Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2019/5224 K.2019/9981

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı alacaklı 12.03.2012 başlangıç tarihli yazılı kira akdine dayanarak 18.06.2014 tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile 2012 yılı Mart ayından 2014 yılı Haziran ayına kadarki (2014 yılı Mart ayı hariç) kira alacağı 5.658,00 TL’nin faiziyle tahsilini talep etmiş, ödeme emri davalı borçluya 26.06.2014 tarihinde tebliğ edilmiştir.

Davalı borçlu 01.07.2014 tarihli itiraz dilekçesinde, her ne kadar 12.03.2012 tarihinden itibaren kira alacağı talebinde bulunulmuş ise de takip alacaklısının kiralanana 14.06.2012 tarihinde malik olduğunun anlaşıldığını, takip alacaklısının taşınmaz maliki olmadığı döneme ait kira talebinde bulunmasının mümkün olmadığını, takip alacaklısının kiralananı satın aldığına dair bildirimde bulunmadığını, kiralananın satın alındığından habersiz olan müvekkili şirketin 12.12.2012 tarihine kadar kira bedellerini eski malike ödediğini,

müvekkilinin eski malike yapmış olduğu ödemeler geçerli olduğundan 12.03.2012 – 12.12.2012 tarihleri arasındaki kira bedellerinin müvekkili şirketten talep edilemeyeceğini, 2013 yılı kira bedelinin 203,68 TL, 2014 yılı kira bedelinin 228,94 TL olması gerektiğini, bu nedenle 2013 ve 2014 yılları kira bedellerine kısmi itirazda bulunduğunu, sonuç olarak 12.12.2012 – 12.06.2014 tarihleri arasındaki 3.730,98 TL kira bedeli ile 311,76 TL işlemiş kanuni faiz olmak üzere toplam 4.042,74 TL’nin müvekkili şirketçe icra dosyasına ödeneceğini, bunun haricinde kalan kira bedeline,

faize ve ferilerine itiraz ettiklerini bildirerek kısmi itirazda bulunmuş sözleşmede belirtilen 200 TL kira bedeline itiraz etmemiştir. Ödeme emrine davalı borçlu tarafından itiraz edilmesi üzerine, davacı alacaklı İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur.

Mahkemece verilen ilk kararda, tevdi mahalline ilişkin başvurular dikkate alındığında, taşınmazın 14.06.2012 tarihinde davacı tarafça satın alındığının haricen öğrenildiği, taşınmazı satın alan malik tarafından ihtarname gönderilmediğinden önceki malike kira sözleşmesi uyarınca üçer aylık peşin ödeme şeklinde yapılan ödemelerin geçerli olduğu,

kira bedelinden doğan vergi ve kesintilerin kiracı tarafından ayrıca ödeneceği hükmü yer almadığı müddetçe genel hükümler çerçevesinde sözleşmedeki kiranın brüt kira olarak kabulünün gerektiği, kiracının %20 vergi stopajını kesip ödemekle sorumlu olduğu miktarı vergi dairesine yatırmak mecburiyetinde olduğu, bilirkişinin ÜFE oranlarına göre yaptığı hesaplamaya göre 14.06.2012 – 18.06.2014 tarihleri arasında alacaklının 3.647,92 TL asıl alacak, 316,35 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 3.964,27 TL alacağına karşılık davalının 02/07/2014 tarihinde takip dosyasına 4.042,74 TL yatırdığı, 78,47 TL fazla yatırdığı,

davalının itirazının yerinde olduğu, temerrüdün gerçekleşmediği anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkemece davanın reddine dair verilen ilk kararın davacı tarafça temyizi üzerine 6. Hukuk Dairesinin 14.10.2015 tarihli ve 2015/8380 Esas, 2015/8458 Karar sayılı ilamı ile; “Takibe ve davaya dayanak 12.03.2012 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin 10.maddesinde stopaj vergisinin kiralayana ait olduğu hüküm altına alınmıştır. Mahkemece bu özel hüküm göz önüne alınmak suretiyle yeniden bilirkişi raporu aldırılıp sonucuna göre itirazın kaldırılması ve tahliye istemi hakkında karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır.” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozma sonrasında, bilirkişiden bozma doğrultusunda kira sözleşmesinin 10.maddesinde stopaj vergisinin kiralayana ait olduğu hükmü göz önüne alınmak sureti ile rapor aldırıldığı, rapora göre kira sözleşmesinde kira miktarının 200 TL olarak belirlendiği, kira bedelinden doğan vergi ve kesintilerin kiracı tarafından ayrıca ödeneceği hükmü yer almadığı müddetçe genel hükümler çerçevesinde sözleşmedeki kiranın brüt kira olarak kabulünün gerektiği, kiracının %20 vergi stopajını kesip ödemekle sorumlu olduğu miktarı vergi dairesine yatırmak mecburiyetinde olduğu, bu miktarın yatırılmamasından kiracının sorumlu olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkemece davanın reddine dair verilen kararın davacı tarafça temyizi üzerine Dairemizin 30.04.2018 tarihli ve 2017/5628 Esas, 2018/11844 Karar sayılı ilamı ile; “...kira sözleşmesinin 10.maddesinde stopaj vergisinin kiralayana ait olduğunun hüküm altına alındığı, bu özel hüküm göz önüne alınmak suretiyle yeniden bilirkişi raporu aldırılıp sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden bahisle bozulmuştur. Mahkemece bozmaya uyulduğu halde bozma gerekleri yerine getirilmemiştir.

Dayanak kira sözleşmesinin açık hükmü gereği kiracı, kiralayana karşı sözleşmede belirlenen kira bedelinden sorumludur. Diğer bir değişle brüt kira bedelinin kiraya verene ödenmesi gerekir. Bu durumda yerel mahkemece bozma ilamına farklı anlam yüklenerek yeniden net kira bedelleri üzerinden hesaplama yapan bilirkişi raporu doğrultusunda ret kararı verilmesi doğru değildir.” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyulmak suretiyle yapılan yargılama sonunda, tevdi mahalline ilişkin başvurular dikkate alındığında, taşınmazın 14.06.2012 tarihinde davacı tarafça satın alındığının haricen öğrenildiği, taşınmazı satın alan malik tarafından ihtarname gönderilmediğinden önceki malike kira sözleşmesi uyarınca üçer aylık peşin ödeme şeklinde yapılan ödemelerin geçerli olduğu,

bozma ilamında belirtilen şekilde brüt kira bedelinin kiraya verene ödenmesi gerektiğinden ve 12/03/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 10.maddesinde stopaj vergisinin kiralayana ait olduğu hükmü göz önüne alınmak sureti ile alınan rapora göre, kira sözleşmesinde kira miktarının 200 TL olarak belirlendiği, %20 vergi stopajını kiralayan tarafından karşılanması gerektiği hususu dikkate alındığında, sözleşmede kararlaştırılan kiranın net olduğu, 14/06/2012 döneminden 18.06.2014 takip tarihine kadar 4.559,92 TL kira asıl alacak + 390,04 işlemiş faizi olmak üzere 4.949,96 TL toplam alacağın bulunduğu,

davalının 02.07.2014 tarihinde 4.042.74 TL icra dosyasına yatırdığı, takibin infaz edilmediği anlaşıldığından, itirazın kaldırılması talebinin kısmen kabulü ile, davalının 4.559,92 TL kira alacağı, 390,04 TL işlemiş faizine yaptığı itirazın kaldırılmasına, temerrüdün gerçekleştiği anlaşıldığından davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.

Taraflar arasında 12.03.2012 başlangıç tarihli, 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık yoktur. Kira sözleşmesi ile aylık kira bedelinin 200,00 TL olduğu, üçer aylık devreler halinde ödeneceği ve bir yıllık kullanım süresi bittikten sonra kiralamaya devam edilmesi halinde kira bedeline yapılacak artışların ÜFE oranı dahilinde yapılacağı kararlaştırılmıştır.

Davacı alacaklı 18.06.2014 tarihinde başlattığı icra takibi ile aylık 200,00 TL’den 12.03.2012 – 12.03.2013 dönemi kira alacağı 2.400,00 TL, aylık 212,00 TL’den 12.03.2013 – 12.03.2014 dönemi kira alacağı 2.544,00 TL ve aylık 238,00 TL’den 2014 yılı Nisan, Mayıs ve Haziran ayları kira alacağı 714,00 TL olmak üzere toplam 5.658,00 TL kira alacağının faiziyle tahsilini talep etmiştir.

Davalı borçlu yasal sürede yaptığı itirazında, 12.12.2012 – 12.06.2014 tarihleri arasındaki 3.730,98 TL kira bedeli ile 311,76 TL işlemiş kanuni faiz olmak üzere toplam 4.042,74 TL’nin müvekkili şirketçe icra dosyasına ödeneceğini, bunun haricinde kalan kira bedeline, faize ve ferilerine itiraz ettiklerini bildirerek kısmi itirazda bulunmuştur.

Bunun üzerine davalı borçlu tarafından icra dosyasına, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 günlük yasal süre içerisinde olacak şekilde 02.07.2014 tarihinde 4.042,74 TL yatırılmıştır. Mahkemece icra takibinde itiraza uğrayan kısım yönünden değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, icra takibinde talep edilen aylar kira bedellerinin tamamına itiraz edilmiş gibi yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

Öte yandan, TBK'nin 310. maddesi hükmüne göre kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer. Kiracı, devir öncesi mevcut muaccel ödenmemiş kira bedeli borçlarından dolayı kiralananı devreden kiralayana karşı, devir tarihinden sonra ise yeni malike karşı sorumludur.

Kiralananı satın alan davacı TBK'nin 310. maddesi gereğince önceki malik kiralayanın haklarına halef olmuş ise de bunun için öncelikle kiralananı satın aldığı ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesi yönünde kiracıya bildirimde bulunması gerekir. Yeni malik tarafından kiracıya ihtar gönderilmesinden önce kiracının kira paralarını önceki malike ödemesi halinde, önceki malike yapılan ödeme miktarınca kiracı sorumluluktan kurtulacaktır.

Olayımızda; kira sözleşmesine konu taşınmaz davacı alacaklı tarafından 14.06.2012 tarihi itibariyle edinilmiştir. Kiralananı satın alan davacı TBK'nin 310. maddesi gereğince önceki malik kiralayanın haklarına halef olmuş ise de bunun için öncelikle kiralananı satın aldığı ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesine yönelik ihtar göndermesi gerekir.

Davacı tarafından davalıya iktisaptan sonra kira bedellerinin kendisine ödenmesi hususunda ihtar gönderilmediğinden davalı tarafından önceki malike yapılan ödemeler geçerlidir. Davalı borçlu eski malike 12.09.2012 tarihinde 479,01 TL, 12.06.2012 tarihinde 479,01 TL olmak üzere yaptığı 958,02 TL ödeme miktarınca borcundan kurtulur.

Bu durumda, Mahkemece bilirkişiden ek rapor alınarak, davacının taşınmazı satın aldığı 14.06.2012 tarihinden 12.12.2012 tarihine kadar, aylık 200 TL'den isteyebileceği kira alacağından bu dönem için yaptığı 958,02 TL ödemenin mahsubundan sonra kalan alacak ve faizi yönünden itirazın kaldırılmasına, tahliye istemi yönünden ise, bildirimde bulunulmadan takip yapıldığından dolayı temerrüt gerçekleşmediğinden tahliye talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.