Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2016/1611 K.2016/2072

Taraflar arasındaki “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali ve tescil” davasından dolayı, bozma üzerine direnme yoluyla; Antalya 1.Asliye Ticaret Mahkemesinden verilen 12/12/2013 gün 2013/98 E. - 2013/421 K. sayılı kararın bozulmasını kapsayan ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’ndan çıkan 09.03.2016 gün 2014/15-605 E. , 2016/293 K. sayılı kararın, karar düzeltme yoluyla incelenmesi ... ve ..., ... ... ve ..., ... ve...., ....,.... ve.... vekilleri tarafından verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla; Hukuk Genel Kurulunca dilekçe, düzeltilmesi istenen karar ve dosyadaki ilgili bütün kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Temyiz ilamında yer alan açıklamalara göre 6217 sayılı Kanunun 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesinde sayılan sebeplerden hiçbirisine uygun olmayan karar düzeltme isteğinin REDDİNE, aynı Kanunun 442/3. ve 4421 sayılı Kanunun 4/b-1 maddeleri gereğince takdiren 261,00 TL para cezasının karar düzeltme isteyenden alınarak hazineye gelir kaydedilmesine; harç peşin alındığından harç alınmasına yer olmadığına, 14.12.2016 gününde oyçokluğu ile kesin olarak karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır.Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur. (M.K.m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar.

Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten kaçınır veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir.

Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kıssa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmaktadır. Bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.

Büyük şehirlerde küçük tasarruf sahipleri çoğu kez daha uygun bedelle konut edinmek ya da en iyi konumdaki bağımsız bölümü satın almak için tamamlanmamış inşaatları tercih ettikleri bir gerçektir. İyi niyetli üçüncü kişinin, henüz tamamlanmamış ve kat irtifakı kurulmuş bir yapıdan bağımsız bölüm satın almak istediğinde yapması gereken iki şey vardır. Birincisi, satın alacağı bağımsız bölümün tapuda kim adına kayıtlı olduğu, ikincisi ise yapıyı kimin yaptığını araştırmaktır.

Yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu, inşaatın yüklenici tarafından yapıldığını tespit eden birinin -aksi ispat edilmedikçe-iyi niyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığı için "tapuya güven ilkesine" istinaden mülkiyet kazanımının korunması TMK nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir.

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yükleniciye tapu intikali yapılan inşaatta yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm irtifak tapusu satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır.

Bu uygulamanın devam ettirilmesi halinde, arsa sahibi ve yüklenici kötü niyetli olarak anlaşmak suretiyle bilerek ve isteyerek bağımsız bölüm alan üçüncü kişileri mağdur edeceklerdir. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir.

Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların mahvına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır.

Somut olayda; arsa sahibi ... şirketi ile yüklenici ...... Konut Yapı Kooperatifi arasında 16/06/1997 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır.

Yüklenici arsa sahibinin muvafakati ile sözleşmeyi kendi ismini taşıyan ...…Ltd.şti. devretmiş yine yüklenicinin oluru ile arsa sahibi şirket, yükleniciye düşen 21 adet bağımsız bölüm tapusunu sözleşmeyi devralan şirkete devretmiş ve sözleşmeyi devralan şirket, tapuda devraldığı 21 adet bağımsız bölümü davalı üçüncü kişilere tapuda kendi adına satmıştır.

Tapuda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi mevcut olmadığı gibi, 21 bağımsız bölüm tapusu yüklenici şirkete intikal ettirilmeden doğrudan sözleşmeyi devralan ...…Ltd.şti. devredilmek suretiyle bilinçli olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığı üçüncü kişilere karşı gizlenilmeye çalışılmıştır.

Tacir olan davacı-arsa sahibi şirket TTK nın 18/2. maddesi gereğince basiretli tacir gibi davranması gerekirken bu ödevini adeta bilinçli olarak yerine getirmemiştir.

Bu durumda, sözleşmeyi devralan şirketten iyi niyetli üçüncü kişi olarak tapuda bağımsız bölüm satın alan davalıların MK nın 1023. maddesi gereğince “tapuya güven” ilkesi gereğince edindikleri mülkiyet haklarının korunması gerekirken; yüklenicinin edimini yerine getirmediğinden bahisle, arsa sahibine karşı bir alacak hakkının doğmadığı, avans olarak yüklenici adına sözleşmeyi devralan şirkete devredilen ve bu şirket tarafından davalı üçüncü kişilere tapuda yapılan satışın yolsuz tescil nedeniyle hükümsüz olduğu,

bu durumda tapu siciline güven ilkesinin işlemeyeceği, üçüncü kişinin inşaatın devam etmesi nedeniyle tapunun avans olarak devredildiğini bilmesi gerektiği, dolayısıyla üçüncü kişilerin adına satıştan yapılan tapu kaydının iptali ile arsa sahibi adına tescil kararı verilmesi gerektiğine dair Sayın Hukuk Genel Kurul çoğunluğu görüşe karşıyım.