Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/640 K.2023/1116

K. YAZIM TARİHİ : 05/01/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Haksız Fiilden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesi ve duruşmadaki beyanlarında özetle; müvekkilinin davalı şirketten İstanbul ili, ..... ilçesi, ...... Köyü'nde kain ...... ada ...... parsel ..... bağımsız nolu dük- kan vasıflı taşınmazı satın aldığını, satış bedeline karşılık bugüne kadar 1.410.000,00 TL ödeme yapıldığını, 30/06/2014 tarihinde müviştir.

Davalı vekili cevap dilekçesi ve duruşmadaki beyanlarında özetle; davacının "sözleş- meye konu dükkanın satış sözleşmesi ile eklerine, teknik şartnameye, tanıtım broşüründeki bilgilere uygun tamamlandığını 22/07/2015 tarihinde eksiksiz teslim aldığını, her hangi bir hak alacak ve tazminat talebi kalmadığı"na dair tutanağı imzaladığını, bu tutanağı dosyaya ibraz ettiklerini, 22/07/ 2015 tarihinden önceki döneme ait gecikme cezasının davacının müvekkili şirkete olan borçlarına mahsup edileceğinin kararlaştırıldığını, davacının ödeme yükümlülüğü devam eden davacının gecikme cezasına ve kira zararına ilişkin talebinin yasal dayanağının bulunmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Dava; sözleşmeye aykırılık nedeniyle mahrum kalınan kira geliri ve cezai şarta dayalı maddi tazminat talebine ilişkindir.

Mahkememizce yapılan ilk yargılama sonunda verilen hüküm İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ..... Hukuk Dairesi'nin ....... esas ve ...... Karar sayılı ilamı ile kaldırılmıştır

Dava konusu uyuşmazlık ; taraflar arasındaki 05/05/2013 tarihli sözleşme gereğince kaba inşaat olarak 30/06/2014 tarihinde teslimi gereken dava konusu dükkanın sözleşmede belirlenen süre içinde davacıya teslim edilip edilmediği, teslimde gecikme nedeniyle yoksun kalınan kira ve cezai şart koşullarının oluşup oluşmadığı, tazmin ve tahsili gereken alacağın ne olduğu noktalarında toplan- maktadır.

Dava açıldıktan sonra davalının iflas ettiği anlaşıldığından ikinci alacaklılar toplantısının yapılmasından 10 (on) gün sonraya kadar beklenilmiştir.

Dosyaya ibraz olunan "Alıcı" sıfatıyla davacı ve "Satıcı" sıfatıyla davalı şirket tarafından im- zalanan 05/05/2013 tarihli ...... Dükkan Satım Sözleşmesi gereğince, İstanbul İli, ....... İlçesi, ...... Köyü, ...... adada davalı satıcı tarafından inşa edilecek Ticari Blok, 58 nolu dükkanın 2.149.000 TL bedel ile davacıya satışı kararlaştırılmıştır.

Sözleşmenin ''Tanımlar'' başlığı altında; “Dükkan: Satıcı tarafından hazırlanarak yetkili mer- cilerce tasdik edilen plan ve projeler ile bu sözleşmenin ekindeki ...... Dükkanlar Mahal Listesi ve Teknik Şartnamesine uygun olarak, arsa üzerinde yapılarak alıcıya teslim edilecek ekli Vaziyet Planında yeri belirlenen, ekli Dükkan Planında takribi net alanı belirtilen Dükkan nite- liğindeki bağımsız bölümdür.”

Sözleşmenin '' Dükkanın Alıcıya Teslimi başlıklı 5. maddesinde;

'' a) Dükkan, kaba inşaat olarak 30/06/2014 tarihinde alıcıya teslim edilecektir. Ancak 8. maddede belirtilen mücbir sebeplerden kaynaklanan süreler ile anataşmmaz veya dükkandaki eksiklik, aksaklık ve/veya ayıpların düzeltilmesine kadar geçecek ilave süreler de bu teslim süresine ilave edilir. Aşağıdaki (5/g) fıkrası, teslim tarihinden 90 gün sonrası için uygulanır.

g) Dükkanın mücbir sebepler, beklenmeyen durumlar veya alıcının bu sözleşmedeki yüküm- lülüklerinden herhangi birini yerine getirmemesi veya borçlarını zamanında ödememesi halleri saklı kalmak kaydıyla; dükkanın (5/a) fıkrasında belirtildiği sürede alıcıya teslim edilmemesi halinde; satıcı geçen her bir tam ay için ve en fazla 6 ay için 5 ../m2 gecikme cezası ödemekle yükümlüdür 5../m2 ge- cikme cezası, alıcının gecikmeden dolayı doğmuş ve doğabilecek her türlü zararlarına karşılık belir- lenmiş olup, alıcı herhangi bir tazminat, kira alacağı vesair her nam altında olursa olsun başkaca bir hak ve alacak talep etmemeyi kabul ve taahhüt etmiştir.'' hükmüne yer verilmiştir.

Dava dosyasına sunulan ...... Dükkanın Eksiksiz Olarak Teslim Tutanağı bel- gesi "Alıcı" sıfatıyla davacı ve "Satıcı" sıfatıyla davalı şirket yetkilisi tarafından imzalanmış olup bu tutanakta''Söz konusu dükkanın sözleşme hükümleri doğrultusunda 22/07/2015 tarihinde alıcı ....... ’a teslim edildiği " ve tutanağın " dükkanın birlikte incelenmesinden sonra mahallinde müştereken düzenlenip ve imzalandığı" belirtilmiştir. Her ne kadar tutanağın tanzim tarihi olarak 06/ 10/2015 tarihinde yer verilmiş ise de , teslim tarihinin 22/07/2015 tarihi olarak kararlaştırılıp imza- landığı görülmüştür.

Esenyurt Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü tarafından gönderilen 19/12/2016 kayıt tarihli yazıdan ve ekindeki tapu kayıtlarının tetkikinde; dava konusu taşınmazın İstanbul ili, ...... Köyü...... ada ...... parsel sayılı taşınmaz olduğu , ifraz sonucu ..... Ada ...... ve ..... Parselleri oluşturduğu, bu iki parsel üzerinde kat irtifakı kurulmadığı, tapuda arsa vasfı ve tam hisse itibariyle davalı şirket adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.

Davacının iddiaları ile davalı savunmalarının yerinde tetkiki ve kayıtların zemine uygu- lanması için mahallinde keşfen bilirkişi incelemesine karar verilmiştir.

09/06/2017 tarihinde İstanbul İli, ..... İlçesi, ..... ada, ...... parsel, ..... Bağımsız no.da yer alan dava konusu dükkanda bilirkişiler Harita ve Kadastro Yüksek Mühendisi ...... ve İnşaat Mühendisi ...... yapılan incelemeler sonucu düzenlenen kök ve ek raporlarda;

"Dükkanın yeraldığı binanın kaba halde olduğu, dava konusu dükkan ve etrafında yeralan dük- kanların faal durumda olmayıp önleri ahşap seperasyon malzemesi ile kapatıldığı, dükkanlara numaralandırma yapılmamış olduğu, duvarlara ve girişlere gelişigüzel yazılmış numaraların birkaç kez değiştirilmiş ve karışmış olduğu, keşif anında davacı ve davalı tarafların dava konusu dükkan olarak farklı dükkanları gösterdiklerini, davanın her iki tarafınca sunulan proje ve planlarda da sözleşmede geçen 58 nolu dükkanın yerinin farklı olarak gösterildiği,

Sözleşmenin 5.md gereğince dava konusu dükkanın davacıya 30/06/2014 tarihinde tesliminin vaad edilmiş olduğu, bunun gerçekleşmemesi halinde bu tarihten 3 ay sonraya gelen 30/09/2014 tarihinden itibaren davalı satıcının gecikme cezası ödeme yükümlülüğü bulunduğu ve bu gecikme cezasının dükkanın alanı ile 5 TL/m2 nin çarpılması neticesinde hesaplanacağı, sözleşmede her ne kadar 5 rakamının yanına para birimi belir- tilmemişse de, konu olan satış sözleşmesinde satış bedeli ve fesih halinde kullanım bedeli gibi tutarların Türk Lirası olarak yazılması sebebiyle bu para biriminin de Türk Lirası olacağı,

Davalı şirket antetli kağıdına yazılmış ve de davalı şirket kaşe-imzasını taşımakta olduğu görülen 05/05/2013 tarihli belgede; dava konusu Ticari Blok, 58 nolu dükkan alanının 173,75 m2 olarak belirtildiği,

Dava konusu dükkan için talep edilebilecek toplam gecikme cezasının; (sözleşme gereği en geç teslim tarihi olan 30/06/2014 tarihinden 90 gün sonra uygulanacağından) 30/09/2014 tarihi ile 22/07/2015 teslim itibar tarihi arasında kalan süreçte en fazla 6 ay için : 6 ay x 173,75 m2 x 5 TL/m2 = 5.212,50 TL olduğu,

Davacının (talebinde olduğu gibi) ayrıca yoksun kalınan kira bedelini de talep edebileceği yönünde karar verilmesi durumunda, dava konusu 173,75 m2 alanlı dükkanın sözleşme gereği tesliminin yapılması gereken son tarih olan 30/06/2014 tarihi ile 22/07/2015 teslim itibar tarihi arasında kalan 12 ay, 22 günlük gecikme için davacının rayiç kira bedeli talebinde bulunabileceği,

Dava konusu dükkanın bulunduğu semt, mevkii, bulunduğu kat, 173,75 m2 alanı, dükkanın yeni inşa edilmiş bir proje içinde yeralması, dükkanın içinde bulunduğu binanın inşaat ve dekorasyon özellikleri, dük- kanın belediye ve altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu, dükkanın ulaşım olanakları, bu tarih aralığında bu türden bir gayrimenkule olan kiralama talebi ve bu tarih aralığındaki piyasa koşullan hep birlikte değer- lendirildiğinde; dava konusu 58 nolu dükkanın 30/06/2014 - 22/07/2015 tarih aralığında getirebileceği kira bedelinin 4.500 TL/ay kadar olabileceği, 30/06/2014 - 22/07/2015 tarih aralığında dava konusu 58 nolu dük- kanın getirebileceği toplam rayiç kira bedelinin : 12 ay, 22 gün x 4.500 TL/ay - 57.300 TL kadar hesaplandığı,

Taraflar arasında imzalanan sözleşme maddelerinden olarak dava konusu dükkan için talep edilebi- lecek toplam gecikme cezasının 5.212,50 TL olduğu, davacının (talebinde olduğu gibi) ayrıca yoksun kalınan kira bedelini de talep edebileceği yönünde karar verilmesi durumunda dava konusu dükkanın tesliminde yaşa- nan gecikme süresince getirebileceği toplam rayiç kira bedelinin 57.300,00 TL olarak hesaplandığı " belirtil- miştir.

Davacı vekili ibraz ettiği 19/09/2018 tarihli harçlandırılmış dilekçesi ile talebini artırarak ; neticeten 57.300,00 TL gecikme tazminat (yoksun kalınan kira bedeli) ve 5. 212,50 TL cezai şarttan ibaret toplam 62.512,50 TL'nin avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Taraflar arasında dava konusu dükkanın davacıya satıldığı ve davacının belirttiği miktarda satış bedelinin tahsil edildiği hususunda bir ihtilaf bulunmamaktadır. İhtilaf ,teslimde gecikme olup olmadığı ve bu gecikme nedeniyle davacıya cezai şart ve yoksun kalınan kiraya ilişkin maddi taz- minat ödenip ödenmeyeceği hususunda toplanmaktadır.

Davacı satışa konu dükkanın teslim edilmediğini iddia etmiş olup celp olunan tapu kay- dından dava konusu taşınmazın halen davalı şirket adına kayıtlı olup davacıya ferağ verilmediği, mahkemece yapılan keşif ve düzenlenen bilirkişi raporundan dükkanın fiilen teslim edilmediği anlaşılmıştır.

Ancak davacı dükkanın kendisine 22/07/2015 tarihinde teslim edildiğine dair 06/10/2015 tarihli tutanağı hiç bir itirazı kayıt ileri sürmeksizin imzalamıştır.

Esasen Yargıtay ..... HD'nin ...... Esas, ...... karar nolu 11/05/2016 tarihli, ..... Esas, ..... Karar nolu 11/10/2016 tarihli, Yargıtay .... HD'nin ..... Esas, ...... Karar nolu 03/07/2018 tarihli, Yargıtay ..... HD'nin ..... Esas, ...... Karar nolu 01/10/2018 tarihli emsal kararlarında da vurgulandığı üzere " niteliği itibariyle tapu devri taahhüdü içeren sözleşmelerin BK 213 (TBK 237) md.,TMK 706 md., Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanu- nu'nun 60. md gereğince bizzat tapu memuru huzurunda veya noter aracılığıyla düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir."

Sözü edilen yasal düzenleme ve yerleşik yargı uygulamasına göre; davacı delili olarak da- yanılan ve taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılıp imzalanan dava konusu 05/05/2013 tarihli sözleşme hukuken geçersiz olduğundan sözleşmenin fer'isi niteliğindeki cezai şart ve yoksun kalınan kira bedeline ilişkin taleplerinin dinlenemeyeceği anlaşılmakla davacının davasının reddine karar verilip aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ...... e-imzalıdır Hakim ...... · e-imzalıdır