Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2025/64 K.2025/464

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;davalılardan ...'in ... ili ... ilçesi ... Köyü / Mahallesi ... numaralı parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, diğer davalı ... ise, davalıların kendi aralarında akdetmiş oldukları ...

16. Noterliği'nin 17/02/2017 tarih ve yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince ilgili taşınmaz üzerine 16 bağımsız bölümden müteşekkil bir inşaatı yapmayı üstlenmiş müteahhit olduğunu, ilgili sözleşmeye göre müteahhit ...'ın sözleşmenin imzalanmasını müteakip 4 bağımsız bölüm, kaba inşaatın tamamlanmasından sonra 2 bağımsız bölüm ve inşaatın tamamlanmasından sonra 2 bağımsız bölüm almaya hak kazandığını,

inşaatın henüz kaba inşaat aşaması tamamlanmamış ve ancak ikinci katının çıkılmış bulunduğu dönemde müteahhit ... müvekkili şirkete borçlarına binaen 23/06/2017 tarihli temlikname ile inşaatın 16 numaralı giriş katta bulunan dükkan niteliğindeki taşınmazına ilişkin tüm haklarını devrettiğini, ilgili taşınmazın kaba inşaat işlemlerinin tamamlanmadığı, çatısının kapandığı, pvc doğramaları takıldığı,

dış boyası dahi yapıldığını dolayısıyla inşaat bitme aşamasına geldiğini, fakat gerek müteahhit ... , gerekse mal sahibi ...'in 16 numaralı bağımsız bölümü müvekkili şirkete devretmeye yanaşmadığını, gerekçe olarak da inşaatın bitmemiş olduğu iddiasını ileri sürdüklerini, devir işleminin had safhada gecikmesinden sonra müvekkilinin araştırması sonucu müteahhit ...'ın çok sayıda daireyi mal sahibinin onayı ile aldığını ve üçüncü şahıslara devrettiğini öğrendiğini, mal sahibi ... ile yapılan telefon görüşmelerinde mal sahibinin de bu hususu doğruladığını, müteahhidin hak edeceği ilk taşınmazın müvekkili şirkete devri gerekirken,

başka şahıslara taşınmaz satışı ve devirlerinin yapıldığını, müvekkilin atlanarak hakkından mahrum bırakıldığını kabul ettiğini, mal sahibi ...'in alacağın devrinden haberdar olduğu, dolayısıyla TBK'nun 186. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olmadığını, yukarıda açıklanan nedenlerle taşınmazın müvekkil adına tesciline, taşınmazın müvekkil adına tescili mümkün olmaz ise taşınmazın tespit edilecek bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsil edilerek müvekkiline verilmesine, yargılama gideri ve ücreti vekaletin karşı taraf üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; tapu iptali ve tescili davalarında görevli mahkemenin taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, davacının iddialarının yersiz ve mesnetsiz olduğunu, davacı ile müvekkili ... arasında ticari ya da şahsi hiçbir bağlantı bulunmadığını, davacının muhattabının iş yaptığı ... olduğunu, müvekkiline karşı davanın yöneltilmesinin hukuka, maddi gerçeklere ve hakkaniyete aykırı olduğunu, yukarıda açıklanan nedenlerle haksız davanın usulden ve esastan reddine , görev itirazımızın kabul edilerek görevsizlik kararı verilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... Çağlar cevap dilekçesinde özetle; dava dilekçesindeki iddiaları kabul etmediğini, taraflar arasında kurulan sözleşmelerle davacının söz konusu bağımsız bölümü devre hak kazanmasının inşaatın tamamlanmasından sonra olacağını, söz konusu inşaatın henüz tamamlanmadığını, yapılan sözleşme ile alacağın henüz doğmadığını, davanın konusuz olması, aceleci davranılarak alacağı alma yolu olmadığından davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkememizin 04.10.2023 tarih 2022/ Esas, 2023/ Karar sayılı dosyası ... 6. Hukuk Dairesi'nin 21.11.2024 tarih 2024/ esas 2024/ karar sayılı ilamıyla bozulmuştur. Mahkememizce dosya yeni esasa kaydedilmiş bozma ilamına uyularak yargılamaya devam olunmuştur.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Mahkememizde açılan işbu dava tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir.

Alacağın varlığının tespiti amacıyla alınan 20/12/2018 tarihli bilirkişi raporunda "Yerinde yapılan incelemede dava konusu taşınmazın Kaba inşaat kısmı, Çatısı. dış cephe kaplama işi, pvc pencere doğrama işleri, iç sıva. banyo WC seramik kaplama imalatları tamamlandığı, yer döşeme kaplamaları, iç kapılar, asansör | kalorifer tesisat işler, elektrik tesisat işlerinde eksiklikler olduğu, yapı yaklaşık 470 oranında imalatların tamamlandığı, eksik kalan imalatların 430 olduğu görüş ve kanaatine varıldığı, Dosyasında mevcut Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine nin sayfalarının eksik olduğu görüş ve kanaatine varıldığı,

Dosyasında mevcut ... ... taşınmazda ... adına 1,3,4,5,11,14,15,16 nolu bağımsız bölümler, ... adına 2 nolu bağımsız bölüm, ... adına 6,9 nolu bağımsız bölümler, ... adına 7 nolu bağımsız bölüm, ... adına 8 nolu, ... adına 10 nolu, ... adına ... adina nolu bağımsız bölüm tescil olduğu anlaşıldığı,

Dosyasında Meycut 23.06.2017 tarihli Temliknamenin ikinci paragrafının onuncu satırında temlik borçlusu ... den hak edişe göre devralmacak ilk dairenin iş bu temlikname ile temlik edilen nolu bağımsız bölüm (dükkan) olacağını, Dosyasında mevcut bilirkişi raporuna göre ... uhdesinde kalacağı belirtilmiş 2,7,.8.9,10,12.13 bağımsız bölümlerin dosyadaki tapu kayıtlarına göre 3. şahıslara devri yapıldığı, temlikname ile temlik edilen ... nolu bağımsız bölüm ilk daire olacağı belirtildiğinden davacı adına tescil hakkının doğduğu,

... ... ilçesi, ... ... dükkan niteliğindeki bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle 275.000,00 TL TL değerinde olduğu" tespit edilmiştir. Usul ve yasaya uygun alınan rapor sonucunda davacı bakiye harcı tamamlayarak davasını ıslah etmiştir. ...

6. Hukuk Dairesi'nin 21.11.2024 tarih 2024/ esas 2024/ karar sayılı ilamı "Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkündür.

Ancak arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunlu olup, dosya kapsamı ve alınan bilirkişi raporu uyarınca inşaatın tamamlanma oranın %70 olduğu,

bu durumda bu eksiklikler giderilmeden veya eksikliklerin rayiç bedeli depo edilmeden temliken tescile hükmedilmesi mümkün olmadığı dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerektiği" bozma ilamında belirtilmiştir.Mahkememizce bozma ilamına uyulmasına karar verilmiştir. Bozma ilamında uyulmakla taraflar açısında usuli kazanılmış hakların söz konusu olacaktır.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş bozma ilamı doğrultusunda hüküm kurmaktır.

Bozma ilamı incelendiğinde ise kişinin (davacının ) tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunlu olup, dosya kapsamı ve alınan bilirkişi raporu uyarınca inşaatın tamamlanma oranın %70 olduğu,

bu durumda bu eksiklikler giderilmeden veya eksikliklerin rayiç bedeli depo edilmeden temliken tescile hükmedilmesi mümkün olmadığı dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı belirtilmiş, davacı tarafça bozma kararından yeniden keşif yapılması ve inşaat tamamlanma oranın yeniden belirlenmesi talep edilmiştir.

Davacının talebi doğrultusunda yeniden keşif yapılsa ve yeni bir tamamlanma oranı tespit edilse dahi, mahkememizce verilecek kararda bozma ilamı dışına çıkılamayacağından ve bozma ilamında da açıkça davanın reddedilmesi gerektiği belirtildiğinden bozma ilamı doğrultusunda davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... · ¸e-imzalıdır Hakim ... · ¸e-imzalıdır