Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/344 K.2024/129

Av. ... DAVALI : ... VEKİLİ : Av. ....

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ : 11/10/2021

KARAR TARİHİ : 21/02/2024

K.YAZIM TARİHİ : 23/02/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Müvekkili şirket ortakları ve müdürleri arasında gerçekleşen genel kurul ve müzakereler.

04/12/2020 tarihinde başladığını, 08/12/2020 ve 12/01/2021 tarihlerinde devam ederek 12/01/2021 tarihinde sona erdiğini, toplantı sonucunda 26 adet karar alındığını, kararlar yalnızca %50 ortak olan ... tarafından imzalandığını, diğer ortaklar olan ... (%25 ortak) ve ... (%25 ortak) tarafından imzalanmadığını, toplantı kararlarına ilişkin olarak müvekkili şirket ortakları ve müdürleri arasında gerçekleşen genel kurul ve müzakere hakkında 26/01/2021 tarihinde düzenleme kararları alındığını, toplantı sonucunda 4 adet karar alındığını, kararların tüm ortaklar tarafından imzalandığını,

Genel Kurul Toplantı ve Müzakere Defterinde yer alan 26 adet karar (s. 9-10-11-12-13) ile 4 adet kararın sunulduğunu, söz konusu taşınmaz 01 Temmuz 2021 tarihine kadar müvekkili şirkete tescil edilmesi gerekirken tescil işlemi gerçekleştirilmediğini, devir işleminin gerçekleştirilmesi maksadıyla müvekkili şirket tarafından ....

Noterliği 29 Eylül 2021 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarname düzenlendiğini, dava konusu taşınmazın müvekkili şirket adına tescilinin yapılması talep edildiğini, davalı tarafından söz konusu ihtarnameye cevaben ....

Noterliği 08 Ekim 2021 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarname düzenlendiğini, cevaben gönderilen ihtarnamenin 4. maddesinde "Şirketin yapmış olduğu işler karşılığında elde edilebilecek kazancın takas yolu ile şirket ortaklarından ... üzerine tescili yapılmış olan ....numaralı bağımsız bölümün tescilinin şirkete yapılacağı daha önceden belirlenmiş olup bu hususta taraflar arasında bir anlaşmazlık bulunmamaktadır." denildiğini, dava konusu taşınmazın devrinin müvekkili şirkete yapılmamış olması nedeniyle iş bu davayı açma zorunluluğu hasıl olduğunu, bu nedenle;

....'de kayıtlı taşınmazın ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili şirkete tescili; tescilin mümkün olmadığı taktirde satılan taşınmazın rayiç bedelinin takdir edilerek iadesini, ilave olarak, dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devirinin engellenmesi maksadıyla ihtiyati tedbire karar verilmesini, açıklanan ve Mahkemece resen ele alınacak nedenlerle.

Öncelikle ihtiyati tedbir taleplerinin kabulü ile dava konusu ....'de kayıtlı taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için tedbir konulmasına, davalarının kabulü ile .... 'de kayıtlı taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili şirkete tesciline, Tapu iptali ve tescil yönündeki talepleri uygun görülmez veya mümkün olmaz ise davaya konu taşınmazın rayiç bedelinin tespit edilerek dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte; rayiç bedel belirlenemiyorsa güncel satış bedelinin tespit edilerek dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkili şirkete verilmesine,

yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerine bırakılmasına, karar verilmesi talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı tarafa usulüne uygun dava dilekçesi ekli duruşma gün ve saatini bildirir ihtaratlı davetiye tebliğ edilmiş, taraf teşkili sağlanmış, davalı süresinde cevap vermemiş, duruşmalara katılmamıştır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Davadaki uyuşmazlığın: Şirket ortağına karşı açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olduğu anlaşıldı.

Davanın ... Esas sayılı dosyasında görülmekte iken görevsizlik kararı verilmesi üzerine .... 'nce mahkememize gönderildiği ve ....Esasına kaydedildiği anlaşıldı.

Davacı şirkete ait Genel Kurul Toplantı ve Müzakere karar defterinin 9, 10, 11, 12, 13 ve 14 üncü sayfaları fotokopileri, .... Noterliği 29 Eylül 2021 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi, .... Noterliği 08 Ekim 2021 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi, ... sayılı yazısı ve eki 1(bir) sayfa tapu kaydı çıktısı, tarafların delil dilekçesi ve ekleri, gayrimenkul değerleme uzman bilirkişisince hazırlanan 13.12.2022 tarihli bilirkişi raporu, .... 02.02.2023 tarih 120439 sayılı yazısı ve ekleri, davacı ... Ltd. Şti.ne ait ticari defterler ve kayıtları bilirkişi raporları ve diğer bilge belgeler dosyada mevcuttur.

Dosya üzerinde bilirkişi incelemesi yapılmıştır.

...

Mahkemesinden istinabe yoluyla alınan 13/12/2022 tarihli bilirkişi raporunda: Değerleme konusu taşınmazın konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapıldığını, dava konusu taşınmaza yaş ve özellik olarak yakın olan ve yakın zamanda satışa söz konusu olmuş konutlar seçildiğini, değerleme konusu meskenin fiziksel durumu, yasal ve güncel durumu,

günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılarak günümüz rayiç değeri bulunmuş ve ... endeksi oranlanarak dava tarihine indirgenerek dava tarihi ve güncel tarihe ait değere ulaşıldığını, taşınmaz değerleme günü %71 inşaat seviyeli olduğunu, taşınmazın tamamlanması durumundaki değeri bilgi amaçlı verilmiş olup herhangi bir bağlayıcılığı bulunmadığını, tamamlanması durumunda bilgi amaçlı değerinin:1.225.000.,00 TL olduğunu, taşınmazın güncel tarihli(25/11/2022) değerinin 910.000TL, dava tarihindeki(11/10/2021) değerinin 477.000TL olduğu bildirilmiştir.

Mahkememizce alınan 16/10/2023 tarihli bilirkişi kurulu raporunda: Davacının yasal defterlerinin (Genel Kurul Müzakere ve Toplantı Karar Defteri, Defter-i Kebir, Yevmiye ve Envanter Defteri gibi) açılış ve kapanış tasdiklerinin yapıldığını, davacı şirketin yasal defter muhasebe kayıtlarında; beyan edildiği gibi menkul alımı ve sabit kıymetlere kaydı ile ilgili herhangi bir kayda rastlanamadığını, Karar Defteri’nin 9.sayfasında yer alan(1) nolu karara göre.

2020 yılı şirket gelirleri ile alınarak, kişiler adına tapu tescili yapılan ...’daki taşınmazların, 1 Temmuz 2021 tarihine kadar ya satışlarının yapılacağı, ya da şirket üzerine tescil edileceğini, davacı şirket tarafından davalı ...’ nın yanı sıra dava dışı muhatap ...’e gönderilen 29.09.2021 tarihli noter ihtarında.

Şirket geliriyle alınmış olup ... adına tescili Yapılan ...’daki .... nolu dairenin, tebliğ tarihinden bir sonraki günden başlamak üzere 7.günün sonuna kadar, araçların şirket adresine getirilmesinin yanı sıra, ...’daki taşınmazın, tapu tescilinin şirket adına yapılması, aksi taktirde yasal haklarının kullanılacağının ihtar edildiğini, muhataplar ... ve ...’in, 08.10.2021 tarihli cevabı ihtarnamesinde.

Diğer hususların yanı sıra, şirketin yapmış olduğu işler karşılığında elde edilebilecek kazancın takas yoluyla şirket ortaklarından ... üzerine tescili yapılan ...’daki .... nolu bağımsız bölümün şirkete tescilinin yapılacağının, daha önceden belirlenmiş olup bu hususta taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığının bildirildiğini, söz konusu taşınmazın, 10.09.2020 tarihinde davalı ... adına satış suretiyle intikal ettiği ve ... Mahkemesinin 14.10.2021 tarih (....

E)li kararı nedeniyle, 15.10.2021 tarihinde taşınmazın üzerine ihtiyati tedbir şerhi konulduğunun anlaşıldığını, davacı şirketin ortaklarından olan davalı ...’ nın Genel Kurul Toplantı ve Müzakere karar Defteri’ndeki (sayfa 9) 12.01.2021 tarihli 1 nolu kararı uyarınca, üzerine kayıtlı ...’daki ... nolu bağımsız bölümü 1 Temmuz 2021 tarihine kadar şirket üzerine devretmesi (... nolu satış bedeline aktarması) gerekmesine, davacı şirketin 29.09.2021 tarihli ihtarnamesiyle, söz konusu taşınmazın şirket üzerine tescilinin yapılmasının istenmesine, davalı ...’nın vekili aracılığıyla davalı şirkete gönderdiği 08.10.2021 tarihli cevabi ihtarnamede;

dava konusu .... nolu bağımsız bölümün şirket üzerine şirkete tescilinin yapılacağının, taraflar arasında anlaşmazlık konusu olmadığının bildirilmesine karşın.

Türk Medeni Kanunun 2 ve 3. Maddeleri ve tüm dosya kapsamı bir arada değerlendirildiğinde, nihai takdir mahkemeye ait olmak üzere, dava konusu .... nolu parselin davacı şirket üzerine tescili koşullarının oluştuğunu, davacı talebinde yer aldığı gibi, tapu iptali ve tescil yönündeki talebin uygun görülmemesi veya mümkün olamaması halinde, gayrimenkul değerleme uzmanınca düzenlenen 13.12.2022 tarihli raporda.

25.11.2022 tarihi itibariyle taşınmazın, güncel (rayiç) değerinin 910.000 TL (dava tarihi 11.10.2021 itibariyle 477.000 TL olarak belirlendiği) olduğu hususu gözetilerek mahkemece taktir edilecek bedelin davalıdan tahsiline karar verilebileceği bildirilmiştir.

Mahkememizce alınan 28/12/2023 tarihli bilirkişi kurulu ek raporunda:Davacı vekilinin kök raporla ilgili 12.12.2023 tarihli dilekçesinde, doğrudan raporla ilgili bir itiraz söz konusu olmadığı gibi, davalının savunmasının genişletilmesine ilişkin beyanının ise mahkemenin takdirinde bulunması nedeniyle , bu konuda bir değerlendirme yapılmadığını, davalı vekili ise, kök raporumuzla ilgili 02.11.2023 tarihli beyan dilekçesinde ;Davacı şirket defterlerinde işlenmiş biçimde büyük miktarda alacağı bulunduğunu öne sürmekle beraber, mali yönden yapılan incelemede.

Davalı yanca ileri sürüldüğü gibi, davacı ticari defterlerinde, davalıyı “alacaklı“ gösterecek herhangi bir kayda rastlanamadığının görüldüğünü, öte yandan, 16.10.2023 tarihli kök bilirkişi raporunda: “Davacı şirketin yasal defter muhasebe kayıtlarında;

işbu dava dilekçesinde iddia ve beyan edilen gayri menkul alımı ve sabit kıymetlere kaydı ile ilgili herhangi bir kayda rastlanmadığı” şeklinde mali müşavir bilirkişisi olarak uzmanlık alanı yönünden değerlendirildiğini, raporda yeniden değerlendirme yapılabilecek bir hususun bulunmadığını, belirtilen nedenlerle, taraf itiraz ve beyanlarının kök rapordaki görüşleri değiştirecek nitelikte bulunmadığı bildirilmiştir.

Taşınmazın değeri üzerinden davacı tarafça tamamlama harcı yatırılmıştır. Dava limited şirket genel kurul kararı uyarınca; şirket ortağı üzerine kayıtlı taşınmazın, şirket devredilmesi gerekmesine karşın, devri yapılmayan taşınmazın tapu kaydının iptali ile şirket üzerine tesciline karar verilmesi talebiyle açılan tapu iptal ve tescil davası mümkün olmadığı takdirde davaya konu taşınmazın rayiç bedelinin tespit edilerek dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte; rayiç bedel belirlenemiyorsa güncel satış bedelinin tespit edilerek dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile istemine ilişkindir.

Somut olayda 4.12.2020, 08.12.2020 ve 12.01.2021 tarihlerinde davacı şirketin Genel Kurul Toplantı ve Müzakere Karar Defteri’nin9., 10,11,12,13. sayfalarında 26 adet karar alındığı ve bu kararlardan karar defteri’nin 9.sayfasında yer alan(1) nolu karara göre.

2020 yılı şirket gelirleri ile alınarak, kişiler adına tapu tescili yapılan .... ’daki taşınmazların, 1/07/ 2021 tarihine kadar ya satışlarının yapılacağı, ya da şirket üzerine tescil edileceği, taşınmazın, şirket ortaklarından davalı ... adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.Davacı şirket tarafından davalı ... ve dava dışı muhatap ...’e gönderilen 29.09.2021 tarihli noter ihtarında;

tebliğ tarihinden bir sonraki günden başlamak üzere 7.günün sonuna kadar dava konusu taşınmazın devrinin yapılması aksi taktirde yasal haklarının kullanılacağı ihtar edilmiş, 08.10.2021 tarihli cevabi ihtarnamede dava konusu taşınmazın tescilinin şirkete yapılacağının, daha önceden belirlenmiş olduğunun ve bu hususta taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığı bildirilmiştir.

Güncel tapu kayıtlarına göre taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olduğu ve şirket adına taşınmazı devretmediği görülmekle şirket karar defterinde alınan karar hükümlerinden de anlaşılacağı üzere dava konusu .... nolu parselin davacı şirket üzerine tescili koşullarının Türk Medeni Kanununun 2. maddesi uyarınca oluştuğunda davacının tescil talebinin kabulüne karar vermek gerekmiştir.

Davalının şirket defterlerinde işlenmiş biçimde büyük miktarda alacağı bulunduğuna ilişkin itirazını süresinde sürmemiş olması ve davacı tarafından da savunmanın genişletilmesine muvafakat edilmediğinden savunmasının genişletilmesi kapsamında davalının itirazları dikkate alınmamaış kaldı ki bilirkişi raporuna göre davacı ticari defterlerinde, davalıyı alacaklı gösterecek herhangi bir kayda rastlanamadığı belirtildiğinden davalı alacağını ispat edilebilmiş değildir.

Açıklanan nedenlerle aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... · ¸[e-imzalıdır] Hakim ... · ¸[e-imzalıdır]