Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/960 K.2024/1010

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan), Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde ; davacının davalı kooperatifin üyesi olduğunu, kooperatifin her bir üyesine 200'er m2 tahsis ederek proje bedeli kooperatife ödenmek şartıyla ve bina yapımı malzemeler üyelere ait olmak üzere kurulduğunu, 11/10/1992 tarihinde kooperatifin arsası olan ... ... parselden davacıya evini yapması için arsa tahsis edildiğini, davacının kooperatife elden nakit olarak 1000 Mark, 500 Dolar ve 2.500,00 TL verdiğini, 2005 yılında Başkan ...'nun söz konusu taşınmazı davacının haberi ve imzası olmadan muvazaalı olarak ...'e sattığını, sonrasında arsanın 120.000,00 TL gibi çok düşük bir bedel ile satıldığını, 04/09/2005 tarihli olağanüstü genel kurulda alınan kararların batıl olduğunu ileri sürerek davanın kabulüne karar verilmesini talep etmişlerdir.

Davalı taraf cevap dilekçesinde özetle ; Dava konusu taşınmazın satış kararının 26/05/2002 tarihinde yapılan genel kurulun 8 nolu kararı ile hüküm altına alındığını, davacının dava açma ehliyetine sahip olmadığını, davanın hak düşürücü süreden sonra açıldığını, muvazaalı satış iddiasını kabul etmediklerini, satıştan davacının haberdar olduğunu, davacı tarafından talep edilen anaparalara işletilmesi istenen faiz oranı ve faiz başlangıç tarihlerinin kanuna uygun olmadığını, kooperatifin 1992 yılında 30 yıl süre için kurulduğunu Haziran 2022 tarihi itibariyle kooperatifin ana sözleşmesindeki sürenin sona erdiğini ileri sürerek davanın reddini talep etmişlerdir.

Delillerin değerlendirilmesi ve gerekçe:

Dava tapu iptal ve tescil bu mümkün olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir. Davacı bu dava ile birlikte Genel kurul kararının hükümsüzlüğün de istemiştir. Ancak her iki davanın yargılama usulleri birbirinden farklı olduğundan birlikte görülmesi mümkün değildir.

Bu sebeple tapu iptal tescil davası tefrik edilerek eldeki esasa kaydedilmiştir.Davacının davasının anılan kararın hükümsüz olup olmadığı yönünden değerlendirilip sonrasında muvazaa halinin bulunup bulunmadığının da tartışarak sonuca bağlamak gerekmektedir. Zira uyuşmazlık söz konusu taşınmazın satışına ilişkin genel kurul kararında sakatlık ve muvazaa halinin bulunup bulunmadığına ilişkindir.

Davacı davalı kooperatifin 04/09/2005 tarihinde yapılan olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararların batıl olduğunu ileri sürmüştür.

Bu toplantı incelendiğinde kooperatifin tasfiyesine karar verildiği ve kooperatife ait taşınmazın 120.000,00 YTL bedelden az olmamak üzere satışının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.Ticaret sicilden kooperatifin kayıtları ve genel kurul toplantısı getirtilmiş 04/09/2005 tarihli toplantıya kooperatife kayıtlı 262 ortaktan 78 ortağın asaleten 16 ortağın vekaleten katılımı ile toplam 94 ortak ile genel kurul yapılmıştır.Genel kurul kararının (2.) maddesinde kooperatifin tasfiye edilmesine oy birliği ile (3.) maddesinde ise kooperatife ait parsel sayılı taşınmazın 120.000,00 YTL'den az olmamak üzere satılmasına oy birliği ile (4.) maddede de

satılan taşınmazdan elde edilecek paranın üyelere eşit oranda dağıtılması için yönetim kuruluna yetki verilmesine oy birliği ile karar verilmiştir. Karara herhangi bir muhalefet eden olmadığı anlaşılmaktadır. Toplantı tutanağı ile birlikte hazirun cetveli de dosya arasına celp edilmiştir.Kooperatifler Kanunun 45. Maddesine göre. Genel kurul, anasözleşmede gösterilen şekil ve surette toplantıya çağrılır. Toplantı nisabı anasözleşmede gösterilir.

Ancak yapı kooperatiflerinin genel kurul toplantılarında ortakların en az 1/4'ünün şahsen veya temsilen hazır bulunmaları şarttır.51. Maddeye göre de. Kanun veya anasözleşmede aykırı hüküm bulunmadıkça Genel Kurul kararlarında ve seçimlerde oyların yarıdan bir fazlasına itibar olunur. Kooperatifin dağılması veya diğer bir kooperatifle birleşmesi ve anasözleşmenin değiştirilmesi kararlarında fiilen kullanılan oyların 2/3 ü çoğunluğu gereklidir.

Anasözleşme, bu kararların alınması için oy çoğunluğu hakkında daha ağır hükümler koyabilir.Genel kurul toplantısı incelendiğinde 262 ortağın 1/4'ü olan çoğunluk 66 olup genel kurul toplantısında 94 ortak toplantıya katıldığından 45. Maddeye göre toplantı nisabı sağlanmıştır. Karar nisabının da 51. Maddeye göre değerlendirilmesi gerekir.

51. Madde kooperatifin dağılması için başkaca bir toplantı nisabı öngörmemiş ancak; toplantıya katılanlardan fiilen kullanılan oyların 2/3'ünün çoğunluğu ile karar alınmasını kabul etmiştir. Dolayısıyla 45. Maddeye göre 1/4 toplantı çoğunluğu ile 51. Maddeye göre toplantıya katılanların 2/3'ünün olumlu oylarıyla söz konusu karar alınabilecektir. Toplantıda alınan karar oy birliği ile olduğundan 51. Maddeye göre de yeterli çoğunluk sağlanmıştır.

Genel kurulda alınan kararlarda yokluk müeyyidesinin uygulanması mümkün olmadığı gibi butlanını gerektirecek herhangi bir hal de bulunmamaktadır. Tasfiye kararı yeterli çoğunluk sağlandığı takdirde kooperatifin alabileceği kararlardandır.Kooperatifin tasfiyesine karar verildiğinden kooperatife ait malvarlığı olan taşınmazın satışına karar verilmesi de bu kararın butlanla malul olduğunu ortaya koymaz.

Kooperatifler kanunu kooperatife ait taşınmazın satışı için farklı bir karar nisabı öngörmemiştir. Bu sebeple 51. Maddeye göre kullanılan oyların yarıdan bir fazlası yeterli olacaktır. Karar toplantıya katılanların oybirliği ile alındığından yeterli nisab bulunmaktadır. Yokluk hali de söz konusu değildir.

Davacı tarafın yapılan satışın muvazaalı olduğuna ilişkin iddiaları bakımından ise mahallinde keşif yapılarak bilirkişi incelemesi yapılmış yapılan bilirkişi incelemelerin de 30/05/2023 tarihli bilirkişi raporunda; taşınmazın devir tarihi itibariyle değeri endeks uygulanmak suretiyle belirlenmiştir. Bir başka değişle bilirkişi dava tarihindeki değeri tespit etmiş, buna endeks uygulamıştır.

Oysaki yapılacak hesaplama taşınmazın o yıl itibariyle değerini tespit etmektedir, nitekim bilirkişi hatalı hesaplama sonucunda taşınmazın 08/09/2005 devir tarihindeki değerinin 1.860.000,00 TL olduğu sonucuna ulaşılmıştır, oysaki bu rapor hükme esas alınabilecek bir rapor değildir, yapılması gereken taşınmazın dava değerindeki durumu, verileri ve emsal satışlar uygulanmalıdır.

Bu sebeple aralarında Gayrimenkul Değerleme Uzmanından oluşan 3 kişilik bilirkişi heyetinden bilirkişi raporu alınmış, taşınmazın 08/09/2005 tarihindeki değerinin 123.649,50 TL olduğu belirlenmiştir. Genel kuruldaki satış değeri de azami 120.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Taşınmazın satış bedeli itibariyle muvazaa söz konusu değildir. Genel kurulda ortaklara geri ödemede ön görülmüştür.

Ancak davacıya herhangi bir geri ödeme yapılmadığı anlaşılmaktadır, bu durumda çoğun içinde az da vardır kurulı gereği davacının alacak istemi bakımından araştırma yapılması gerektirmektedir. Davacı kooperatife bir kısım aidatlar ödemiştir. Bilirkişi aracılığıyla ve sunulan delillere göre aidat ödeme miktarları tespit edilmiştir.

Buna göre ödemelerin bir kısmının USD, bir kısmının halen yürürlükte olmayan yabancı ... , bir kısmının da eski TL olarak yapıldığı görülmüş, bilirkişiden bunların TL karşılığı belirlenmesi istenmiştir.

Davacı alacaklarının denkleştirici adalet ilkesi uyarınca dava tarihindeki karşılığının belirlenmesi ileri sürüldüğünden davacıdan ayrıca bu hususta ek rapor alınmıştır, buna göre davacının yapmış olduğu ödemelerin karşılığının dava tarihi itibariyle 58.740,02 TL olduğu anlaşılmaktadır.

Açıklanan gerekçelerle davacının davalı ...'e yönelik muvazaa ya yönelik Tapu iptal ve tescil davasının yapılan devirde muvazaa bulunmaması nedeniyle reddine, kooperatife yönelik açmış olduğu alacak davasının ise kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiştir.

Başkan ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Katip ... · e-imza