Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2005/23 K.2005/48

Hukuk Genel Kurulu 2005/3-23 E., 2005/48 K.

KİRA ARTIŞI

KİRA TESPİT DAVASI

818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 248 ]

818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 257 ]

"İçtihat Metni"

Taraflar arasındaki "kira tespit" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; (Bursa Dördüncü Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 3.12.2003 gün ve 2003/1472-1583 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesinin 1.4.2004 gün ve 2004/3438-3105 sayılı ilamı ile;

(...Davada; 1.1.2003 tarihinde başlayan dönem kira parasının tesbiti istenilmiş, davalı taraf davanın reddini savunmuş olup mahkemece davalının ödediği kira parasını alırken ihtirazi kayıt düşülmeyip, zımni anlaşma olduğundan bahisle davanın reddine karar verilmiştir.

Davalı 1.1.1980 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile dava konusu yerde kiracıdır. Tesbiti istenilen 1.1.2003 tarihi için 27.10.2003 tarihinde tesbit davasını açmış olup kira sözleşmesinde kira parasının artırılacağına dair özel koşul bulunmaktadır.

Kira sözleşmesinde yer alan öze! koşul, 21.11.1966 tarih ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Sözleşmedeki böyle bir koşul ihtara ye ihtirazi kayda lüzum bulunmaksızın dönem içinde kira parasının, artırılması yükünü getirmektedir.

O halde, mahkemece tesbit ile ilgili karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile red kararı verilmesi doğru görülmemiştir..

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda dilenilmiştir.

Temyiz eden: Davacı vekili

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, kira tespiti istemine ilişkindir.

A-Davacının isteminin özeti

Davacı kiralayan/malik Limited Şirket vekili 27.10.2003 tarihli dava dilekçesinde; davalının taraflar arasında akdedilen ve 1.1.1980 tarihinde başlayıp kendiliğinden yenilenmek suretiyle devam ede gelen kira sözleşmesi nedeniyle müvekkili şirkete ait dükkanda kiracı olduğunu, mecurun kira parasının 1.1.2002 - 31.12.2002 döneminde geçerli olmak üzere mahkemece 188.442.592 TL. olarak belirlendiğini, 1.1.2003 tarihinden geçerli olmak üzere bu kira parasının endeks uygulanmak suretiyle % 45,9 artırılıp 274.937.741 TL. olarak ödenmesi gerektiği halde davalının 200.010.000 TL. olarak ödediğini belirtip, kira bedelinin bu miktar üzerinden tespitine karar verilmesini istemiştir.

B-Davalı cevabının özeti

Davalı kiracı, 1.1.2003 tarihinden itibaren davacı tarafa kira parasını 210.000.000 TL. olarak ödediğini ve makbuz aldığını, davalının da buna itiraz etmediğini bu nedenle davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

C-Yere/ Mahkeme Kararının Özeti

Yerel Mahkeme "Kira parasını alırken ihtirazı kayıt ileri sürmeyen davacının 1.1.2003 tarihinden itibaren aylık kira ücretini davalının ödediği tutar üzerinden benimsemediği kabul edilmelidir. Yeniden kira ücretini belirleme isteği iyi niyet kuralları İle bağdaşmaz, dolayısıyla hakkın kötüye kullanılması hukukça da korunamayacağından açılan dava yersizdir." gerekçesiyle isteğin reddine karar vermiştir.

D.Temyiz istemi, bozma ve direnme kararlarının özeti:

Davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Daire; yukarıda açıklanan gerekçelerle hükmün bozulmasına karar vermiş, bozma ilamı ve duruşma günü ta raflara tebliğ edilmiş; davacı vekili bozmaya uyulmasını, davalı vekili önceki kararda ısrar edilmesini istemiştir.

Mahkeme yukarıda açıklanan gerekçelere ek olarak "Yüksek Yargıtay'ın çeşitli kararlarında da vurguladığı gibi kiralayanın kiracının davranışlarına ve isteklerine uzun süre ses çıkarmaması onun isteklerini ve davranışlarını benimsediği anlamına gelmektedir.

Dolayısıyla bu davada da davacının taraflar arasındaki sözleşmenin kira ücreti ile ilgili özel maddesini yeni dönemde uygulamak istemedikleri ve bu düzenlemenin aksine aralarında oturup-konuşarak yeni dönemin kira ücretini belirledikleri ortadadır. Bu yüzden 1.1.2003 den itibaren dava konusu yerin aylık kira ücretinin 200.010.000.

TL. olarak ödenmesi davacı tarafın kabulü ile kesinlik kazandığından ve davalı da davacının kabul ettiği bu parayı dava tarihine kadar ödediğinden artık bu durumda davacının yeniden 1.1.2003 den geçerli olmak üzere aylık kira ücretinin değiştirildiği apaçık olan sözleşme hükümlerine göre belirlenmesini isteme hakkı yoktur. Bu yüzden açılan dava yersizdir." ifadelerine de yer vererek önceki kararında direnmiştir.

Direnme hükmünü davacı/kiralayan temyize getirmektedir.

E. Maddi Olay: Taraflar arasındaki 1.1.1980 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bir yıllığına, aylık 2.600 TL. kira parası ödenmek üzere yapılmış olup, sözleşmenin özel şartlar 1. maddesinde aynen "Kira müddeti umumi şartlarda yazıldığı gibidir. Ancak mahkeme ve şuverayı devlet kararlarına rağmen bu süre içinde veya sonunda taraflar memleketteki enflasyon ve devalüasyon artışlarını dikkate alarak bunlara mümasil bilumum mamül ve gayrimamül iplik, kumaş vs. maddelerdeki zam ve artışlara uyarak, her altı ayda bir kiralara % 25-30 arası zam yapılabileceğini anlaşıyla itirazsız kabul ve taahhüt ederler" hükmüne yer verilmiştir.

1.1.2002-31.12.2002 döneminde geçerli olmak üzere mahkemece aylık kira parası 188.442.592 TL. olarak belirlenmiş, 1.1.2003 tarihinde başlayan kira döneminde ise kiracı aylık kira parasını 200.010.000 TL. olarak ödemiştir.

Davacı kiralayan Limited şirket tarafından, aynı zamanda maliki de olduğu dükkan davalı tarafa 1.1.1980 tarihinde kiralanmış; sözleşme takip eden yıllarda yenilerek sürdürülmüş; eldeki dava ise 1.1.2003-31.12.2003 kira dönemine ait kira bedelinin tespitine yönelik olarak 27.10.2003 tarihinde açılmıştır.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde yer alan artış koşulunun 1.1.2003 tarihinde başlayan yeni dönemde de ihtara gerek kalmaksızın uygulanmasının gerekip gerekmediği; kiralayan/davacı Limited şirketin 1.1.2003 tarihinden itibaren 10 ay boyunca davalının yatırdığı kira bedelini hiçbir ihtirazı kayıt koymayan makbuz karşılığı almasının, taraflar arasında zımnen sözlü yeni bir sözleşmenin akdedildiği ve kira bedelinin bu rakam üzerinden kabul edildiği anlamına gelip gelmeyeceği, noktalarında toplanmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki, birden çok yılı kapsayan kira sözleşmelerinde her bir yılın kira bedeli açıkça gösterilmiş veya miktarının açıkça belirlenmesini sağlayacak artış kuralı getirilmiş ise, getirilen bu artış kuralına tarafların, "sözleşmeye bağlılık" kuralı gereği uymaları zorunludur.

Zira, artış kuralı konulmakla her kira dönemi için kiracının ödeyeceği kira bedelinin taraflarca kolaylıkla belirlenmesi olanaklı hale getirilmiştir.

Sözleşmede artış kuralının varlığı halinde kiralayan,, ihtar çekmeye gerek kalmaksızın o kira dönemi içinde kira parasının tespiti istemiyle mahkemeye dava açmak hakkına sahiptir ve kiralayanın bu döneme ilişkin kira paralarını kiracıdan ihtirazı kayıtsız almış olması da doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının yitirilmesine neden olmaz.

Somut olayda, maddi olaya ilişkin açıklamalarda aynen yer verildiği üzere kira sözleşmesinde ilk kira dönemine ait kira bedeli ayrıntısıyla gösterilmiş; sonraki yıllarda bu miktara hangi oranın uygulanacağı İse sözleşmenin özel şartlarında açıkça kararlaştırılmıştır.

Davacı/kiralayan tarafından, kira parasının artırımına ilişkin iş bu şarta dayanılarak kiralananın 1.1.2003 tarihinden geçerli aylık kira parasının 1.1.2003-31.12.2003 dönemine özgü olmak üzere 274.937.741 TL olduğunun tespiti istenilmektedir.

Yukarıda açıklanan ilkeler karşısında kiralayanın, İhtar çekmesine gerek kalmaksızın kira dönemi içinde 1.1.2004 tarihine kadar dava açarak kiranın hükmen saptanmasını isteme hakkı bulunmasına göre, 27.10.2003 tarihinde açılan eldeki davanın dönem içinde açıldığının kabulü gerekir.

Kiracının kirayı artırarak ödemede bulunması ve kiralayanın da bunu hiçbir kayıt ve koşul ileri sürmeden kabul etmiş olması, doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının yitirilmesine neden olmayacağı gibi taraflar arasında yeni şartlarla akdedilmiş bir kira sözleşmesinin varlığını kabule de yeterli değildir.

Mahkemece bu yönler göz ardı edilerek, kiranın hükmen saptanması isteğinin kabulü yerine, yasal olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş olması usule ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.