Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2014/897 K.2018/418

Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

TALEP

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacı müvekkilinin, davalı şirketten İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mah. .... Ada .... Parsel sayılı arsada İnşa edilecek olan binada. 659,82 m2 brüt alanlı ... Blok ... Kat ... nolu bağımsız bölümü 22.11.2011 tarihli Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın almıştır.

Sözleşme (Madde 5.2) de taşınmazın 01.06.2012 tarihinde teslim edileceği, teslim edilmediği takdirde Rayiç kira bedellerinin gecikme cezası olarak alıcıya ödeneceği düzenlendiği, taşınmazların henüz kayden ve fiziken devredilmediğini, sözleşmede geç teslim halinde taraflar arasında kararlaştırılan gecikme cezasının belirlenebilmesi için, gayrimenkulün rayiç kira bedelinin bilirkişi marifeti ile tespiti ile belirlenecek aylık bedel üzerinden, dava tarihine kadar geçen 28 aylık tutarın fazlaya, faize, diğer zararlara ilişkin talepler saklı kalmak ve yargılama sürecinde arttırılmak kaydı ile 10.000 TL belirsiz alacaklarının,

ihtarname tebliğ tarihinden itibaren işletilecek Merkez Bankası Avans Reeskont faizi, yargılama gideri, ücreti vekalet ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı ... A.Ş. vekili özetle; ... Büyükşehir belediyesinin haksız ruhsat iptali nedeni ile gecikme olduğunu, taşınmaz inşaatı tamamlandığını ve ayıpsız olarak bitirildiğini, davalı 13.09.2013 tarihli tebligat ile AVM'nin tefriş, tapu daveti ve teslimi ile ilgili bilgi gönderdiğini, müvekkillerinin edimini tam ve noksansız yerine getirdiğini, haksız ve mesnetsiz davanın reddini talep etmiştir.

DAVA

Davalının taşınmazları sözleşmede belirtilen tarihte teslim etmemesi nedeni ile davacının mahrum kaldığı kira geliri nedeni ile uğradığı maddi zararın tazminine ilişkin Alacak talebine ilişkindir.

İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğünden gelen yazı cevabında; ... A.Ş.'nin sicil kaydının tam bölünme yaparak tasfiyesiz infisah nedeniyle 30/06/2016 tarihinde terkin edildiği, şirketin tam bölünmesi nedeniyle devralan şirketlerin;

-3 nolu ..., ana sözleşmesinin tescil tarihinin 30/06/2016 olduğu, yönetim kurulu üyeleri ve yetkililerinin ... , ..., ..., ...olduğu, şirketin son tescilini 30/06/2016 tarihinde yaptırdığı,

-1 nolu ... Anonim Şirketi, ana sözleşmesinin tescil tarihinin 30/06/2016 olduğu, yönetim kurulu üyeleri ve yetkililerinin ..., ..., ..., ... Anonim Şirketi ... olduğu, şirketin son tescilinin 30/06/2016 tarihinde yaptırdığı,

-2 nolu ... Anonim Şirketi, ana sözleşmesinin tescil tarihinin 30/06/2016 olduğu, yönetim kurulu üyeleri ve yetkililerinin ..., ... olduğu, şirketin son tescilini 30/06/2016 tarihinde yaptırdığı bildirilmiştir.

DELİLLER

İstanbul Ticaret sicil kaydı, ... Belediye Başkanlığı, ... Genel müdürlüğü ve ... Belediye başkanlığı cevapları, 15/01/2016 havale tarihli bilirkişi heyet raporu, gayrimenkul satış vaadi sözleşme örneği ve tüm dosya kapsamına binaen;

Mahkememizce yapılan keşif sonucu bilirkişiler SMM ... , borçlar hukukçusu ... , inşaat mühendisi ... ve mülk bilirkişisi İnş.Mühendisi ... tarafından düzenlenen 15/01/2016 havale tarihli raporda, "...keşif mahali olarak gösterilen ...ili, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada ... parsel sayılı 47.150,88 m2 miktarlı arsada inşaa edilmiş 4 bloklu bir binadan - AVM oluşmaktadır. Gerek Zemin kattaki ... blok ...

Kat ... nolu bağımsız bölüm dükkan vasıflı taşınmaz, gerekse diğer taşınmazlar ve çevrelerindeki dükkanlar boş durumdadır, kullanılmamaktadır. Ancak ... binasının E-5 ön cephesinde birkaç dükkanda muhtelif marka otomobillerin teşhir edilmekte olduğu - ticari faaliyetin var olduğu görülmüştür. Ancak sitenin geneli boştur ve ticari faaliyet bulunmamaktadır. Dava konusu taşınmazın bulunduğu, ... otomobil alış veriş merkezi, ...

Mahallesi, ... alan üzerine kurulan AVM de 170.651 m2 kapalı alan bulunmaktadır. Bina toplam 5 katlı olup, her kat 30.000 m2 dir. Toplam 542 mağaza bulunmaktadır. AVM içinde kafeler, restoranlar, banka, çocuk alanı ve müzayede salonu bulunmaktadır. Bu veriler doğrultusunda proje, katalog ve yerinde yapılan ölçümlerin m2 alanlarında farklılıklar olduğu gözlemlenmiştir. Bağımsız bölümlerin sınırları kesin çizgi ve renklerle belirlenmemiş ve duvarları örülmemiştir.

Bazı ortak kullanım alan imalat eksiklikleri mevcuttur. Ancak 11.04.2012 tarih ve ... sayılı tadilat projesi ve 30.07.2012 tarih,2012/26481 sayılı tadilat ruhsatı mevcuttur. AVM’de doluluk oranı çok düşüktür, boş sayılabilir. Dava konusu taşınmaz kayden Davacıya teslim edilmiş durumda değildir. Tapu kayıtları davalılar adınadır. Dava konusu taşınmazın fiziki olarak davacıya teslim edilmiş olduğuna dair bir belge de dosya içinde bulunmamakladır.

Dava konusu taşınmazların vaat edilen alanlarının; proje üzerinde görülen =450,58 + 48,79 = 499,37 m2 alanlar olmayıp tahsis edilmiş olan alanlar ile proje üzerinde görülen alanlar toplamı olduğu anlaşılmaktadır, ve bu durum planında açıkça belirtilmiştir. (Bu yazı Bilirkişilik yapmış olduğumuz Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/1134 esas sayılı dosyasında mevcuttur.) Alanlar ya olarak hesaplanabilmiştir.

Yani vaat edilen metraj ile mevcut metraj arasında bir fark olmadığı görüş ve kanaatine varılmıştır.- Dava konusu taşınmazın Satışı için, reklamı için kullanılan tanıtım Kataloglarında, taşınmaz alanı olarak vaat alanlarının bağımsız bölüm numaraları altında yazılmış olduğu görülmüştür. Dava konusu taşınmazın taraflar arasındaki sözleşmeye (Madde 5.2) göre teslim tarihi 01.06.2012 dir. Dava konusu taşınmazın teslim tarihi itibariyle RAYİÇ kira değeri.

Dava konusu taşınmazların normal teslim tarihi 01.06.2012 dir. Taşınmazlar sözleşme hükümlerine göre davacıya teslim edilmiş olsa idi Normal şartlar altında 2 aylık bir süre içinde kiraya verilebilirdi. Bu nedenle Kiraya verebilme başlangıç tarihi 01.08.2012 olacaktır. ... ili, ... İlçesi, ... Mah. ...Ada ... parsel sayılı 47.150,88 m2 miktarlı arsada 758/100000 arsa paylı Kat irtifaklı ...

Blok ... kat ... nolu bağımsız bölüm dükkan vasıflı taşınmazın, 01/08/2012- 17/10/2014 arası 2 yıl 2 ay 16 günlük kira kaybı değerinin, 521.923,18 TL olarak hesap tespit ve takdir edilebileceği..." görüş ve kanaatiyle rapor tanzim ettileri görülmüş, bilirkişi raporu gerekçeli ve denetlemeye açık hazırlanmış olup mahkememizce hükme esas alınmıştır.

Davalı vekili 29.02.2016 tarihlibilirkişi raporuna karşı beyan dilekçesinde, 07.01.2016 tarihli bilirkişi raporu eksik ve hatalı değerlendirmeler içerdiğini, müvekkil şirket aleyhine olan tüm hususlara itiraz ettiklerini, Raporun 3.1 Tapu Kaydı-Yönetim Planı başlıklı bölümünde " ½ ... Ltd. Şti ½ .... Ltd. Şti. adına kayıtlıdır." şeklinde tespit edilmiştir.

Raporun 5- Keşif Mahallinde Yapılan İnceleme ve Taşınmazın Halihazır Durumu başlıklı kısmında "..Bağımsız bölüm dükkan vasıflı taşınmaz, gerekse diğer taşınmazlar ve çevrelerindeki dükkanlar boş durumdadır. Kullanılmamaktadır." şeklinde eksik ve hatalı tespitte bulunulmuştur. Belirtmek gerekir ki söz konusu binada ticari faaliyette bulunan dükkânlar bulunmaktadır.

Raporun 6-Teknik Değerlendirme başlıklı kısmının 6.1. maddesinde "Dava konusu taşınmaz kayden davacıya teslim edilmiş durumda değildir. Tapu kayıtları davalılar adınadır" şeklinde eksik ve hatalı bir değerlendirmede bulunulmuştur. Davaya cevap dilekçemizde de ayrıntılı olarak izah ettiğimiz üzere; davaya konu bağımsız bölüme ilişkin olarak davacılara bağımsız bölümün tapusunun devri ve ferağı için müvekkil şirket ile iletişimi geçilmesi gerektiğini ve ...

Oto AVM'nin resmi teslimi ve resmi açılışının yapılabilmesi için bağımsız bölümlerin tefriş ve tüm dekorasyonlarının sözleşmede belirtildiği şekilde, yönetim planında dekorasyon kitapçığında belirtilen sınırlar içinde, tamamlanması gerektiği yeniden belirtilmiştir. Davacılara gönderilen tapu ve tefrişe davet mektubunun alındısı dosyada mübrezdir.

Mezkur raporda davaya konu taşınmazın "01.08.2012(Kiraya verilen tarih)-17.10.2014(dava tarihi) arası 2 yıl 2 ay 16 günlük kira kaybı değerinin 521.923,18 TL" şeklindeki tespiti fahiş olup tarafımızdan kabulü mümkün değildir.Yargıtay 19. Hukuk Dairesinin 10.12.2014 tarihli ve ... Esas ve ...

Karar ilamı ile "1512 sayılı Noterlik Kanunun 60/3. ve 89. Maddeleri hükmü uyarınca Noterlikçe resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçersizdir…" şeklinde belirtilmiştir. Yargıtay ilamına göre taraflar arasında akdedilen sözleşme geçersizdir. İş bu nedenle taraflar arasında akdedilen sözleşmenin ilgili maddeleri uyarınca gecikme kirası talep edilmesi usul ve yasalara teşkil edeceğinden davanın reddi gerekmektedir.

Bu nedenlerle 07.01.2016 tarihli bilirkişi raporunda yer alan aleyhe hususları kabul etmediklerini, itirazları doğrultusunda aynı heyetten ek rapor alınmasını talep etmiştir.

Davacılar vekili 22/02/2016 tarihli bilirkişi raporuna karşı beyan dilekçesinde, Dava dilekçelerinde belirttikleri gibi, talebe konu iş yerinin yapı kullanma izin belgesi/iskan raporu bulunmadığını, Sözleşmeye göre teslim tarihinin 01.06.2012 olduğu ve teslim edilmediği hususlarının kesinlik kazandığını, Hesaplamanın, 01.08.2012 tarihi itibarı ile yapılıp ilk yıl %3.39, ikinci yıl ise %9,5 dönem artışı konulduğunu, takdiri olarak yapılan artış reel değerleri yansıtmadığını, özellikle ilk yıl artış yüzdesini ve Aylık bedel üzerinden yapılan hesaplamaya ilişkin raporun aleyhe hususlarını kabul etmediklerini beyan etmiştir.

Mahkememizin 25/03/2016 tarihli celsesinde, davalı vekilinin ek rapor talebinin reddine karar verilmiş, davacı vekiline davasını ıslah etmesi ve ıslah harcını yatırması için 31/05/2016 tarihli celseye kadar süre verilmiş, davacılar vekilinin 27/05/2016 tarihli ıslah dilekçesi sunduğu, ıslah harcını 30/05/2016 tarihinde mahkememiz veznesine yatırmış olduğu anlaşılmıştır.

Davacılar vekili 27/05/2016 tarihli ıslah dilekçesinde, müvekkilleri ile davalı arasında 22.11.2011 tarihinde imzalanan sözleşmeye göre ... ili , ...İlçesi, ... Mahallesinde kaim, ... Ada, ... parsel numarasında kayıtlı arsada ... .. Otomobil Alışveriş Merkezi Projesinde ... blok ...

Kat, 659,82 brüt metrekare alanlı D 50 numaralı bağımsız bölümün 01.06.2012 tarihinde teslim edilmemesi üzerine aynı sözleşmenin 5.2. maddesine göre belirtilen sürede bağımsız bölüm teslim edilmediği taktirde her bağımsız bölüm için günün rayiç değeri üzerinden aylık kira bedelini gecikme cezası olarak alıcıya ödeyeceği maddesine dayanarak fazlaya ilişkin hakları saklı tutarak 10.000.- TL bedelle huzurdaki davanın açıldığını, dosyanın bilirkişi incelemesinden geçtiğini, bilirkişi raporuyla müvekkilinin 01.08.2012 – 17.10.2014 arası 2 yıl 2 ay 16 günlük kira kaybı değerinin 521.923,18 TL olduğu tespit edildiğini,

dava dilekçesi ile talep edemedikleri bakiye alacağın da hüküm altına alınabilmesi için davayı ıslah etme zarureti hasıl olduğunu, bilirkişi hesaplamasına göre davayı 511.923,18 TL alacağı ıslah ettiklerini beyan etmiştir.

Dosya kapsamı ve toplanan deliller hep birlikte değerlendirildiğinde, taraflar arasında imzalanan iki ayrı ... Beylikdüzü Vadeli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri ile ...-Otomobil Alışveriş Merkezi Projesinde görülen ... blok ... kat 61.08 brüt m2 alanlı ...ve ... numaralı bağımsız bölümlerin davalı satıcı tarafından davacı alıcıya satışı kararlaştırılmıştır.

Sözleşmenin 5.1. maddesinde bağımsız bölümlerin natamam teslim şeklinde davacı alıcıya teslim edileceği, 5.2. maddesinde de teslim tarihinin 31.12.2011 olduğu belirtilmiştir. Teslimin gecikmesi üzerine 31.12.2012 tarihli ...

Beylikdüzü Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'ne Ek Sözleşme imzalanmış, sözleşmenin 2. maddesinde, ... blok ... ve ... numaralı bağımsız bölümlerin tesliminin gecikmesinden dolayı alıcıya gecikme tazminatı kabilinden ödenecek kira bedelinin belirlenmesi ve ödeme şeklinin belirlenmesinin iş bu ek sözleşmesinin konusu olduğu.

3.1.1 maddesinde bağımsız bölümlerin toplam alanı brüt 132,50 m2 olarak belirtildiğinden bu alan üzerinden 9 ay gecikme cezası ödeneceği, alanın her bir m2'si j için satıcının alıcıya aylık 25.000 USD olmak üzere 29.813,00 USD gecikme cezası ödeyeceği 3.2.2 maddesinde alıcının en geç 31.01.2013 tarihine kadar satışa konu bağımsız bölümün satış sözleşmesinde belirtilen nitelikte ticari faaliyete başlayacağı belirtilmiştir.

Taraflar arasındaki Sözleşmeye göre dava konusu bağımsız bölümün 01.06.2012 tarihine kadar davacıya teslim edilmesi gerektiği halde halen tamamlanmadıkları mahkememizce yapılan keşif ile tespit edilmiştir.

TTK. madde 176 (1) Bölünme sözleşmesi veya bölünme planıyla kendisine borç tahsis edilen şirket, bu suretle birinci derecede sorumlu bulunan şirket, alacaklıların alacaklarını ifa etmezse, bölünmeye katılan diğer şirketler, ikinci derecede sorumlu şirketler, müteselsilen sorumlu olurlar. (2) İkinci derecede sorumlu olan şirketlerin takip edilebilmeleri için, alacağın teminat altına alınmamış ve birinci derecede sorumlu şirketin;

a) İflas ettiği,

b) Konkordato süresi aldığı,

c)Aleyhinde yapılan bir icra takibinde kesin aciz vesikası alınmasının şartlarının doğduğu,

d) Merkezi yurt dışına taşınmış ve artık Türkiye'de takip edilemez duruma gelmiş veya Yurt dışındaki merkezinin yeri değiştirilmiş ve bu sebeple hukuken takibi önemli derecede güçleşmiş, olması gerektiği,

TTK. Madde 159- (1) Bir şirket tam veya kısmi bölünebilir.

a) Tam bölünmede, şirketin tüm malvarlığı bölümlere ayrılır ve diğer şirketlere devrolunur. Bölünen şirketin ortakları, devralan şirketlerin paylarını ve haklarını iktisap ederler. Tam bölünüp devrolunan şirket sona erer ve unvanı ticaret sicilinden silinir.

b) Kısmi bölünmede, bir şirketin malvarlığının bir veya birden fazla bölümü diğer şirketlere devrolunur. Bölünen şirketin ortakları, devralan şirketlerin paylarını ve haklarını iktisap ederler veya bölünen şirket, devredilen malvarlığı bölümlerinin karşılığında devralan şirketlerdeki payları ve hakları elde ederek yavru şirketini oluşturur.

TTK.Madde 166- (1) Bir şirket, bölünme yoluyla, malvarlığının bölümlerini var olan şirketlere devredecekse, bölünmeye katılan şirketlerin yönetim organları tarafından bir bölünme sözleşmesi yapılır.

(2) Bir şirket, bölünme yoluyla, malvarlığının bölümlerini yeni kurulacak şirketlere devredecekse, yönetim organı bir bölünme planı düzenler.

(3) Hem bölünme sözleşmesinin hem de bölünme planının yazılı şekilde yapılması ve bunların genel kurul tarafından 173 üncü madde hükümlerine göre onaylanması gerektiği anlaşılmıştır.

TBK. madde 114- Borçlu, genel olarak her türlü kusurdan sorumludur. Borçlunun sorumluluğunun kapsamı, işin özel niteliğine göre belirlenir. İş özellikle borçlu için bir yarar sağlamıyorsa, sorumluluk daha hafif olarak değerlendirilir. Haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanır.

Mahkemece, öncelikle davaya konu sözleşmede belirtilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcut olup olmadığının araştırılması, mevcut ise sözleşme ile imzalandığı tarihteki taşınmaza ait tapu kaydının tedavülleri ile birlikte getirtilerek dosyaya konulması, ayrıca davacı tarafça bildirilen ek sözleşme ile kira kaybı ödemelerine ilişkin belgelerin dosyaya sunulmasının istenmesi, sonrasında ise yukarıda yapılan açıklamalar ışığında toplanan delillerin değerlendirilmesi ve ulaşılacak sonuca göre uyuşmazlığın esası hakkında hüküm tesis edilmesi gerekir şeklindeki Yargıtay ....

Hukuk Dairesinin ... E. , ... K. Sayılı ilamı karşısında taraflar arasındaki sözleşmenin mevcut olması ve taraflar arasında geçerli kabul edildiği, sözleşme gereğince haksız fiil şartı olduğu kira kaybı ödemelerine ilişkin hüküm konulduğu anlaşılmıştır.

Sözleşme (Madde 5.2) de taşınmazın 01.06.2012 tarihinde teslim edileceği, teslim edilmediği takdirde Rayiç kira bedellerinin gecikme cezası olarak alıcıya ödeneceği dikkate alındığında davalının gecikmesini haklı gösterecek herhangi bir mücbir sebebten bahsedilemeyeceği dolayısı ile davacının 01.06.2012 teslim tarihinden dava tarihine kadar olan gecikme nedeni ile uğramış olduğu zararı yani kira gelirinden mahrum kalması nedeni ile uğradığı zararı talep etmeye hak kazandığı sonucuna varılmıştır.

Taşınmazlar sözleşme hükümlerine göre davacıya teslim edilmiş olsa idi normal şartlar altında 2 aylık bir süre içinde kiraya verilebilirdi. Bu nedenle kiraya verebilme başlangıç tarihi 01.08.2012 olacaktır. ... ili, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada ... parsel sayılı 47.150,88 m2 miktarlı arsada 758/100000 arsa paylı Kat irtifaklı ...

Blok ... kat ... nolu bağımsız bölüm dükkan vasıflı taşınmazın, 01/08/2012- 17/10/2014 arası 2 yıl 2 ay 16 günlük kira kaybı değerinin, sözleşme Madde 5.2 gereği haksız fiil konulduğu tespit edilmiştir.

Dava, inşaatın geç teslimi nedeniyle davacının kira kaybının tahsili isteminden ibaret olup, tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları, taraf arasında yapılan dava konusu bağımsız bölümün satışına ilişkin gayri menkul satış vaadi sözleşmesi, noter ihtarnamesi, dava konusu taşınmaza ait işlem dosyası, ticaret sicil kayıtları mahallinde yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına binaen; davalı tarafından davaya konu bağımsız bölümün taraflar arasında yapılan gayri resmi gayrı menkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca davacıya satıldığı,

taraflar arasında yapılan satış vaadi sözleşmesi uyarınca bağımsız bölümün teslim tarihi 01/06/2012 olarak belirlendiği, 01/08/2012-17/10/2014 arası 2 yıl 2 ay 16 günlük kira kaybı değerinin, 521.923,18 TL olduğu, inşaatın tamamlanarak davacıya ait bağımsız bölümlerin davacıya tesisinin gecikmesinin tamamen davalıdan kaynaklandığı anlaşılmıştır.

TBK 114/II yollaması ile haksız fiile ilişkin hükümlerin uygulanması gerektiği ve tazminat miktarının haksız fiil şartı oluştuğundan davalı ... . A.Ş. için temerrüde düştüğü ve olayın tümü dikkate alınarak alacağın bütün halinde kabulünün gerektiği, diğer davalı ... . A.Ş. bakımından TTK'nun 176. maddesinde belirtilen hiç bir yasal şartın gerçekleşmediği, sorumluluğun davalı ...'de olduğu anlaşılmakla 521.923,18 TL'nin ihtarnamenin tebellüğ tarihi olan 19/08/2013 tarihinden itibaren işleyen avans faizi ile birlikte davalı ...'den tahsili ile davacılar ... . Ltd. Şti. ve ... .'ye ödenmesine, davalı ... A.Ş. hakkında açılan davanın ise pasif husumetten reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...