Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/367 K.2025/693

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Müvekkili .... SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ ile davalı ... LTD. ŞTİ. Arasında 25.05.2022 Tarihinde Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi imzalandığını, Bu sözleşmeye göre İstanbul İli .... İlçesi ... Mah. ...

Cad. ... parsel 0 Ada kain ... isimli projedeki A Blok 24 numaralı dairenin müvekkiline satıldığını, Satış bedelinin ise belirlenen 14 aylık vade tarihi bitmeden davalının hesabına yatırıldığını, Müvekkilinin sözleşmenin kendisine yüklediği sorumlulukları yerine getirmiş olmasına rağmen davalı firmanın tapu devri için müvekkilinden sözleşme dışında yüksek bedeller talep ettiğini ve taşınmazı devretmekten kaçınacağını bildirdiğini, İşbu nedenle müvekkilinin uğramış olduğu zararların tazmini için huzurdaki davayı açtıklarını,

Taşınmazın davalı şirket tarafından üçüncü kişilere devrinin- satışının müvekkil açısından telafisi mümkün olmayan zararlar yaratacağını, işbu nedenle satış vaadi sözleşmesi uyarınca müvekkiline satılan, bedeli tahsil edilen yukarıda belirtilen taşınmazın üçüncü kişilere devir ve satışının engellenmesi için ihtiyati tedbir konulmasına, ayrıca şirketin mal varlığına Denkleştirici Adalet İlkesi göz önüne alınarak fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydı ile şimdilik 1.500.000,00 TL için borca yeter miktarda ihtiyati haciz konulmasını talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesi sunmamıştır. Bilirkişi heyeti tarafından mahkememize 11/09/2024 tarihinde rapor sunulmuştur. Bilirkişi ... tarafından 10/04/2025 tarihinde rapor sunulmuştur. Bilirkişi raporları taraflara tebliğ edilmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YARGILAMANIN ÖZETİ

Dava ; Tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde satılan taşınmazlarının bedelinin iadesi talebine ilişkindir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlığın;davaya konuyu taşınmazda ödediği bedel sebebiyle taşınmazın devredilmemesi sebebiyle davacının tapu iptal tescil, olmadığı taktirde ödediği bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca davacıdan tahsilini talep edip edemeyeceği hususlarından kaynaklandığı, mahkememizce tespit edilmiştir.

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde:

Davacı, 25.05.2022 tarihinde davalı ile imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak, İstanbul İli .... İlçesi'nde bulunan ... projesi kapsamındaki A Blok 24 numaralı taşınmazın kendi adına tescilinin gerektiğini, taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında tüm bedelin davacı tarafından ödendiğini ancak davalı tarafından tapu devri yapılmadığı, ek ücret talebinde bulunulduğu, tapu iptal tescil talebinin mümkün olmaması halinde ise terditli olarak denkleştirici adalet ilkesine göre ödenen paranın iadesini talep ettiğini belirterek davanın kabulünü talep etmiştir.

Davalı ise yasal süresinden sonra sunduğu dilekçesinde; taraflar arasındaki sözleşmenin noter onaylı olmadığını ve resmi şekil şartına uymadığını bu sebeple geçersiz olduğunu, mücbir sebepler ile maliyetin arttığını, sözleşmede buna ilişkin hüküm bulunduğunu, sözleşmenin bu sebeple haklı nedenle feshedildiğini savunmuştur.

Davacı ile davalı arasındaki taşınmaz alım satım vaadine yönelik sözleşmenin resmi şekil şartına uyulmaksızın yapıldığı ve bu suretle geçersiz olduğu anlaşılmaktadır. Bu sebeple davacının asli talebi olan tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar vermek gerekmiştir. Zira resmi şekil şartına uyulmaksızın yapılan geçersiz sözleşme kapsamında sözleşmesel edim niteliğinde olan tapunun tescili talep edilemeyecektir.

Bilindiği üzere resmi şekil şartına uyulmaksızın yapılan sözleşmeler geçersiz nitelikte olup, tarafların aldıkları şeyi sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iade ile yükümlü olduğu anlaşılmaktadır. Davacı tarafından asli talebinin reddi halinde geçersiz sözleşme kapsamında davalıya ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre davalıdan tahsili talep edilmiştir.

Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/234 E., 2025/817 K. Sayılı kararında aynı yönde şu değerlendirmeleri yapmıştır:

"Harici satış sözleşmesinin hukuken geçersiz olması nedeniyle, YİBBGK 10.07.1940 tarih ve 2/77 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve haksız iktisap kurallarına göre herkesin aldığını iade ile yükümlü bulunduğu ve tarafların aldıklarını iade edeceği yolundaki genel ilke ve kabul karşısında, öncelikle; harici satış nedeniyle taşınmazı satın alana ödenmesi gereken miktarın ne olması gerektiği ve iade kapsamının belirlenmesi gerekir.

Hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı ve hakkaniyet gözetilerek, sözleşme tarihinde satış bedeli olarak verilen paranın taşınmazın iadesinin talep edildiği dava tarihi itibariyle enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak sureti ile uyarlama sonucu ulaşacağı alım gücü, yukarıda belirtilen ilke ve esaslar dikkate alınarak ve bu konuda uzman bilirkişi veya konusunda uzman mali müşavir veya muhasebeci,

bankacıdan oluşan üç kişilik bilirkişi kurulundan, gerekçeli denetime elverişli rapor alınarak belirlenmeli, bu yolla belirlenen paranın uyarlanmış değeri hükme esas alınmalıdır. Nitekim YHGK’ nun 29.09.2010 gün ve 2010/ 14-386 E, 2010/ 427 K; 07.02.2001 gün ve 2000/13-1729 E, 2001/32K, 24.11.1993 gün ve 1993/8-510 E, 1993/736 K , Y14.

HD’nin 09.11.2009 gün ve 2009/10782 E, 2009/ 12514 K, Y13.HD’nin 08.07.2010 gün ve 2010/1407 E, 2010/ 10216 K, Y 11.HD’nin 07.02.2011 gün ve 2009/7712 E, 2011/1322 K, Y8.HD nin 11.05.2010 gün ve 2010/585 E,2010/2491 K sayılı kararlarında da aynı görüş benimsenmiştir.

Hâl böyle olunca; davacının terditli olarak talep ettiği muhdesat bedelinin yanında; taşınmaz bedeline yönelik talebine ilişkin olarak çoğun içinde az da vardır ilkesi uyarınca harici satış bedeli olarak sözleşmede belirlenen ve ödediği belirtilen bedelin dava tarihi itibariye ulaştığı uyarlanmış değer üzerinden davanın kabulü gerekirken, iş bu talep hakkında olumlu olumsuz bir karar verilmemiş olması doğru görülmemiştir."

Mahkememizce dosya bilirkişiye tevdii edilerek denkleştirici adelet ilkesi çerçevesinde belirlenen enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak sureti ile davacının ödeme tarihi itibariyle davalı şirkete yapmış olduğu ödemelerin ulaştığı değerin denkleştirici adalet ilkeleri doğrultusunda tespiti yaptırılmıştır.

Bilirkişi yapmış olduğu inceleme ve hesaplar neticesinde davacının ödediği bedelin denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde karşılığının 1.218.955,18 TL olduğunu tespit etmiştir. Bilirkişi raporunda yapılan tespitlerin usul ve yasa ile Yargıtay kararlarında belirlenen ilkelere uygun olduğu, Medeni Kanun'un 2. Maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı, sebepsiz zenginleşme hükümleri, paranın alım gücü ve değeri gözetildiğinde bilirkişi raporunda davacı tarafından davalıya ödenen paranın dava tarihi itibariyle denkleştirici adalet ilkesine göre ulaştığı değerin denetime elverişli, gerekçeli ve hesap yöntemleri gösterilerek ve Mahkememizce denetlenerek usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmakla bilirkişi raporunda tespit edilen 1.218.955,18 TL bedelin hükme esas alınması gerektiği anlaşılmıştır.

Davacı tarafından 22.05.2025 tarihli dilekçe ile dava değeri ıslah edilerek taşınmazın güncel değeri talep edilmiş ise de yukarıda detaylıca açıklandığı üzere davacı tarafından taşınmazın tapusunun devrinin talep edilemeyeceği bu sebeple taşınmazın güncel değerinin talebinin mümkün olmadığı,

davacı tarafından geçersiz sözleşmeye dayalı olarak ancak sözleşme kapsamında ödenen bedelin ödeme tarihi ile dava tarihi arasındaki süreçte denkleştirici adalet ilkesine göre ulaştığı değerin talep edilebileceği anlaşılmakla davacının taşınmazın güncel değerinin ödenmesi talebinin reddi ile bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulü ile denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplanan 1.218.955,18 TL'nin davacının talebi doğrultusunda taleple bağlılık ilkesi gözetilerek dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar vermek gerekmiş,

davacının fazlaya ilişkin talebinin reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Başkan ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Katip ... · e-imza