Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/225 K.2018/1032

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi'ne sunmuş olduğu 11.12.2013 harç tarihli dilekçesinde özetle, davalı şirketin inşaa edeceği Esenyurt ilçesi, Kıraç Mah. ... ada .... parsel (yeni .... ada ... parsel) de kayıtlı taşınmazdaki .... blok .... kat .... nolu bağımsız bölümün davacıya satışı için 09/06/2010 tarihli satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, satış bedelinin 1.072,000 USD olup, davacının sözleşmeye uygun şekilde 10.000 USD hemen, 526.000 USD yi banka havalesi ile,

bakiye 536.000 USD yi banka havalesi ile ödediğini, tapuda davacı adına devrinde sağlandığını, ancak bu bağımsız bölümün halen davacıya teslim edilmediğini belirtilerek, davacının 30/03/2012 tarihinden itibaren taşınmazdan elde edebileceğini, ancak teslim edilmemesi nedeniyle mahrum kaldığı kira getirisi zararının tespit edilerek şimdilik 1.000 TL nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde, davalı şirketin Esenyurt Belediye Başkanlığından 30/04/2014 tarih.... sayılı yapı ruhsatını alarak inşai faaliyete başladığını, ancak İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığının haksız ve hukuki dayanaktan yoksun ruhsat iptali, inşaatın durdurulması, yapının mühürlenmesi gibi mücbir nedenler yüzünden inşaata devam edemediğini, davalı şirketin İskan ruhsatının alınması için müracaat etmediğine ilişkin beyanların gerçek dışı olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi'nce davanın ticari satıma ilişkin olması nedeni ile görevsizlik kararı verilerek dosya mahkememize gönderilmiş olup, mahkememizce yargılama yapılmıştır.

Taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vadi sözleşmesinin incelenmesinde; 09.06.2010 tarihli adı yazılı sözleşmede satıcının davalı, alıcının ise davacı olduğu, davacı tarafından inşa edilen Esenyurt Kıraç Mah..... Ada..... parseldeki arsada yapılacak olan ve ekli vaziyet planında belirtilen ..... Blok Zemin Kat..... metre kare brüt alanlı ..... numaralı bağımsız bölümün 1.072.000,00-USD. Karşılığı davacıya satılacağı düzenlenmiştir. Sözleşmenin 5. Maddesinde teslim düzenlenmiş olup, bağımsız bölümün .... teslim edileceği düzenlenmiş ve buna ilişkin ilkeler belirlendikten sonra 5.2. Madde de 31.10.2011 tarihinde bağımsız bölümün alıcıya teslim edileceği belirlenmiştir.

Davacı tarafından satım bedelinin 526.000,00-USD'lik kısmı 09.06.2010 tarihinde ödenmiş olup, bakiye kısmı verilen bonoya istinaden 536,00-USD olarak 01.11.2010 tarihinde ödenmiştir. Taşınmaza ilişkin irtifa tapusu kat irtifakı kurulduktan sonra 24.08.2010 tarihinde davacı adına tesçil edilmiştir.

Mahkememizce davalı savunmaları da gözetilerek taşınmazın imar işlem dosyası ve yapı ruhsatı getirtilmiş olup, yapılan incelemede; 11.10.2010 tarihinde Esenyurt Belediyesi'nden yapı ruhsatı alınmak sureti ile yapının inşaatına başlandığı, 07.10.2010 tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nca yapı ruhsatının iptal edilmesi üzerine 11.10.2010 tarihinde yani iptalden 3 gün sonra Esenyurt Belediyesi'nce yeniden yapı ruhsatı verildiği anılan belediyece 30.07.2012 tarihinde tadilat ruhsatı düzenlendiği anlaşılmıştır.

Asliye Hukuk Mahkemesi'nce oluşturulan bilirkişi kurulu aracılığı ile keşif yapılmak sureti ile rapor alınmıştır. 22.07.2015 günlü raporun incelenmesinde; satış vaadi sözleşmesinin şekil şartlarını içermemesi nedeni ile geçersiz olduğu davalıdan kaynaklanmayan nedenlerle meydana gelen zorunlu gecikme süresinin sözleşme ile öngörülen teslim süresine eklenmesi sureti ile dava tarihi itibari ile gecikme söz konusu olmadığından kira tazminatı koşullarının oluşmadığı, mahkeme aksi kanaatte ise 30.03.2012 tarihinde dava tarihine kadar geçen süre yönünden davacının yoksun kaldığı kira gelirinin 155.400,00-TL olabileceği bildirilmiştir. İtiraz üzerine bilirkişi kurulunun ibraz ettiği 15.01.2016 tarihli ek raporda, taraf itirazları değerlendirilerek raporda bir değişiklik yapılmamıştır.

Davacı taraf, 17.02.2017 harç tarihli ıslah ile dava değerini 135.119,81-TL'sine yükseltmiştir. Davalı şirketin bölünme sureti ile yeni tüzel kişilik kazanmasına ilişkin belgeler ilgili ticaret sicil memurluğundan getirtilerek dosyasına konulmuştur.

Emsal nitelikli benzer sözleşmeden kaynaklanan başka bir davaya ilişkin Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ..... esas karar sayılı dosyası mahkememizce getirtilerek incelenmiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık ticari nitelikteki taşınmaz satışına dair olup, TTK 4. Maddesi hükümleri çerçevesinde ticaret mahkemesinin davaya bakmakla görevli olduğu ve dava tarihi itibariyle ticaret mahkemeleri ile diğer hukuk mahkemeleri arasındaki ilişkinin görev ilişkisi olduğu belirtilmiştir.

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; dava, taraflar arasında ticari nitelikteki gayrimenkul yönünden yapılan gayrimenkul satım vaadi sözleşmesinin satıcı tarafından süresinde ifa edilmemesinden kaynaklı gecikme tazminatı (kira alacağının tahsili istemine ilişkindir) gayri menkul satış vaadi sözleşmesi Noterlik Kanunu gereğince resmi şekilde noterde düzenlenmesi gerekmekte olup, belirtilen şekil şartı sözleşmenin geçerlilik şartıdır.

Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmediği, adi şekilde düzenlendiği bu nedenle geçersiz olduğu savunulmuş ise de yukarıda açıklandığı üzere davalı tarafın sözleşmedeki asli edimi olan tapu devir borcunu yerine getirerek bedeli tahsil ettiği, bu durumda tarafların sözleşmeden kaynaklı asli edimlerini yerine getirdikten sonra şekilde geçersizliğini ileri sürerek sözleşmedeki fer'i edimlerden kurtulmak istemelerinin TMK.'nın 2. Maddesinde düzenlenen iyi niyet kurallarına uygun olmaması karşısında sözleşmenin geçersizliğine ilişkin savunmaya itibar edilmeyerek mahkememizce sözleşmenin geçerli olduğu benimsenmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 5.2. Maddesine göre, taşınmazın 31.12.2011 tarihinde 5.1. Maddede belirtilen na tamam şekilde alıcıya teslim edileceği düzenlenmiş olup vade kesin şekilde belirlenmiştir. Bu durumda, kural olarak kararlaştırılan vade de edimin ifası gerekir. Aksi halde satıcı gecikmeden kaynaklı zararı tazmin ile hükümlüdür.

Ancak imar işlemleri gibi kamu düzenine ilişkin ve taraf iradelerine tabi olmayan nedenlerden bir gecikmenin meydana gelmesi halinde buna ilişkin sürelerin teslimi gereken süreye eklenmek sureti ile teslim tarihinin belirlenmesi gerekir.

Yukarıda delil kısmında açıklandığı üzere sözleşme sonrası 11.10.2010 tarihinde davalının yanın Esenyurt Belediyesi'nde yapı ruhsatını almak sureti ile inşaata başladığı, İstanbul Büyükşehir Belediyesin'ce yapı ruhsatının 07.10.2010 tarihinde iptal edildiği ancak 3 gün sonra 11.10.2010 tarihinde davacının yeniden Esenyurt Belediyesi'nden yapı ruhsatı aldığı, aynı belediyeden 30.07.2012 tarihinde de tadilat ruhsatının alındığının anlaşılması karşısında, imar nedeni ile gecikmenin 3 gün süreli olduğu kabul edilmiştir.

Bilirkişi raporunda, belirlenen teslim tarihinin sözleşmedeki teslim tarihinden sonra olması ve davacı ıslahında bilirkişi raporunda belirlenen miktardan daha az olması karşısında mahkememizce 3 günlük gecikme süresinin belirlenen tazminata etkisi olamayacağı düşünülerek davanın artırılmış şekli ile kabulüne 135.119,81-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... · ¸e-imzalıdır Hakim ... · ¸e-imzalıdır