Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2011/283 K.2011/333

Hukuk Genel Kurulu 2011/3-283 E. , 2011/333 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ

Fethiye 1.Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 14.12.2010

NUMARASI

2010/834 E-2010/967 K.

Taraflar arasındaki “kira tespiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Fethiye 1.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 15.12.2009 gün ve 2007/287 E-2009/925 K.sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 28.06.2010 gün ve 2010/8190-11479 K. sayılı ilamı ile;

("...Davada, 12.02.2007 tarihinde başlayan dönem kira parasının artırılarak 4000,00 TL olarak tespiti istenilmiştir.

Mahkemece, tespiti istenilen dönem endeks dönemi olup, endeks tatbiki suretiyle, aylık kiranın 989,19 TL. olacağı, ancak davalı kiracının 1.650,00 TL. kira ödemesi yaptığı, böylelikle de endekse göre bulunan miktardan daha fazla kira ödediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki ilk kira ilişkisi 1991 yılında başladığı ileri sürülmekte ise de bu kira ilişkisi devam ederken 12.02.2007 günlü yenilenen bir sözleşme yapılmıştır. Yenilenen bu sözleşme de kiralayan-kiracı ve kira başlangıcı farklı olup, mahkeme gerekçesinde açıklandığı gibi önceki sözleşmenin devamı niteliğinde kabul edilmemesi yerindedir.

Ancak, taraflar arasındaki kira parası çekişmeli olduğuna ve davalı kiracı ödemekte olduğu yüksek kiradan vazgeçerek tekrar önceki miktarı ödemeye başlaması halinde davacı kiralayanın elinde kiracıyı yüksek kirayı ödemeye zorlayacak bir unsur bulunmadığına göre, mahkemece dava reddedilmeyip tespit kararı verilmemiş olması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...”)

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN

Davacılar vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, kira tespiti istemine ilişkindir.

Mahkemenin, davanın reddine dair verdiği karar, davacılar vekilinin temyizi üzerine, Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; Yerel mahkemece, önceki kararda direnilmiştir. Hükmü davacılar vekili temyize getirmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu'nun önüne gelen uyuşmazlık; davacı kiralayanların 12.02.2007 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin aylık net 4.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini istedikleri eldeki davada endeks uygulanması sonucu kira bedelinin halen ödenen 1.650,00 TL'den az çıkması durumunda da kira bedelinin tespitinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

Öncelikle “kira tespiti” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır:

Kira parasının tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.

Kira parasının tespit davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanunun uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur.

Kira parasının tespiti davaları kiralayan(kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.

Kira parasının tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık , net ve tam olmalıdır.

Kira parasının tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.

Hakim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira parasının tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.

İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 12.11.1979 gün ve 1979/1 E, 1979/3 K. gereğince, Gayrimenkul Kiraları Hakkında; 657 0sayılı Kanunun 2 ve 3.maddelerinin iptaline Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 de karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeler yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 de yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.

Uygulamada birliği sağlamak için 2/4 sayılı ve 18.11.1964 günlü Yargıtay içtihadı Birleştirme Kararı ile kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde aktin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit haline geldiği benimsenmiş ve kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hakim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.

Buna göre, kiranın tespiti kararları diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki münasebeti tespit etmez. Onun amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hakimin kararı ile doğmaktadır. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşırlarsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması halinde bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir.

Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara, yakın bir nitelik göstermektedirler.

Bilindiği ve 18.11.1964 gün, 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında benimsendiği üzere; 6570 sayılı Yasanın 2. ve 3.maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptalinden sonra, yasa uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde kira parası mahkemece belirlenmektedir.

Bu bağlamda uygulamada;Şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı ispat edilmedikçe kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parası, yasa gereği yenilenen ilk üç yıl (dönem) D.İ.E.tarafından yayınlanan Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın kira parasına yansıyan bölümü oranında artımı esas alınarak bulunacak kira parasının hak ve nesafet kurallarına uygun bir kira parası olduğu kabul edilip, buna göre uygulama yapılmaktadır.

Öte yandan kira sözleşmesinin başlangıç tarihi itibariyle yukarıda sözü edilen sürelerden öncesine dayanması halinde,mahallinde keşif yapılarak,bilirkişi marifetiyle kiralananın serbestçe getirebileceği kira parası hesap edilip, hakim tarafından bu kira parası esas alınarak hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmektedir.

Yine yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına göre; Aksi ileri sürülüp kanıtlanmadığı takdirde Devlet İstatistik Enstitüsü’nce yayınlanan Toptan Eşya Fiyat Endeksi oranında artırılmasıyla bulunan kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmektedir.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacılar (kiralayan) ile davalı (kiracı) arasında 12.02.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Anılan kira sözleşmesinde aylık kira parası 750,00 TL olup her ayın 12'sinde peşin ödeneceği kararlaştırılmış ise de artış şartı bulunmamaktadır. Davacılar vekili, 12.02.2007 tarihinden itibaren aylık kira parasının 1.650,00 TL den 4.000,00 TL'ye çıkarılmasını istemiştir. Mahkemece endeks uygulanmak suretiyle oluşan 989,19 TL aylık kira parasının halen ödenmekte olan kira parasından daha düşük olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Ne var ki, kira tespiti davasının yukarıda açıklanan özelliği gereği taraflar arasında kira parası çekişmeli olduğuna göre, fiilen ödenen kira bedelinin farklı olması tespitin istenmesine engel değildir. Mahkeme çekişmeli olan kiranın gerçekte olması gereken miktarını tespit durumunda olduğuna göre, davacılar tarafından artış şartı bulunmayan kira sözleşmesine dayanılarak kira parasının tespitinin istenmesinde hukuki yararın bulunduğunun kabulü gerekir.

Mahkemenin bu tür davaların açıklanan özelliklerine uygun düşmeyen gerekçelerle davanın reddine karar vermiş olması doğru değildir.

Açıklanan nedenlerle, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.