AYM Norm Denetimi E.2023/192 K.2024/161

tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. maddesinin;

A. İkinci

fıkrasında yer alan “…veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi…” ibaresinin,

B. 13/4/1983

tarihli ve 2814 sayılı Kanun’un 14. maddesiyle değiştirilen üçüncü ve dördüncü fıkralarının,

Anayasa’nın 35. maddesine aykırılığı ileri sürülerek iptallerine karar verilmesi talebidir.

OLAY: Beş yıl içinde yapının tamamlanmaması nedeniyle kat irtifakının iptali ile karşılık geldiği arsa payının ifraz edilerek tapuda müşterek mülkiyet esasına göre tescili talebiyle açılan davada itiraz konusu kuralların Anayasa’ya aykırı olduğu kanısına varan Mahkeme, iptalleri için başvurmuştur.

I. İPTALİ İSTENEN KANUN HÜKÜMLERİ

Kanun’un itiraz konusu kuralların da yer aldığı 49. maddesi şöyledir:

“B) Kat irtifakının sona ermesi:

Madde 49 – Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.

Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.

(Değişik fıkra: 13/4/1983-2814/14 md.) Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.

(Değişik fıkra: 13/4/1983-2814/14 md.) Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.”

II. İLK İNCELEME

1. Anayasa Mahkemesi İçtüzüğü hükümleri uyarınca Zühtü ARSLAN, Hasan Tahsin GÖKCAN, Kadir ÖZKAYA, Engin YILDIRIM, Muammer TOPAL, M. Emin KUZ, Rıdvan GÜLEÇ, Yusuf Şevki HAKYEMEZ, Yıldız SEFERİNOĞLU, Selahaddin MENTEŞ, Basri BAĞCI, İrfan FİDAN, Kenan YAŞAR ve Muhterem İNCE’nin katılımlarıyla 27/12/2023 tarihinde yapılan ilk inceleme toplantısında dosyada eksiklik bulunmadığından işin esasının incelenmesine OYBİRLİĞİYLE karar verilmiştir.

III. ESASIN İNCELENMESİ

2. Başvuru kararı ve ekleri, Raportör İsmail Emrah PERDECİOĞLU tarafından hazırlanan işin esasına ilişkin rapor, itiraz konusu kanun hükümleri, dayanılan Anayasa kuralları ve bunların gerekçeleri ile diğer yasama belgeleri okunup incelendikten sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

A. Uygulanacak Kural ve Sınırlama Sorunu

3. Anayasa’nın 152. ile 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayılı Anayasa

Mahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkında Kanun’un 40. maddelerine

göre bir davaya bakmakta olan mahkeme, o dava sebebiyle uygulanacak bir kanunun

veya Cumhurbaşkanlığı kararnamesinin hükümlerini Anayasa’ya aykırı görmesi

hâlinde veya taraflardan birinin ileri sürdüğü aykırılık iddiasının ciddi

olduğu kanısına varması durumunda bu hükümlerin iptalleri için Anayasa

Mahkemesine başvurmaya yetkilidir. Ancak anılan maddeler uyarınca bir

mahkemenin Anayasa Mahkemesine başvurabilmesi için elinde yöntemince açılmış ve

mahkemenin görevine giren bir davanın bulunması, iptali talep edilen kuralın da

o davada uygulanacak olması gerekir. Uygulanacak kural ise bakılmakta olan

davanın değişik evrelerinde ortaya çıkan sorunların çözümünde veya davayı

sonuçlandırmada olumlu ya da olumsuz yönde etki yapacak nitelikte bulunan

kurallardır.

4. İtiraz yoluna başvuran Mahkemenin iptalini talep ettiği kurallardan ilki, 634 sayılı Kanun’un 49. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “…veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi…” ibaresidir. Bu fıkrada kat irtifakının kendiliğinden sona ereceği hâller düzenlenmiştir. İtiraz konusu kuralla kat irtifakının, buna konu olan arsanın üzerinde yapı yapılamayacak hâle gelmesi durumunda sona ereceği hüküm altına alınmıştır.

5. Başvuran Mahkemede görülmekte olan uyuşmazlığın konusunu kat irtifakı kurulmak suretiyle inşasına başlanmış ancak tamamlanamamış yapılar oluşturmaktadır. Bu itibarla somut olayda kat irtifakına konu arsanın üzerinde yapı yapılamayacak hâle gelmesi söz konusu olmadığı anlaşıldığından itiraz konusu “…veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi…” ibaresinin bakılmakta olan davada uygulanma imkânı bulunmamaktadır. Bu nedenle söz konusu ibareye ilişkin başvurunun Mahkemenin yetkisizliği nedeniyle reddi gerekir.

6. Anılan Kanun’un 49. maddesinin üçüncü fıkrası itiraz konusu kurallardan ikincisini oluşturmaktadır. Söz konusu fıkranın ikinci cümlesinde kat irtifakının belli bir süre için uzatılmasına karar verilmesi durumunda bu sürenin istem üzerine yeniden uzatılabilmesi öngörülmüştür. Bakılmakta olan davada kat irtifakının belli bir süre için uzatılmasına ilişkin uyuşmazlık bulunmadığından anılan cümlenin de bakılmakta olan davada uygulanma imkânı bulunmamaktadır. Bu nedenle söz konusu cümleye ilişkin başvurunun Mahkemenin yetkisizliği nedeniyle reddi gerekir.

7. Öte yandan anılan fıkranın birinci cümlesinin “Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre … karar verir.” bölümü bakılmakta olan davanın konusunun yanı sıra kat irtifakının belirli bir süre için uzatılmasına karar verilmesi talebine ilişkin uyuşmazlıklar bakımından da geçerli ortak kural niteliğindedir. Bu itibarla bakılmakta olan davanın konusu gözetilerek fıkranın birinci cümlesinin esasına ilişkin incelemenin kuralda yer alan “…kat irtifakının sona ermesine…” ibaresi ile sınırlı olarak yapılması gerekir.

B. Anlam ve Kapsam

8. 634 sayılı Kanun’un 2. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkı olarak tanımlanmıştır.

9. Kat irtifakı ile bir arsa üzerinde henüz yapı faaliyeti başlamadan ya da yapı faaliyeti sırasında hak sahiplerinin daire, işyeri, depo gibi bağımsız bölümlerdeki payları ve diğer teknik detayların belirlenmesi sağlanmaktadır. Kat irtifakı sahibinin, irtifak hakkına sahip olduğu bağımsız bölümde bu hakka dayanarak her türlü yasal tasarrufta bulunması mümkündür.

10. Kat irtifakı, ilgili olduğu taşınmaz üzerindeki yapım faaliyeti tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçiş sağlanana kadar geçerliliğini korumaktadır. Anılan Kanun’un 3. maddesinin üçüncü fıkrasında kat irtifakının, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanun’da gösterilen şartlar uyarınca resen kat mülkiyetine çevrileceği düzenlenmiştir.

11. Kanun’un 17. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmede yazılı olan süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. Yine 26. maddenin birinci fıkrası uyarınca kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları zamanında yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kuralları uyarınca kolaylaştırmakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.

12. Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşerek sona ermesinden başka kanun koyucunun diğer ihtimalleri dikkate alarak 49. maddeyle hak sahiplerinin ortak rızaları ile ya da belirli koşulların gerçekleşmesiyle kendiliğinden ya da mahkeme kararıyla sona erme hâllerini düzenlediği görülmektedir.

13. Anılan maddenin üçüncü fıkrasının birinci cümlesinde kat irtifakının kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmadığı takdirde maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkiminin gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek duruma göre kat irtifakının sona ermesine karar vereceği belirtilmiştir. Söz konusu cümlede yer alan “…kat irtifakının sona ermesine…” ibaresi itiraz konusu kurallardan ilkini oluşturmaktadır.

14. Maddenin itiraz konusu dördüncü fıkrasında da üçüncü fıkra uyarınca kat irtifakının kaldırılması hâlinde tapu kütüğündeki kaydın silineceği hüküm altına alınmıştır.

C. İtirazın Gerekçesi

15. Dava dilekçesinde özetle, kat irtifakına yönelik düzenlemelerin kanunla yapılması gerektiği, itiraz konusu kurallarla idarenin yapacağı mevzuat değişikleri neticesinde kat irtifakının sona ermesine sebebiyet verildiği, düzenleyici idari işlemler ile kat irtifakının sona erdirilmesinin mülkiyet hakkına ölçüsüz bir müdahale oluşturduğu belirtilerek kuralların Anayasa’nın 35. maddesine aykırı olduğu ileri sürülmüştür.

Ç. Anayasa’ya Aykırılık Sorunu

16. Anayasa’nın 35. maddesinde “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir./ Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir./ Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” denilmektedir. Mülkiyet hakkı; kişiye -başkasının hakkına zarar vermemek ve kanunların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla- sahibi olduğu şeyi dilediği gibi kullanma, onun üzerinde tasarruf etme ve ürünlerinden yararlanma imkânı veren temel bir haktır.

17. Devlet, kişilerin mülkiyet hakkından tam anlamıyla yararlanabilmeleri ve etkili bir şekilde mülkiyet hakkının korunması amacıyla kanuni, idari ve yargısal önlemler almak zorundadır.

18. Bu çerçevede mülkiyet hakkının etkili bir şekilde korunabilmesi yalnızca devletin bu hakka müdahaleden kaçınmasıyla sağlanamaz. Anayasa’nın 35. maddesi uyarınca devletin mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin pozitif yükümlülükleri de bulunmaktadır. Bu pozitif yükümlülükler kimi durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir (AYM, E.2019/11, K.2019/86, 14/11/2019, § 13; Eyyüp Boynukara, B. No: 2013/7842, 17/2/2016, §§ 39-41; Osmanoğlu İnşaat Eğitim Gıda Temizlik Hizmetleri Petrol Ürünleri Sanayi Ticaret Limitet Şirketi, B. No: 2014/8649, 15/2/2017, § 44).

19. Devletin pozitif yükümlülükleri, mülkiyet hakkına yapılan müdahalelere karşı usule ilişkin güvenceleri sunan yargısal yolları da içeren etkili hukuksal bir çerçeve oluşturma ve oluşturulan bu hukuksal çerçeve kapsamında yargısal ve idari makamların bireylerin özel kişilerle olan uyuşmazlıklarında etkili ve adil bir karar vermesini temin etmek sorumluluklarını da içermektedir (Abbas Korkmaz ve diğerleri, B. No: 2014/17715, 9/11/2017, § 42).

20. Kat irtifakının mahkeme kararıyla sona ermesini öngören kurallar, mülkiyet hakkına ilişkin bir düzenleme niteliğinde olmakla birlikte kişilerin mülkiyet hakkına kamu makamlarınca doğrudan bir müdahalede bulunulmasına değil özel kişiler arası hukuki bir ilişkinin çerçevesinin düzenlemesine yöneliktir. Bu durumda devletin mülkiyet hakkına dönük pozitif yükümlülükleri gereği kuraldan kaynaklanabilecek uyuşmazlıklarda usule ilişkin güvenceleri sunan yargısal yolları da içeren etkili hukuksal bir çerçeve oluşturma ve yargısal ve idari makamların bireylerin özel kişilerle olan uyuşmazlıklarında etkili ve adil bir karar vermesini temin etme sorumluluklarının sağlanması gerekmektedir.

21. Kurallarda koşulların oluşması durumunda maliklerin talep

etmesine bağlı olarak mahkeme kararı ile kat irtifakının sona ermesine ve tapu

kütüğünden silinmesine imkân tanınmaktadır. Bu talebin yapılabilmesi için kat

irtifakının kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı inşa

edilmemiş olması gerekmektedir. Kural olarak bir taşınmaz üzerindeki yapının

tamamlanıp yapı kullanım izni temin edilene kadar geçici bir koruma niteliğinde

öngörülmüş olan kat irtifakının, yapı inşasının makul bir süre içinde

gerçekleşmemesi durumunda herhangi bir süre öngörülmeksizin devam etmesi

maliklerin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkilerini belirsiz bir süreyle

kısıtlayabilecektir. Bu durumun hak sahiplerinin mağduriyet yaşayabilmelerine

neden olması mümkündür. Kanun koyucunun kat irtifakına konu taşınmaz üzerinde

yapı inşasının belirli bir süre içinde tamamlanmaması durumunda irtifak hakkı

sahiplerine seçimlik olarak kat irtifakını sonlandırma imkânı tanıdığı

anlaşılmaktadır. Bu yönüyle kuralların hak sahiplerinin menfaatlerinin

korunmasına yönelik olduğu söylenebilir.

22. Kat irtifakının sona erdirilmesi için mahkemeye başvurulması

durumunda ise kat irtifakı kendiliğinden sona ermemektedir. Bu bağlamda 634

sayılı Kanun’un 49. maddesinin üçüncü fıkrasında yargılama makamının

gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek duruma göre kat irtifakının sona ermesine

veya belli bir süre için uzatılmasına karar vermesi konusunda yargı makamına takdir

yetkisi de tanınmıştır. Bu itibarla kişiler arasındaki hukuki bir ilişkinin

sona ermesinin usul ve şartlarına ilişkin olarak kanun koyucunun sahip olduğu

takdir yetkisi kapsamında düzenlenmiş olduğu anlaşılan kuralın devletin

mülkiyet hakkının korunmasına yönelik yükümlülükleri bağlamında etkili ve adil

karar verilmesinin sağlanmasına yönelik yeterli güvenceler içerdiği

görülmektedir.

23. Öte yandan kural taşınmaz üzerindeki kat irtifakının sona erdirilmesine yönelik olup kişilerin bu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının ortadan kaldırılmasına ilişkin herhangi bir hüküm de içermemektedir.

24. Anılan Kanun’un 49. maddesinin itiraz konusu dördüncü fıkrasında üçüncü fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kaydın silineceği hüküm altına alınmıştır. Kat irtifakının kaldırılması kararı verildiği durumlarda bu kararın hukuken sonuç doğurmasına yönelik olarak yapılması gereken idari işlemi düzenleyen kuralın Anayasa’ya aykırı bir yönü bulunmamaktadır.

Açıklanan nedenlerle kurallar Anayasa’nın 35. maddesine aykırı değildir. İtirazın reddi gerekir.

A. İkinci

fıkrasında yer alan “...veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi...” ibaresinin itiraz başvurusunda bulunan Mahkemenin bakmakta olduğu davada uygulanma imkânı bulunmadığından bu ibareye ilişkin başvurunun Mahkemenin yetkisizliği nedeniyle REDDİNE,

B. 13/4/1983

tarihli ve 2814 sayılı Kanun’un 14. maddesiyle değiştirilen;

1. Üçüncü fıkrasının;

a. Birinci cümlesinin esasına ilişkin incelemenin anılan cümlede yer alan “…kat irtifakının sona ermesine…” ibaresi ile sınırlı olarak yapılmasına,

b. Birinci cümlesinde yer alan “…kat irtifakının sona ermesine…” ibaresinin Anayasa’ya aykırı olmadığına ve itirazın REDDİNE,

c. İkinci cümlesinin itiraz başvurusunda bulunan Mahkemenin bakmakta olduğu davada uygulanma imkânı bulunmadığından bu cümleye ilişkin başvurunun Mahkemenin yetkisizliği nedeniyle REDDİNE,

2. Dördüncü fıkrasının Anayasa’ya aykırı olmadığına ve itirazın REDDİNE,

24/9/2024 tarihinde OYBİRLİĞİYLE karar verildi.

Başkanvekili Hasan Tahsin GÖKCAN Başkanvekili Basri BAĞCI Üye Engin YILDIRIM Üye Rıdvan GÜLEÇ Üye Recai AKYEL Üye Yusuf Şevki HAKYEMEZ Üye Yıldız SEFERİNOĞLU Üye Selahaddin MENTEŞ Üye İrfan FİDAN Üye Kenan YAŞAR Üye Muhterem İNCE Üye Yılmaz AKÇİL Üye Ömer ÇINAR Üye Metin KIRATLI