İstanbul 11. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2016/397 K.2019/967

Yukarıda tarafları, konusu, esas ve karar numarası yazılı mahkememiz dosyasının yapıp bitirilen açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

TALEP

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili tarafından,...Mahallesinde, Tapunun 13761 parsel sayısında Kayıtlı bulunan.... olan Kooperatif hissesini ...Noterliğinin 13 Şubat 2009 tarih ve ... Yevmiye numaralı Kooperatif Hisse Devir Sözleşmesi ile, hisse sahibi ...'dan satın almış olduğunu, dava konusu Kooperatife ait hisse ise, daha önce müvekkiline satış yapan...'a ...Noterliğinin 09/08/2004 tarih ve ...

Yevmiye numaralı Üyelik hakkı Devir Sözleşmesi ile ... tarafından satılmış olduğunu, davalı Tasfiye Halinde ...

Kooperatifi, 1984 yılında kurulmuş olan ve henüz tasfiye olamamış ve tasfiyesi devam eden bir konut yapı kooperatifi olduğunu, müvekkilinin bu güne kadar tapusunu alacak muhatap bulamadığından mağdur olduğunu, davalı kooperatif tarafından diğer hissedarlara ait olan tapuların verildiğini, davalı Kooperatifin adres, isim değişikliği, Yönetim Kurulu üyeleri, vs. ilişkin bilgiler... Odasının İnternet Sitesinin ilgili bölümünden çıkarılmış olduğu bildirilmiştir.

Müvekkilinin satın almış olduğu Kooperatif hissesinin tapusunun verilmesini sağlamak için, kooperatif adına olan Tapu hissesinin iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davacı tarafından 20/11/2018 tarihli makbuz ile tamamlama harcı yatırıldığı görülmüştür.

CEVAP

Davalı taraf davaya cevap vermemiş, duruşmalara da katılmamıştır.

DELİLLER VE GEREKÇE

Davacı taraf delil olarak; tapu kayıtları, hisse devir sözleşmesi, üyelik hakkı devir sözleşmesi, kooperatif kayıtları, tanık, bilirkişi incelemesi ve her türlü kanuni delillere dayanmıştır.

Taraflar arasındaki ihtilafın; davalı cevap vermeyip münkir ad edilmesi nedeniyle, davacının davalı kooperatifte kooperatif hissesi olup olmadığı, hissesi var ise adına taşınmaz tahsisi, selefi de dikkate alınarak yapılıp yapılmadığı, tahsis yapılmış ise tapusuna geçilip geçilmediği, tapu iptal tescil şartlarının oluşup oluşmadığı noktalarında toplandığı görülmüştür.

Dosyanın teknik bilgi ve bilirkişi incelemesi gerektirmesi nedeniyle dosya, kooperatif uzmanı ..., mali müşavir ... ve gayrimenkul değerlendirme uzmanı ...'a tevdi edilmiş ve sunulan raporda;

"...Tapu Müdürlüğünün dosyada bulunan; 21.12.2017 tarih ve ... sayılı sayılı yazısı ekinde gönderilen tapu kaydına göre; ... Mahallesi, 1 pafta, 13761 parsel sayılı, 2.411,00 m2 yüzölçümlü "A BEŞ B C D OLARAK DÖRT BLOKLU ... APARTMAN" vasıflı ana taşınmazda kat mülkiyetli, 32/3128 arsa paylı MESKEN" niteliğindeki, D Blok, Zemin Kat, 8 Nolu Bağımsız Bölümün tamamı, ... Tapu Müdürlüğünün 18.11.1694 tarih ve ...Yevmlve Numarası ile "Kat Mülkiyeti Tesisi" suretiyle ...KOOPERATİFİ adına tapuya tescil edilmiştir. Halen davalı kooperatif adına tapuda kayıtlıdır.

Taşınmazın halihazır durumu ve mahallinde yapılan tespitler: Yukarıda tapu kayıtlan belirtilen dava konusu D Blok, Zemin Kat, 8 Nolu Bağımsız Bölüm, '...' posta adresinde yer almaktadır.

Bodrum+zemin+4 normal katlı, 25-30 yıllık binanın zemin katında yer alan dava konusu daire; koridor + 2 oda + mutfak + banyo-wc + balkon hacimlerinden meydana gelmekte olup yaklaşık 60 m2 brüt kullanım alanlıdır. Oda ve salon zeminleri laminant parke, koridor, mutfak ve banyo zeminleri seramik kaplıdır. Duvarlar plastik boyalıdır. Daire giriş kapısı çelik kapı, iç kapılar ahşap, pencereler pvc doğramadır. Mutfakta ahşap mutfak dolabı ve tezgahı mevcuttur. Doğalgaz kombi ile ısıtılmaktadır.

Halen davacı ...'ın kiracısı olduğunu beyan eden dava dışı ... ve ... tarafından mesken olarak kullanılmaktadır. Mevcut kiracı ve bir önceki kiracıya ait kira sözleşmeleri fotokopisi davacı tarafından keşif esnasında ibraz edilmiş ve rapor ekinde sunulmuştur.

İstanbul'un genellikle orta ve orta/alt gelir grubunun tercih ettiği bir yerleşim bölgesi olan ...Merkez Mahallesinde yer alan taşınmazın yakın civarında ...Kültür Merkezi, ...Camii, ... Lisesi, ... Lisesi ve benzer nitelikte inşa edilmiş yapılar yer almaktadır.

... Bağlantı {Basın Express) Yoluna kuş uçuşu -2 km, D-100 (E-5) Karayoluna -Z km. mesafededir. Taşınmazın bulunduğu bölgenin yol, su, elektrik, kanalizasyon, doğalgaz, metrobüs, ... vb. toplu taşıma gibi her türlü kentsel hizmetlerden istifadesi tamdır. Taşınmazın uydu görüntüsü aşağıda, mahallinde çekilen fotoğraflar rapor ekinde sunulmuştur.

Taşınmazın değer tespiti: Mahkeme; dava konusu taşınmazın dava tarihi olan 27.02.2015 tarihindeki hana esas değerinin tespit edilmesini istemiş bulunmaktadır.

Dava konusu taşınmazın yakın civarında, yakın zamanda satışı gerçekleşmiş somut emsal/emsaller araştırılmış ancak somut bir emsale ulaşılamamıştır. Halen satışta olan ve elektronik ortamda satış ilanı verilen benzer niteliklerde fikir verici emsal olabilecek taşınmazlar araştırılmış ve aşağıdaki bilgilere ulaşılmıştır;

...Merkez Mahallesi, 6 yılık binanın yüksek giriş katı, 75 m3t 2+1, kombili daire 235.000 TL bedelle sa1ılık.(hü rriyetemlak.com.) İlan No: 11236-10758. İlan Tarihi: 25.07.2016) (Birim m2 Değeri: 3.133.- TL)

...Merkez Mahallesi, yeni binanın yüksek giriş katı, 80 m2, 2+1, kombili daire 243.000 TL bedelle satılık.(hürriyetemlak.com,) İlan No: ..., İlan Tarihi: 10.06,2018) (Birim m2 Değeri: 3.038.-TL)

...Merkez Mahallesi, 3 yıllık binanın yüksek giriş katı, 70 m2, 2+1, kombili daire 210.000 TL bedelle satılık.(....com.) İlan No: ..., İlan Tarihi: 21.07.2018) (Birim m* Değeri: 3.000.- TL)

... Merkez Mahatlesİ, 3 yıflık binanın yüksek giriş katı. 80 m2, 2+1, kombili daire 245.000 TL bedelle satılık.(....com.) İlan No: ..., İlan Tarihi: 26.07.2018) (Birim m2 Değeri: 3.062. - TL)

Yukarıda açıklanan emsallere ait bilgiler elektronik ortamda elde edilen bilgiler olup, dava konusu taşınmazla aynı bölgede yer almaktadır. Bu emsaller somut/kıyas emsal olmayıp, sadece fikir verici emsal olarak güz önünde bulundurulacaktır

Satılık emsallerin güncel satıs fiyatı ortalaması: 4 / (3.133 + 3.038 + 3.000 + 3.062)" 3.058.-JUm2 olarak hesaplanmaktadır. İstenilen satış fiyatlarında yaklaşık %10'luk bir pazarlık payının olabileceği dikkate alındığında emsallerin güncel birim m2 değeri: 3.058.-x (1-0,10)= 2.752.- TL/m2, 60 m2 kullanım alanlı dava konusu bağımsız bölümün toplam güncel değeri ise; 60 m1 x 2.762.-TL = 165.120.-TL olarak hesaplanmaktadır.

Hesaplanan bu değer dava konusu bağımsız bölümün güncel değeri olup, dava tarihi olan 27.02.2015 tarihindeki değerinin hesaplanması gerekmektedir. Dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede dava tarihi olan 27.02.2015 tarihinden günümüze kadar geçen sürede gayrimenkul fiyatlarında o bölgeye Özgü olağanüstü bir artış ya da bir azalma meydana getirecek olumlu/olumsuz özel bir durumun söz konusu olmadığı, gayrimenkul fiyatlarındaki artışların Ülkemizde yaşanan olağan ekonomik gelişim ve değişimlerle orantılı olarak seyrettiği, bu nedenle ... tarafından yayınlanan Yİ-ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) (2003=100) kullanılmak suretiyle dava tarihi olan 27.02.2015 tarihindeki değerinin belirlenmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır.

Şubat 2015 Endeksi: 239,46 -Temmuz 2018 Endeksi: 372,06'dır. Buna göre dava konusu taşınmazın 27.02.2015 dava tarihindeki değeri :( 239,46/372,06) x 165.120.-TL= 106.272.-TL olarak hesaplanmaktadır. Bu değer yuvarlatılarak 27.02.2016 dava tarihindeki harca esas değeri 100.000,00 TL (Yüz Bin Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir.

Kooperatif ile ilgili yapılan tespitler: Dosyada mevcut belgelerde davalı Kooperatifin kayıtlı adresi olarak gözüken "..." adresine gidilmiş, belirtilen bu adreste davalı kooperatifin faaliyette olmadığı tespit edilmiştir. Bu nedenle kooperatife ait defter kayıtlarına ve evraklara ulaşılması ve incelenmesi mümkün olamamıştır.

Dosya inceleme ve değerlendirmeler: 14,11.1984 tarihi İtibarı ile kooperatifin kurulduğu, 18,11.1994 tarihi ftlban İle ferdi mülkiyete geçilmeye başlandığı, 03.06.1995 tarihinde yapılan genel kurul toplantısında alınan karar doğrultusunda tasfiye sürecinin başlatıldığı, 11.05.1996 tarihli genel kurulda; tasfiye işlemlerinin yönetim kurulunca yürütülmesine karar verildiği, 25.06.2000 tarihinde yapılan son genel kurul toplantısında yönetim kurulu asil üyeliklerine ..., ... ve ...'nın 2 yıl için seçildikleri, görülmektedir.

Seçilenlerin yönetim kurulu üyeleri olarak görev, yetki ve sorumlulukları 25.06.2002 tarihinde sona ermiştir. Ancak aynı kişilerin tasfiye memurları olarak görevleri halen devam etmektedir. Her yıl genel kurul yapmakla görevli oldukları halde 2000 yılını izleyen 18 yıl içinde genel kurulu toplamadıkları anlaşılmaktadır.

Bilindiği gibi, genel kurul toplantılarında düzenlenen Hazirun Cetvelleri ile de kooperatif ortakları belirlenmektedir.

Dosya üzerinde yapılan İncelemede; ...Noteri aracılığı ile düzenlenen 09.06.2004 tarih ve... yevmiye numaralı "Kooporatif Üyelik Hakkı Devir Sözleşmesi" ile kooperatife ait D Blok, 1 .Giriş, D: 8'deki hak ve hisse ... (Evlilik Soyismi ...)'dan ...'a devir edilmiş olduğu görülmektedir.

Aynı hissenin ...Noteri aracılığı İle düzenlenen 13.02,2009 tarih ve...yevmiye numaralı "Kooperatif Hisse Devir Sözleşmesi" ile ...'dan davacı ...'a devredildiği görülmektedir. ( ... doğumlu, ...ile ... kızı...'ın kızlık soyismi nin 'Birdal' olduğu, evlenerek '...' soy ismini aldığı, hisse devir sözleşmelerindeki soyadı farklılığının buradan kaynaklandığı, ... ile ...'ın ... TC Kimlik Numaralı aynı kişi olduğu nüfus kayıtlarının tetkikinden anlaşılmaktadır.)

Son genel kurulunu 25.06.2000 tarihinde gerçekleştiren davalı kooperatif tasfiye memurlarının son 18 yıl içinde genel kurul yapmadıkları, davalı kooperatifin gayri faal olduğu anlaşılmaktadır.

Bilindiği gibi, kooperatiflerde genel kurul yapılmadan önce defter kayıtlarına dayalı olarak tüm ortakların isimlerini ihtiva eden hazirun cetvelleri düzenlenmektedir. Genel Kurul toplantısına başlamadan önce toplantıya katılanlar hazirun cetvelini imzalamaktadır. ...Ticaret Sicil Müdürlüğünün Mahkemenize hitaben düzenlediği 10.05.2016 tarihli yazının ekinde gönderilen dosyada mevcut CD'de yapılan incelemede: davalı kooperatifin 25.08.2000 tarihinde yapmış olduğu en son genel kurula ait Haziran Cetveli'nin 8. Sayfasında Blok: D, No: 6 başlıklarından sonra ...'nın adı mevcut bulunmaktadır.

Hazirun Cetveli kayıtlarının defter kayıtlarına uygunluğu zorunlu olduğuna göre, ...davalı kooperatifin ortağıdır. ...'nın davalı kooperatifteki hissesini ...(...)'a devrettiğine göre, ... (...)'ın hissesini ...'a devir ettiği anlaşılmaktadır. Dolayısıyla ... davalı kooperatifin ortağıdır.

Kooperatifin yönetim kurulu ve denetim kurulu üyelerinin mevcut olmaması, adresi olarak gösterilen yerde bulunamaması, bu devir İşleminin kooperatife intikalini imkansız kıldığı ortadadır. Halen tasfiye memuru sıfatını taşıyan ..., ... ve ... ise her yıl toplanması zorunlu genel kurul toplantılarını dahi gerçekleştirememektedir. Her ne kadar davalı kooperatif tasfiye halinde ... Müdürlüğünde kayıtlı ise de fiilen ömrünü tamamlamış görünmektedir. Öte yandan, devir konusu yapılan D-Blok. 1. Giriş, Zemin Kat, 8 nolu dairenin, fiili durumda davacı ... ile kiracıları dava dışı ... ve ...'ın aralarında düzenlenen kira sözleşmesine dayalı olarak ikamet ettikleri keşif esnasında tespit edilmiştir.

Sonuç olarak: Davacı ...'ın devir yoluyla davalı ... nin ortağı olduğu, kooperatifin yönetim kurulu organının fiilen mevcudiyetini yitirmesi nedeni ile ferdi mülkiyeti sağlanamadığı, kooperatifin halen yönetim ve denetim kurulu üyelerinin mevcut olmadığı, Tasfiye Kumlu üyelerinin fiilen görevlerini yapmadıkları ve davalı kooperatifin fiilen ömrünü tamamladığı anlaşılmaktadır.

Davalı kooperatifin ...Müdürlüğünde kayıtlı '...' adresinde faaliyette olmadığı tespit edildiğinden kooperatife ait defter kayıtlarına ve evraklara ulaşılması ve incelenmesi mümkün olamamıştır.

Davalı kooperatif adına tapuda kayıtlı, dava konusu...Mahallesi, 1 pafta, 13761 parsel sayılı, 2.411,00 m2 yüzölçümlü, "A BEŞ B C D olarak Dört bloklu... Apartmanı" vasıflı ana taşınmazda kat mülkiyetti, 32/3128 arsa paylı, 'MESKEN' niteliğindeki, D Blok, Zemin Kat, 8 Nolu Bağımsız Bölümün 27.02.2015 dava tarihindeki harca esas değeri 100.000,00 TL (Yüz Bin Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir. " şeklinde rapor sunmuş oldukları görülmüştür.

Dava; Tapu iptal ve tescili davasıdır.

Tarafların iddia ve savunmaları, dosyadaki bilgi ve belgeler, alınan detaylı, gerekçeli ve dosya kapsamı ile uyumlu olması nedeniyle itibar edilen bilirkişi raporu uyarınca davacının davasının kabulüne karar vermek gerekmiştir.

Dosyadaki bilgi ve belgeler, tarafların iddia ve savunmalarına göre, davacının davalı kooperatifte hissedar olduğunu ve bu hisseye ait davaya konu ...adresindeki taşınmazın sahibi olduğunu ancak davalı kooperatif tarafından adına tescilinin yapılmadığını, tapu tescili için muhatap bulunmadığını ve taşınmazın adına tescilini talep ve dava ettiği görülmüştür.

Davalının cevap sunmadığı, yukarıda ayrıntıları ile açıklanan bilirkişi raporunca davalının hazirun cetveli kayıtlarının defter kayıtlarına uygunluğu zorunlu olduğuna göre, ...davalı kooperatifin ortağı olduğu, ...lı'nın davalı kooperatifteki hissesini ...(...)'a devrettiği, ... (...)'ın hissesini de davacı ...'a devir ettiği anlaşılmaktadır. Dolayısıyla ... davalı kooperatifin ortağı olduğu anlaşılmıştır.

Dava dilekçesine ek 09/08/2004 tarihli kooperatif üyelik hakkı devir sözleşmesine göre hissenin dava konusu taşınmaza ilişkin olduğu anlaşılmaktadır.

Alınan ve denetime elverişli bilirkişi raporuna göre davacının kooperatif hissesini devir aldığı ancak gelen taşınmaz kaydında da görüldüğü üzere hisseye ait taşınmazın halen davalı kooperatif üzerine olduğu davacı adına tescilinin yapılmadığı tüm bu nedenlerle davacının davasını açmakta haklı olduğu anlaşıldığından davanın kabulüne ve...

Mah. 13761 parsel sayılı D Blok Zemin Kat:8 nolu bağımsız bölümdeki mesken vasıflı taşınmazın davalı hissesinin iptali ile taşınmazın davacı adına tapu kayıt ve tesciline dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.