Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/865 K.2025/263

K. YAZIM TARİHİ : 17/04/2025

Mahkememizde görülen Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesi ile özetle; davalının ... no'lu parsel sayılı hazineye ait taşınmaz üzerinde 30 yıl süreli irtifak hakkının sahibi olduğunu ve ...

2017 yılında 15 yıl süre ile kiralandığını, kira bedelinin o dönemde KDV hariç aylık 117.000,00TL olarak belirlendiğini, davalının tapu üzerindeki irtifak hakkının %10'unu ...'a sattığını, müvekkilinin de tapuda düzenlenen resmi senetle 03/08/2017 tarih ve ... yevmiye numaralı resmi senetle ...'dan devir aldığını, böylece müvekkilinin kira gelirinin de kanuni ortağı olduğunu, sözleşmenin "Gayrimenkulün Kira Getirisi ve Başlangıcı" başlıklı maddesinde.

Kurum tarafından kira ödemelerinin 15/06/2017 tarihinde başlayacağı, hissedar olanın (davacının) hissesi oranında giderlerden de sorumlu olduğu, ancak tüm gider ve kesintilerin hissedarın payına düşecek olan kira payından şirket (davalı) tarafından düşülerek şirket (davalı) tarafından hissedarın (davacının) banka hesabına ödenmesi gerektiği, "Hissedara Kira Bedelinin Ödeme Zamanı" başlıklı maddesinde.

Kurum tarafından şirket (davalı) hesabına yatırılmasına müteakip en geç 5 gün içinde hissedara (davacıya) ödeneceği, bu sürenin 3 kez üst üste geçirilmesi durumunda (geç ödeme) şirket (davalı) tarafından 3 kira bedeli tutarında ayrıca ceza ödeneceğinin yazılı olduğunu, sözleşmenin akdedilmesinden sonra davacının her ay hissesine düşen gelir tutarı için bir sonraki ay fatura keserek davalı firmaya gönderdiğini ancak cüzi bir ödeme yaptığını, bakiye alacağın ödenmemesi üzerine başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali için ... esas sayılı dosyası ile müvekkilinin haklı olduğunun tespit edildiğini,

davalının sonraki (her ay tahakkuk eden) bedelleri de ödememesi nedeniyle.

2019 Mart-2020 Eylül alacaklarının tahsil edilememesi üzerine ...esas sayılı alacak davasının açıldığını, davalının 2020 Eylül ayından sonra da ödeme yapmadığını iddia ederek şimdilik 670.000,00 TL faturalı asıl alacağın (kira payı), dava tarihinden itibaren bu alacağa işleyecek ticari avans faizi ile birlikte, 20.000,00 TL temerrüt tarihlerinden dava tarihine kadar işlemiş avans faizi ile birlikte, 400.000,00 TL ceza-i şart alacağının (tapuya şerhli resmi sözleşme uyarınca tespit edilecek temerrüt tarihlerine göre hesap edilecek hak edilmiş) dava tarihinden itibaren bu alacağı işleyecek ticari avans faizi ile birlikte,

20.000,00 TL ceza-i şart alacağına sözleşme uyarınca tespit edilecek temerrüt tarihlerinden dava tarihine kadar işlemiş avans faizinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 03/04/2025 tarihli ıslah dilekçesi ile, 670.000,00 TL kira (fatura) bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle, 95.453,70 TL dava tarihine kadar işlemiş toplam kira (fatura) faizine dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle, 732.582,98 TL cezai şart alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle, 20.000,00 TL dava tarihine kadar işlemiş toplam ceza-i şart faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalıya usulüne uygun dava dilekçesi ekli duruşma gün ve saatini bildirir ihtaratlı davetiye tebliğ edilmiş, taraf teşkili sağlanmış, davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; resmi senet hükümlerine aykırı davranıldığını, sözleşmenin devrinin yapılabilmesi için müvekkilinin onayı gerektiğini, hisse devrinin geçersiz olduğunu, davacının fatura bedellerini fahiş olarak düzenlediğini, mahsuplaşma taleplerinin kabul edilmediğini, ...Mahkemesi dosyalarının kesinleşmediğini, gerçeği yansıtmayan faturalardan dolayı cezai şarttan bahsedilemeyeceğini, davacının faturaları KDV hariç olarak düzenlemesinin yersiz olduğunu,

binaya yapılan zorunlu tadilat ve tamirat bedellerinin davacı tarafında hissesi oranında mahsup edilmediğini, davacının hissesini aldığı günden bugüne kadar, binaya yapılan harcamaların çıkartılarak hissesi oranında davacıya 3 katı cezai şart ve yasal faizleriyle hesap edilerek mahsuplaşma yapılması gerektiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

ÖN İNCELEME

Dava şartlarının mevcut olduğu, Türk Mahkemelerinin yargı hakkının bulunduğu, yargı yolunun caiz olduğu, Mahkememizin görevli olduğu, kesin yetkinin sözkonusu olmadığı, davalının görev ve yetki itirazının bulunmadığı, tarafların dava ve taraf ehliyetine sahip oldukları,vekilin davaya vekalet ehliyetine sahip olduğu ve usulüne uygun düzenlenmiş bir vekaletnamesinin bulunduğu, davacının gider avansını yatırmış olduğu, davacının dava açmakta hukuki yararının bulunduğu, derdestlik ve kesin hüküm durumunun sözkonusu olmadığı ve bu konuda bir itirazın bulunmadığı, davalının ilk itiraz ileri sürmediği ve hak düşürücü süre, husumet ile zamanaşımı itirazlarının bulunmadığı, davalının arabuluculuk dava şartı itirazının bulunduğu anlaşıldı.

DELİLLER

Tarafların bildirdikleri deliller toplanmış, tapu kayıtları, kira ve devir sözleşmeleri, ... cevabi yazıları, faturalar dosya arasına alınmıştır.

... esas sayılı dosyasında, aynı hisse devir sözleşmesi kapsamında Ekim 2017-Şubat 2019 tarihleri arasındaki kira alacağının tahsili için başlatılan ... esas sayılı icra takibine vaki itirazın iptali davasının kabulüne karar verildiği, kararın davalı tarafça istinaf edilmesi üzerine ... sayılı ilamı ile istinaf talebinin esastan reddine karar verildiği anlaşılmıştır.

... esas sayılı dosyasında, aynı hisse devir sözleşmesi kapsamında 2019 Mart-2020 Eylül kira alacakları ile cezai şart bedelinin tahsili için alacak davasının davacı lehine sonuçlandığı ve kararın istinaf edilmeksizin kesinleştiği anlaşılmıştır.

Talimat Mahkemesi aracılığı ile davacı defterlerini inceleyen mali müşavir bilirkişi 08/02/2024 tarihli raporunda, ticari defterlerin usulüne uygun olarak düzenlendiğini, taraflar arasında kira alacakları nedeni ile ticari ilişki bulunduğu, buna ilişkin davacı tarafından düzenlenen faturaların defterlerine kaydedildiğini, kayıtlara göre davacının rapor tarihi itibari ile 727.270,60 TL alacaklı olduğu bildirilmiştir.

Mahkememizce davalı defterleri de incelenerek mali müşavir ve nitelikli hesap bilirkişisine düzenletilen 19/09/2024 tarihli ön rapordan sonra alınan 14/03/2025 tarihli ek raporda, taraf ticari defter kayıtları, ...'nün yazısı ekinde yer alan ödeme emri belgeleri ile banka dekontları üzerinde yapılan inceleme ve hesaplamalar sonucunda; davacının 2020,2021 ve 2022 yıllarında kira geliri payından oluşan alacağının (40.588,364262.260,444343.131,76)=645.980,56 TL olarak hesaplandığı,

Kasım 2020- Aralık 2022 tarihleri arasındaki dönemlerde davacıya ödenmeyen kira payları sebebiyle davacının talepte haklı olduğu alacak tutarının 645.980,56 TL olduğu, ödenmeyen kira paylarının dava tarihine kadar işleyen ticari temerrüt ( avans) faizleri tutarının 95.453,70 TL olduğu, davacının Temmuz 2020-Aralık 2022 döneminde cezai şart alacağının (önceki davada muaccel olmadığı için hesaba alınmayan Temmuz 2020-Ekim 2020 dönemi de dahil olmak üzere) toplam 732.582,98 TL olduğu,

dosyada davalının davadan önce cezai şart alacakları için temerrüde düşürüldüğüne ilişkin bir ihtara rastlanılmadığından dava tarihine kadar cezai şart alacaklarına faiz uygulanmasının mümkün görülmediği, takdirin mahkemeye ait olduğu bildirilmiştir. Rapor oluşa ve dosya kapsamına uygun bulunarak hükme esas alınmıştır.

GEREKÇE

Dava, irtifak hakkının devri sözleşmesine dayalı kira alacaklarının ve cezai şartın ödenmesi istemine ilişkindir.

Eldeki davada, davacı dava dışı kişiden devraldığı üst hakkı hissesi nedeni ile ödenmeyen kira alacaklarının ve cezai şart bedelinin tahsilini ek dava mahiyetinde talep etmiş, davalı ise devir sözleşmesinin geçersiz olduğunu, hesaplamanın yanlış yapıldığını ve mahsup talebi bulunduğunu savunmuştur.

Tüm dosya kapsamı, aynı sözleşmeye ilişkin ... Mahkemesi dosyaları ile hükme esas alınan bilirkişi raporu dikkate alındığında; davalının ... no'lu parsel sayılı hazineye ait taşınmaz üzerinde 30 yıl süreli irtifak hakkının sahibi olduğu ve dava dışı ... ile arasında bu taşınmaza ilişkin 14/03/2017 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği, davalı ile dava dışı ... arasında 13/04/2017 tarihli öğrenci yurt binasının %10 hissesinin devrine ilişkin sözleşme düzenlendiği, yine bu hissenin 03/08/2017 tarihinde davacıya devredildiği anlaşılmıştır.

Davalı her ne kadar devrin geçersiz olduğunu savunmuş ise de resmi olarak düzenlenen devir sözleşmesinde davalının 02/08/2017 tarihli muvafakatinin dosyada mevcut olduğunun belirlendiği, bu hali ile savunmaya itibar etmenin mümkün olmadığı değerlendirilmiştir.

Taraflar arasındaki sözleşmede davacının kira alacağının dava dışı kiralayan tarafından kira bedellerinin davalının hesabına yatırılmasına müteakip en geç 5 gün içinde ödeneceğinin, üst üste üç kez ödenmemesi halinde üç kira bedelinin ceza olarak ödenmesinin kararlaştırıldığı, hükme esas alınan raporda belirtildiği üzere davalı yanca ödenmesi gereken kira alacakları, kiracı tarafından yapılan kesintilerden (KDV tevkifatı, gayrimenkulde yapılacak tadilat, tamirat yenileme, röleve, ek bina harçlar, kontrata her türü harç ve vergiler vb. harcamaların) sonra davacıya ödenen tutarın %10'u üzerinden kira alacağının sübut bulduğu,

davalının KDV hesabına ilişkin savunmasının kira sözleşmesinde kira bedelinin KDV hariç olarak belirlendiği ve davalının da bu şekilde ödeme alıp aldığından fazlasını ödemesi mümkün olmadığından yerinde olduğu ve bilirkişi tarafından bu şekilde yapılan hesaplamalara itibar etmenin gerektiği, davacının bu hali ile önceki davalara konu edilmeyen Kasım 2020 - Aralık 2022 tarihleri arasındaki dönemlerde davacıya ödenmeyen kira payları sebebiyle davacının 645.980,56 TL alacağı bulunduğu,

bu miktar yönünden davanın kısmen kabulüne karar vermek gerektiği, yine kira paylarının vade tarihlerinden dava tarihine kadar işleyen faizleri tutarının 95.453,70 TL olduğunun hesaplandığı ve bu miktarlar yönünden davacının davasının sübut bulduğu, işlemiş faize yeniden faiz işletilmesinin mümkün olmadığı,

yine üst üste üç kez ödenmeyen kira alacaklarına ilişkin olarak taraflar arasındaki sözleşme hükümleri uyarınca davacının cezai şart talebinin yerinde olduğu ve bilirkişi tarafından hesaplandığı üzere davacının Temmuz 2020-Aralık 2022 döneminde cezai şart alacağının (önceki davada muaccel olmadığı için hesaba alınmayan Temmuz 2020-Ekim 2020 dönemi de dahil olmak üzere) toplam 732.582,98 TL olduğu ve bu miktar yönünden davasının sübut bulduğu,

ancak davadan önce cezai şart alacakları için davalının temerrüde düşürüldüğüne ilişkin ihtar bulunmadığından bu alacak kalemine ilişkin işlemiş faiz talebinin yerinde olmadığı ve bu miktar yönünden davanın reddine karar vermek gerektiği, davalı yan arabuluculuk görüşmelerine katılmadığından reddedilen kısma ilişkin lehine yargılama giderine hükmedilmesine yer olmadığı değerlendirilmiş olup davanın kısmen kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Başkan ... · ¸[e-imza] · Üye ... · ¸[e-imza] · Üye ... · ¸[e-imza] · Katip ... · ¸[e-imza]