Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/251 K.2024/1082

Mahkememizde görülmekte olan davanın yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının kendi mülkü olan İstanbul (...) .... Köyü ..... ada 7 parselde kayıtlı arsa üzerine 180 adet mesken 29 a det iş yeri inşaatı yapmak üzere 18/03/2009 tarihinde yapı ruhsatı aldığını, ruhsat gereğince 24 ay içinde başlatılması gereken inşaat faaliyeti henüz başlatılmadığını, sürenin dolmasına 2 ay kalmışken arsa sahibi davalı şirket ile müvekkili şirket ile İstanbul ....

Noterliği .... yevmiye numaralı 10/01/2011 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarında projeye göre arsa üzerine 180 mesken ve 29 iş yeri içeren 36 ay içinde yapılacak ve paylaşılabilir alanların %38'i arsa sahibi davalıya, %62'si müteahhit müvekkiline ait olacağını, inşaat süreci devam ettiği aşamada talep üzerine mesken sayısını 154'e düşürerek mesken olan yerleri iş yerine çevirerek iş yeri sayısını 69'a yükseltme kararına varıldığını,

mutabık kalınan projedeki mesken özellikli alanların iş yerine çevrilmesi işlemleri için tadilat projesi yapılarak ikinci 5 yıllık yapı ruhsatı alınması gereği doğduğunu, davalının tadilat projesi ve yeni yapı ruhsatı alımı için yaptığını iddia ettiği ve olağan harç masraf tutarının çok çok üzerinde bir meblağa tekabül eden ödemeleri müvekkiline yansıttığını ve taraflar arasında çekişme başladığını, davalı arsa sahibi tapuları üzerinde müvekkili dışında uyuşmazlık sebebiyle süregelen davasından kaynaklı tedbir kararı olması mülkiyet konusunun davalı olması sebepleriyle müvekkilinin hiçbir hak edişlerini alamadığını,

bu nedenle müvekkilinin bağımsız bölüm satış vaadi yapıp bedelini almış olduğu müşteri ve yaptıkları imalat karşılığı barter sözleşmesi sebebiyle bağımsız bölüm alacağı olan alt müteahhitlere tapu devirleri yapamadığını, davalının ise proje tadilatı ve yeni yapı ruhsatı için .....

Belediyesine başvuru yaptığını, 27/03/2014 tarihinde yeni ruhsat aldığını, ödenmeyen hak edişlerden dolayı yenilenen inşaat ruhsatını takip eden 6. Gün davalı arası sahibi müvekkili şirkete noter kanalı ile fesih bildirimi keşide ettiğini, sözleşmeyi tek taraflı feshettiklerini bildirdiklerini, müvekkili tarafından ise cezai şart ve zarar giderini taleplerinin reddettiklerini hak ediş ve sair haklarının ödenmesini ihtar edildiğini, süreçte mağdur olan alıcı ve taşeronların baskısı sonucu davalı arsa sahibinin yoğun baskısı üzerine taraflar arasında Bakırköy ....

Noterliği ..... numaralı 11/07/2014 tarihinde tasfiye sözleşmesi imzalandığını, tasfiye protokolü uyarınca müvekkili hak edişlerinin bir bölümünü teminat maksadıyla ....'e mali karşılığı olmaksızın göstermelik bir ödeme gibi devredeceğini, göstermelik tasfiye protokolüne rağmen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve inşai faaliyetin devam etmesi sebebiyle taraflar arasında muhasebesel tasfiye yapılamadığını, alt müteahhitlere ödemelerin barter şeklinde müvekkilinin hak edişine tekabül eden bağımsız bölümlerin tapudan devri ile ödeneceğini, davanın açıldığı tarihte ödemeler tapu devirleri yapılmadığını,

davalı şirketin haksız olarak müvekkili şirkete hak edişlerini vermemek için grup şirketleri arasında tapu devirleri yaptığını, yapılan muvazaalı devirler nedeniyle ihtiyati tedbir talep ettiklerini beyanla anılan nedenlerle dava konusu gayrimenkuldeki davalı şirket adına bağımsız bölümlerin tapu kaydına HMK 389 uyarınca ihtiyati tedbir uygulanmasını, müvekkilinin sözleşme gereği gerçekleştirdiği imalatların saptanmasını, yapılan imalatlar gereğince hak edişlerinin belirlenmesini, hak ediş toplamından ardışık hak sahiplerine tapu devri yapılmış 24 bağımsız bölümün mahsubunu,

müvekkilinin bakiye hak edişlerinin karşılığı olan tapu hisselerinin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

Davalı usulüne uygun meşruhatlı davatiyeye rağmen davaya cevap vermemiş, duruşmalara katılmamıştır.

Dava, taraflar arasındaki eser sözleşmesine istinaden davacı tarafça sözleşme gereği gerçekleştirdiği belirtilen imalatların hakedişlerinin belirlenmesi ve ardışık hak sahiplerine yapılan tapu devirlerinin mahsubu ile bakiye hakedişler karşılığı olan tapu hisselerinin, tapu kaydının iptali ile davalı adına tescili istemine ilişkindir.

Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.

Bilirkişi heyeti tarafından alınan 31/07/2023 havale tarihli raporunda; hakkediş toplamından ardışık hak sahiplerine (...

KONUT haleflerine) tapu devri yapılmış 24 adet bağımsız bölümün mahsubu istenilen taşınmazların 24 adet toplam taşınmazın güncel değeri hususunda anılan 24 adet taşınmazın güncel rayiç değerinin 53.400.000,00 TL olarak hesap ve tespit edildiğini, 15/03/2022 dava tarihindeki rayiç değeri anılan 24 adet taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin 30.395.000,00 TL olarak hesap ve tespit edildiğini, arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen 11.7.2014 tarihli .... yevmiye sayılı Bakırköy ......

Noterliğinin Satış Vadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tasfiyesine Yönelik Tasfiye Taahhüt Sözleşmesinin 4'üncü maddesinde Küçükçekmece ... SHM ... D. İş sayılı dosyasıyla sözleşme şartlarının yerine getirilmediğinden bahisle tespit yapıldığını, yapılan tespit sonucunda firmanın sözleşme şartlarına uymadığının belirlendiğini, 5'inci maddesinde sözleşmenin yapılan tespit ve belirlenen şartların yerine getirilmemiş olması sebebiyle arsa malikleri tarafından Gebze ...

Norterliğinin 2.4.2014 tarih ve .... yevmiye sayılı ihtarnamesiyle feshedildiğini, 6'ıncı maddesinde tarafların sözleşmenin haklı olarak feshedildiğini kabul ettiğini, 7'inci maddesinde sözleşmenin haklı olarak feshedilmiş olmasına rağmen arsa sahipleri tarafından yapımcı firmaya hiçbir bedel ödemesi veya tapu devri yapması söz konusu olmamakla beraber larak yapımcı firma tarafından gerek parası alınarak 3. Kişilere satılmış ve gerekse iş karşılığı taşeronlara verilmiş olan A blokta bulunan değişik katlardaki 3, 5, 8, 10, 112, 18, 19, 20, 24, 25, 28, 29, 30, 39, 41, 44, 46, 47 ve 54 nolu bağımsız bölümler ile C blok 1. Bodrum kattaki 8 nolu,

zemin kattalı 21, 30, 38 nolu, 1. Teras kattaki 60 nolu işyerlerinin arsa sahipleri tarafından yapımcı firmaya bırakıldığının belirtildiğini, taraflar arasındaki söz konusu sözleşmenin feshi ve tasfiye anlaşması kapsamında arsa sahipleri yukarıda anılan taşınmazları yüklenici davacıya vermeyi kabul ettiğini, huzura gelen davada, davacı vekili dava dilekçesinde;

müteahhit şirketin sözleşme gereğince gerçekleştirdiği imalatların saptanmasının, yapılmış imalatlar gereğince hak edişlerinin belirlenmesinin, hak ediş toplamından ardışık hak sahiplerine (... konu haleflerine) tapu devri yapılmış 24 adet bağımsız bölümün mahsubunun, bakiye hak edişlerinin karşılığı olan hisselerinin davalı adına olan kaydının iptali ile davacı müvekkili adına tescilinin talep edildiğini, görüldüğü teknik inceleme kısmında, yapının büyük ölçüde tamamlandığı ve var ki dosyasına gelen son/güncel tapu kayıtlarına göre kat mülkiyetine geçilmediği, yani henüz iskanının alınmamış olduğu,

inşaatın natamam aşamada iken taraflarca feshedildi davacının kabulünde olduğunu, bununla beraber, imalat seviyesi olarak davacı dava dilekçesinde gelinen aşamada tespit yapılmasını istediğini ancak 11/04/2014 tarihli fesih ve tasfiye sözleşmesinden sonra da dava konusu olan yapıda inşaat işlerinin devam ettiğinin ve büyük ölçüde inşaat işlerinin tamamlandığının halihazır durumundan anlaşıldığını, bu noktada davacının inşaatı hangi inşaat seviyesinde bıraktığını,

kalan işlerin ne kadarlık kısmının arsa sahipleri tarafından tamamlatıldığının davacının yapmış olduğu inşaat seviye ve dolayısıyla hakediş seviyesinin tespiti bakımından önem arz ettiğini, bu nedenle öncelikle yukarıda yer verilen tasfiye sözleşmesinde bahsi geçen Küçükçekmece .... SHM ....

Değişik İş sayılı dosyası ve bu dosya kapsamında alınan tespit raporunun dosyasına alınarak incelenmesinde yarar görüldüğünü, söz konusu tespit raporu ve hakediş raporları ibraz edildikten sonra, davacının dava dilekçesinde belirtmiş olduğu hususlarda tereddütten uzak görüş belirtilebileceğini bildirmişlerdir.

Bilirkişi heyeti tarafından alınan 29/04/2024 havale tarihli ek raporunda; davacı müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih ile ortadan kalkmış olmasına rağmen inşaata devam ettiğini, davacı tarafın taşınmazın aynına yönelik tapu iptal ve tescil isteminin dayanağı KKİŞ mevcut olmadığı değerlendirildiğinde ise davacının davalı taraftan talebinin alacak davasına konu olabileceğini bildirmişlerdir. Davacı vekili 06/11/2024 tarihli celse beyanında; müvekkilinden almış olduğu talimat uyarınca tapu iptali ve tescil taleplerinin devam ettiği belirtilmiştir.

İncelenen tüm dosya kapsamı, tarafların iddia ve savunmaları, bilirkişi raporu içeriğine göre; taraflar arasında eser sözleşmesinden kaynaklanan ticari ilişkinin bulunduğu, Küçükçekmece ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D. İş sayılı dosyasıyla sözleşme şartlarının yerine getirilmediğine ilişkin tespit kararına atıfla birlikte taraflar arasında 11.7.2014 tarihli .... yevmiye sayılı Bakırköy ....

Noterliğinin Satış Vadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tasfiyesine Yönelik Tasfiye Taahhüt Sözleşmesinin imzalandığı, davacı vekili tarafından tasfiye protokolünün göstermelik olarak imzalandığı ve inşaata devam edilerek müvekkilinin daha fazla taşınmaz için hak sahibi olması gerektiği iddia edilmişse de tasfiye protokolünün aksini gösterir aynı kuvvette başka bir delil sunulmadığından ispatlanamayan davanın reddine karar vermek gerekmiştir.

Katip ... · e-imzalıdır Hakim ... · e-imzalıdır