Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/1131 K.2024/663

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Davacı ile davalı firma arasında 14/12/2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmesi düzenlenerek imzalandığını, sözleşme gereğince ... köyü, .... pafta , .... ada, 19 parselde kayıtlı .... payın davacıya ait olan taşınmaz üzerinde "sözleşme ve eklerinde belirtilen esas ve sürelerine uygun olarak arsa payı karşılığı inşaat ve anahtar teslimi esaslarına göre parsel içindeki altyapının tamamlanarak binaların inşa edilmesi ve çevre düzenlemelerinin gerçekleştirilerek inşa olunan binaların yapı kullanma izin belgelerinin alınması,

arsa malikine tahsis ve tefrik edilen konut niteliğindeki bağımsız bölümleri teslim etmesi karşılığında, arsa maliki tarafından da müteahhide hissedarı bulundukları arsadan, bu sözleşmede belirtilen esas ve oranlar doğrultusunda hisse devri" yapılacağı konusunda anlaşmaya varıldığını, anlaşma üzerine kooperatif üyelerinin ikamet ettikleri binayı tahliye ederek davalı yükleniciye teslim edildiğini, mevcut bina yüklenici tarafından yıkımı sağlanarak diğer parsellerle de gerekli tevhit işlemlerinin yapılmak suretiyle inşaatına başlandığını,

sözleşmenin 8. maddesinde yüklenici inşaat ruhsatlarının alındığı tarihten itibaren 30 ay içerisinde inşaatı tamamlayarak anahtar teslimi suretiyle davacıya inşaatın teslimini taahhüt ettiğini, 14/12/2009 tarihinde yapılan sözleşme ve akabinde inşaat ruhsatı alınmasından bu yana yaklaşık 12 yıllık bir zaman geçmiş olmasına rağmen davalı yüklenici tarafından sözleşme gereğince teslimi gereken bağımsız bölümlerin teslim edilmediğini, davalı yüklenicinin sözleşmenin 18.maddesi gereğince kooperatif üyesi 34 üyeye teslim tarihine kadar her üye içen aylık 400,00 TL olmak üzere her ay toplam 13.600,00 TL kira bedeli ödemeyi kabul ettiğini,

belirlenen teslim tarihine kadar bu tutar üzerinden kira ödemelerinin yapıldığını, teslim tarihinin aşılması üzerine aylık kira bedellerinin artırıldığını, 2018 yılının Mayıs ayına kadar ödemelerin devam ettiğini, bu tarihten sonra herhangi bir ödeme yapılmadığını, bunun üzerine davalı yüklenici firmaya Bakırköy .... Noterliğinin 11/09/2018 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamenin çekildiğini, yine ödeme yapılmayınca Bakırköy .... İcra müdürlüğünün ...

Esas sayılı dosyası ile ilamsız icra takibi başlatıldığını, davalı tarafça süresi içerisinde takibe itiraz edildiğini beyan ederek itirazın iptalini, takibin kaldığı yerden devamı ile davalının %20'den aşağı olmamak kaydıyla icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı şirket ile arsa maliki ....

Kooperatifi S.S. nin 14/12/2009 tarihinde Arsa Payı Karşılığı Sözleşmesi akdedildiğini, arsa malikinin mezkur parselde sahip olduğu hissesinin %2'sinin davalı şirkete devretmeyerek kendisi temerrüt halinde olan davacı arsa malikinin kendi kusurundan yararlanarak davalıdan kira vb.bedel talep etmesinin mümkün olmadığını, davacı tarafın sözleşme hükümlerine uymadığını, İnnovia 4 projesi kapsamında yapı ruhsatında görüleceği üzere 2013 yılında ruhsat alınmadığını, sözleşme kapsamında inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren inşaat süresi başladığından 30/12/2016 tarihinde ruhsat alındığını, ...

Belediyesi ile ... Belediyesi arasındaki idari ve hukuki çatışmalardan dolayı ruhsatı verilen yüzlerce inşaat firması .... Belediyesi tarafından bu ruhsatların iptal edilmesi sebebi ile çalışmalarını durdurmak zorunda kaldığını, davacı ile imzalanan sözleşme tarihinden sonra ....

İmar Planlarında değişiklik yapıldığını, bu durumun sözleşmeye konu projeyi davalı şirketin takdiri dışında etkilediğini, bunun dışında Covid 19 salgını ve sonrasında başlayan ekonomik kriz nedeniyle inşaat maliyetlerinin artışının sektörü büyük çıkmaz içerisine sürüklediğini, imzalanan sözleşmelerde belirtilen teslim süresinin mücbir sebeplerden etkilendiğini, davacı tarafın başlatmış olduğu takip ile hangi tutar üzerinden aylık kira bedeli talep ettiği ve hangi bağımsız bölümler için kira talep ettiğinin belirsiz olduğunu beyan ederek inşaatın tamamlanma seviyesinin %70 in üzerinde olması dikkate alınarak,

davacı arsa maliki hisse devri yapmayarak mütemerrit duruma düşerek taraflarca kararlaştırılan süre şartına uymayıp sürenin uzamasına sebep olduğundan ve gecikme mücbir sebeplerden kaynaklandığından davalı şirket tarafından inşaatların süresinde tamamlanarak hak sahibine teslim edileceğini bu nedenle davanın reddine, davacı tarafından başlatılan takibin kötü niyetli olduğunu, takip konusu alacağın %20sinden az olmamak üzere tazminata hükmedilmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini istemiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava; inşaat yapım sözleşmesinden doğan dava konusu taşınmazın geç tesliminden kaynaklanan kira kaybı alacağının tahsiline dayalı itirazın iptali istemine ilişkindir.

Davanın ilk açıldığı Bakırköy ... Tüketici Mahkemesi'nin ...E.-....K.sayılı ve 09/02/2022 tarihli ilamı ile görevsizlik kararı verilerek dosya Bakırköy ....Asliye Hukuk Mahkemesi'ne gönderilmiş; bu mahkemenin de .... Esas - ...Karar sayılı kararı ile görevsizlik kararı vermesi üzerine mahkememizin ... Esas sırasına kaydı yapılarak yargılamaya devam olunmuştur.

Mahkemenin 07/06/2023 tarihli ara kararı ile mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmıştır. Dosyaya ibraz olunan 08/09/2023 tarihli bilirkişi kök raporunda; davacı tarafından 14/01/2010-07/02/2021 tarihleri arası dönem için 132 ay 23 gün her ay 13.600,00-TL olmak üzere toplam (132 ay + 23/30 ay)* 13.600,00-TL / ay=1.804.274,00-TL(faiz hariç) talep edebileceği, davacı tarafından icra takibi başlatılan 1 Mayıs 2018 - 1 Mart 2021 tarihleri arasındaki dönem için 34 ay, her ay 13.600,00-TL / ay olmak üzere toplam 34 ay * 13.600,00-TL /ay = 462.400,00-TL (faiz hariç) talep edilebileceği, her aydan başlanmak üzere faiz talep edebileceği görüş ve kanaati bildirilmiştir.

Mahkemenin 02/11/2023 tarihli ara kararı ile dava konusu taşınmazın bulunduğu adreste 01/12/2023 günü teknik inceleme yapılmasına karar verilerek, yeni bir bilirkişi heyetinden rapor aldırılmıştır.

Dosyaya ibraz olunan 28/12/2023 tarihli bilirkişi kök raporunda; sabit kira ödemesi şeklinde hesaplama yapılması ihtimalinde bu bedelin 462.400,00-TL olacağı, kira bedelinin 2018 yılı emlak piyasasına göre hesaplanması ihtimalinde bu bedelin 1.835.653,00-TL olacağı, kira bedelinin son aylık ödeme baz alınarak kira endeksine göre artış yapılarak hesaplanması ihtimalinde bu bedelin 1.609.662,00-TL olacağı sonuç ve kanaati bildirilmiştir.

Taraf vekillerinin itirazları üzerine bilirkişi heyetinden aldırılan 06/04/2024 tarihli heyet ek raporunda; sabit kira ödemesi şeklinde hesaplama yapılması ihtimalinde bu bedelin 462.400,00-TL olacağı, kira bedelinin 2018 yılı emlak piyasasına göre hesaplanması ihtimalinde bu bedelin 1.835.653,00-TL olacağı, kira bedelinin son aylık ödeme baz alınarak kira endeksine göre artış yapılarak hesaplanması ihtimalinde bu bedelin 1.609.662,00-TL olacağı,

kira bedelinin 11.09.2018 tarihli ihtarname de talep edilen 2019 yılı kira bedeli baz alınarak kira endeksine göre artış yapılarak hesaplama yapılması ihtimalinde bu bedelin 1.773.065,00-TL olacağı faiz hesabı heyetimizin uzmanlık alanına girmediğinden bu konuda bir inceleme yapılamadığı sonuç ve kanaati bildirilmiştir.

Mahkememizce aldırılan ve yukarıda özetlenen 08/09/2023 tarihli bilirkişi kurulu raporu ile 28/12/2023 tarihli bilirkişi kurulu raporu arasında tespit ve değerlendirmeler yönünden bir fark olmayıp, alacak hesabının yöntemi konusunda farklılıklar bulunduğu; zaten anılan 28/12/2023 tarihli raporun seçenekli olarak düzenlendiği ve hukuki değerlendirmenin mahkememize ait olduğu anlaşıldığından raporlar arasında giderilecek bir çelişki bulunmadığından yeniden rapor aldırılması düşünülmemiştir.

Davacının talebi inşaatın teslim edilmemesi nedeni ile sözleşme kapsamında Mayıs 2018 ile Mart 2021 dönemleri arasındaki kira alacağına yöneliktir.

Davalının taraflar arasındaki sözleşme uyarınca 10/11/2010 tarihinde yapı ruhsatı almayı ve 10/04/2013 tarihinde inşaatı bitirerek teslimi taahhüt etmesine rağmen, yapı ruhsatını 30/12/2016 tarihinde (6 yıl 1 ay 20 gün gecikme ile) aldığı, keşif tarihi olan 02/08/2023 tarihi itibari ile ise inşaatların henüz tamamlanamadığı anlaşılmıştır. Buna göre davalının sözleşmesel edimlerini yerine getirmediği sabittir. Davalının İstanbul ..... İdare Mahkemesi'nin ..

Esas sayılı iptal kararını savunma olarak ileri sürdüğü görülmüş ise de, ... Belediye Başkanlığı tarafından gönderilen yazılarda dava konusu taşınmazlarla ilgili iskan başvurusunun olmadığı ve belediye tarafından yapı tatil tutanağının düzenlenmediği anlaşıldığından; davalının her şeye rağmen 30/12/2016 tarihli yapı ruhsatına binaen inşaatları tamamlamasının önünde bir engel bulunmadığı görülerek davalının aksi yöndeki savunmasına itibar edilmemiştir.

Yine davalının "Covid 19 salgın hastalık dönemini" gecikme nedeni olarak ileri sürdüğü görülmüş ise de; yapı ruhsatının 30/12/2016 tarihinde alındığı ve inşaat süresinin 30 ay olduğu göz önüne alındığında, hastalığın ülkemizde görülmeye başladığı 11/03/2020 tarihine kadar inşaatın zaten tamamlanmış olması gerektiği hususu dikkate alınarak davalının bu savunması da yerinde görülmemiştir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 18.maddesi uyarınca davalı tarafından davacı kooperatif maliklerine yer tesliminden inşaatların teslimine kadar her bir daire yönünden 400,00-TL ödeme yapılacağı, bu kapsamda 34 daire için her ay toplam 13.600,00-TL sabit kira ödemesi yapılacağı hükme bağlanmıştır.

Davalının sözleşme uyarınca davacılara Mayıs 2018 tarihine kadar muhtelif tarihlerde kira bedelinde artışlar yaparak ödemelerini ifa ettiği, zaten bu tarihten sonra ödeme yapılmaması nedeni ile işbu davanın açılmış olduğu görülmüştür.

Her ne kadar davalı tarafından "Davacının sözleşmenin 3.3 maddesi ile üstlendiği % 2 oranındaki payı devretmediği ve bu nedenle davacının talep hakkının bulunmadığı" yönünde savunmada bulunduğu görülmüş ise de; taraflar arasındaki sözleşmede davacı tarafından anılan payın devri için bir tarihin kararlaştırılmadığı, ayrıca davalının 2018 yılı Mayıs ayına kadar kira ödediği hususu gözetildiğinde bu aşamada davacı tarafından pay devrinin yapılmaması savunmasına dayanılmasının TMK 2.maddesi uyarınca dürüstlük kurallarına aykırı olduğu anlaşılmıştır.

Bilirkişi raporlarında (yukarıda özetlendiği gibi) kira bedelinin değişik yöntemlerle hesaplandığı ve takdirin mahkemeye bırakıldığı anlaşılmıştır.

Davalının 2018 yılının Mayıs ayına kadar kira ödemelerini "Yıllık artışlar yapmak sureti ile davacı tarafa ödediği" hususu da gözetildiğinde, davalının son aylık ödeme tutarları baz alınarak sonraki süreçte kira endeksine göre artış yapılarak bulunan hesap yöntemi dosya kapsamına, taraflar arasındaki sözleşmeye ve özellikle davalının edinimi ifa şekline göre hakkaniyete uygun bulunmuştur.

Buna göre davacının itirazın iptali talebinin 1.609.662,00-TL asıl alacak ve buna göre 124.817,72-TL işlemiş faiz olmak üzere davanın toplam 1.734.479,72-TL üzerinden kısmen kabulüne; alacak hesabı ve davalının mücbir sebep savunmaları yargılamayı gerektirdiğinden davalı aleyhine icra inkar tazminatı hükmedilmemesine karar verilmiştir.

18/09/2024 Başkan ... · e-imzalıdır · Üye ... · e-imzalıdır · Üye ... · e-imzalıdır · Katip ... · e-imzalıdır