Bursa 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/1049 K.2023/802

Mahkememizde görülmekte olan Öz Sermaye Tespiti davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Özsermaye tespiti isteyen vekili dilekçesinde özetle; müvekkilinin Bursa Ticaret Sicil Müdürlüğü‘nün 16634 sicil numarasında kayıtlı ...

BURSA SANAYİ TİCARET TURİZM VE İŞLETME ANONİM ŞİRKETİ'nin yetkilisi ve ortaklarından Mehmet Memduh GÖKÇEN adına kayıtlı bulunan Bursa İli, Gemlik İlçesi, Orhaniye Mahallesi, 342 ada, 42 parsel numaralı taşınmazı ayni sermaye olarak şirket malvarlığına katmak istediklerini, bu nedenle bahse konu olan taşınmazı ayni sermayeye katabilmek amacıyla belirlenecek bilirkişi heyetince değerinin tespiti için mahkemeye başvurma zorunluluğu hasıl olduğunu belirterek Bursa İli, Gemlik İlçesi, Orhaniye Mahallesi, 342 ada,

42 parsel numaralı taşınmazı ayni sermayeye katmak için mahkemece belirlenecek bilirkişi heyetince değerinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkememizce tensip tutanağı düzenlenerek şirkete ayni sermaye olarak konulmak istenen taşınmaza ilişkin tapu kayıtlarının takyidatlı olarak üzerindeki tüm haciz ve şerhleri gösterir şekilde celbine, şirkete ayni sermaye olarak konulmak istenen taşınmaza ilişkin imar durum belgeleri ve krokisinin celbi için bağlı bulunduğu Belediye Başkanlığı'na yazı yazılmasına, şirket ait ticaret sicil kayıtlarının celbi için yazı yazılmasına,

akabinde de celbedilen belgeler dosyamıza tamamlandığında, mahallinde 1 İnşaat Mühendisi, 1 Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, 1 Fen Bilirkişisi aracılığı ile keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak dosya üzerinden rapor düzenlenmesinin istenmesine karar verilmiş ve bilirkişi kurulundan 16/05/2022 tarihli rapor aldırılmıştır.

Bilirkişi kurulu raporunda; heyetçe yapılan araştırma soruşturma, arsa konumu, imar durumu, yapılaşma durumu, belediye hizmetlerinden faydalanması, kent merkezine yakınlığı, ticaret merkezi içerinde bulunup bulunmadığı, ulaşım kolaylığı nitelik ve nicelikleri, elektrik, telefon, doğalgaz gibi alt yapı hizmetlerinden yararlanma durumu ve diğer özelikleri, çevrede alım satım yapan emlakçılardan da fiyat araştırması yapılarak tespite konu taşınmazın m2 fiyatı 650- TL/m2 olarak tespit edilmiş, 342 ada 42 Nou Parsel Değeri: 14.332 m2 x 650-TL/m2 = 9.315.000,00-TL olarak hesaplanmış, dava konusu Bursa İli, Gemlik İlçesi, Orhaniye Mahallesi,

Kumla Yolu Altı Mevkii, 342 ada 42 parselde bulunan 14.332,00 m2 yüzölçümlü Zeytinlik vasıflı taşınmazın dava tarihi itibari ile değerinin 9.315.000,00-TL olduğunun tespit edildiği bildirilmiştir.

Tespit isteyen vekilinin 06/06/2022 tarihli bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi ile 16.05.2022 tarihli bilirkişi kurulu raporunda dava konusu taşınmaza takdir edilen 650,00 TL/ m² değer çok düşük ve taşınmazın gerçek değerinin altında bir değer olduğundan bilirkişi raporunu dava konusu taşınmaza takdir edilen değer yönünden kabul etmediklerini,

bilirkişi raporuna karşı itirazlarının kabulü ile yeni bir bilirkişi heyeti oluşturularak dava konusu taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesi için yeni bir rapor alınmasına karar verilmesini talep ettiği anlaşıldığından mahkememizce itirazların değerlendirilmesi yönünden dosyanın yine aynı bilirkişi heyetine tevdi edilerek ek rapor aldırılmasına karar verilmiş, bilirkişi kurulunun 26/10/2022 tarihli ek bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmazın 1/1000 ölçekli Gemlik Revizyon ve İlave Uygulama İmar planı sınırları içerisinde kalmakta olduğu,

imar durumunun ise Kısmen Park Alanı, Kısmen Rekreasyon Alanı , Kısmen Yol ve kısmen Kıyı Kenar Çizgisinin deniz tarafında kalan alanda bulunmakta olduğu belirtilmiş, plan notlarına göre: rekreasyon alanında yapılacak yapılar sökülüp takılabilir, ahşap veya ahşap görünümlü malzemeden olacağı, rekreasyon alanında su ürünlerinin satış ve yeme/içme faaliyetlerine uygun ticari birimler yer alacağı, başka bir ticari faaliyetin yer alamayacağı, rekreasyon alnında ahşap, sökülüp takılabilir cinsten kamping ve konaklama ünitelerini içermeyen gölgelik ve açık olarak düzenlenen oturma ve yemek yeme yerleri yer alacaktır.' hükümleri bulunmakta olduğu,

taşınmazın 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18.maddesi yapılmamış ve D.O.P kesintisine tabi tutulmadığı, taşınmazın bu hali ile kadastro parseli niteliğinde olduğu, itirazda, endekslerle günümüze getirilen 2.973.53 TL/m2 değerinin taraflarınca piyasa rayicinin oldukça üzerinde olduğu ve piyasa rayicini yansıtmadığının düşünülmekte olduğu, söz konusu rakamın konut imarlı arsa fiyatlarına gelmekte olduğunu, kaldı ki konut Lejantına sahip net imar parselindeki arsaların, kadastro parseli niteliğinde olan taşınmaza göre yapılaşma imkanı bakımından şerefiye olarak oldukça yüksekte olduğu,

çevrede, satılık arsa emsalleri incelendiğinde konut lejantında, ayrık nizam 2 Kat, Hmax:6.50m, E:0,50 yapılaşma şartlarına sahip arsaların konumu, cephesi, büyüklüğü ve manzara kabiliyetlerine göre pazarlıksız olarak yaklaşık 2.500-3900 TL/m2 birim fiyatlar arasında olduğu gerekli şerefiye, pazarlık, taşınmazlara olan talep vb. düzeltmeler yapıldıktan sonra 2.000-3.000 TL/m2 kadar düşebileceği öngörülmekte olduğu, taşınmazın mevcut imar durumu, hali hazırda kadastro parseli niteliğinde olması ve üzerinde 31/B şerhinin olması taşınmazın değerine olumsuz etkisi bulunmakta olduğu,

kök raporda belirtilen 650-TL/m2 değerinin uygun olduğunun düşünülmekte olduğu, dava konusu parselin tapu kaydında belirtilen şerhe istinaden ve ilgili idare tarafından elde edilen bilgiler doğrultusunda Bursa Büyükşehir Belediyesi adına tescil işleminin yapılmamış olması, taşınmazın şirkete Öz Sermaye olarak konulmasına engel bir hal oluşturacağı, parselin tescil işlemi yapılmadan şirkete Öz Sermaye olarak konulabilmesinin mümkün olamayacağından, taşınmaza değer takdir edilmemesinin uygun olacağının bildirildiği anlaşılmıştır.

Bilirkişi heyeti tarafından hazırlanan 26/10/2022 tarihli bilirkişi raporunun dosyaya sunulduğu ve davacı tarafa tebliğe çıkartıldığı ve davacı vekilinin 22/11/2022 tarihli itiraz dilekçesi ibraz ettiği, ancak, dosyaya incelenmek üzere herhangi bir emsal sunmadığı anlaşılmış, bilirkişi kurulunun 13/03/2022 tarihli ek raporunda; yapılan inceleme sonucunda, kök ve ek raporlarda sundukları karar ve görüşlerinde herhangi bir değişiklik olmadığını bildirdikleri anlaşılmıştır.

Tespit isteyen vekilince yapılan itiraz sonucu bilirkişi heyetince hazırlanan 06/09/2023 tarihli son ek raporda. Gemlik Tapu Müdürlüğü'nden, 01/09/2021 - 09/12/2021 tarihleri arasında, Bursa ili Gemlik İlçesi Orhaniye (Cumhuriyet) Mahallesinde kayıtlı zeytinlik ve tarla nitelikli taşınmazların ada, parsel bilgileri ile birlikte satış rakamlarının çıkartılarak ÇOK ACELE olarak mahkememize gönderilmesi,

Gemlik Belediye Başkanlığın'dan Bursa ili, Gemlik İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi(Eski: Orhaniye), 2344 Ada(Eski:342), 10 Parsel(Eski:42)'e ait 2021 yılı için emlak vergisine esas olan belediye rayiç değerinin, Bursa ili, Gemlik İlçesi, Cumhuriyet/Orhaniye mahallesi sınırları içinde yer alan zeytinlik ve tarla nitelikli taşınmazların 2021 yılı için her biri ayrı olarak ada parsel bilgileri ile birlikte belediye rayiç değerlerine ilişkin bilgi ve belgeler talep edilmiş, Gemlik Belediyesi tarafından, 07/07/2023 tarih ve E79147982622.0362883 sayılı Emlak Rayiç Bedeli konulu yazısında;

''Dava konusu; Bursa İli, Gemlik İlçesi Cumhuriyet (Orhaniye) Mahallesi, 2344 (342) Ada, 10 (42) Parsel sayılı taşınmaza ait 2021 yılı Emlak Rayiç Bedelini gösterir, Emlak Beyan Sureti dosyaya eklenmiş, Bursa İli, Gemlik İlçesi, Cumhuriyet/Orhaniye (Tüm Mahalleler için aynı değerler)) mahallesine ait 2021 yılı Arazi ( zeytinlik + tarla ) Metrekare Birim Değerleri Taban Arazi: 1,99 TL., Kıraç Arazi: 1,32 TL., Sulak Arazi: 3,28 TL.

Dır.'' olduğu belirtilmiş, dava konusu taşınmaza kök raporda değer takdir edilirken, ilgili kurumlarda ve mahallinde yapılan incelemelere göre değerleme konusu taşınmazın merkezi donatılara yakınlığı, konumu, kullanım amacı, cephesi, imar durumu, tapu kayıtları üzerinde yer alan belirtmeler dikkate alınmış, tespite konu mülkün değerlemesinde yakın çevresinde yer alan benzer özellikteki satılık emsallerden faydalanılmış, bu duruma konu mülkün değerlemesinde göz önünde bulundurularak konu mülkün değerine yansıtılmış, taşınmazın konumu, kullanım amacı, tapu kayıtlarından elde edilen bilgiler, ulaşım durumu,

imar planı verilerine göre taşınmazın bulunduğu bölgede ve yakın çevresinde emsal teşkil edecek ve değerine etken olacak tüm faktörler dikkate alınarak; satışa sunulan emsallerin karşılaştırılması yöntemiyle, taşınmazın mahallinde yapılan piyasa rayiç araştırması, gayrimenkul satış ilan siteleri ve emlakçılar ile de yapılan araştırma ve görüşmeler sonucunda elde edilen bilgi ve belgeler doğrultusunda, yapılan analiz sonucuna göre değer takdiri yapılarak dosya muhteviyatında ve belirtilen ilgili kurumlarda da yapılan inceleme bilgi, belge vb. sonucunda kök raporda değişiklik yapılmasına gerek görülmediğinin bildirildiği anlaşılmıştır.

Mahkememizce yapılan değerlendirmede bilirkişi heyetince yapılan araştırma soruşturma, arsa konumu, imar durumu, yapılaşma durumu, belediye hizmetlerinden faydalanması, kent merkezine yakınlığı, ticaret merkezi içerinde bulunup bulunmadığı,

ulaşım kolaylığı nitelik ve nicelikleri, elektrik, telefon, doğalgaz gibi alt yapı hizmetlerinden yararlanma durumu ve diğer özelikleri, çevrede alım satım yapan emlakçılardan da fiyat araştırması yapılarak tespite konu taşınmazın m2 fiyatı 650- TL/m2 olarak tespit edilmiş, 342 ada 42 Nou Parsel Değeri: 14.332 m2 x 650-TL/m2 = 9.315.000,00-TL olarak hesaplanmış, dava konusu Bursa İli, Gemlik İlçesi, Orhaniye Mahallesi, Kumla Yolu Altı Mevkii,

342 ada 42 parselde bulunan 14.332,00 m2 yüzölçümlü Zeytinlik vasıflı taşınmazın dava tarihi itibari ile değerinin 9.315.000,00-TL olduğu anlaşılmakla mahkememizce yerinde görülen tüm dosya kapsamı ve bilirkişi kök ve ek raporları da nazara alınarak davacı şirkete konulacak taşınmaz değerinin tespitine dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis olunmuştur.

Başkan ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Katip ... · e-imza