Bursa 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/861 K.2023/383

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Müvekkilinin 06.03.2019 tarihli sözleşme ile davalı şirketten Bursa İli Kestel İlçesi Barakfakih Mahallesi Dağeteği mevkiinde bulunan H22C01D Pafta 3083 Parsel sayılı arsa üzerinde kurulu fabrika binasının tamamını ve arsasını satın aldığını, satışı yapılan tapu kaydında ve satış vaadi sözleşmesinde satışı yapılan alanın arsa ve üzerindeki fabrika binası olduğunun yazılı olduğunu, davalıyla aralarında yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin 1.maddesi gereği müvekkilinin 7.400.000.00TL ödeme yapacağını, bu bedelin 7.100.000.00TL’lik kısmını nakit ödediğini,

kalan 300.000TL’lik kısmının 05.03.2019 tarihinden itibaren sattığı taşınmazda kiracı olacak davalının, satıştan sonra sorumlu olacağı ilk 6 aylık kira bedeline sayıldığını, (sözleşmenin 6.maddesi gereği) söz konusu alım sonrası aynı fabrikanın davalıya kiralanması için müvekkili ile davalı arasında aylık 60.000 TL kira bedelini içeren kira sözleşmesi yapıldığını, kira bedelinin davalı tarafça ödenmeye başlanması gereken 2019 yılı 9.ayında, davalı şirketin müvekkiline ihtarname keşide ettiğini ve fabrikanın bir kısmının yıkıldığını bu nedenle, kira bedelinin anlaşılan miktarda olamayacağını,

kira bedelinin düşürülmesi gerektiğini ifade ettiğini, davalı şirketin 2019 yılı 9.ayında ilk ödemesi gereken kirayı ödemediğini, kendisine Bursa 19.İcra Müdürlüğü’nün 2019/11414 E sayılı dosyası ile icra takibi yapıldığını, ancak davalının itiraz ettiğini, aldığı fabrikanın büyük kısmının yıkıldığını davalıdan öğrenen müvekkilinin fabrikanın neden yıkıldığını davalıya sorduğunda,bu kısmın kaçak olduğunu bu nedenle belediye tarafından yıkıldığı cevabını aldığını, Kestel Belediyesi nezdinde, taraflarınca yapılan araştırmada fabrika ile ilgili yıkım kararı olmadığı bilgisine ulaşıldığını,

taşınmazın ne kadarlık kısmının ortadan kalktığına ve bunun nedenine yönelik Bursa 1.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2019/33 Değişik İş sayılı dosyası ile tespit yaptırıldığını, müvekkilinin bu yıkım nedeni ile 579.522,39 TL maddi zarar miktarı tespit edildiğini, Bursa İli Kestel İlçesi Barakfaki Mahallesi Dağeteği mevkiinde bulunan H22C01D Pafta 3083 Parsel sayılı arsa üzerinde kurulu 3 bloktan oluşan fabrika binasının ve arsasının bedelinin tamamını 7.400.000.00TL olarak müvekkilden alan davalının, daha sonra bir kısmı müvekkiline bildirilmeden yıkılan fabrika binası nedeni ile müvekkili aleyhine haksız zenginleştiği,

müvekkilinin davalıya fazladan ödediği bedelin, şimdilik 200.000TL’lik kısmının yıkımın yapıldığı tarihten işleyecek en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile müvekkiline ödenmesine; dava konusu bedelin tahsilinin dava sonunda imkansız hale gelmesi riski ve davalının müvekkiline bugüne kadarki haksız ve kötüniyetli tavrı,davalının taşınmazı tahliye edeceğini müvekkiline bildirmiş olması ve buna bağlı tahsil imkanının tehlikeye düşecek olması durumları dikkate alınarak ,dava konusu bedel oranında davalının menkul ve gayrimenkulleri üzerine ihtiyati haciz konulmasını,

yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 26/12/2023 tarihli ıslah dilekçesiyle, dava değerini 1.440.973,94 TL olarak ıslah etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle.

Davacı yanın satım işlemi esnasında arsa üzerindeki fabrikanın bir kısmının kaçak olduğunu ve bu kaçak kısmında bir kısmının 3082 parsel olan müvekkiline ait yan parsele taştığını bildiğini, dava konusu yapılan ve dava dışı Halim Yüksel tarafından yıkılan yerin esasında kaçak niteliğinde olduğundan Barakfakih Belediyesi tarafından da daha evvel mühürlenmiş olduğunu, işbu yapının daha önceki sahibi Halim Yüksel aleyhine kaçak yapı sebebi ile idari para cezası da düzenlenmiş olduğunu, işbu taşınmaza ilişkin yapı kullanım izninin sadece 1.636,52m2 için verildiğini, davacı yanın taleplerini dava dışı Halim Yüksel'den talep etmesinin gerektiğini,

bu itibarla öncelikle gelişen olaylarda herhangi bir haksız eylem ve işlemi bulunmayan müvekkili şirket hakkında davanın husumet yönünden reddini, aksi halde kötüniyetle ikame olunan her türlü ispattan yoksun sebepsiz zenginleşme şartları da oluşmayan davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı yana yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

KANITLAR

Bursa 1. AHM'nin 2019/33 D.iş sayılı dosyası, taşınmaz satış vaadi, bilirkişi raporu vs.

KANITLARIN DEĞERLENDİRMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME

Dava; davacı tarafından 06/03/219 tarihli sözleşme ile davalıdan satın alınan taşınmazın bir kısmının belediye tarafından yıkılması nedeniyle zararının bulunup bulunmadığı ve bu ayıp nedeniyle satış karşılığında verdiği 4 adet toplam 251.700,00 TL'lik çeklerden dolayı borçlu olmadığının tespitini talep etmiştir.

Davalı vekili zamanaşımı itirazında bulunmuş ise de, satış vaadi sözleşmesi ile dava tarihi arasında 5 yıllık süre dolmadığından zamanaşımı itirazı yerinde görülmemiştir.

Yine davalı vekili yıkım işleminin önceki malik tarafından yapıldığı iddiasıyla husumet itirazında bulunmuş ise de sözleşme davanın tarafları arasında yapıldığından davalının husumet itirazı da yerinde görülmemiştir.

Mahkememizce tarafların iddia ve savunmalarının değerlendirilmesi yönünden mahalinde 1 İnş. Müh., 1 Harita Kadastro ile 1 Nitelikli Hesap Uzmanı Bilirkişiler refakatinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasına ve keşif sırasında davalı tanıklarının dinlenilmesine karar verilmiştir.

Davalı tanığı ALİ KOLAY keşifte alınan beyanında; " Ben davalı şirkette şirket müdürü olarak görev yapmaktayım, bana göstermiş olduğunuz 17/06/2019 tarihli tutanak altındaki imza bana aittir, yıkılan bina farklı bir arsaydı, binanın üst taraflarında çökme vardı, binanın kaçak olduğunu biliyorum, belediye de bu hususlarda daha önce uyarılarda bulunmuş, olay günü yıkım için dozer geldi, bir kaç üzerinde dozer yıkımı gerçekleştirdi, binanın yıkılacağını yer sahibi ...'da biliyordu, yıkımdan sonra Fehmi bey ile yeni bir sözleşme yapıldı, bina yıkıldığı için kira bedeli düşürüldü benim bilgi ve görgüm bundan ibarettir, ben Fehmi beyi yer sahibi olarak şirketteki konumumdan ötürü biliyorum, kendisiyle bir tanışıklığım yoktur." şeklinde tanıklık beyanında bulunmuştur.

Davalı tanığı TİMUR ONUR KAYA keşifte alınan beyanında; "Ben davalı şirketin satış pazarlama bölümünde çalışmaktayım, yıkılan binayla alakalı bildiğim kadarıyla Belediye yıkım kararı vermişti, daha sonrasında da bina yıkıldı ben yıkım esnasında burada değildim görevim nedeniyle daha çok şehir dışında bulunuyordum, yıkımı ben kısmen biliyorum ben Halim isimli şahısın binayı yıktığını biliyorum, benim bilgi ve görgüm bundan ibarettir" şeklinde tanıklık beyanında bulunmuştur.

Alınan 21/03/2022 tarihli bilirkişi raporunda.

Bursa İli Kestel İlçesi Barakfakih Mahallesi Dağeteği Mevkii H22C01D pafta 3083 parsel 2.823,41 m2'lik ve satışa konu "3 katlı betonarme bina ve arsası" taşınmazın satışı konusunda toplam 7.400.000,00 TL bedel ile tarafların harici taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile anlaştığı, anlaşma uyarınca tapu devrinin yapıldığı, ödeme olarak Mudanya Park Olivia Sitesindeki 4 adet dairenin 3.000.000,00.-TL ödeme olarak kabul edilerek devri, 3.000.000,00 TL nakit, 1.100.000,00 TL çek ve 6 aylık kullanma bedeli olarak 300.000,00.-TL olarak kabul edilerek yapıldığı,

dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan C Blok olarak adlandırılan yapı hakkında 3194 sayılı İmar Kanununun 32.maddesi gereğince 29/05/2006 gün ve 2/74 sayılı 1.Fen Zaptı tanzim edilerek yapının mühürlendiği ve yapı sahibinden 5.000,00.-TL para cezası tahsil edilmesine Barakfaki Belediyesi Encümeninin 30/05/2006 tarihli kararının bulunduğu, taşınmazda bulunan ve kaçak olduğu tespit edilen C Blok olarak nitelendirilen yapının yıkıldığı, yıkılan alanın 592,87 m2 olduğu, yanındaki zeminde olmayan çelik konstrüksiyon binanın 457,45 m2 olduğu, A ve B blokların kullanma alanının 3.361,72m2 olduğu,

kapalı alan fabrika binasının 27/06/2017 ruhsat onay tarihli yapı ruhsatında toplam yapı inşaat alanı 3.506,17m2 olarak belirlendiği, arsa metre karelerinin aynı olduğu (2.823,41 m2), toplam yapı inşaat alanının 3.506,17 - 3.361,72 = 144,45 m2 az olduğu, davalı tarafından satış vaadi sözleşmesi ile vaat edilen yapının satış ve tescilinin sağlanmış olduğu,

yapının "3 katlı betonarme bina ve arsası" olarak belirtilmiş olduğu ve satış sözleşmesine konu yapıların yıkıma konu yapı olmadığı,yıkımı yapılan kısmın satış tarihinden daha önce 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32.maddesi uyarınca mühürlenmiş olduğu ve yapının kaçak olduğunun tespit edilmiş olduğu, yıkımı yapılan alana tekabül eden bedelin ve davacının zararının 131.088,38.-TL olduğu kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

Mahkememizce dosyanın önceki bilirkişi heyetine tevdi ile itirazlar değerlendirilmek suretiyle ek rapor düzenlenmesinin istenilmesine karar verilmiştir.

Alınan 06/06/2022 tarihli bilirkişi heyeti ek raporunda; Kök raporda değişiklik yapılmasına gerek görülmediği, mahkeme tarafından davacı itirazları kapsamında yıkılan C Blok binasının toplam ödemeden mahsup edilmesi gerektiği kanaatine varılması halinde 1.440.973,94.-TL davacının satış tarihi ile uğradığı maddi zarar olduğu görüş ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

Taraflar arasında imzalanan 06/03/2019 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile Barakfakih Mahallesi,3083 parseldeki 2.823,41 m2'lik taşınmazın satışı vaad edilmiştir. Ayrıca sözleşmede taşınmazın niteliği olarak 3 katlı betonarme bina ve arsa olarak belirtilmiştir.

Davalı tarafından satışı vaad edilen bu taşınmaz davacıya satılarak teslim edilmiştir.

Ancak satış vaadine konu taşınmazın eklentisi niteliğindeki C Blok olarak adlandırılan yapı hakkında İmar Kanununun 32.maddesi uyarınca 29/05/2006 gün ve 2/74 sayılı 1.Fen zaptı tanzim edilerek yapının mühürlendiği ve yapı sahibinden 5.000 TL para cezası tahsil edilmesine ilişkin Barakfakih Belediyesi Encümeninin 30/05/2006 tarihli kararı olduğu anlaşılmıştır.

Dolayısıyla taşınmazı satın alan davacının belediye de imar kayıtlarını,tapuda tapu kayıtlarını incelemek suretiyle satış tarihinden çok önce alınan bu kararı öğrenmesi mümkün iken bu gerekli incelemeyi/araştırmayı yapmadan satın alan davacı kusurlu olup, kendi kusurundan lehine sonuç çıkaramaz.

Kaldı ki Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde, satışı yapılan taşınmaz Barakfakih Mahallesi,3083 parseldeki 2.823,41 m2'lik arsa üzerindeki 3 katlı betonarme bina ve arsası olarak belirtilmiştir. Ve sözleşmede belirtildiği şekilde taşınmaz eksiksiz ayıpsız teslim edilmiştir.

Satış sözleşmesinde C bloktan veya satışı yapılan binanın eklentilerinden bahsedilmemiştir. Bu da davacının eklentinin kaçak olduğunu ve yıkım kararından haberdar olduğunu göstermektedir.

Dolayısıyla Gayrımenkul Satış Sözleşmesine konu taşınmaz tam ve ayıpsız olarak teslim edildiğinden davacının tazminat talep hakkı yoktur.

Bu gerekçelerle davanın reddine karar verilmiştir.

Başkan ... · ¸e-imzalıdır. · Üye ... · ¸e-imzalıdır. · Üye ... · ¸e-imzalıdır. · Katip ... · ¸e-imzalıdır.