Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2018/7383 K.2020/7862

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı asil ... tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, dava konusu 83 ada 233 parsele davacının maliki olduğunu , taşınmaz üzerinde davacıya ait bina olduğunu, davalının taşınmazın 1. katında şagil olduğunu , davalı hakkında 14.05.2008 tarihinde müdahalenin men’ine karar verildiğini, ancak işgale devam edildiğini, bu nedenle 2009 yılından 2015 yılına kadar 5 yıllık ecrimisilin fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10000 TL'sinin 14.05.2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiştir. Davacı 27.05.2016 tarihinde verdiği dilekçe ile talebini bilirkişi raporu doğrultusunda 14588,94 TL artırmıştır.

Davalı vekili süresinde verdiği cevap dilekçesi ile ;davanın zamaaşımına uğradığını, taşınmazın 1. katının noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile 09.09.1996 tarihinde müteahhitten satın aldığını , davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; davanın kabulü ile 24.598,24 TL ecri misil bedelinin davalı taraftan alınarak, 27.05.2010 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davacı tarafa ödenmesine karar verilmiştir. Hüküm davalı ... tarafından bizzat süresinde temyiz edilmiştir.

Dava ;ecrimisil istemine ilişkindir.

1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre davalı ...’in aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli değildir. Şöyle ki; ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda bilirkişi raporunda; söz konusu taşınmazın konumu, çevresel özellikleri, iş yoğunluğu, topografik durumu, geometrik şekli emsal kira ile yapılan karşılaştırması ,emlakçılar odasından alınan beyan dikkate alınarak davanın açıldığı 2015 yılı itibariyle kira getirisinin aylık 900 TL olabileceği belirlenmiş olup geriye doğru hesaplama yapılmışsa da yukarıdaki ilkede de belirtildiği üzere öncelikle ilk dönem olan 2010 yılı için rayiç bedel belirlenip sonraki ilerleyen yıllara ÜFE artış oranı yansıtılarak ecrimisil belirlenmesi yapılması gerekirken davanın açıldığı 2015 yılı belirlenerek tam tersi yol izlenmek suretiyle hesaplama yapılması doğru görülmemiştir.