Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E.2020/1314 K.2021/4866

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, dava konusu 2150 ada 7 parsel sayılı taşınmaza vekil edeni tarafından 14.11.2012 tarihinde tam malik olunduğunu, taşınmaz üzerinde yer alan trafonun tüm ihtarnamelere rağmen davalı tarafından kaldırılmadığını belirterek 08.08.2005 ile 28.11.2014 tarihleri arasına ilişkin fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile 18.000 TL ecrimisil alacağının davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, ıslah dilekçesi ile talebini 21.267,38 TL’ye yükseltmiştir.

Davalı vekili, zamanaşımı def’inde bulunmuş ve ayrıca davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulü ile toplam 21.267,38 TL’nin temerrüt tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı kurumdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. Hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, davacı tarafından, dava konusu taşınmazın, davalı şirket tarafından herhangi bir hakka dayanılmaksızın kullanıldığı iddiası ile 08.08.2005 ile 28.11.2014 tarihleri arasına ilişkin ecrimisil talebinde bulunulduğu, 2150 ada 7 parsel sayılı taşınmazın (öncesi) imar yolu ile davacı, Urla Belediye Başkanlığı ve Tek İdaresi adına kayıt edildiği, üzerinde bulunan trafo binasının paydaşlardan Tek İdaresine ait olduğu, (sonrası) ortaklığın giderilmesi davası neticesince gerçekleşen satış ile (tamamen) davacının mülkiyetinde kaldığı,

TEK idaresinin paydaş olduğu dönem yönünden, trafo binası dışında kalan kısmın davalının kullanımında olduğu yöntemince ispat edilmediği gibi var ise bu kısmın kullanılmasına engel olunduğuna dair dosyaya yansıyan herhangi bir bilgi ve belgenin de bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Ancak, Mahkemece, tarafların paydaş olduğu dönemi de kapsar şekilde (28.11.2009-28.11.2014 arası) ecrimisile karar verildiği gibi hükme esas alınan bilirkişi raporunda da çekişme konusu taşınmaz arsa vasfında olmasına rağmen, dükkan vasıflı yerin emsal olarak alındığı görülmektedir.

Bu durumda, Mahkemece, öncelikle satış dosyası ihale tarihide tespit edilerek, davacının mülkiyet hakkını kazandığı bu tarihin ilk dönem başlangıcı olarak kabul edilmesi, akabinde taraflardan (taşınmazın arsa vasfında olduğu da belirtilerek) emsal kira sözleşmeleri istenerek, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de re'sen getirtilerek, az yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde oluşturulacak bilirkişi heyeti marifeti ile yeniden keşif yapılması,

gayrimenkul değerlendirme uzmanı, fen bilirkişisi ve inşaat mühendisinden oluşan üç kişilik uzman bilirkişi heyetinden yukarıda belirtilen ilkeler ve olgular doğrultusunda, (taşınmazın büyüklüğü, arsa niteliği, yöredeki rayiç ve çevre özellikleri de nazara alınarak) bilimsel verilere uygun, denetime elverişli şekilde arsa emsal karşılaştırması yapılarak ecrimisil hesabı konusunda rapor alınması, ondan sonra varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi olmalıdır.

Eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporu ile yetinilerek sonuca gidilmiş olması isabetsiz olup, bozmayı gerektirmiştir