Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/6511 K.2020/5432

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili; tarafların murisine ait olan taşınmazda bulunan binadaki dairelerde davalıların oturduğunu belirterek, ecrimisil talep etmiştir.

Davalı ..., Tülay ve Gülay ayrı ayrı cevap dilekçesinde, Kenan’ın mirasçı olan Tülay’ın eşi olduğunu, ona tebaan aynı dairede oturduklarını, kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, ortaklığın giderilmesi davasında kullanma isteğinin bildirilemediğini belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece yapılan yargılama sonunda, davanın kabulüne dair verilen karar, davalılar vekilince temyiz edilmişitir.

Dava, ecrimisil talebine ilişkindir.

Dava konusu 4468 parsel sayılı taşınmaz arsa vasfında olup taraflardan Kenan hariç diğerlerinin ortak murisi olan Süleyman Ünal adına kayıtlıdır. Davalı ..., mirasçı Tülay’ın eşi olup, taşınmazı eşine tebaan kullanmaktadır. Paydaşlar (kural olarak) intifadan men edilmedikçe birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. Bu koşul dava şartı olması nedeniyle kendiliğinden gözetilir.

Bu kuralın birtakım istisnaları vardır ki bunlar; ecrimisil istenen taşınmazın fındıklık, çayır gibi (kendiliğinden) doğal ürün veren ya da hukuksal semere getiren işletme, fabrika gibi yerlerden olması, ya da paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılmış bulunması halleridir.

Somut olayda Mahkemece taraflar arasındaki ortaklığın giderilmesi dava dosyası mahallinden istenerek, dava dilekçesinin davalılara tebliğ edildiği tarih saptanarak intifadan menin ne zaman oluştuğu saptanmamıştır.

Ayrıca ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hâkimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir.

Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Bunun yanı sıra, Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur.

Kural bu olmakla beraber, ecrimisil bedelinin en az kira bedeli olması ve kira sözleşmelerinde TBK’nin 344. maddesine göre 5 yıl geçtikten sonra rayice göre kira tespitinin istenebilmesi nedeniyle, daha önce rayice göre belirlenen dönem ile dava konusu edilen ilk dönem arasında 5 yıllık sürenin geçmesi veya taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir.

Mahkemece yukarıda belirtilen esaslara uyulmadan bilirkişi tarafından son dönem kira bedeli belirlendikten sonra geriye doğru endeks uygulanmak suretiyle aylık ecrimisil bedelinin bulunması, taşınmazın tarafların murisi adına kayıtlı olmasına rağmen veraset ilamının dosya arasına alınmaması ve dava, paydaşlar arası ecrimisil davası olmasına rağmen intifadan men koşulunun gözetilmemesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.