Ankara 12. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/655 K.2023/673

T.C. ... 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2022/655 Esas - 2023/673 T.C. ... 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2022/655 Esas

KARAR NO : 2023/673

TÜRK MİLLETİ ADINA

KARAR

DAVA

Muarazanın giderilmesi

DAVA TARİHİ : 03/10/2022

KARAR TARİHİ : 15/11/2023

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH : 08/12/2023

Mahkememizde görülmekte olan Muarazanın giderilmesi davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİDÜŞÜNÜLD Ü

TALEP

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacının, davalı kooperatifin üyesi olduğunu, kooperatifin işlettiği tatil köyünde 197,135 ve 231 numaralı müstakil konutların mülk sahibi olduğunu, bu konutlardan 197 nolu evde kendisinin oturduğunu, diğerlerini kiraya verdiğini, davacının kooperatif üyelik şartlarını aksatmadan yerine getirdiğini, ancak davacının kiraya verdiği yazlık konutlarda kalan kiracılara, plaj, şezlong, duş ve giyinme kabinlerinin kullandırılmadığını, bu konuda alınmış bir karar da olmadığını, haksız davranışlara son verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Görevli Mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, davacının davasını somutlaştırması gerektiğini, davalının davacının mülkiyet hakkına müdahalesinin bulunmadığını, davacının bu konuda bir talebi var ise genel kurulda gündeme getirilmesinin istemesini ve sonrasında bir karar alınmasının gerektiğini, doğrudan dava açamayacağını, dava açmakta hukuki yararı bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

HUKUKİNİTELENDİRME - GEREKÇE

Dava, Muarazanın giderilmesi davasıdır.

Uyuşmazlık : Davacının kooperatifte birden fazla bağımsız bölümü bulunması sebebiyle, bunlardan bir kısmının kiralanması halinde kiracıların tüm ortak alanlardan ya da kooperatife tahsis edilmiş plaj vb. yerlerden diğer ortaklar ile birlikte eşit şekilde faydalanma haklarının olup olmadığı, bu konuda davacının dava açılmadan önce genel kurulda konunun gündeme alınmasını talep etmesinin gerekip gerekmediği, bu noksanlığın dava şartı olup olmadığı, hukuki yararı olup olmadığı, daha önce kooperatifin genel kurul toplantılarında ya da yönetim kurulu kararlarında kiracıların ortak alanları kullanımı ile ilgili bir karar alınıp alınmadığı noktalarında toplanmaktadır.

Davacı tarafından sunulan delillere göre, iş bu açılmadan önce, davacının kiracılarının plaj, şezlong, giyinme kabininden faydalanması için yönetime dilekçe verilmiş ise de davacının talepleri konusunda olumlu bir karar verilmediği görülmüştür. İş bu davanın esastan incelenebilmesi için Davacının bu taleplerinin genel kurul gündemine alınmasını talep etmesi gibi bir dava şartı bulunmamaktadır.

İşbu dava devam ederken Davalı Kooperatif 19.02.2023 tarihinde genel kurul toplantısı yapmış , Genel Kurulda bu davanın da konusu olan, kiracılara şezlong, duş, giyinme kabini vs. Hakların ortaklar ve 1. Derece yakınları dışındaki kişilere kullandırılmaması ile ilgili Genel Kurul Kararı almış ise de bu karara karşı ... 14. Asliye Ticaret Mahkemesinde Genel Kurul Kararının iptali davası açılmış olduğundan Genel Kurul Kararı kesinleşmediğinden iş bu davanın konusuz kalmadığı gerekçesi ile yargılamaya devam edilerek esastan karar verilmiştir.

Ticaret Sicil Müdürlüğünden kooperatifin kuruluştan itibaren tüm genel kurul kararları istenmiş davacı ve davalının tanıkları dinlenmiştir.

Kooperatifin faaliyet raporlarında da şemsiye, şezlong ve duşlardan sadece üyelerin faydalanması için Akbil benzeri elektronik sisteme geçilmesi için araştırmalar yapıldığı kayıtlara geçmiştir.

Tanık beyanlarına göre, Merkezi ... olan kooperatifin 580 üyesi üyesi olduğu, ... İlçesinde bulunan tatil köyü niteliğinde inşaatların tamamlandığı, üyeleri adına tapu kayıtları tesis edildiği , taşınmazların sahipleri ve yakın akrabalarının bileklik kullanarak sitenin tüm imkanlarından faydalandıkları, kiracılara bileklik verilmediği kiracıların deniz imkanlarından, market, restaurant ve kafe gibi bölümlerden faydalanabildikleri , plajdaki şezlonglar , duş ve soyunma kabinlerini kullanmalarına izin verilmediği uzun süredir bu uygulamanın devam ettiği, bu uygulamanın sadece davacı için değil kiraya veren tüm üyeler için geçerli olduğu anlaşılmıştır.

Bir kısım tanık beyanlarında bu uygulamanın uzun süredir devam ettiği, sebebinin kiracıların huzursuzluğa sebebiyet vermiş olmaları olduğu belirtilmiştir.

Davacı kendisi , eşi ve üç çocuğu için daire aldığını ancak çocuklarının yazları başka yerde tatil yapmaları sebebiyle boş kalan daireleri kiraya verdiğini , mülkiyet hakkının kısıtlanamayacağını savunmuştur.

Davalı vekili de savunmalarında, günü birlik şeklindeki kısa süreli kiralamaların huzur, güvenlik ve ahlak değerler bağlamında aileleri rahatsız ettiğin, ortakların yıl boyunca aidatını ödediği yazlığına ailesiyle birlikte dinlenmek için gittikleri, pervasızca davranan kişilerin; ses, hareket ve davranışlarından rahatsız olduklarını, günü birlik kiralamaların ciddi risk ve sorun yarattığını hükümetin de bu konuda yeni kararlar aldığını kiracıların bir kısım imkanlardan haklı sebeple faydalandırılmadığını savunmuştur.

Kooperatifler genelde birbirini tanıyan ortak değerlere sahip kişilerin bir araya gelerek kurdukları topluluklar olup yazlıkların kullanım amacı göz önüne alındığında kiracıların kısa süreli kiralama yaptıkları nazara alındığında davalının ileri sürdüğü sebepler kısmen haklı sebep olarak görülebilir ise de, davacının kiracıları bakımından diğer üyelere rahatsızlık verdikleri, huzurlarını bozdukları, ortak alanlardaki tefrişat ve imalatlara zarar verdikleri kötü kullandıklarına ilişkin somut delil sunulmamıştır. Kooperatif üye sayısının çokluğu yanında tapuların el değiştirmesi de nazara alındığında kooperatifin başlangıcındaki ortaklar arasındaki yakınlık, ortak kültür vs zamanla kaybolacaktır.

Kooperatiflerde açık kapı ilkesi geçerlidir. Davacı kooperatif üyesi olup inşaatlar tamamlanmış, ferdileşmeye geçilmiştir. Mülkiyet hakkı , taşınmaz üzerinde hak sahibine kullanma , yararlanma ve tasarruf yetkisi veren hukuk düzeninin sınırları içinde kullanılabilen mutlak ve ayni bir haktır. Bu hak Anayasanın 35. Maddesi gereğince kamu yararı amacıyla kısıtlanabilir.

Davacı kooperatif ortağı olarak sahip olduğu tüm daireler için ayrı ayrı aidat ödemekte sorumluluklarını yerine getirmektedir. Davacının ödediği aidatlarla duşların , şemsiye ve şezlongların satın alınması, tamiri, bakımı yapılmakta duşların su parası ödenmektedir. Kumsaldaki şezlong şemsiye sayısının üye sayısından eksik olması davalıya , kiracılara kullandırmama hakkı vermez, üye sayısı kadar şezlong yoksa kim erken gelirse o kullanır yada kooperatif karar alıp kullanma şeklini ve süresini belirleyebilir.

Dosyaya sunulan tapu kaydından anlaşıldığı üzere davacının maliki olduğu taşınmazlardan 9 Nolu dubleks meskeni İrma Erika Saltuklar'dan satın almıştır. Nasıl ki davalı kooperatif , ortaklarının konutlarını dilediği kişiye satmasını engelleyemez ise, kiraya vermesini de engelleyemez, kiraya verilen taşınmazın kiracısı da malik gibi ortak yer ve tesislerden yararlanma ve kullanma hakkına sahiptir. Kiracılarda yönetimin kurallarına uymak zorundadır.

Kiralanan ne maksatla kiralanmış ise kiraya veren o amacı sağlamaya yönelik kullanma hakkı sağlamak zorundadır. Kiracı kiralanan taşınmazın bulunduğu sitedeki bir kısım tesislerden faylanamaması kiralananın ayıbı olup kooperatifin bu fiili uygulaması kiraya veren bakımdan kiracıya karşı yükümlülüklerini yerine getirmesine engel olur ve kiracı ile kiraya veren arasında hukuki uyuşmazlık doğurur. ( 6098 sa nın 301. Maddesi kiraya verene yükümlülük verdiği gibi TBK nun 314. 316.

Maddeleri de kiracıya borçlar ve yan edimler getirmekte, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygılı davranma yükümlülüğü kanunen öngörülmüş bir yan edim yükümlülüğüdür.

Netice olarak, davalı kooperatifin ana sözleşmesinde ve genel kurul kararlarında davacının mülkiyeti kendisine ait taşınmazlarını kiraya vermesini engelleyecek bir düzenleme olmadığı gibi Davalı kooperatifin kiracıların ortak alanlardan maliklerle/üyelerle aynı haklara sahip olacak şekilde kullanımlarını engelleyen fiili uygulamasının kooperatifler kanunundaki eşitlik ilkesine, anayasal hak olan mülkiyet hakkına müdahale niteliğinde olduğundan açılan davanın kabulüne karar verilerek aşağıdaki hüküm kurulmuştur.