Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/836 K.2025/954

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: ... firması adına kayıtlı ... İli, ... İlçesi, ... Mah, ... Ada, ...

Parsel’de bulunan arsanın müvekkillere ... .USD bedelle satılması, daha sonra ... ... tarafından arsa üzerinde kat karşılığı inşaat yapılması ve müvekkiline düşen % 50 payın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasından itibaren en geç 1 yıl içinde ... ... tarafından ... .USD bedelle müvekkilinden alınmasına ilişkin olarak ... tarihli protokol düzenlenip taraflar arasında imzalandığını, söz konusu arsanın ....

USD satış bedeli ile ... firmasından satın alındığını ve ... tarihinde müvekkil adına tapu tescili yapıldığını, her ne kadar tapu satış tarihinden itibaren en geç 30(otuz) gün içinde, tarafların Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapmak zorunda olduğu protokolün 5.maddesinde karar altına alınmış olmasına ve defalarca ... firması ile görüşüp sözlü olarak talep etmiş olmalarına rağmen, sözleşme hükümlerine aykırı hareket ederek, müvekkili firma ile noterde Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalamadıklarını, bunun üzerine, imzalanan protokol hükümlerine uygun olarak,

mutabık kalınan düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamaları için Antalya ... .Noterliği’nin ... tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesinin keşide edildiğini, gönderilen ihtarnamenin ... tarihinde ... ... firmasına, ... tarihinde kefile tebliğ edildiğini, satıcı firmanın İzmir ... .Noterliği’nin ... tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile verdikleri cevap ihtarında;.... tarihli protokol çerçevesinde taşınmaz satışının gerçekleştiği ... TİC.

A.Ş.’nin kabulü dahilinde olmakla.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini yapmayacaklarını bildirdiklerini, iş bu nedenle her ne kadar taraflar arasında imzalanan adi yazılı sözleşme olsa da tapu devri ile geçerlilik kazandığı gibi, sözleşmedeki imzalar vermiş oldukları cevap ihtarında davalılar tarafından inkar da edilmediğini, imzalanan protokol hükümlerine istinaden taşınmazın, satıcı davalı tarafından, müvekkili alıcıya tapuda devredilmiş olup, müvekkili tarafından da ... .USD davalı satıcıya ödeme yapıldığını ve Gelir İdaresi Başkanlığı bu tutar üzerinden Tapu Harcı tahakkuk ettirildiğini,

tapuda işlem yapılırken işlem bedeli ... .TL gösterilmiş olsa da gerçek alım bedelinin ... .USD olduğunu, dava dilekçesi ekinde sundukları ekspertiz raporunda görüldüğü üzere ... tarihi itibariyle bile arsanın güncel değeri ... .USD olduğunu, yaani güncel değeriyle dahi, ... tarihinde ödenen ... .USD tutara ulaşılamadığını, bu nedenle müvekkilinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılacağı inancı ile yani imalat yapılacağı inancı ile bu işe girdiği ve arsayı satın almak amacı ile almadığının açıkça ortada olduğunu, imzalanan protokolün 5.maddesi gereği.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılmasından itibaren en geç 1 yıl içinde ... firmasının, müvekkiline düşen %50 payı ... .USD bedelle alma yükümlülüğü bulunduğunu, ancak ... firmasının arsa alım satımı gerçekleştiğini ve müvekkilinin yaptığı ... .USD ödemeyi almış olmasına rağmen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ni imzalamadığı gibi,

yapması gereken imalatların hiçbirini yerine getirmdiğini ve müvekkiline protokol gereği yapması gereken ... .USD ödemeyi de yapmadığını sonuç olarak davanın kabulüile davalıların dava sırasında ellerindeki taşınır ve taşınmaz malvarlıklarını devretme olasılığı kuvvetle muhtemel olduğundan ve dava sonunda takdir edilecek alacakların tahsilinin imkansız hale gelebileceği dikkate alınarak davalılar adına kayıtlı taşınır ve taşınmaz mallar üzerine 3. kişilere devir ve temlikinin önlenmesi anlamında takdiren teminatsız olarak ihtiyati haciz niteliğinde ihtiyati tedbir konulmasına,

müvekkilinin mahrum kaldığı kârın ve cezai şart alacağının tahkikat sonucunda sübutu ile protokol tarihinden itibaren işleyecek devlet bankalarının bir yıllık vadeli dolar hesabına uyguladığı en yüksek faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... ... vekili cevap dilekçesinde özetle: müvekkilinin ilgili sözleşmede kefil sıfatıyla sorumlu kılınmak istendiğini ancak TBK hükümleri çerçevesinde kefaletin geçerli olabilmesi için kefilin el yazısı şartı bulunduğunu, bu çerçevede müvekkilinin bu sözleşme çerçevesinde herhangi bir sorumluluğu bulunmadığı, bununla beraber, davaya dayanak yapılan sözleşme bir ön sözleşme olup, ön sözleşmenin geçerliliği asıl öngörülen sözleşmenin şekil şartlarına bağlı olduğunu, bu çerçevede, davaya dayanak sözleşmede öngörülen kat karşılığı inşaat sözleşmesi,

taşınmaz satış vaadi içerdiğinden noterde yapılma zorunluluğu bulunduğu gerçeği karşısında ilgili ön sözleşme geçersiz bir sözleşme olduğu, bu sözleşme sebebiyle cezai şart veya mahrum kalınan kar talep edilemeyeceğini, ayrıca belirtmek gerekir ki, ön sözleşme ile bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedileceği öngörülmüş olup, ancak süreç içerisinde davacı tarafın kusurlu davranışları nedeniyle taraf iradeleri uyuşmadığı ve ilgili sözleşme akdedilemediğini, ilgili ön sözleşmede kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şartlarının belirtilmediğini, davacı taraf cezai şart ile yoksun kalınan karı aynı anda talep edip ,

söz konusu davayı belirsiz alacak davası olarak açması, davanın dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilmesini gerektirdiğinden işbu nedenlerle davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... ... ... Anonim Şirketi yönünden: Davalıya dava dilekçesinin usulüne uygun olarak tebliğ edildiği, davalının davaya cevap vermediği bu sebeple H.M.K. 128. maddesi uyarınca davacının dava dilekçesinde ileri sürdüğü vakıaların tamamını inkar etmiş sayılacağı kabul edildi. Davacı vekili ... tarihili açıklama dilekçesinde özetle; Mahkeme ara kararı gereği, Toplam ... .TL değer bildirilerek açmış oldukları iş bu davanın; ... .TL'lik kısmı, uğranılan zarara ilişkin belirsiz alacak davası, ... .TL'lik kısmı, mahrum kalınan kâr'a ilişkin belirsiz alacak davası, ... .TL'lik kısmı, cezai şarta ilişkin kısmi dava olarak açıldığını,

Dinletmek istedikleri tanıklar yönünden. Defalarca davalılar ile görüşüp sözlü olarak talep etmiş olmalarına ve ... ... yazışmaları ile mutabık kalmalarına rağmen; sözleşme hükümlerine aykırı hareket ederek, müvekkili firması ile noterde düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamadıklarını ve davalıların basiretli bir tacir gibi davranmayıp müvekkili tarafından defalarca telefonla arandığı halde kaç yıldır;

“çok az kaldı yakında başlayacağız” gibi oyalayıcı, hiçbir gerçekliği olmayan kötü niyetli bahanelerle defalarca müvekkilini oyaladıklarını, üzerlerine düşen sorumlulukları yerine getirmeyerek Protokol hükümlerine uymadıklarını, üzerlerine düşen özen borcu gereğini yerine getirmediklerini, müvekkilinin tahammül edebileceği makul bekleme süresini aştığını, davalıların kötüniyetli davrandıklarına tanıklık edeceklerini, tanıkların dinlenilmesi hususu tutara ilişkin değil olaya ilişkin bir olgu üzerine olup HMK 200.md gereği Senetle İspat Zorunluluğu kapsamında olmadığını, İmzaları inkar edilmeyen Protokolle,

Noter dayanaklı belgelerle ve Gelir İdaresi Başkanlığı ile Manavgat Vergi Dairesi Kayıtlarıyla müvekkilinin söz konusu arsayı ... tarihinde ... .USD satış bedelini ödeyerek ... firmasından satın aldığının zaten açıkça ortada olduğunu, bu nedenle tanıkların dinlenilmesi gerektiğini, Davalılardan ... ....

A.Ş.'ye dava dilekçesi ve eklerinin ... tarihinde tebliğ edildiği, davaya cevap vermediklerini, diğer davalı müşterek borçlu müteselsil kefil ... ... ise vermiş olduğu cevap dilekçesinin süresinde olmadığını, bu nedenle yargılama sırasında hiç veya süresinde savunma vermeyen davalıların "davayı inkar" savunmasından başkaca savunmaları dinlenilemeyeceği, yargılama aşamasında ileri sürmediği deliller incelenemeyeceği, yargılama aşamasında ve süresinde yapmadıkları itirazlara itibar edilemeyeceğini,

ayrıca bu yasağa delillerin bildirilmesinin de dahil olup tarafların süresinde vermedikleri dilekçesinde bildirdiği veya hiç bildirmediği delillerin de daha sonrasında toplanmasına-yeni delil bildirmesine muvafakatlerinin bulunmadığı, Mahkeme tarafından gerekli görülmesi halinde evrak asılları ilgili Resmi Mercilerden getirtilebileceğini, karşı tarafın delillerine/tanıklarına karşı delil/tanık sunma haklarının saklı olduğunu beyan etmiştir.

Davacı vekili ... tarihli dilekçesinde özetle.

Davanın ... .TL'lik kısmının cezai şart talebine ilişkin kısmi dava olarak açıldığını, Protokolün 6.maddesi gereği; protokolde sayılan taahhütlere aykırı davranan taraf, diğer tarafa ... .USD cezai şartı, ihbar ve protestoya gerek kalmaksızın tek seferde ödemeyi taahhüt ettiği, ancak davalıların protokoldeki taahhütlerine kendi kusurları ile aykırı davranmış olup iş bu ... .USD cezai şartı derhal ödemekle yükümlü olmalarına rağmen ödemediklerini,

bu nedenle cezai şart yönünden talepleri ... .USD(Harca esas değer:... tarihli Merkez Bankası efektif satış kur'una göre 1 USD=... olup ... .USD*... =... .TL olduğundan ve iş bu davanın ... .TL'lik kısmı cezai şart talebine ilişkin kısmi dava olarak açıldığından cezai şart talebini ıslah yoluyla ... .TL artırdıklarını ve toplamda ... .USD cezai şart bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin ıslah edilen tutar üzerinden karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Davalı ... yönünden: Davalının davaya konu ... tarihli protokol hükümlerinden TBK hükümleri çerçevesinde kefil sıfatıyla sorumlu olup olmadığı, protokolün adi yazı şeklinde nedeniyle hukuken geçerli olup olmadığı, davacının cezai şart ile yoksun kalınan kar-zararın aynı anda talep edip edemeyeceği, davanın belirsiz alacak davası olarak açılıp açılamayacağı taraflar arasında ihtilaflı olup,

Davalı ... ... Şirketi yönünden; Davalıya dava dilekçesinin usulüne uygun olarak tebliğ edildiği halde davalının davaya cevap vermediği bu sebeple H.M.K. 128. maddesi uyarınca davacının dava dilekçesinde ileri sürdüğü vakıaların tamamını inkar etmiş sayılacağı kabul edilmiştir.

Davacı şirket ile davalı şirket arasında düzenlenen ... tarihli protokol, davacı tarafından davalıya gönderilen Antalya ... . Noterliğinin ... ... ... tarih ... yevmiye dolu ihtarnamesi, ... İli, ... İlçesi ... Mah. ... ada, ... parsel taşınmazın tedavüllü tapu kaydı ve tüm dosya mündericatının tetkikinden; davacı şirket ile davalı arasında imzalanan protokole davalı ...'in satıcının tüm taahhütlerin ve tüm sorumluluklarının tamamına müştereken ve müteselsilen kefil sıfatıyla imza attığı,

Protokole göre davalı şirkete ait taşınmazın davacı tarafından satın alınacağı, daha sonra davalı tarafından taşınmaz üzerine yapılacak inşaat için tapu satış tarihinden itibaren 30 gün içinde taraflar arasında kat karşılığı sözleşmesi yapılacağı, tarafların inşa edilecek taşınmazlarda y %50 oranında pay sahibi olacakları, davacının payına düşen taşınmazların yapılacak olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarihinden itibaren 1 yıl içinde davalı şirket tarafından ... USD karşılığında davacıdan satın alınacağının kararlaştırıldığı ve protokolün 6.maddesi ile protokolde sayılan taahhütlere aykırı davranan tarafın diğer tarafa ... USD cezai şartı ihbar ve protestoya hacet kalmaksızın tek seferde ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği,

Sözleşme uyarınca davacının, davalı şirkete ait taşınmazın ... tarihinde satın alındığı, ancak davalı şirket tarafından protokol hükümlerinin yerine getirilmediği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmadığı, davacı yanca protokol hükümlerinin yerine getirilmesi için davalı şirkete ihtarname gönderilerek bir hafta mehil verildiği, ihtara rağmen protokol gereğinin yerine getirilmemesi üzerine Mahkememize protokolde ön görülen cezai şart alacağı, protokol hükümlerine aykırı davranılması nedeniyle uğranılan zarar ve mahrum kalınan zarara ilişkin dava açıldığı anlaşılmıştır.

Dava dilekçesinde ve açıklama dilekçesinde; sözleşmede USD olarak kararlaştırılan cezai şart alacağının TL olarak talep edildiği, dolayısı ile tercihini Türk Lirasından yana kullandığı, ıslah dilekçesi ile bu tercihinden dönemeyeceği ( Yargıtay 11.Hukuk Dairesi'nin 28/02/2024 tarih ve 2022/7619 E, 2024/1557 K sayılı emsal kararı) kabul edilerek, davacının cezai şart alacak talebi USD nin dava tarihindeki Merkez Bankası Efektif satış kuru olan ... TL ye karşılık gelen ... TL üzerinden değerlendirilmiştir.

TBK 179.maddesi :

Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.

Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.

Borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır.

Şeklinde düzenlenmiş olup, Yargıtay 11.HD.nin 2023/5577 E-2024/8991 K sayılı kararında da belirtildiği gibi TBK 589/4.maddesine göre kefillerin cezai şarttan sorumlu tutulmaları mümkün değildir. Bu nedenle davalı ... aleyhine cezai şart talebine ilişkin açılan davanın bu nedenle reddine karar vermek gerekmiştir.

Davacının davalı şirket aleyhine açtığı cezai şart alacak talebi ile her iki davalı aleyhine açtığı uğranılan zarara ve mahrum kalınan kara ilişkin davada; davalı şirket sözleşmenin noter huzurunda yapılmaması nedeniyle şeklen geçersiz olduğunu iddia etmiş ise de taraflar arasında yapılan adi yazılı sözleşme uyarınca davacının üzerine aldığı borcu ifa ettiği, taşınmazı kararlaştırılan bedelle satın aldığı,

davalının geçerlilik şartına ilişkin savunmasını TMK 2.maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olarak ileri süremeyeceği, gibi sözleşme hükümleri değerlendirildiğinde esasen taraflar arasındaki sözleşmenin adi ortaklık sözleşmesi olarak kabul edilmesi gerektiği, adi ortalık sözleşmesinin de TBK 620 vd.maddelerinde düzenlenmekle, geçerliliğinin her hangi bir şekil şartına tabi olmadığı, protokolün 6.maddesinde düzenlenen cezai şartın ifaya eklenen cezai şart olarak değil sözleşmenin hiç ifa edilmemesi durumu için düzenlendiği,

bu halde davacının ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebileceği, davacının cezanın ifası için dava açmış olması karşısında, davalı şirket aleyhine cezai şarta ilişkin açmış olduğu davanın kabulüne, davalılar aleyhine uğranılan zarara ve mahrum kalınan kara ilişkin açtığı davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Başkan ... · ¸e-imzalıdır · Üye ... · ¸e-imzalıdır · Üye ... · ¸e-imzalıdır · Katip ... · ¸e-imzalıdır