Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2022/393 K.2024/158

2019/4440 Esas, 2020/10078 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti ve terkin davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine iadesine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş, karara karşı taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince faiz yönünden düzeltme yapılmak suretiyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne dair yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi tarafından verilen karar taraf vekillerinin temyizi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucu bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararının bir numaralı bendine karşı direnilmiştir. Direnme kararı davacı idare vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde; Gebze-Orhangazi-İzmir otoyolu projesi kapsamında Bursa ili Nilüfer ilçesi Konaklı Mahallesi 1463 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10 uncu maddesi gereğince tespiti ile kamulaştırılan taşınmazın yol olarak terkinini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taşınmazın arsa vasfında olduğunu, mahkemece taşınmazın gerçek değerinin tespitini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 14.04.2017 tarihli ve 2016/658 Esas, 2017/416 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulü ile, dava konusu taşınmazın tamamının kamulaştırma bedelinin 212.925,00 TL olarak tespitine, davacı tarafça depo edilen kamulaştırma bedelinin nemaları ile birlikte davalıya ödenmesi için müzekkere yazılmasına, dava konusu 1463 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile yol olarak terkinine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 14.12.2017 tarihli ve 2017/1793 Esas, 2017/1208 Karar sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazın kapama karışık niteliği ve bilirkişi raporundaki özelliklerine göre kapitalizasyon faizinin % 4 oranında kabulü ile buna göre hesaplama yapılması gerekirken, % 6 oranında uygulama yapan bilirkişi raporuna göre karar verilmesi,

dava konusu taşınmazın imar durumu, bilirkişi raporunda yazılı özellikleri, konumu ve yerleşim yerlerine yakınlığına göre Kamulaştırma Kanunu’nun 11/1-i maddesi uyarınca gelir metoduna göre tespit edilen metrekare birim fiyatına % 230 oranında objektif değer artırıcı unsur ilave edilmesi gerekirken, daha düşük oran esas alınarak eksik bedel tespitinin doğru görülmediği gerekçesiyle davacı idare vekilinin istinaf itirazlarının esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine iadesine karar verilmiştir.

V. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 27.04.2018 tarihli ve 2018/40 Esas, 2018/473 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulü ile kamulaştırma bedelinin 371.250,00 TL olarak tespitine, ilk derece mahkemesinin 2016/658 Esas sayılı dosyası ile daha önce ödenen 212.925,00 TL'nin mahsubu sonrası bakiye 158.325,00 TL'ye ilk karar tarihi olan 14.04.2017 tarihinden karar tarihine kadar yasal faiz işletilmesine ve 158.325,00 TL'nin davalıya ödenmesi için müzekkere yazılmasına, dava konusu 1463 parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile yol olarak terkinine karar verilmiştir.

VI. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 22.01.2019 tarihli ve 2018/3961 Esas, 2019/64 Karar sayılı kararıyla; mahkemece verilen ilk karar ile ödenen bedele ilk karar tarihine kadar, iade üzerine oluşan fark bedele son karar tarihine kadar faiz yürütülmesi gerekirken, sadece fark bedele ilk karar tarihinden karar tarihine kadar faiz yürütülmesi doğru değil ise de; bu eksikliğin giderilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediği gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına,

davanın kabulü ile kamulaştırma bedelinin 371.250,00 TL olarak tespitine, ilk karar ile ödenen 212.925,00 TL için 22.01.2017 tarihinden ilk karar tarihi olan 14.04.2017 tarihine kadar; fark bedel olan 158.325,00 TL'ye 22.01.2017 tarihinden 27.04.2018 tarihine kadar yasal faiz yürütülmesine, kamulaştırma bedelinin nemalarıyla derhâl davalıya ödenmesi için müzekkere yazılmasına, dava konusu 1463 parsel sayılı taşınmazın tamamının davalı adına olan tapu kaydının iptali ile yol olarak terkinine karar verilmiştir.

VII. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunulmuştur.

2. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

“…Dosya içindeki bilgi ve belgelere, kararın dayandığı gerekçeye göre; kapama zeytinlik niteliğindeki Nilüfer ilçesi Konaklı Mahallesi 1463 parsel sayılı taşınmaza net geliri esas alınarak ve taşınmaza uygulanan objektif değer artış oranının % 230 olarak kabulü ile değer biçilmesi yöntem itibariyle yasa hükümlerine uygundur. Ancak;

1-Dava konusu taşınmazın kuru tarım arazi niteliğinde olması nedeniyle Dairemiz genel uygulamaları ve aynı yöreden gelen ve Dairemiz denetiminden geçen dosyalarda gözönünde tutulduğunda kapitalizasyon faizinin % 5 olarak uygulanması gerekirken % 4 olarak kabulü ile m2 bedelinin fazla tespiti,

Doğru olmadığı gibi;

2-Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin 12055/17 numaralı başvuru sonucu verilen 23/10/2018 tarihli kararı ve Anayasa Mahkemesinin 2016/9364 başvuru numaralı 01/06/2019 gün ve 30791 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan kararı da gözönüne alınarak davacı idare lehine vekalet ücretine hükmedilmemesi gerektiği…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Bursa ilinin sofralık zeytin yetiştiriciliğinde önemli merkezlerden biri olduğu, bölgesel olarak zeytin yetiştiriciliği bakımından yeterli derecede yağış aldığı, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin kapama bahçe niteliğindeki taşınmazlar için yaygın kapitalizasyon faiz oranının kuru/sulu ayrımı yapılmaksızın % 4 olarak uyguladığı, münavebeye esas kuru tarım arazileri için uygulanan % 5 kapitalizasyon faiz oranının kapama zeytinlik niteliğindeki taşınmazlara uygulanmasının taşınmazın rant getirisi ve bölgenin tarımsal niteliği bakımından adil ve hakkaniyete uygun olmadığı gerekçesiyle bozma kararının bir numaralı bendi yönünden eylemli direnme kararı verilmiştir.

VIII. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı idare vekili; objektif değer artış oranının % 230 olarak alınmasının hatalı olduğunu, taşınmazların kuru tarım arazisi olarak nitelendirildiği hâlde kapitalizasyon faiz oranının %4 alınmasının doğru olmadığını, müvekkili idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kamulaştırma bedelinin tespiti ve terkin istemine ilişkin eldeki davada; dava konusu taşınmazın niteliği ve bilirkişi raporundaki özelliklerine göre yapılan hesaplamada kapitalizasyon faizinin % 4 oranında mı, yoksa % 5 oranında mı esas alınacağı noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11 inci maddesi

2. Değerlendirme a) Direnme konusu uyuşmazlık yönünden yapılan incelemede 1. Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle 4650 sayılı Kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun “Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları” başlıklı 11 inci maddesine değinmek gerekmektedir.

2. Anılan maddede; “15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

a) Cins ve nevini,

b) Yüzölçümünü.

c) Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

d) Varsa vergi beyanını,

e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.

g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

h) Yapılarda, (…) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

ı) (Değişik: 19/4/2018-7139/27 md.) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 sayılı kararı ile) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 sayılı kararı ile) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir” şeklinde düzenlemeye yer verilmiştir.

3. Bu maddeye göre tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde ekilecek ürünler ve münavebeye alınan bu ürünlerin elde edilmesi için yapılacak harcamalar göz önünde tutularak net gelirin hesaplanması gerekmektedir. Ancak taşınmazın getireceği yıllık net gelir taşınmazın kamulaştırma bedeli değildir. Bulunan net gelirin kapitalizasyon faizi ile birlikte hesaplanması gerekir.

4. Daha somut bir anlatımla arazinin değeri, taşınmazın fiilen ekilebilir ürün münavebesine göre hesaplanan brüt gelirinden, münavebe ürünlerin üretim masraflarının çıkarılması ile bulunan net gelirinin kapitalizasyon faizine bölünmesi ile bulunur. Kapama bahçe niteliğindeki taşınmazlarda ise, üzerinde bulunan ve taşınmaza kapama bahçe niteliği veren ağaçların yıllık net ürün gelirinin kapitalizasyon faizi ile kapitalize edilerek kamulaştırma bedelinin belirlenmesi gerekmektedir.

5. Bu aşamada direnme kararına konu kapitalizasyon faizinin hangi oranda uygulanacağı hususunda değerlendirme yapılması gerekmektedir.

6. Arazi niteliğindeki taşınmazın net gelirine göre değerlendirilmesi, kapitalizasyon faizinin uygulanmasını gerektirir.

7. Arazinin rantı (net geliri) ile satış değeri (çıplak değeri) arasındaki oran olarak tanımlanan kapitalizasyon faizi, belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı aynı vasıf ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlanarak bulunur. Başka bir anlatımla bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin tespit edilen ortalama dekar fiyatının, aynı arazilerin ortalama net geliri saptandıktan sonra her iki ortalama rakamın birbirine olan oranı, kapitalizasyon faiz oranını ifade eder. Arazinin getirisi aynı kalmak şartıyla kapitalizasyon faiz oranı düştükçe arazi niteliğindeki taşınmazın değeri yükselir, oran yükseldikçe ise düşer.

8. Kıymeti takdir edilecek arazinin bedelinin belirlenmesinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı, bölgede geçerli ortalama orandan hareketle, arazinin özel nitelikleri, başka bir anlatımla sulu veya kuru oluşu, toprağın yapısı, ekilebilecek ürünler, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu gibi nitelikleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Araziye uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalacaktır.

9. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özellikler ve dosya kapsamına göre dava konusu taşınmazın kuru tarım arazisi niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alındığında kapitalizasyon faiz oranının % 5 oranında uygulanması gerekmektedir.

10. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

11. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

b) Uyulan kısımlara yönelik temyiz talepleri yönünden yapılan incelemede 12. Temyize konu bozma kararında yer alan ve “…2-Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin 12055/17 numaralı başvuru sonucu verilen 23/10/2018 tarihli kararı ve Anayasa Mahkemesinin 2016/9364 başvuru numaralı 01/06/2019 gün ve 30791 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan kararı da gözönüne alınarak davacı idare lehine vekalet ücretine hükmedilmemesi gerektiği…” gereğine işaret eden bozma nedenine mahkemece uyularak bozma doğrultusunda işlem yapılmıştır. Bu durumda bozma kararına uyularak oluşturulan hüküm Özel Dairece incelenmesi gerektiğinden, bu hükme yönelik inceleme yapılması için dosya Özel Daireye gönderilmelidir.

IX. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1- a bendinde (§1-11) belirtilen gerekçelerle davacı idare vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA,

II- b bendinde (§12) gösterilen gerekçelerle, uyulan kısımlara yönelik inceleme yapılması için dosyanın YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,