Bursa 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/721 K.2024/98

... 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO : 2022/ Esas

KARAR NO : 2024/

HAKİM : ... ... KATİP : ... ...

DAVACI : ... - ...

VEKİLİ

Av. ... - .../ ...

DAVALI

1- ... - ...

DAVALI

2- ... - ... ... VEKİLİ : Av. ... -

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil

DAVA TARİHİ : 18/03/2015

KARAR TARİHİ : 01/02/2024

KARAR YAZIM TARİHİ : 02/02/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesi ile; müvekkilinin, SS. ... Konut yapı kooperatifi üyesi olduğunu, kooperatifin inşaatını yapmış olduğu ... ilçesi ... Köyü, ... ada ... parsel sayılı taşınmazın ...

2. Kat 7 nolu dubleks vasfındaki bağımsız bölümün, noter huzurunda çekilen kura ile müvekkilinin kooperatif hissesi karşılığı kendisine düşen daire olduğunu, kuradan sonra dairenin müvekkile kaba inşaat halinde teslim edildiğini, müvekkili tarafından dairenin içinin yaptırıldığını ve halen de kendi kullanımında olduğunu, davalı kooperatifin, müvekkili ile birlikte 7 üyenin kooperatif üyeliğinden ihracına karar verdiğini, ihraç kararına karşı dava açıldığını, dava devam ederken tarafların uzlaştığını ve 30.11.2008 tarihli olağanüstü genel kurulda ortaklığa yeniden kabul kararı alınarak,

borcun ödenmesinin kararlaştırıldığını ve borcun müvekkili tarafından ödendiğini, buna rağmen, müvekkilinin üyeliğinin, 27.02.2010 tarihinde ortaklıktan ayrıldığı belirtilerek yönetim kurulu tarafından silindiğini, kendisine düşen hissenin ve dairenin devrine karar verilerek işlem yapıldığını, müvekkiline ait olması gereken ...

2. Kat 7 nolu dubleks vasfındaki bağımsız bölümün ise, yönetim kurulu tarafından “...’a verilmesine” şeklinde 27.02.2010 tarihinde alınan karar uyarınca yapılan ferdileşme işlemi sonucu ... adına tapusunun çıkarıldığını, ...'ın 28.06.2009 tarihinde yapılan 2008 yılı genel kurulunda üç yıllığına Denetim kurulu üyeliğine seçilen ve tüm hukuki süreçten haberdar olan kişi olduğunu, bundan sonra müvekkili tarafından başlatılan hukuki süreçte ...

5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2012/... E, 2013/... K. sayılı ilamı ile müvekkilinin kooperatif üyeliğinin devam ettiğinin tespitine şeklinde karar verildiğini ve bu kararın ... denetiminden de geçerek ....11.2014 tarihinde kesinleştiğini, ilk malik ...'ın, ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/... – 2012/ K sayılı dosyası ile müdahalenin meni ve ecrimisil talepli dava açtığını, bu dava devam ederken de gayrimenkulü davalı ...’a 28.12.2011 tarihinde devrettiğini, bu nedenle müdahalenin meni konusunda husumet yokluğundan davanın reddine karar verildiğini, ... tarafından müvekkiline evi satın aldığını, kullanmak durumunda olduğunu, 750 TL kira ödeyip bir ay içinde tahliye ve teslim etmesi gerektiğini bildiren ...

3. Noterliğinin 27.1.2012 tarihli, ... yevmiyeli ihtarını keşide edildiğini, 09.03.2012 tarihinde de, müvekkilinın telefonuna, kısa mesaj gönderek “hayırlı günler eviniz yine sizin yapılanlar sizi korumak amaçlı Mülazım evi ve davaları alın diye baskı yaptı sizi aradım” şeklinde mesaj gönderdiğini, gerek ...’a verilen ferdileşme tapusu, gerekse ...’a yapılan satış işlemlerinin muvazaalı olup, tarafların her ikisinin de dairenin hukuki olarak müvekkilinin hakkı olduğunu bilerek bu işlemleri gerçekleştirdiklerini, yani iyiniyetli alıcı konumunda olmadıklarını, gerek kooperatif ile ... arasında,

gerekse ... ile ... arasında bu işlemden dolayı bir para alışverişi bulunmadığını, var olduğu iddia edilse bile bu durumun kötüniyeti ortadan kaldırmadığını, ...'ın Kooperatifin denetleme kurulu üyesi, ... da aynı genel kurulda denetim kurulu yedek üyesi olarak seçildiğini, aynı zamanda kooperatif başkanı ...’ın da kızı olduğunu, davaya konu gayrimenkulün, davalı kooperatifin halen üyesi olduğunun mahkeme kararı ile sabit olan müvekkilinin hissesi karşılığı kura ile kendisine düşen daire olduğunu, son malik ...'ın da bu durumu bilerek hisseyi tapuda satış göstermek sureti ile devraldığını,

taraflar arasındaki bu işlemin de muvazaalı olduğunu, müvekkilinin kooperatif hissesi karşılığı kura ile kendisine düşen ... ilçesi ... Köyü, ... ada ... parsel sayılı taşınmazın ....

Kat nolu dubleks vasfındaki bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapusunun iptali ile müvekkil adına tesciline karar verilmesini, gayrimenkulün değeri üzerinden harcı tamamlanarak bedelinin müvekkile iadesine karar verilmesini, sonuç olarak; davalı kooperatifin yaptığı ferdileşme işleminin müvekkil dairesi bakımından iptali ile ... ilçesi ... Köyü, ... ada ... parsel sayılı taşınmazın ....

Kat nolu dubleks vasfındaki bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkil adına kayıt ve tesciline, bu mümkün olmadığı taktirde, gayrimenkulün keşif ile belirlenecek dava tarihindeki değerinin, dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte müvekkile müşterek ve müteselsilen ödenmesine, gayrimenkulün üçüncü kişilere devrinin önlenmesi bakımından, taktiren teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı ...

24/04/2015 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle; söz konusu daireyi kooperatif üyesi ...'dan daire bedelini nakden ödeyerek aldığını, dairesini kooperatife olan borçlarını da ödediğini, ayrıca Belediyeye olan vergileri ödemekte olduğunu, deprem sigortası ve atık su bedellerini kendisinin ödediğini, dairesini ...'dan aldıktan sonra daire işgalini devam ettiren ...'e gerekli uyarıları yaptığını, dairenin halen onun işgalinde olduğunu, davacının haksız yere dairesi hakkında tedbir alınmasını istediğini kendisinin üyesi olmadığı zaman içinde kendisinin de daireyi ...'dan parası ile satın aldığını,

bu durumda davacının dairesinin üzerinde hakkının olmadığını, kendisinin kooperatif üyesi olduğunda haklarını kooperatiften isteyebileceğini, bu şekliyle hakkında yürüttüğü işlemle göreceği her türlü zararı kendisinden kanunen isteme hakkının olacağını, davacının kooperatife üye olarak girdiği yıldan itibaren kooperatifi karıştırdığını, kooperatif adına devamlı dava açarak yönetimi uğraştırdığını, davacının kendisini Zonguldak'ta çalıştığı süre içerisinde tanıdığını, davacının kötü niyetli olduğunu, sonuç olarak kişilik haklarına haksız suçlama yapıldığını, maddi ve manevi zarar görmesi için haksız fiil uygulamaya çalıştığını,

bu tür eylemlerin önlenmesini, ihtiyati tedbirin kaldırılmasını, bedelsiz konmamasını, davadan doğacak her türlü masrafın ve avukat ücretlerinin davacı tarafında bırakılmasına, ve davanın reddine karar verilmesine, tazminat olayının kendi üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı .... ...

Konut Yapı Kooperatifi başkan ve üyelerinin 28/04/2015 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle; davacının kooperatife 16.339,00 TL aidat 2009 yılından Mart 2015 ayı sonu itibariyle genel kurul kararlarında belirlenen gecikme faiz oranlarına göre hesaplanmış 48.722,52 TL si geçikme faizi borcunun bulunduğunu, ayrıca davacının kooperatif üyelerinden topladığı ödemeleri yine yetkisiz ...'a verdiğini ve yine ...'dan geri aldığını, kooperatife ödemedileri olduğunun anlaşıldığını,

davacıya kurada belirlenen dairenin kendisinin üyeliğinin düştüğü zaman içinde kooperatif üyesi olan ...'a verildiğini,...'a genel kurul kararı gereği dairenin verildiğini, davacının daireyi ...'a teslim etmediğini, bunun üzerine ...'ın kooperatiften ayrılmak istediğini ve kooperatife yaptığı ödemelerini...'tan alarak daireyi tapuda satış yaptığını, yönetim kuruluna ilgili belgeleri vererek yönetimden ayrıldığını, ...'ın iyi niyetle dairesine sahip olduğunu, dairesine ait her türlü vergisini de ödediğini, davacı adına tescil işlemi olmadığından dairenin rayiç bedelle satılarak bedelinin kendisine verilmesini istediğini,

yasa ve dava gerei elinde tuttuğu ve kullanmadığı daireyi kooperatif yönetimine teslim etmesinin gerekli olduğunu, kooperatifdeki üyeliği tescil edilmişse kooperatif ana sözleşmesinde ve yasal uygulamalar ne yönde uygulanıyorsa ona göre davacının sermayesini alabileceğini, ihtiyati tedbiri kabul etmediklerini, sonuç olarak, üyelik durumu tescil edilmediği, kooperatife borcu olduğu, borcu olşu sebebiyle kendi adına daire tescilini istemeyeceği, elinde tuttuğu daireyi yönetime teslim etmeden kooperatifdeki sermayesini alamayacağından davacının açmak istediği davanın reddi talep edilmiştir.

KANITLAR

Kooperatif kayıtları, genel kurul tutanakları, gayrimenkule ilişkin tapu kaydı, kura tutanağı, bilirkişi raporu, vs.

KANITLARIN DEĞERLENDİRMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME

Dava; ... İli, ... İlçesi, ... Köyü, ... Ada, ... parsel sayılı taşınmazda kain, ..., ... bağımsız bölüm yönünden davalı kooperatif tarafından yapılan ferdileşme işleminin iptaline, ... İli, ... İlçesi, ... Köyü, ... Ada, ... parsel sayılı taşınmazda kain, ..., ... bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tescili istemine ilişkindir.

Tanık dinlenilmesine karar verilmiştir.

Tanık ...: "Ben davacı ...'i tanırım, kendisi ile birlikte ... ili, ... ilçesi, ... Beldesi, ... köyündeki ... Konut Yapı Kooperatifinde kooperatif üyesi olarak hak sahibi idik, şuan ...'in oturduğu 2 katlı bitişik nizam yapılan bloklarda dubleks dairede oturmaktadır, kooperatifle kendisinin davalı olduğunu biliyorum, tapusunu alamadığını biliyorum, davalılardan ... ile ...'ı tanırım, diğer davalı ...'u tanımam, benim bildiğim kadarıyla ...'in oturduğu ev kendisine aittir, tanıklık ücreti olarak gönderilen 20,00 TL'yi aldım."

Tanık ...: "Davacıyı tanırım, kapı komşumuzdur şu an kooperatifte kendisine düşen daire de oturur anacak kooperatif başkanı bu daireyi akrabalarına tapuda devretmiş, tapusunu vermemektedir, davacının kooperatife herhangi bir borcu yoktur fazla ödemesi vardır, ben de aynı kooperatife üyeyim ben tapumu aldım, davalının, davacıya tapu vermemesini nedeni yönetime karşı davacının toplantılardan muhalif tutum takınmasıdır.

Başka bir sebebi yoktur bu nedenle davalı kooperatif yönetimi akrabalarına davaya konu taşınmazı devretmiştir. Tapusunu davacıya vermemektedir, davacının kooperatife hiçbir borcu yoktur, davacı eve yerleştikten sonra kooperatiften çıkarılmış ancak dava ile geri dönmüştür, genel kararı ile tekrar üyeliğe kabul edilmiş ve bütün yükümlülüklerini yerine getirmiştir, ben de çıkarılmıştım ben de tekrar genel kurul kararıyla yeniden üye oldum" şeklinde beyanda bulunmuşlardır.

Tarafların iddia ve savunmalarının değerlendirilmesi açısından inşaat mühendisi ve bir mülk bilirkişisi ile keşif ve inceleme yapılmasına karar verilmiş alınan .../01/2017 tarihli bilirkişi raporunda özetle; değer tespitine konu olan taşınmazların konum ve özellikleri itibariyle sahip olduğu tüm özellikler dikkate alnarak bulunduğu mevkii de bağımsız bölümlerin şu andaki satış değerleri de göz önüne alınarak yapılan araştırmalar sonucunda arsa payı ile birlikte serbest piyasa değerinin takdir edildiğini, keşif tarihi itibari ile (20/01/2017) 165.000,00-TL, dava tarihi itibariyle (18/03/2015) 145.000,00-TL, devir tarihi itibariyle (28/12/2011) 120.000,00-TL olduğu bildirilmiştir.

Tarafların iddia ve savunmalarının değerlendirilmesi açısından ve davacının dava konusu taşınmaza yönelik davalı kooperatife karşı tüm edimleri yerine getirip getirmediği kooperatife borcu bulunup bulunmadığı hususu açısından dosyanın kooperatif mevzuatına hakim bir bilirkişiye tevdii edilmiş, alınan 12/05/2017 tarihli bilirkişi raporunda; davacı ...'in borcunu kabul ettiği taahhütname ve kooperatifin genel kurul tarihleri esas alınarak yapılan hesaplamaya göre, üyelikten çıkarıldığı 27/10/2010 tarihi itibariyle ... Konut Yapı Koop'ne 20.197,00-TL aidet, 4.706,75-TL faiz, 27.603,75-TL toplam borcu bulunduğu, dava tarihi olan 18/03/2015 tarihi itibariyle ... Konut Yapı Koop'ne 23.667,00-TL aidat ....923,17-TL faiz 49.590,17-TL toplam borcu bulunduğu bildirilmiştir.

... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/...-2017/ E.K. Sayılı dosyasından 14/11/2017 tarihinde davanın kabulüne karar verilmiş, davalılar vekilince karar istinaf edilmiş, ... BAM 5. Hukuk Dairesinin 2018/...-2018/ E.K. Sayılı kararıyla 04/04/2018 tarihinde kaldırılmasına karar verilmiş, ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesince yargılamaya devam olunmuş, 2018/...-2018/... E.K. Sayılı kararıyla 03/05/2018 tarihinde mahkemelerinin yetkisizliğine karar verilmiş, dosya mahkememize tevzi olunarak yargılamaya devam olunmuştur.

Mahkememizin 2018/... esas, 2019/... karar sayılı kararı, ... Bölge Adliye Mahkemesinin 5. Hukuk Dairesi Başkanlığının 31/05/2022 tarih 2019/... esas, 2022/... karar sayılı kararı ile bozulmakla, dava mahkememizin yukarıdaki esasına kaydı yapılmıştır.

Mahkememizce; BAM 5. HD'nin 2019/... E. 2022/... K. Sayılı ilamı doğrultusunda dosyanın 1 SMMM ve 1 KOOPERATİFLER alanında uzman bilirkişiye tevdi ile davacı ile eşit statüdeki diğer üyelere kooperatife borçları olmasına rağmen konut tahsis ve tescil işlemi yapılıp yapılmadığı, kooperatif kayıt ve belgeler üzerinde inceleme yapılarak 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde düzenlenen eşitlik ilkesine aykırı davranılıp davranılmadığı değerlendirilerek rapor düzenlenmesinin istenilmesine karar verilmiştir.

Alınan 21.09.2023 tarihli bilirkişi raporunda; Davacı davalı kooperatifin ortağı olup, ... 5. noterliğinin 17 Nisan 2004 tarih ve ... yevmiye sayılı

düzenleme şeklinde yapılan kura tespit tutanağında yazılı olduğu gibi, kura sonucu ... 7 nolu 2 kat

dubleks dairenin maliki olduğu, davalı kooperatif yönetimi borçlarını ödemediğinden ötürü 24.11.2006 tarih ... sayılı kararı ile

davacıyı kooperatiften ihraç etmiş olmasına karşın daha sonra ihraç kararının iptali istemi ile davacının

ikame ettiği davadan feragat ettiği; 30.11.2008 tarihli Genel Kurul ile davacıya atıfet mehli tanınmak

sureti ile ortaklığa kabul edildiği, kesinleşen ... 5.ATM.E.2012/..., K.2013/..., 06/06/2013 tarihli

kararı ile 30.11.2008 tarihli Genel Kurul kararı ile davacının üyeliğinin devam ettiğinin tespit edildiği, bu

itibarla kura sonucu davacıya isabet eden ... İli, ... İlçesi, ... Köyü, ... Ada, ...

parsel sayılı taşınmazda kain, ..., ... bağımsız bölümün davacı adına tescilinin gerekeceği, Davalı Kooperatif tarafından 11.05.2010 tarihinde ... ile birlikte ... ve ...’a tapularının verildiği, 2010 senesinde ...’un 24,329,00 TL, ...’ın 41,525,00 TL aidat borçlarının olduğu, buna göre davalı Kooperatif tarafından aidat borçlarının bulunmasına karşı üyelere tapu tescillerinin sağlanmış olduğu, bu uygulamanın Kooperatifçe benimsendiği, davacı yönünden uygulanmaması KK.m.23 ile düzenlenen eşitlik ilkesine aykırı olacağından davacı adına aidat borcuna karşın tapu tescilinin sağlanması gerektiği, Mahkeme davacıya tahsis edilecek dair bulunmadığı kanaatinde olunması durumunda, davacının

ödenmiş olduğu bedellerin iadesinin ... kararları ile belirlenen Altılı formüle göre hesaplama yapılarak ödenmesinin gerektiği kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

Mahkememizce; önceki bilirkişi heyetinin yanına 1 inşaat mühendisi bilirkişi eklenerek davacının ödemiş olduğu bedellerin iadesinin ... kararları ile belirlenen 6 lı formüle göre hesaplama yapılmasının istenilmesine karar verilmiştir.

Alınan 06.01.2024 tarihli bilirkişi raporunda; ortaklara tahsis edilen taşınmazların dava tarihi itibari ile rayiç değerinin 145.000,00 TL olduğu, dosya içerisinde bulunan 12.05.2017 tarihli bilirkişi raporu ile dava tarihi itibari ile Genel Kurul

kararları uyarınca bir üyenin ödemesi gerektiği tespit edilen aidatlar aşağıda yer verilerek TEFE

endeksi uyarınca dava tarihine güncellendiği, taşınmazın dava tarihi ile rayiç değerinin üyenin yapmış olduğu ödemelerin dava tarihine dair

güncellenen bedelden çıkarılarak bir üyenin elde etmiş olduğu menfaatin 145.000,00 TL – 45.773,94 TL = 99.226,06 TL

olduğu, davacı tarafından bilirkişi raporu ile tespit edilen dava tarihine güncellenen miktarın toplam 10.883,54 TL olduğu, Davacının eksik ödemesi uyarınca ödemelerini tam yerine getiren bir üyenin faydalandığı bedele oranı : 45.773,94 TL ödeyen 99.226,06 TL yararlanma sağlamış ise 10.883,54 TL ödeyen davacı;

(10.883,74 x 99.226,06) / 45.773,94 = 23.592,71 TL, dosya içerisinde bulunan 12.05.2017 tarihli Bilirkişi Raporu ile tespit edilen, davacının ödemiş olduğu tespit

edilen bedeller, Genel Kurul kararları uyarınca ödenmesi gereken bedeller dikkate alınarak ... kararları ile

belirlenen altılı formüle göre yapılan hesaplama neticesinde davacıya iade edilmesi gereken bedelin 23.592,71

TL olduğu kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

Toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre; davacı davalı kooperatifin ortağı olup, ... 5. noterliğinin 17 Nisan 2004 tarih ve ... yevmiye sayılı

düzenleme şeklinde yapılan kura tespit tutanağında yazılı olduğu gibi, kura sonucu ... nolu kat

dubleks dairenin maliki olduğu, davalı kooperatif yönetimi borçlarını ödemediğinden ötürü 24.11.2006 tarih ... sayılı kararı ile

davacıyı kooperatiften ihraç etmiş olmasına karşın daha sonra ihraç kararının iptali istemi ile davacının ikame ettiği davadan feragat ettiği; 30.11.2008 tarihli Genel Kurul ile davacıya atıfet mehli tanınmak

sureti ile ortaklığa kabul edildiği, kesinleşen ... 5.ATM.E.2012/..., K.2013/..., 06/06/2013 tarihli

kararı ile 30.11.2008 tarihli Genel Kurul kararı ile davacının üyeliğinin devam ettiğinin tespit edildiği, bu

itibarla kura sonucu davacıya isabet eden ... İli, ... İlçesi, ... Köyü, ... Ada, ...

parsel sayılı taşınmazda kain, ..., ... bağımsız bölümün davacı adına tescilinin gerekeceği,

davalı Kooperatif tarafından 11.05.2010 tarihinde ... ile birlikte ... ve

...’a tapularının verildiği, 2010 senesinde ...’un 24,329,00 TL, Mehmet

Küçükaslan’ın 41,525,00 TL aidat borçlarının olduğu, buna göre davalı Kooperatif tarafından aidat

borçlarının bulunmasına karşı üyelere tapu tescillerinin sağlanmış olduğu, bu uygulamanın

Kooperatifçe benimsendiği, davacı yönünden uygulanmaması KK.m.23 ile düzenlenen eşitlik ilkesine

aykırı olacağından davacı adına aidat borcuna karşın tapu tescilinin sağlanması gerektiğinin bilirkişi raporunda belirtildiği, bilirkişi raporunu hüküm kurmaya ve denetime elverişli olduğu anlaşılmakla davanın kabulü ile; ... İli, ... İlçesi, ... Köyü, ... Ada, ... parsel sayılı taşınmazda kain, ..., ... bağımsız bölüm yönünden davalı kooperatif tarafından yapılan ferdileşme işleminin iptaline, ... İli, ... İlçesi, ... Köyü, ... Ada, ... parsel sayılı taşınmazda kain, ..., ... bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar vermek gerekmiştir.

Katip ... · ¸e-imzalıdır Hakim ... · ¸e-imzalıdır