Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2013/2011 K.2015/1275

Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 17.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 29.11.2011 gün ve 2009/572 E.-2011/430 K. sayılı karar, davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 23.Hukuk Dairesinin 11.06.2012 gün ve 2012/2482 E.-2012/4067 K. sayılı kararı ile;

(...Davacı vekili, müvekkili ile yüklenici olan davalılardan .... arasında 19.03.2004 tarihli Gayrımenkul Satış Vaadi İçerikli Daire Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi bulunduğunu, bu sözleşme gereği davacı ve arkadaşlarının taşınmazında imal edilecek dairelerden 13 nolu olanının davalı ...’e verilmesinin kararlaştırıldığını, aynı tarihte davalı ...’e vekalet verildiğini, davacı ve arkadaşları ile davalı ... arasındaki anılan sözleşmenin 21.09.2004 tarihinde karşılıklı olarak feshedildiğini, bu fesih sonrasında davacı ve arkadaşlarının dava dışı .... isimli yüklenici ile anlaştıklarını,

dava dışı .... ile yapılan sözleşmeye göre davacıya 13 nolu bağımsız bölümün de verilmesinin kararlaştırıldığını, yüklenicinin imalata başlayıp kat irtifakını kurması sonrasında davalı ...’in vekalet görevini kötüye kullanarak 13 nolu bağımsız bölümü diğer davalı ...’a sattığını, davalı ...’ın inceleme yapması halinde davacı ve arkadaşları ile davalılardan .... arasındaki sözleşmenin feshedildiğini öğreneceğini ileri sürerek, davalılardan ....’in diğer davalı ...’a yaptığı satışın iptali ile 13 nolu bağımsız bölümün tapusunun davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiş, diğer davalı ..., davaya yanıt vermemiştir.

Mahkemece, iddia ve dosya kapsamına göre, davacı ve diğer arsa sahipleri ile davalı ... arasında yapılan ve daha sonra taraflarca feshedilen sözleşmede, davalı yükleniciye vekaletname verileceğine dair açık bir hüküm bulunmadığı gibi, vekaletnamede feshedilen sözleşmeye atıf da bulunulmadığından, sözleşmenin feshinin doğrudan vekaletnameyi geçersiz hale getirmeyeceği, azil olmaması nedeniyle davacı tarafından verilen vekaletnamenin halen geçerli olduğu,

vekaletname geçerli ise de, davacı ve arkadaşları ile davalı ... arasındaki sözleşmenin feshi nedeniyle, eski yüklenici davalı ...’in bu vekaleti kullanmasının vekalet görevinin kötüye kullanılması niteliğinde bulunduğu, vekalet görevinin kötüye kullanıldığının üçüncü kişi konumundaki diğer davalı ... yönünden aleyhe sonuç doğurması için, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını bilmesi ve bilerek hareket etmesi gerektiği, davalı ...'ın, davalı eski yüklenici ....’in vekalet görevini kötüye kullandığını bildiğinin iddia ve ispat edilemediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescili ist....e ilişkindir.

Davacı arsa sahibi ... ve arkadaşları ile davalılardan yüklenici ... arasında 19.03.2004 tarihinde resmi şekle uygun Gayrımenkul Satış Vaadi İçerikli Daire Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi düzenlendiği ve yine aynı tarihte düzenlenen vekaletnamenin de yükleniciye verildiği, ne var ki, davacı ve arkadaşları ile davalı yüklenici ... arasındaki sözleşmenin 21.09.2004 tarihinde düzenleme şeklinde fesihname ile sona erdirildiği, bu fesihname ile tarafların sözleşmeyi feshederek birbirlerini ibra ettikleri, davacı ve arkadaşlarının 11.10.2004 tarihinde dava dışı .... .... ile Gayrımenkul Satış Vaadi ve kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yaptıkları, binanın imal edildiği ve kat irtifakının kurulduğu anlaşılmaktadır.

Davacı ve arkadaşları ile davalı ... arasındaki sözleşmeye göre 13 nolu bağımsız bölüm yüklenici ...’a verilecek iken, dava dışı .... .... ile yapılan sözleşmeye göre 13 nolu bağımsız bölüm davacı ...’a verilecektir.

Fesih tarihi itibariyle tapuda arsa sahibi adına kayıtlı olan 13 nolu bağımsız bölüm, binanın imali ve kat irtifakının tesis edilmesi sonrasında davalı ... tarafından diğer davalı ...’a 18.10.2006 tarihinde temlik edilmiştir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshedildiği ve tarafların birbirlerini ibra ettikleri açık olduğu halde, fesihten sonra tapuda yapılan devir işl....in yolsuz olduğu açıktır.

Bunun yanında, yüklenici ...’tan tapuda bağımsız bölüm devralan üçüncü kişinin de, Yargıtay’ın istikrarlı uygulanagelen içtihatları karşısında iyiniyetli olduğunu ileri sürmesi mümkün değildir. Gerçekten de, üçüncü kişinin tapuyu devraldığı tarihte, satın aldığı bağımsız bölümü görmeden ve incelemeden, taşınmaz satış işl....in gerçekleştirildiğinin kabulü hayatın olağan akışına aykırıdır. Üçüncü kişi davalı ...’ın yapacağı basit bir inceleme ile gerçek mülkiyet ve hukuki durumu tespit edebileceği ortada iken, ileri sürdüğü iyiniyet iddiası dinlenemez.

Bu durumda, mahkemece, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı değerlendirme sonucunda yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır...)

gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDENLER

Davacılar vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescili ist....e ilişkindir.

Davacı vekili müvekkili ile davalılardan ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını ve birkaç diğer bağımsız bölüm ile birlikte 13 numaralı bağımsız bölümün yüklenici davalıya ait olacağının kararlaştırıldığını, işlemler için adı geçene bir de vekâletname verildiğini; sonrasında sözleşmenin feshedilerek dava dışı bir başka yüklenici ile tekrar sözleşme yapıldığını ve bu kez 13 numaralı bağımsız bölümün müvekkiline aidiyeti hususunda anlaşıldığını; ne var ki, davalı ...’in elindeki vekâletnameyi kötüye kullanarak bu taşınmazı diğer davalı ...’a sattığını ileri sürerek bu davalı adına oluşturulan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... yargılamaya katılmamış, cevap da vermemiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin taşınmazı bedelini ödeyerek ve iyi niyetle satın aldığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece davacı tarafından davalı ...’a verilen vekâletnamenin geçerli olduğu ve azil yoluna gidilmediği; vekâletnamenin kötüye kullanıldığı iddiasının bu ilişkiye yabancı olan diğer davacı ...’a karşı ileri sürülebilmesinin ancak adı geçenin vekâletnamenin kötüye kullanıldığını bilmesi halinde mümkün olduğu ve somut olayda bunun iddia ve ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar, Özel Daire tarafından yukarıda gösterilen gerekçe ile bozulmuş ve mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Yargılama aşamasında davacı vefat etmiş, direnme kararı davacının mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; iptali istenen tapu kaydının feshedilmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak mı yoksa vekâletnameye dayanılarak mı oluşturulduğu; eğer vekâletnameye dayalı ise davalının vekâletin kötüye kullanıldığını bilip bilmediği noktasında toplanmaktadır.

Davacı ile davalılardan ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği ve bu çerçevede işlem yapabilmesi için kendisine vekâletname verildiği; bu davalının inşaatı yapamayacağını bildirmesi üzerine sözleşmenin karşılıklı anlaşmayla feshedildiği fakat vekâletnamenin azil ya da istifa yolu ile ortadan kaldırılmadığı tartışmasızdır. Taşınmaz üzerinde hak sahibi olmayan ve bu durumu açıkça bilen davalı ...'in, elinde bulunan vekâletnameye dayalı olarak taşınmaz hissesini devretmesi açıkça kötü niyetli bir davranıştır.

Diğer davalı ...'ın iyi niyeti konusuna gelince; bilindiği gibi bir kimsenin bir durumu bilmesi ya da biliyor olmasının gerekmesi hallerinde iyi niyetin ortadan kalktığı kabul edilmektedir. Somut olayda davalı ... henüz tamamlanmamış bir taşınmazın (tamamını değil) yarım hissesini, o tarih itibariyle bilirkişi raporunda gösterilen tutarın çok altında bir bedel mukabili diğer davalıdan satın almıştır.

Basit bir araştırma ile bu tutarın çok düşük olduğunu tespit etmesi ve inşaatın tamamlanmadığını bilmesi mümkündür. Öte yandan diğer hissedarın kim olduğunu araştırmaması da makul değildir. Kaldı ki, inşaat sahalarında maliki, yükleniciyi ve diğer sorumluları gösteren tabelalar asılmakta olup, davalı ...'in taşınmaz üzerinde hak sahibi olmadığını öğrenmesi de imkan dahilindedir. Bu durumda davalı ...'ın vekâletin kötüye kullanıldığını bildiğinin kabulü gerekir.

Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında bir kısım üyeler davalı ...'ın, usulüne uygun biçimde düzenlenmiş vekâletnameyi elinde bulunduran ve azledilmemiş olan davalı ...’tan taşınmaz hissesinin satın aldığı; davalı ...'un, davacı vekili sıfatıyla hareket ettiği ve bu durumda satış işl....in yasaya uygun olduğu, bu haliyle yerel mahkeme kararının onanması gerektiği görüşünü ileri sürmüşlerse de yukarıda açıklanan gerekçelerle çoğunluk tarafından bu görüşe itibar edilmemiştir. Açıklanan nedenlerle Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.