Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/469 K.2025/167

Davacı tarafından mahkememize açılan dava dosyasının incelenmesi sonunda;

İSTEM

Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle. Müvekkilinin yabancı uyruklu olup,davalı müflis şirket tarafından .... mahallesi ....

Ada,43 Parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılmakta olan Blok inşaatlardan F Blok, 14.Kat, 264 Bağımsız Bölüm no'lu daireyi 23.10.2015 tarihli sözleşme ile satın almış ödemelerini yaptıktan sonra 14.05.2019 tarih ve ... yevmiye sayı ile tapuyu almış olduğunu, Müvekkiline satılan daireye ilişkin Sözleşmede nitelikleri,teslim edilecek demirbaşlar vs kararlaştırılmış olduğunu, Müvekkilinin tapusunu almasına rağmen dairesi teslim edilmediğini, İnşaatın yarım bırakıldığını, satıcı firmanın iflas ettiğini, Bakırköy ...

İcra Dairesi ....

İflas dosyasının derdest olduğunu, İflas idaresinin davalı gösterilmiş olduğunu, Eksik işlerin çoğunluğu ortak alanlara ilişkin olup, eksik iş bedeli müvekkilin dairesinin arsa payı oranında (41/40300) belirlenmesini ve karar tarihine en yakın tarih olarak güncellenerek hüküm altına alınmasını taraflarına ödenmesini, davalı müflis şirketin daha önce aynı projede yapıp teslim ettiği bitmiş bir daire ile kıyas yapılarak noksan işlerin (kalite marka vs )tespitinin yapılarak (müvekkile satışı yapılan bağımsız bölüm 'ün sözleşmede kararlaştırıldığı halde yerine getirilmeyen tüm iş ve işlem,

Sistemlerin güncel bedelinin USD ve TL olarak seçenekli şekilde belirlenmesini, iflas masasına alacak kaydı talep edileceğinden bir an önce parasal değerinin belirlenmesini ve karar tarihine en yakın güncel değerinin davalı taraftan en yüksek banka faizi ile birlikte tahsilini, fazlaya dair hakların saklı tutulmasını, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı taraf yükletilmesini talep ve dava ettiği görülmüştür.

YANIT

Davalı vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafından davacı dilekçesinde bildirdiği ve de malum olunduğu üzere, davalı şirket hakkında iflas kararı verildiğini, taraflardan ... İstanbul Ticaret Sicil Numarasında ve ... vergi numarasında kayıtlı ' ... Mh. ... Cd. .... Sitesi B blok, No:12A/161 Esenler / İstanbul' adresinde faaliyet gösteren müflis .... San. Ve Tic. A.Ş.' nin, Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinin 30/03/2021 tarih ve ...

Esas sayılı kararı ile iflasına karar verildiğini, dolayısıyla müflisin kayıtları incelenmeden ve kapsamlı olarak incelemeye alınmadan dava dosyasının yürütülmesini kabul etmemekte ve bu yönüyle itiraz ettiklerini, müflisin kayıtlarının ve sair belgelerin iflas işleminin yürütüldüğü Bakırköy ... iflas müdürlüğünden istenmesi veya sorulması gerektiğini, bu hususlar yerine getirilmeden yargılamanın devamının hukuken hatalı olduğunu açıklanan nedenlerle davanın usulden reddini, aksi kanaatte olması halinde, davanın esastan reddini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini iddia ve talep ettiği görülmüştür.

KANITLAR VE GEREKÇE

Dava, davalı müflis şirket tarafından davacıya satışı gerçekleştirilen İstanbul ili ... ilçesi, ... Mah. ... ada, 43 parsel, F Blok, 14. Kat, 264 bağımsız bölüm numaralı taşınmazdaki eksik ve ayıplı iş bedelinin tespiti ile iş bu bedelin karar tarihine en yakın bedelin hesaplanarak tahsili istemine ilişkindir.

-Mahkememizce davaya konu Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyası, iflas dosyası, tespit dosyası celp edilerek dosya arasına alınmış, keşif icra edilmiş, taraflar delilleri toplanmıştır.

-Davalı ... Sanayi Ve Ticaret Anonim Şirketi'nin Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyası ile 30/03/2021 Tarih Saat 14.24 itibariyle iflasına karar verildiği, iflas işlemlerinin Bakırköy ... İcra Dairesi'nin ... iflas sayılı dosyasında adi tasfiye yoluyla yürütüldüğü görülmektedir.

-Taraflar tacir olup aralarındaki satış sözleşmelerinde uygulanacak olan 6102 sayılı TTK'nun 23/1 fıkrasında "Bu maddedeki özel hükümler saklı kalmak şartıyla, tacirler arasındaki satış ve mal değişimlerinde de Türk Borçlar Kanununun satış sözleşmesi ile mal değişim sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulanır." hükmü düzenlenmiş olup aynı fıkranın "c" bendinde ise "Malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı iki gün içinde durumu satıcıya ihbar etmelidir.

Açıkça belli değilse alıcı malı teslim aldıktan sonra sekiz gün içinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa, haklarını korumak için durumu bu süre içinde satıcıya ihbarla yükümlüdür. Diğer durumlarda, Türk Borçlar Kanununun 223 üncü maddesinin ikinci fıkrası uygulanır." ifadelerine yer verilmiştir.

-Buna göre ticari işlerde, malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise yada açıkça belli değilse bile teslimden itibaren yapılacak olağan bir incelemeyle belli olacak ise TTK'nun 23/c bendi uyarınca bu durumun satıcıya 2 ve 8 günlük süreler içerisinde ihbar edilmesi gerekir. Olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp (gizli ayıp) bulunması halinde ise, TTK'nun 23/c bendinin atfı dolayısıyla TBK'nun 223 maddesi uygulanacak olup buna göre bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.

- Türk Borçlar Kanunu’nun "Zamanaşımı" başlıklı 231. maddesinde ise "(1)Satıcı daha uzun bir süre için üstlenmiş olmadıkça, satılanın ayıbından doğan sorumluluğa ilişkin her türlü dava, satılandaki ayıp daha sonra ortaya çıksa bile, satılanın alıcıya devrinden başlayarak iki yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Alıcının satılanın kendisine devrinden başlayarak iki yıl içinde bildirdiği ayıptan doğan def’i hakkı, bu sürenin geçmiş olmasıyla ortadan kalkmaz. (2) Satıcı, satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu ise, iki yıllık zamanaşımı süresinden yararlanamaz." düzenlemesine yer verilmiştir.

-Yargıtay 19. Hukuk Dairesinin 2018/3189 Esas 2020/411 Karar sayılı ilamında; "...Uyuşmazlık konusu mallar ticari satımdan kaynaklı olması nedeniyle dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6102 Sayılı TTK.’nın 23/1 maddesinin yollaması gereğince 6098 Sayılı TBK.’nun 231/1 maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekir. Bu maddeye göre ticari satımlarda ayıba karşı tekeffül hükümlerine dayalı her türlü dava, satılandaki ayıp daha sonra çıkmış olsa bile satılanın alıcıya devrinden başlayarak iki yıl geçmekle zamanaşımına uğrar..." hususlarına yer verilmiştir.

-Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 05/11/2020 tarih ve 2020/3451 Esas 2020/4771 Karar sayılı ilamında; "...TTK. m. 23 hükmü yollaması nedeniyle TBK. m. 231. maddesi uyarınca satıcı daha uzun bir süre için üstlenmiş olmadıkça, satılanın ayıbından doğan sorumluluğa ilişkin her türlü dava, satılandaki ayıp daha sonra ortaya çıksa bile, satılanın alıcıya devrinden başlayarak iki yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Bu hüküm uyarınca malın 22.09.2013 tarihinde fatura ile satın alındığı, eldeki davanın ise 22.04.2015 tarihinde zamanaşımı süresi içinde açıldığı anlaşılmış olup mahkemece davalının zamanaşımı savunmasının reddi gerekirken davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiş olması doğru değildir..." hususlarına yer verilmiştir.

-Diğer taraftan TBK. m. 231/f. 1c. 2'ye göre "alıcının satılanın kendisine devrinden başlayarak iki yıl içinde bildirdiği ayıptan doğan def'i hakkı, bu sürenin geçmiş olmasıyla ortadan kalkmaz.".

Böylece bu hükümle, satılanın devrinden itibaren iki yıl (taşınmaz satışında yapılara ilişkin ayıplar sebebiyle beş yıl, TKHK. m. 12'de iki yıl, satıcının ağır kusuru durumunda on yıl) içinde, satılanın ayıplarını bildirmiş olan alıcı, satıcının taleplerine karşı bir savunma aracı (Verteidigungsmittel) olarak def'i hakkı sahibi kılınmaktadır; yoksa zamanaşımı süresi geçtikten sonra alıcının, satıcıya karşı herhangi bir talep ya da dava ileri sürebilme imkanı bulunmamaktadır.

Ancak zamanaşımı süresi geçtikten sonra satıcının taleplerine muhatap olan alıcı, sadece zamanında bildirmiş olduğu ayıplar dolayısıyla def'i hakkını kullanabilecektir (Prof. Dr. Cevdet Yılmaz, Türk Borçlar Hukuku, Özel Hükümler, Yenilenmiş 10. bası, Kasım 2014 İstanbul, sayfa 180).

-Türk Borçlar Kanunu madde 223'de ise ; " Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır. Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır. " hususlarına yer verilmiştir.

-Ayıp nedeniyle satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde "mutlak...", "nisbi..." ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, Yargıtay'ın istikrar kazanmış içtihatları uyarınca "nispi..." olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre, satış tarihi itibariyle satılanın ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları, satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değerleri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran satış bedeline uygulanmaktadır.

-Mahkememizce dava konusu taşınmaz üzerinde keşif icra edilmiş, keşif sonrasında taraflar arasındaki sözleşme uyarınca davacı yüklenici tarafından üstlenilen işlerin sözleşme kapsamında yerine getirilip getirilmediğinin belirlenmesi, varsa bu kapsamda eksik ve/veya ayıplı işlerin tespiti ile işin tamamlanma oranının belirlenmesi, varsa eksik / ayıplı işlerin tamamlanması yönünden iflas tarihi itibariyle hesaplama yapılması, dava konusu taşınmazların dava ve iflas tarihi itibariyle rayiç değerinin belirlenmesi amacıyla inşaat mühendisi bilirkişiye tevdi edilmiş, bilirkişi tarafından düzenlenen 04/11/2024 tarihli raporda özetle;

yapılan tüm alıntı ve açıklamalar ışığında; davaya konu dairede ve dairenin içinde yer aldığı blokta Satış Sözleşmesinde ve ekinde yer alan Teknik Şartnamede vaat edilmesine rağmen yapılmadığı, açık ayıplar sebebiyle oluşan değer azalması hesabı :konutun açık ayıplar olmaması durumundaki piyasa değeri (A) — 1.550.000.-TL, konutun satış sözleşmesindeki satış değeri (B) — 1.506.136.-TL, konutun açık ayıplar olması durumundaki piyasa değeri (C) — 1.400.000 –TL, açık ayıplar sebebiyle ödenmesi gereken bedel (D)D-BxC/A — 1.360.381.-TL olduğu,

ççık ayıplar sebebiyle ortaya çıkan değer azalması (E)E-B-D-145.755.-TL olduğu görüş ve kanaatinin bildirildiği görülmüştür.

-Bilirkişi raporu taraflara usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş, davalı tarafın bilirkişi raporuna karşı beyan ve itirazlarını ibraz ettikleri görülmüştür. -Mahkememizce alınan rapor dosya kapsamına uygun, denetime elverişli ve kanaat verici bulunmuştur.

-Yukarıda yer verilen açıklamalar ve alınan bilirkişi raporu dikkate alınarak Mahkememizce yapılan değerlendirmede; ... mahallesi ...

Ada,43 Parsel, F Blok, 14.Kat, 264 Bağımsız Bölüm no'lu dairenin taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca davalı tarafından davacıya satışının yapıldığı, taşınmazın 14/05/2019 tarihi itibariyle devir ve temlik edilerek davacı adına tescil edildiği, tespit ve dosyası ve Mahkememizce yapılan keşif neticesinden yapılan incelemelerde; davaya konu dairenin içinde yer aldığı ....

Blokta betonarme imalatların tamamlanmış olduğu, ancak temel ve bodrum katlarda su ve ısı yalıtımı ve iç duvarlarda ses yalıtımı sağlayan imalatların ise tamamlanmamış olduğu, konu olan binanın dış cephesinin büyük oranda tamamlanmış olduğu, ancak giydirme dış cephenin henüz tamamlanmamış olup eksiklerin bulunduğu, yine bina girişi, asansör holü, merdiven başı ve A hollerinin henüz tamamlanmamış olup kaba halde bırakılmış olduğu, binadaki asansörlerin tamamlanmamış olup çalışmamakta olduğu, yine bina güvenlik sistemlerinin tamamlanmamış olduğu, davaya konu dairenin bulunduğu14. kat holünün de henüz kaba halde olduğu,

davaya konu 264 nolu dairenin çelik dış kapısının takılmış olduğu, yine daireye ait dış cephe doğramalarının takılmış olduğu, ancak dairede iç kapıların henüz takılmamış olduğu, daire girişinde antrede zemine seramik kaplanmış olduğu, davaya konu dairenin duvarlarında alçıpan duvar üzeri saten alçının çekilmiş olduğu ancak zımpara ve boyanın yapılmamış olduğu, yine antrede tavanda alçıpan asma tavanın yapılmış olduğu ancak zımpara ve boyanın yapılmamış olduğu, tavanda yerleri açılan gömme aydınlatmaların da takılmamış olduğu, davaya konu dairenin odalarında zeminlerin şap vaziyette bırakılmış olduğu,

zeminlerde henüz zemin kaplaması yapılmamış olduğu, davaya konu dairede mutfak dolabı, tezgah, beyaz eşya, musluk ve evyenin takılmamış olduğu, davaya konu dairede sıva altı elektrik tesisatının çekilmiş olduğu, ancak priz ve anahtarların dış kısımlarının takılmamış olduğu, dairenin telefon ve tv sisteminin de tamamlanmamış olduğu, davaya konu dairenin ısıtılması ile ilgili olarak sıva altı su tesisatının çekilmiş olduğu, ancak dairede peteklerin takılmamış olduğu, yine klima sisteminin, yangın söndürme ve alarm sistemlerinin yapılmamış olduğu,

davaya konu dairenin banyosunda zeminlerin seramik ile kaplı ve duvarların tavana kadar fayans ile kaplı olduğu, ancak banyoda hiçbir vitrifiyenin, duşa kabinin, bataryanın ve aksesuarların takılmamış olduğu, ayrıca davaya konu dairenin banyosunda bulunacak asma tavanın henüz yapılmamış olduğu, davaya konu dairenin bu şekilde yarım bir vaziyette beklemekte olduğu, yine davaya konu dairenin içinde yer aldığı binanın ince işlerinde çok sayıda eksikler olup, binanın yarım bir vaziyette senelerdir beklemekte olup binada bir oturumun bulunmadığı,

davaya konu dairenin içinde yer aldığı sitede sosyal tesisler ve çevre planlamasının henüz tamamlanmamış olduğu, davaya konu daireye düşen bir araçlık otopark alanının henüz yapılmamış olduğu görülmüştür.

-Bu haliyle davalı şirketin satış sözleşmesiyle satış ve tescilini üstlendiği taşınmazdaki eksikleri gidermediği, davalı şirketin 2021 yılında iflasına karar verildiği, davalı şirketin satış sözleşmesi kapsamında taşınmazı eksiksiz ve ayıpsız olarak teslim yükümlülüğü bulunmakta iken bunu yerine getirmediği, taşınmazın iflas, dava ve keşif tarihi itibariyle tamamlanmadığı, davacı alıcının bilirkişi raporuyla nispi hesap yöntemi uyarınca belirlenen 1.360.381 TL açık ayıpların giderim bedelini talep etmesinin yerinde olduğu anlaşılmakla, iş bu bedelin iflas masasına kayıt ve kabulüne karar verilmiştir.

-Her ne kadar davacı tarafça dava ve ıslah dilekçesi ile iflas tarihinden itibaren faiz talep edilmiş ise de davalı şirketin müflis olması nedeniyle ilgili alacak yönünden temerrüt tarihinden iflas tarihine kadar faiz talep edilebileceği, iflas tarihinden önce temerrüde ilişkin dosyaya bilgi ya da belgenin ibraz edilmediği anlaşılmakla bu yöndeki taleplerin reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Katip ... · e-imzalıdır Hakim ... · e-imzalıdır