Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/687 K.2026/152

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: Müvekkili kooperatifin ... tarihinde ...

Noterliği'nin ... tarih ve ... sayı ile tasdikli ana sözleşmesi ve Sanayi ve Ticaret Bakanlığı'nın ... gün ve ... sayılı oluru ile ... ili ... ilçesinde kurulduğunu, mooperatifin merkezinin ... ili ... ilçesi, çalışma bölgesi ninde ... olarak kararlaştırıldığını, kooperatifin ... gazetesi ve ana sözleşmede yazılı amacına uygun şekilde kuruluştan bir kaç ay sonra ... ili ... ilçesi ... mahallesinden ... m2 (... dönüm) büyüklüğünde bir tarla satın alındığını, 2000'li yılların başında yukarıda bahsedilen taşınmazın bulunduğu ... ili ... ilçesi ... mahallesinde imar uygulaması yapıldığını ve ... dönümlük tarlanın ... parsele bölündüğünü,

kooperatif ve yönetim tarafından konut yapımı için ... ... Şti ile ... tarih ve Antalya ... Noterliği'nin .../... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, müteahhit firmanın da yardımıyla ... parsel ... parsele dönüştürülmek suretiyle tevhit işlemi yapıldığını, sözleşme uyarınca ... ili, ... İlçesi, ... Mahallesinde kain ve tapunun ...

Ada, ... parsel üzerine ... dairelik site inşaatına başlandığını, müteahhit firma tarafından tahhüt edilen ... ... tarihinde inşaatın bitirilmemesi üzerine önce müvekkil kooperatif tarafından ek süre verildiğini, buna rağmen ek süre içerisinde ilk müteahhit firmanın projeye aykırı imalat yapması nedeniyle ... Belediye Başkanlığı'nın ... tarihli tutanağı ile inşaatın durdurulduğunun öğrenildiğini, ...

Noterliği aracılığıyla ... tarihli, ... yevmiye numaralı ihtarnamesi gönderildiğini ve 2021 yılında müteahhit firmaya karşı geriye etkili fesih davası açıldığını, müvekkili kooperatifin eski yönetimi ile ikinci müteahhit ... Şirketi arasında Antalya ... Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzaladığını, bu sözleşme uyarınca şirketin; müvekkili kooperatife ait olan ... İli, ...

İlçesi, ... Mahallesinde kain ve tapuda ... Ada, ... parselde kayıtlı natamam vaziyetteki ... adet konutu ve ortak alandaki sosyal tesisleri sözleşmede belirtildiği gibi tamamlayacağını, işaatın tamamlanması karşılığında ise ... ... isimli firmanın müvekkil kooperatife ait;

- ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesinde kain ve tapunun ... Ada, ... parsel, - ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesinde kain ve tapunun ... Ada, ... Parsel ve

- ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesinde kain ve tapunun ... Ada, ... parsellerinin tamamı ile ... Ada, ...

Parsel üzerinde bulunan ... adet konuttan ... adedini alacağının kararlaştırıldığını, şartları açıklanan anlaşma uyarınca ... ... isimli müteahhit firma işe başlaması gereken zaman diliminde işe başlamadığını ve vekaletname verildikten bir kaç ay sonra inşaata tek çivi dahi çakmadan kendisine verilen vekaletnamedeki yetkileri kötüye kullanarak aşağıda taşınmazları 3. şahıslar üzerine devrettiğini, neticeten ... ... isimli firmanın edimlerini hiç yerine getirmemesi ve ilk müteahhit olan ... isimli müteahhidin inşaatı getirdiği aşamanın üzerine tek bir çivi dahi çakmamış olması göz önüne alınarak açılan ...

Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .../... E. sayılı davasının halen derdest olduğunu, yükleniciye bırakılacağı kararlaştırılan yerler üçüncü kişilere devredilmiş dahi olsalar arsa sahibinin bu tapuların iptalini ve tescilini talep etme hakkı mevcut olduğunu, bu nedenle işbu davanın ... İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada, ... Parselde kain taşınmaza ilişkin tapunun iptali ve müvekkil adına tescili talebiyle taşınmazın dava tarihinde maliki olan ...

Şti'ne karşı açıldığını davanın kabulü ile; öncelikle ve ivedilikle ... İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada, ... Parselde kain taşınmazın üçüncü şahıslara devrinin önlenmesi için müvekkillerin mağduriyeti göz önüne alınarak takdiren teminatsız olarak, kayden ihtiyati tedbir kararı verilerek tapuya yazılmasına, davanın kabulü ile; ... İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada, ...

Parselde kain taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkil lehine tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili ... tarihli cevap dilekçesi özetle. Davacının dava dilekçesinde dava değerini ... TL olarak belirttiğini, dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değerinin ... TL'nin çok üzerinde olduğunu, davaya konu ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ...

Ada ... parselde bulunan taşınmaz ... tarihinde davacının dava dışı ... ...'e verdiği vekaletname içeriğindeki yetkiyle ...'e satıldığını, satışa ilişkin resmi tapu senedinin dilekçe ekinde sunulduğunu, taşınmazın daha sonrasında ... ... tarafından ... tarihinde ... ... isimli şahsa satıldığını, ... ...'nın ise gerçek bedeline uygun şekilde tapuda ... tarihinde müvekkil şirkete sattığını, somut olayda davacı taraf iddialarının TMK' nın 2.maddesi karşısında dikkate alınmasının mümkün olmadığını, bu nedenle, müvekkili şirketin mülkiyet iktisabının TMK' nın 1023. maddesi gereğince korunması gerektiğini,

davacının dava dilekçesi ekinde sunduğu Antalya ... Noterliği'nin ... tarihli ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde vekaletnamesi incelendiğinde; davacı tarafın ... ŞİRKETİ(VKN ...)'ne ... İli ... İlçesi ...

Mahallesi Kain ve Tapunun ... ada ... parsel, ... ada ... parsel ve ... ada ... parsel numarasında kayıtlı bulunan taşınmazlar için "hak ve hisselerinin tamamını veya bir kısmını dilediği bedel ve koşullarla toptan veya parça parça, hisseli veya hissesiz,ipotekli veya ipoteksiz olarak dilediği gerçek veya tüzel kişiye satmaya, satış bedellerini almaya" şeklinde yetki verdiğinin görüldüğünü, verilen vekaletnamenin hukuken geçerli olup davacının basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü altında olduğunu, müvekkili şirketin ne davacıyı ne ...'i ne de diğer alıcıları/satıcıları tanımadığını, aralarındaki iç ilişkiyi bilmediğini,

davacının müvekkil şirketin kötü niyetli 3. kişi olduğu yönünde bir iddiası bulunmadığını, gelinen aşamada taşınmazı iyi niyetli olarak iktisap eden kişinin ayni hakları kanun nezninde koruma altına alındığını, kanunun lafzı dışına çıkılarak tapu iptal ve tescil kararı verilmesinin hukuka aykırı olacağını,

Mahkememizin ... tarihli tensip tutanağının ... Numaralı maddesi ile ihtiyati tedbir konulmasına yönelik kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiş, duruşmada dilekçesini tekrar etmiştir. Mahkememizin ... tarihli ara kararı ile; Davaya konu taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin belirlenmesi amacıyla mahallinde ... ... refakatinde ... günü saat ... itibariyle, bir gayrimenkul değerlendirme uzmanı bilirkişi eşliğinde keşif icrasına, karar verilmiş olup, Mahkememizce gayrimenkul değerleme uzmanı ... ... tarafından ... tarihinde düzenlenen bilirkişi raporu özetle:

"SONUÇ VE KANAAT

Her türlü takdiri Mahkemenize ait olmak üzere; Dava konusu, ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi ... Ada ... Parsel numaralı arsanın;

Dava tarihi (...) itibariyle değeri : ... TL

Edinme tarihi (...) itibariyle değeri : ... TL olarak hesaplanmıştır." görüş ve kanaat bildirmiştir.

Mahkememizin ... tarihli duruşma ara kararı ile; Davacı vekilinin bilirkişi raporuna itirazları ve dosyaya HMK 293.maddesi uyarınca sunulan uzman görüşü ile dosyaya Mahkememizce alınan bilirkişi raporu arasında çelişki bulunduğu dikkate alınarak dosyanın 3 kişilik gayrimenkul değerlendirme uzmanından oluşan heyete tevdi ile raporlar arasındaki çelişki de giderilerek dava tarihi itibariyle uyuşmazlığa konu taşınmazın değerinin belirlenmesinin istenmesine karar verilmiş olup,

Mahkememizce 3 kişilik gayrimenkul değerlendirme uzmanından oluşan heyetçe ... tarihinde düzenlenen bilirkişi raporu özetle:

" Gerekçeli Sonuç :

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın mahallinde yapılan incelemesinde konumu , imar durumu, kullanma durumu, bazı merkez ve ulaşım ana arterlerine yakınlığı vb. tüm hususlar dikkate alınarak

... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel numaralı ... m2 yüz ölçümlü arsa nitelikli taşınmazın tamamının

... dava tarihi itibariyle m2 sinin ...-TL. olmak üzere, tamamının ...-TL. (... Türklirası) piyasa değerinde olabileceği" kanaat ve sonucuna varılmıştır.

Mahkememizin ... tarihli ara kararı ile; Dava değerinin ... TL olduğu belirlenmekle; dava değerinin binde 68,31'nin 1/4'üne tekabül eden ... TL'den peşin olarak yatırılan ... TL'nin mahsubu ile bakiye ... TL eksik harcın bir daha ki celseye kadar mahkeme veznesine yatırılması için davacı vekiline kesin süre verilmesine, kesin süre içerisinde eksik harç ikmal edilmediğinde davanın H.K 30 ve HMK 150.maddesi uyarınca işlemden kaldırılacağı hususunun ihtarına karar verilmiş, kesin süre içerisinde harcın ikmal edilmesi ile esas hakkında yargılamaya başlınmıştır.

Antalya ... ATM'nin .../... Esas sayılı dosyası UYAP sistemi üzerinden temin edilmiş, tetkikinden; ... ATM ... tarih .../... E. .../... K. Sayılı yetkisizlik kararı ile davanın Antalya ...ATM ye tevzi edildiği, davacı ... tarafından ... ... aleyhine açılan Antalya ... Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ile cezai şart talebine ilişkin dava olduğu ve yargılamanın derdest olduğu anlaşılmıştır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Davacı Kooperatif ile dava dışı 3.şirket (yüklenici ... ...) arasında Antalya ...Noterliği ... tarih ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Satış Sözleşmesi uyarınca, davacı kooperatif tarafından yüklenici şirkete verilen vekaletnameye dayalı olarak, yüklenici tarafından davaya konu taşınmazın dava dışı 3.kişi ... ...'e, ... ... tarafından ... ...'ya ve bu kişi tarafından da davalı şirkete satışının yapıldığı somut olayda; davacının, dava dışı yüklenicinin sözleşme ile üzerine düşen sorumlulukları yerine getirmediği iddiasıyla (...

ATM .../... E sayılı dosyada Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi nedeniyle açılan dava da dikkate alınarak) davalı şirket adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tescilini talep edip edemeyeceği taraflar arasında ihtilaflıdır.

Davacı taraf davasını; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin edimini ifa etmemesi halinde arsa sahibinin geriye etkili fesih isteminin kabul edilerek, yüklenicinin devrettiği satış işlemlerinin de iptali ile arsa sahiplerine geri verilmesi gerektiği yönündeki yerleşik yargı içtihatlarına (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarih 2024/1 E. 2025/2 K sayılı kararı öncesine ait ) dayandırmış ise de;

Somut olayda bu Yargıtay içtihadlarının uygulama yeri bulunmadığı açıktır. Davalı şirketçe satışı yapılan taşınmaz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca üzerine inşaat yapılması kararlaştırılan ve sözleşme uyarınca yüklenici payına düşen ve 3.sahıslara satışı yapılan bağımsız bölüm niteliğindeki bir taşınmaz değil arsa vasıflı taşınmazdır. Davaya konu bu taşınmazın (... İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada, ...

Parselde kain ) satışı davacı kooperatif tarafından yükleniciye verilen vekaletname uyarınca yapılmıştır. Şöyle ki; dava dışı yüklenici ile arsa sahibi davacı arasında Antalya ...Noterliğinin ... tarihli ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan davacı kooperatife ait taşınmaz ise ... İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada, ... Parselde kain taşınmazdır.

Sözleşmeye göre bu taşınmaz üzerindeki natamam vaziyetteki inşaat dava dışı yüklenici ... ... firması tarafından tamamlanacak ve inşaat tamamlandığında kooperatife ait ... İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada, ... Parselde, ... Ada, ... Parselde ve ... Ada, ... Parselde kayıtlı taşınmazların tamamı ile ... Ada, ... Parsel üzerinde bulunan ... adet konuttan ... adedi yüklenici firmaya verilecektir.

Ancak arsa sahipleri, yüklenicinin sözleşmeyi ifasını beklemeden ... tarihinde (kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile aynı tarihte) dava konu taşınmaz da dahil olmak üzere 3 taşınmazın satış yetkisini düzenleme şeklinde vekaletname ( Antalya ...Noterliği ... yevmiye) ile yükleniciye vermiş, yüklenici tarafından bu vekaletname ile dava konusu taşınmaz dava dışı 3.kişi ... ...'e satılmıştır.

Arsa vasfındaki taşınmaz daha sonra ... tarihinde ... ...'ya, ... tarihinde de davalı şirkete satılmıştır. Bu durumda davacının yükleniciye açtığı sözleşmenin geriye etkili feshi davasının (Antalya ...ATM .../...

Esas sayılı dosyası ile yargılaması yapılan) kabulü halinde dahi ( dava dilekçesinde kötü niyet isnadı da yapılmayan) davalı adına kayıtlı taşınmazın tapusunun ( yine Noter huzurunda yapılan vekaletname için sahtelik ya da irade fesadı iddiası da bulunmamasına göre ) iptali ile davacı adına kayıt ve tescili için açılan iş bu davanın (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarih 2024/1 E. 2025/2 K sayılı kararı da dikkate alındığında) yasal dayanağı bulunmadığından, reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis etmek gerekmiştir.

Başkan ... · ¸e-imzalıdır · Üye ... · ¸e-imzalıdır · Üye ... · ¸e-imzalıdır · Katip ... · ¸e-imzalıdır