Danıştay 6. Daire E.2022/8861 K.2023/9676

Dava konusu istem: Van ili, Edremit ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, … ve … sayılı parselleri kapsayan alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca parselasyon yapılmasına ilişkin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının … tarih ve … sayılı işleminin iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ...

İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararda; yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen rapor ile dosyada yer alan bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, dava konusu işlemin daha önce verilen mahkeme kararı uyarınca yapıldığı, uygulamada kök parsel verilerinin dikkate alındığı, davacının kök taşınmazı olan … ada, … parsel sayılı taşınmazın hisseli olduğu, davacıya hissedarlar ile birlikte imar parseli tahsisi yapıldığının anlaşıldığı,

yine bilirkişi raporunda tahsis edilen parsellerin kök parsele 115 ve 310 metre mesafede ve farklı yol cephelerinde bulunduğu ifade edilmekle beraber, kök parselin dayanak imar planında çevre yolu güzergahında olduğu ve yerinde tahsis imkanının bulunmadığı, teknik zorunluluktan mümkün olduğunca yakın yerden bir kısmı köşe parsel olmak üzere 15 metrelik yola cepheli olarak imar parseli tahsis edildiği anlaşıldığından, parselasyon işleminde imar mevzuatına aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Belirtilen gerekçelerle, dava konusu işlem hukuka uygun bulunarak davanın reddine karar verilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İstinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının hukuka ve usule uygun olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği gerekçesiyle 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

… ada, … sayılı parselin müstakil olarak satın alındığı, hisseli olmadığı, fakat parselasyon işlemiyle üç ayrı parselden hisseli tahsis yapıldığı ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

Temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'İN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: Duruşma yapılmasına gerek görülmedi.

İNCELEME VE GEREKÇE

MADDİ OLAY

Van ili, Edremit ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, … ve … sayılı parselleri kapsayan alanda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının … tarihli, … sayılı işlemi ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca parselasyon işlemi yapılmıştır.

Bu parselasyon işlemiyle oluşan … ada, … sayılı parsel 05/03/2015 tarihinde ifraz edilerek tescil edilmiş, ifraz işlemi sonucu oluşan … ada, … sayılı parsel davacı tarafından 28/12/2016 tarihinde müstakil olarak satın alınmıştır.

Anılan parselasyon işlemine karşı açılan davalarda işlemin tümüyle iptaline karar verilmesi üzerine mahkeme kararının uygulanması amacıyla geri dönüşüm işlemleri yapılarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının … tarih ve … sayılı işlemi ile dava konusu parselasyon işlemi yapılmıştır.

Bu parselasyon işleminde ilk parselasyon işlemine konu olan kök parsel ... ada, … ve … sayılı parsellere dönülmüş ve ifraz işlemi ile oluşan parselleri satın alan malikler kök parselde hissedar gösterilerek işlem tesis edilmiş ve davacıya da bu hissedarlarla birlikte hisseli parsel tahsisi yapılmıştır.

Davacı tarafından, parselasyon işlemi ile müstakil olarak maliki olduğu parseline karşılık kendisine hisseli parsel tahsis edildiği iddiasıyla görülmekte olan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT

3194 sayılı İmar Kanununun "Arazi ve arsa düzenlemesi" başlıklı 18. maddesinde, "İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.

Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan,

rekreasyonalanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır.

Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır.

Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.

Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.

Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır.

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.

Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınmak suretiyle ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.

24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10 uncu maddesi kapsamında yapılan uygulamalarda; umumi hizmet alanları için yapılan her türlü terk ve kesintinin, parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı kesintisinden az olması durumunda, önceki terk ve kesintilerin oranını parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Yapılan bu kesinti tamamlayıcı mahiyette olup mükerrer uygulama olarak değerlendirilmez. Ancak toplam kesinti oranı her halükarda %45’i geçemez.

Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.

Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.

Mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, düzenlemenin gerçekleştirilebilmesi için yapılacak kamulaştırmada kullanılmak üzere bedele dönüştürülebilir.

Bedel takdiri 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespiti esasları da gözetilerek 6/12/2012tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilir. Tespit edilen bedel tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı ödeme tarihinde, her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devir yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez. Bedelin tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir.

Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.

Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir.

Uygulama imar planında hüküm bulunmaması hâlinde yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

Uyuşmazlıkta, daha önce yapılan parselasyon işlemiyle oluşan … ada, … sayılı parselin ifraz edilmesinden elde edilen … ada, … sayılı parselin davacı tarafından müstakil olarak satın alındığı, adı geçen parselasyon işleminin iptali üzerine idarece geri dönüşüm işlemleri yapılırken ifraz işlemiyle oluşan parsellerin maliklerinin kök parselde hissedar gösterilerek bu parseli kapsayan dava konusu parselasyon işlemiyle davacıya diğer hissedarlarla birlikte hisseli parsel tahsisi yapıldığı, ancak hukuka uygun olarak tesis edilen ifraz işlemiyle taşınmazın ifraz edilen kısmının satışı sonucunda müstakil mülkiyete dönüşen parselin yapılacak geri dönüşüm ve parselasyon işleminde yeni mülkiyet durumunun dikkate alınmadığı anlaşılmıştır.

Bu durumda, kendisine müstakil parsel tahsisi yapılması gerektiğinden bahisle görülmekte olan davayı açan ve dosyada yer alan bilirkişi raporuna göre toplamda 1327,47 metrekare (minimum parsel büyüklüğünü aşan) müstakil parsel tahsisine uygun hak edişi bulunan davacıya, müstakil parsel sahibi olduğu kabul edilerek, parseline en yakın yerden müstakil parsel tahsisi yapılabilmesinin mümkün olup olmadığı yönünde davalı idarece değerlendirme yapılmaksızın doğrudan hisseli malik olarak kabul edilmesi suretiyle hisseli tahsis yapılmasına ilişkin işlemde hukuka uygunluk görülmemiştir.

Bu itibarla, davanın reddine ilişkin mahkeme kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında isabet bulunmamaktadır.