Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/575 K.2022/660

... T.C.

BURSA

1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO

2021/575 Esas

KARAR NO : 2022/660

BAŞKAN : ... ... ÜYE : ... ... ÜYE : ... ... KATİP : ... ...

DAVACI : ... - ...

VEKİLİ

Av. ... ...

VEKİLLERİ

Av. ... - ...

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ : 26/09/2020

KARAR TARİHİ : 01/06/2022

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH : 10/06/2022

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde : "Kısa adı ...

KOOP olan müvekkili Birlik, ortak kooperatiflerin, konut üretimine yönelik çalışmaların öncülük etmek, ortak çıkarlarını korumak, yerleşim sonrasında ortakların temel gereksinimlerini bölgenin ağaçlandırılması çalışmalarında bulunmak, ortak kooperatiflerin amaçlarını gerçekleştirmeleri yolunda ekonomik, toplumsal ve kültürel faaliyetlerde bulunmak, hesap ve işlemlerini denetlemek ve kentleşmenin - sağlıklı oluşumuna katkıda bulunmak amacıyla kurulmuş olup, Ana Sözleşmesinde de belirtildiği üzere “Ortak kooperatiflerin gereksinimleri oranında konut alanları (Arsa) satıp, alıp bu alanlara parsellere bölerek alt yapı, plan,

proje ve maliyet hesapları hazırlamak, bu amaçla teknik büro ve kadroları kurmak,” amacıyla faaliyette bulunduğunu, Müvekkili birlik amacı doğrultusunda 18.06.2016 tarihine yapılan Olağan Genel Kurul toplantısında belirlenen metrekare birim bedelleri ile üye kooperatiflere arsa tahsisi yaptığını, davalı kooperatife de Bursa ili, Nilüfer İlçesi, İrfaniye Mh.

120 ada 5 parsel sayılı taşınmazı 752,406,40 TL bedelle tahsis ettiğini, 20.03.2017 tarihinde yapılan Genel Kurulda arsa bDedellerinin 2017 yılı Haziran ayının son iş gününden itibaren 24 taksitte ödenmesine, taksitlerini iki ay üst üste ödemeyen kooperatiflerin tahsislerinin iptal edilmesine oybirliği ile karar verildiğini, 2018 yılında yapılan Genel Kurulda ödemelerini aksatan kooperatiflere aylık 963 gecikme cezası alınmasına dair karar alındığını, 2019 yılında yapılan Genel Kurulda ise ödemelerin 3 ay süreyle ertelenmesine,

2017 yılında alınan “iki ay üst üste ödemeyen kooperatiflerin tahsislerinin iptal edilmesine” ilişkin maddenin de - kaldırılmasına, ancak ay içinde ödeme yapmayanlara gecikme cezası uygulanmasına karar verildiğini, Ayrıca davalı ile yapılan protokolün 6. maddesinde de “Bu ön tahsis aşamasında taahhüt edilen ödemelerin zamanında yapılmaması halinde kendisine kesin tahsis yapılamayacağını ve bu taktirde tahsisin iptal edileceği, bu tarihe kadar yapmış olduğu ödemelerin kendisine aynen iade edileceği hususunun ve bu konuda hiçbir hak, tazminat vs iddiasında bulunmamayı, ayrıca,

ödemeleri zamanında yapmaması halinde Emir Koop'tan çıkartılmaya itiraz etmemeyi taahhüt ederiz” cümlesi yer almakta olup, davalı kooperatif yetkililerince imzalanan bu protokol yeterince açık olduğunu, Haziran 2017 tarihinden itibaren 24 taksitte ödenmesi gereken arsa bedeli davalı kooperatifçe eksiksiz ödenmediği için ilk olarak Birinci kez 05.11.2019 tarihinde birikmiş borçlarının ödenmesi için ihtarname gönderilmiş, daha sonra ikinci kez 25.11.2019 tarihinde yine ihtarname gönderilmiş olmasına rağmen ödeme yapılmadığını, Davalı taraf yine Bursa 18. Noterliği 17.01.2020 gün ve 03352 sayılı ihtar gönderilmiş,

borcun ödenmemesi üzere Bursa 18. Noterliği 07.02.2020 gün ve 08357 sayılı ikinci ihtarname gönderilmiştir.

Tanınan 30 günlük süre içinde borcun ödenmediğinin anlaşılması üzerine de Kooperatifiler Kanunun 27. Maddesi ve Birlik Ana Sözleşmesinin 17. Maddesi uyarınca davalı kooperatifin 06.05.2020 ve 2020/3 sayılı karar ile ortaklıktan çıkarılmasına karar verildiğini, Ortaklıktan çıkarılma kararı Bursa 18. Noterliği 12.05.2020 tarih ve 19687 yevmiya numaralı ihtarname ile ortaklıktan çıkarıldığı davalı tarafa bildirilmiştir.

Bugüne kadar davalı tarafından birlik üyeliğinden ihracına ilişkin dava açılmadığı gibi Genel Kurula da itiraz edilmediğini, Davalı kooperatifin Birlik üyeliğinden çıkarılması üzerine kendisine tahsis edilen ve borcu eksiksiz ödenmeyen 120 ada 5 parsel sayılı taşınmazın Birlik mülküne geri dönmesi amacıyla işbu davanın açılması zaruri hale geldiğini, Birlik Yönetimi, Kooperatifler Kanunu ve Ana Sözleşme uyarınca “Birliğin amaçlarına ve ortakların menfaatlerine uygun olarak, Birlik işlerini yürütmek ve gerekli kararları almak” ile sorumlu olduklarından işbu davanın açıldığını, Davanın kabulü ile Bursa ili, Nilüfer İlçesi, İrfaniye Mh.

120 ada 5 parsel sayılı taşınmazın tapu iptali ile davacı müvekkil adına tescili," talep ve dava edilmiştir.

Davalı taraf cevap dilekçesinde : Davalı tarafın cevap dilekçesinde. "1-Müvekkil dava dilekçesinde sözü edilen ortaklıktan çıkarılmasına ilişkin yönetim kurulu kararına karşı süresi içinde Bursa 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2020/307 Esasında kayıtlı iptal davasını açmıştır. Bu dava halen derdest olduğunu, çıkarma kararının kesinleştiği iddiası gerçek olmadığnıı, Kooperatifler Kanunu Madde 16/son fık.

"Haklarındaki çıkarma kararı kesinleşmeyen ortakların yerine yeni ortak alınamaz.

Bu kişilerin ortaklık hak ve yükümlülükleri, çıkarılma kararı kesinleşinceye kadar devam eder." Öncelikle müvekkilimin ortaklık hakkı halen de devam ettiğinden açılan davanın hukuki dayanağı olmadığını, Taraflar arasındaki 4/11/2016 tarihli "arsa ön tahsis protokol"ün 6. Maddesinde "Bu ön tahsis aşamasında taahhüt edilen ödemelerin zamanında yapılmaması halinde kendisine kesin tahsis yapılamayacağını ve bu takdirde tahsisin iptal edileceği" ibaresinin açık olduğunu, Davacı ön tahsisi iptal hakkını ancak ön tahsis süreci içinde kullanılabileceğini,

oysa davacı müvekkilimin yaptığı ödemeleri yeterli bulduğu için 18/04/2017 tarihinde Müvekkiline önce ipotekli olarak satış yapmış, satış bedelini tümüyle aldıktan sonra da 2019 Aralık ayında tapu kaydı üzerinde lehine tesis edilmiş olan ipoteği kaldırmıştır. Yani kesin tahsisin gerçekleştiğini, bu aşamadan sonra ön tahsis protokolünün hiçbir hükmünün kalmadığını, Kaldı ki 2018 yılı olağan genel kurul toplantısı 16/06/2019 günü yapılmıştır.

Toplantı tutanağının 5. Maddesinde “kooperatiflere yapılan arsaların ödemelerinin 3 ay ertelenmesine oybirliği ile, 2 ay üst üste arsa katılm payını ödemeyenlerin protokolünün iptal edilmesi kararının kaldırılmasına ancak ayı içerisinde ödemesini yapmayanlara gecikme cezası uygulanmasına karar verilmiştir." denildiğini, bu karar ile protokoldeki ön tahsisin iptal edileceği hükmü genel kurul tarafından kaldırıldığını, bu karara göre davacı ancak gecikme cezası isteyebileceğini, s atış yaptığı arsanın tapusunun iptali ile kendisine geri verilmesini isteyemeyeceğini, Dava bu haliyle de hukuki dayanaktan yoksun olduğunu,

Davacının ortaklıktan çıkarma kararına dayanak yaptığı Bursa 18. Noterliği'nin 17/01/2020 keşide tarih ve 03352 yevmiye numaralı 1. İhtarnamenin kendisine tebliğinden önce arsa ve aidat borçlarının tümünün ödendiğini, nitekim ihtarmame altında müvekkiline çıkarılan borç tablosunda ana borçlar karşılığının sıfır olduğunu, sadece faiz talep edildiğini, Davacı müvekkilinin yaptığı ana para ödemelerini ana para olarak kabul ettiğine ve feri haklarını isteme hakkını saklı tuttuğuna dair ihtirazi kayıt koymadığına göre borcun sona erdiğini, Davacı taraflar arasındaki iki davada da haksızdır.

Mahkemeniz dosyasına davalıya gönderilen ödeme ihtarnamesi diye sunduğu 05/11/2019 tarihli harici belge gerçeği yansıtmadığını, Yönetim Kurulunun 06/05/2020 - tarihli müvekkilinin ortaklıktan çıkarılmasına ilişkin yönetim kurulu kararında da bu tür bir ihtarnameden söz edilmediğini ve bu tür bir belgeye dayanılmadığını, Esasen Bakanlık tarafından hazırlanan ve tüm kooperatiflerin uymak zorunda olduğu tip Konut Yapı Kooperatifi Ana Sözleşmesi'nin 14. Maddesinde ödeme ihtarının Noter'den gönderileceği hükme bağlandığını,

Davacının da niyeti ihtiyati tedbir kararı alarak yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak inşaatı devam eden kooperatiflerin yüklenicilerine göz dağı verip inşaatları engelleyerek 25/10/2020 günü yapılacak olan genel kurul toplantısı öncesi ortakların iradelerini baskı altına almak ve seçim sonucunu lehinde etkilemeye çalışmak olduğunu, Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici de inşaat masraflarını karşılayabilmek için kendisine bırakılan bağımsız bölümleri satmak ihtiyacında olduğunu,

tedbir kararı verilmesi halinde inşaat faaliyetlerinin duracağı açıkça ortadadır." savunmaları ile davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Delillerin Değerlendirilmesi ve Gerekçe :

Dava tapu iptal tescili davasıdır.

Davacı 18/06/2016 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurul Toplantısında davalı üye kooperatife dava konusu 120 ada 5 parsel sayılı taşınmazı 752.406,40 TL bedelle tahsis etmiştir.

Kooperatif 20/05/2012 tarihinde yapılan genel kurulunda arsa bedellerinin 24 taksitle ödenmesine taksitlerini iki ay üst üste ödemeyen kooperatiflerin tahsislerinin iptal edilmesine karar vermiştir. 2018 yılında yapılan genel kurulda ödemelerini aksatan üye kooperatiflerin aylık %3 gecikme cezası alınmasına, 2019 yılında yapılan genel kurulda ise ödemelerin 3 ay süreyle ertelenmesine, 2017 yılında alınan iki ay üst üste taksit ödemeyen kooperatiflerin tahsislerinin iptal edilmesine ilişkin maddenin kaldırılarak ay içinde ödeme yapmayanlara gecikme cezası uygulanmasına karar verilmiştir.

Hali hazırda genel kurul tarafından alınmış taksit gecikmesi nedeniyle tahsisin iptal edilebileceğine dair yürürlükte bulunan bir genel kurul kararı bulunmamaktadır. O halde davacı taksit gecikmesi yahut eksik ödeme iddiasına dayalı olarak arsa tahsisinin iptalinin gerçekleştiremeyecek ve davalı kooperatife yapılan tapu devrinin iptalini bu gerekçe ile ileri süremeyecektir. Nitekim davacı da tapu iptal nedeni olarak eksik kısım ödenmediği gerekçesiyle davalının kooperatif ortaklığından çıkarılmasına karar verilmiş olduğu olgusuna dayanarak çıkarma kararı nedeniyle taşınmazın tapusunun iptali ve tescili talep etmiştir.

Davalı kooperatifin arsa tahsisine ilişkin genel kurul kararı ve tapuda devir yapılması davalı üye kooperatifle aralarında akit kurulmasına neden olur. Nitekim bu akdi ilişki kapsamında tapuda taşınmazın devri yapılmış ve mülkiyet davalıya geçmiştir. Hatta taşınmaz bedeli için davacı lehine güvence oluşturulan ipotekte 16/01/2020 tarihinde davacının iradesiyle terkin edilmiştir.

Hali hazırda genel kurul tarafından alınmış eksik ödemeye dayalı arsa tahsisinin iptal edileceğine ilişkin bir genel kurul kararı bulunmamaktadır. Davacı eksik ödemeye dayalı olarak tapu iptal tescil isteyemez. Davacının davalıyı kooperatif üyeliğinden çıkarması da aynı gerekçe ile tapu iptal tescil istemine dayanak olmaz.

Zira davalının kooperatife üyeliğinde genel kurulda alınmış olan eksik ödeme halinde arsa tahsisinin iptal edileceği ve taşınmazın davacı kooperatifte iade edileceğine dair mevcut bir genel kurul kararı bulunmamaktadır. Tapuda devir yapılıp her iki tarafça akdin gereği olan edimler ifa edildiğinden eksik ödeme iddiası belki bir alacak davasına konu olabilirse de tapu iptal tescil istemine neden olmaz.

Bu yüzden davalının kooperatif üyeliğinden ihracı tamamlanmış olan taşınmaz devrine menfi bir etkisi olmayacaktır. Bu sebeple 2 Asliye Ticaret Mahkemesi dosyasında ihraca ilişkin genel kurul kararı iptali isteminin sonucunun eldeki davaya bir etkisi bulunmamaktadır.

Oradaki dava ister davalı kooperatifin lehine ister aleyhine sonuçlansın davacı kooperatifin almış olduğu genel kurul kararları çerçevesinde eksik ödemenin taşınmazın davacıya geri dönmesini sağlayacak hukuksal bir durum bulunmamaktadır. Mülkiyet davalıya geçmiştir. Bu gerekçe ile davacı tarafından kendi lehine tesis edilen taşınmaz üzerindeki ipotekte terkin edilmiştir. Bu sebeple davacının tapu iptal tescil talebinin reddine karar verilmiştir.