Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/1042 K.2025/476

Ankara Batı

ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TÜRK MİLLETİ ADINA

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO : 2024/1042

KARAR NO : 2025/476

BAŞKAN

ÜYE

ÜYE

KATİP

DAVACI

VEKİLİ

DAVALI

VEKİLİ

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ : 18/09/2024

KARAR TARİHİ: 07/05/2025

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH : 04/06/2025

Yukarıda tarafları yazılı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

TALEP

Davacı vekili mahkememize sunduğu dava dilekçesinde özetle. Müvekkil ...'ın, ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parsel, Blok No: ... Zemin Kat Kapı No: ... adresindeki gayrimenkulü davalı kooperatifin yüklenici firması olan dava dışı ...

Şirketinden, şirketin davalı kooperatifle yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki hakkına dayanarak, 13.01.2009 tarihinde satın aldığını ve bedelini ödediğini, Davalı kooperatif ile dava dışı ... firması ile yapılan sözleşme gereği Davalı ...

Kurulunun 07.07.2014 tarihinde almış olduğu kararla yukarıda bilgileri verilen bağımsız bölüm üzerinden müvekkilin kooperatif ortaklık kaydı yapıldığını, müvekkilin, kooperatif kaydı yapıldığında ortakların geçmişte ödediği bütün aidatların müvekkil adına tahakkuk ettirildiğini ve müvekkilce diğer ortakların ödediği bütün geçmiş aidatların kooperatife ödendiğini, Davalı kooperatif bütün ortaklarına bağımsız bölümlerini teslim ederken müvekkile de davaya konu gayrimenkulü teslim ettiğini ve 10 yılı aşkın süredir kooperatif ortağı olarak malik sıfatıyla ikamet ettiğini,

müvekkilin davalı kooperatifin diğer ortaklarından her hangi bir farkı olmadığı gibi kooperatife borcunun da olmadığını, Kooperatif tarafından 06.11.2023 tarihinde müvekkile hitaben Ankara ...

Noterliğinden ... yevmiye numaralı evrak ile ihtarname keşide edilerek ikamet ettiği bağımsız bölümün kapıcı dairesi olduğunun, haksız işgalci olduğunun, tahliyesi gerektiğinin ihtar edildiğini, Müvekkile, gayrimenkulün kooperatif tarafından konut olarak teslim edildiğini ve 10 yılı aşkın süredir aynı gayrimenkulü konut olarak kullandığını, Davalı kooperatifin müvekkile tahsis ve teslim ettiği bağımsız bölümün ortak yerlerden kapıcı dairesi olduğunu daha

e-imza e-imza e-imza e-imza

önceden bilmekte iken bu durumu müvekkilden kötü niyetle sakladığını, müvekkilin durumu öğrenmesi üzerine müvekkile ...

Belediyesine plan tadilatı için başvuru yapıldığına dair belgeler verildiğini, davalı Kooperatifin mimari tadilat projesi onaylanmasına rağmen ruhsata bağlanmadığından plan değişikliği gerçekleşmediğini, Müvekkille aynı durumda olan dört ortak daha bulunduğunu, davalı kooperatif yöneticileri şifahen müvekkile ve aynı durumdaki diğer ortaklara bu durumun düzeltileceğini söylediğini, ancak müvekkilin ve aynı durumda olan kişilerin sorunlarını çözecek bir çözüm de geliştirmediğini, eşitlik ilkesine aykırı hareket ettiğini,

Müvekkile tahsis ve teslim edilen ancak sonradan kapıcı dairesi olduğu anlaşılan konutun hukuki ayıbının giderilerek mülkiyetinin müvekkile tahsisi; bu durumun mümkün olmaması halinde aynı konutun değerinin belirlenmesi ve müvekkile ödenmesi gerektiğini ileri sürmüş,... adresindeki taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptal edilerek;

hukuki ayıplarından ari bir şekilde ve konut olarak davacı ... adına tespit ve tesciline, Tapu iptal ve tescil talebinin uygun görülmemesi halinde, belirtilen taşınmazın değerinin tespiti ile dava tarihinden itibaren yasal faiziyle davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili mahkememize sunduğu cevap dilekçesinde özetle; davacının dava dışı şirket ile yapmış olduğu adi sözleşmenin, TBK 237. Maddede aranan şekil şartı yerine getirilmediğinden geçersiz olduğunu, Müvekkil kooperatifin, dava dışı ...

Şirketi ile imzaladığı sözleşmede dava konusu bölümün, bağımsız bölüm olarak yer almadığını, davacı ile dava dışı şirket arasında akdedilen adi sözleşme şekil şartı nedeniyle geçersiz olduğu gibi müvekkil kooperatif açısından hiçbir bağlayıcılığı da olmadığını, davacı tarafından müvekkil kooperatife ödenmiş bir bedel de bulunmadığını, Müvekkil kooperatifin bilgisi dışında, davacı ile dava dışı müteahhit şirket arasında yapılan 17.12.2008 tarihli sözleşmeden sonra dava dışı şirket tarafından mimari tadilat projesi çizdirildiğini, bu mimari tadilat projesinin ...

Belediyesi tarafından onaylandığını, ancak daha sonra dava dışı şirket tarafından onaylı mimari projenin mevcut ruhsata işletilmediğini, belediye tarafından onaylanmış projenin 12 ay içerisinde ruhsata işlenmemesi halinde tadilat projesinin hükümsüz kaldığını, dava dışı şirketin davacıya işbu onaylı projeyi göstererek söz konusu adi sözleşmeyi imzaladığını, ancak hiçbir zaman ruhsata işlenmediğini, davacının bu hususu bilmediğine yönelik iddialarının kötü niyetli olduğunu açıkça ortaya koyduğunu, davacının, binaya ait ortak alanda işgalci konumunda olduğunu, Davacının iddialarına konu bölümün,

bağımsız bölüm olmayıp ortak alan olduğu konusunda herhangi bir çekişme bulunmadığını, davacının, işbu ortak alanı kullanması konusunda kat maliklerinden alınmış bir izin olmadığını, dolayısıyla davacının ortak alanı işgal ettiğini, işgali sonlandırması ve geriye dönük işgal nedeniyle ecrimisil ödemesi talebiyle davacıya ihtarname keşide edildiğini beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, kooperatif ortaklığından kaynaklanan tapu iptali ve davacı adına tescili, mümkün olmazsa tazminat istemlerine ilişkindir.

Dosya incelendiğinde; ... yılında inşaat işinin ... Şti. Tarafından devralınmasından, kapıcı daireleri ile ilgili 03.03.2008 tarihli ek sözleşme yapılmasından sonra, davacı ile dava dışı şirket arasında 13.01.2009 tarihli KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ imzalanmış olup, sözleşmeye göre; ... ili ... ilçesi ...

Mahallesi, ... ada ... no'lu parselde çok katlı ... nolu blokta bulunan zemin kat ... kapı nolu brüt 117 m2 olan konutun satışa konu olduğu, konutun bedelinin 79.000,00TL olarak belirlendiği, 5.000,00TL kaparo verileceği, 65.000,00TL'nin 15 gün içerisinde, 9.000,00TL'nin tapu çıktığında ödeneceği, Alıcının, satıcı ile ... ve davalı ... arasında imzalanan sözleşmenin tüm maddelerine uymayı taahhüt ettiği, Şirketin, Kooperatifle yapmış olduğu sözleşme gereği taahhüdü altındaki işleri tamamen bitirdikten

e-imza e-imza e-imza e-imza

sonra kooperatifçe geçici kabulün yapılmasını takiben alıcının kooperatife üye yapılacağı ve kooperatifle beraber satışa konu bağımsız bölümün tapusunun verileceği, Şirketçe, teklif konusu konutun o tarihe kadarki yükümlülüklerini yerine getirmiş olması kaydı ile,

mücbir sebepler ve beklenmeyen haller dışında, satıcının, teslim tarihini herhangi bir tazminat söz konusu olmaksızın 3 (üç) ay uzatabileceği, üç aylık bu ek sürenin dolmasına rağmen, bu tarihte konut teslim edilmezse, satıcı gecikilen her ay için satış bedelinin %0,2 sini (binde iki) kira bedeli kaybı vesaire tüm zararların karşılığı olarak alıcıya ödeyeceği, Alıcıya kat irtifaklı veya kat mülkiyetli tapusunun, inşaatla ilgili tüm işler bittikten, iskân ruhsatı alındıktan ve alıcı tarafından sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerin yerine getirilmesinden, satış bedelinin ve tapu devri ile ilgili harç,

K.D.V. vesaire giderlerin tamamı ödendikten sonra kooperatife üye kaydı yapılacağı ve tapusunun kooperatif tarafından verileceği kararlaştırılmıştır.

Konut satış sözleşmesinde her ne kadar satılan konutun ... nolu blokta ... nolu konut olduğu yazılmış ise de, projesine göre ... nolu blokta ... katta ... bağımsız bölüm bulunmakta olup, daha sonra ek sözleşmeye göre proje tadilatı tamamlanıp sonuçlandırılmadığından, projesine göre ... blokta resmi olarak ... nolu bağımsız bölüm bulunmamaktadır.

Yapımcı ile davacı arasında 13.01.2009 tarihinde imzalanan satış sözleşmesinden 4 - 5 yıl kadar sonra, davacı kooperatifin 07.07.2014 tarihli yönetim kurulu toplantısında, ... tarafından arsa tahsisi, arsanın tapu bilgileri, ... Şti. İle imzalanan inşaat sözleşmesi vs özetlendikten sonra davacının, ... nolu ortak olarak ... ada ... parsel .../... Blok ... nolu daire için ortaklık kaydının yapılmasına karar verilmiş, kararı 3 kişilik o zamanki yönetim kurulundan Başkan sıfatı ile ... Üye sıfatı ile ... imzalamıştır.

Mahkememizce davacının kooperatifin üyesi olup olmadığı, tapu iptali ve tescil şartlarının oluşup oluşmadığı ve dava konusu taşınmazın değerinin tespiti için bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verilmiş ve dosya bilirkişi kuruluna tevdi edilerek rapor düzenlenmesi istenilmiştir.

Bilirkişi heyeti tarafından sunulan raporda.

Davanın; ... ili ... ilçesi ... konut alanında bulunan ... ada ... no'lu parsel üzerinde inşa edilen ... bloktan ... nolu blokta bulunan ... nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili, mümkün olmazsa tazminat talebini içerdiği, Kooperatif tarafından ..., ..., ... ve ... numaralı ... blok halinde inşaat yaptırıldığı, inşaat sözleşmesi gereğince davalı konutun bulunduğu ... nolu blokun tamamının yükleniciye ait olduğu, projesine göre ... nolu blokta bodrum, zemin ve ... kat, ... konut bulunduğu, projesinde resmi olarak ... nolu daire ve müstakil tapu kaydı bulunmadığı,

2008 yılında davalı kooperatif ile dava dışı yüklenici firma arasında EK SÖZLEŞME düzenlendiği ve sözleşme ile, ... bloğun zemin katlarında bulunan ... adet kapıcı dairesinin, kapıcı dairesi konumundan çıkartılıp normal konuta dönüştürülmesine, kapıcı dairesinin her bloğun bodrum katlarında projelendirilmesine, imara ve yasalara uygun şekilde proje değişikliği yapılarak yüklenici tarafından inşa edilmesine, konuta dönüştürülecek kapıcı dairelerinin yapımcı firmaya ait olmasına ve tüm giderlerin firma tarafından karşılanmasına karar verildiği,

ancak yapımcı firma tarafından tadilat projesi hazırlanmakla birlikte, yasal olarak sonuçlandırılıp ruhsata bağlanmadığı, bodrum katlarda kapıcı dairelerinin yapılmadığı, ortak alan olan kapıcı dairelerinin, normal konuta dönüştürülmediği, bununla birlikte ...

Blok kapıcı dairesi, proje harici ... olarak numaralandırılarak, yapımcı firma tarafından 2009 yılında davacıya satıldığı, yal firmadan satın aldığı ve inşaatla ilgili bedelleri yapımcı firmaya ödedi Yüklenici firma ile yapılan sözleşmelere istinaden 2014 yılında, ...

Blok ... nolu daire için kooperatife ortak yapılan davacının, sadece, kullanımdan kaynaklanan genel giderler için kooperatife ödeme yaptığı, dava konusu taşınmazın davacı tarafından fiilen kullanıldığı, kooperatifin boşta dairesinin olmadığı, takdiri Sayın mahkemeye ait olmakla birlikte mevcut şartlarda dava konusu konut

e-imza e-imza e-imza e-imza

için ferdileşme yapılamayacağının düşünüldüğü, 18.09.2024 dava tarihinde mevcut durumu itibariyle, taşınmazın güncel rayiç değerinin 2.500.000,00 TL olabileceği, ancak dairenin tapusunun mevcut olmaması dikkate alındığında serbest piyasa rayiç değerinin 1.850.000,TL olabileceğinin hesap ve takdir edildiği yönünden görüş ve kanaat bildirilmiştir.

Hüküm kurmaya ve denetime elverişli bilirkişi raporunda belirtildiği gibi davacının, sadece, kullanımdan kaynaklanan genel giderler için kooperatife ödeme yaptığı, dava konusu taşınmazın davacı tarafından fiilen kullanıldığı, kooperatifin boşta dairesinin olmadığı, dolayısıyla davacı tarafın davalı Kooperatiften talep edebileceği kendisine düşen bir taşınmaz olmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Başkan Üye Üye Katip · e-imza e-imza e-imza e-imza