İstanbul 13. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2017/92 K.2018/981

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; vekiledeni ile davalı şirket arasında 23.10.2013 tarihinde vekiledeninin alıcı ve davalının ise satıcı sıfatı ile, davalının Kağıthane ilçesi, Kağıthane ...

Mah. ... pafta, ... parselde inşa edilecek, ... projesinden 13 nolu bağımsız bölümün satışı için "Bağımsız Bölüm Satış Vaadi ve Alacağın Temliki" başlıklı adi yazılı satış sözleşmesi bağıtlandığını, adi yazılı sözleşmenin 4.3 maddesi uyarınca sözleşmenin feshi durumunda alıcının ödemiş olduğu bedellerin bila faiz ve Türk Lirası olarak feshin bildirilmesinden sonra ve en geç bağımsız bölümün teslimini geçmemek üzere iade edilir şartının mevcut olduğunu, sözleşme konusu işyerinin toplam satış bedelinin KDV dahil olmak üzere toplam 677.000.00-TL olduğunu,

vekiledeni tarafından sözleşmede kararlaştırılan toplam bedellere mahsuben tüm ödemelerin eksiksiz yerine getirilmesine rağmen taşınmazın teslim edilmediğini, vekiledeni tarafından sözleşmenin feshi ve dönme hakkı kullanılarak davalıya ....

Noterliğinin 30.11.2016 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi gönderildiğini, vekiledeni tarafından ödenen 392.000,00-TL nin geri ödenmesi ve davalı tarafın ellerinde bulunan vadesi geçmiş ancak vekiledeni tarafından ödemesi yapılıp vekiledenine iadesi yapılmayan ve ayrıca vadesi gelmemiş ve ödemesi yapılmayan ve yapılmayacağı belirtilen 285.000,00-TL bedelli senetlerin iade edilmesinin ihtar edildiğini, ancak toplam 392.000-TL lık ödeme vekiledenine iade edilmediği gibi, vadesi gelmemiş 31.01.2017 vadeli 20.000-TL bedelli, 31.01.2017 vadeli 150.000-TL bedelli, 30.04.2017 vadeli ve 30.000-TL bedelli,

31.07.2017 vade tarihli ve 50.000-TL bedelli, 31.10.2017 vade tarihli 35.000-TL bedelli senetlerin iade edilmediğini beyanla , vekiledeni tarafından yapılan 392.000,00-TL nin ödeme tarihlerinden itibaren ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile vekiledenine ödenmesine ve vadesi gelmemiş toplam 285.000,00-TL lık 5 adet senedin vekiledenine iadesine karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; vekiledeni ile davacı arasında imzalanan 23.10.2013 tarihli ... projesindeki gayrimenkul için yapılan Bağımsız Bölüm Satış Vaadi ve Alacağın Temliki Sözleşmesi'nin geçerli olduğunu, vekiledenininin sözleşmeyle yükümlendiği edimlerini tam ve eksiksiz olarak ifa ettiğini, davacıya gönderilen 12/03/2015 tarihli mektupla sözleşmeye konu yapının teslim alınmasını istendiği ve teslim alınmaması halinde teslim almış varsayılacaklırını bildirdiklerini, vekiledeninin temerrüde düşmediğini, davacının sözleşmeyi temerrüd nedeniyle feshedebilmesi için öncelikle vekiledenini temerrüde düşürmesi gerektiğini beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

GEREKÇE

Dava; yanlar arasında bağıtlanan ihtilafsız olan Bağımsız Bölüm Satış Vaadi ve Alacağın Temliki Sözleşmesi' ne dayalı olarak, davacı yanın sözleşmeden döndükleri sebeple davalıya ödediklerini iade ve davalı yedinde bulunan bonoların iade ve iptali talebinden ibarettir. Dava bono nedeniyle borçlu bulunmadığının tespitine ve ödenen bono bedellerinin istirdatına ilişkin olmakla ve satış konusu ofis olmakla TTK 4 maddesi uyarınca dava mutlak ticari dava olmakla mahkememiz görevlidir.

Mahkememizce verilen 05/04/2017 tarihli karar ile davacı yanca 30.03.2017 tarihli dilekçesi ile bono sunetlerinin yedlerinde bulunmadığı ve ödendiği ancak davalıdan teslim alınmadığı bildirilen toplam miktarı 392.000.-TL olan.

28.10.2013 tarihli, 100.000,00 TL meblağlı, 31.12.2013 tarihli, 71.000,00 TL meblağlı, 30.03.2014 tarihli, 60.000,00 TL meblağlı, 30.09.2014 tarihli, 60.000,00 TL meblağlı, 30.05.2015 tarihli, 15.000,00 TL meblağlı, 20.07.2015 tarihli, 15.000,00 TL meblağlı, 30.12.2015 tarihli, 10.000,00 TL meblağlı, 31.05.2016 tarihli, 20.000,00 TL meblağlı, 31.08.2016 tarihli, 20.000,00 TL meblağlı, 31.10.2016 tarihli, 20.000,00 TL meblağlı bonolar yönünden tedbiren 3. şahıslara devrinin önlenmesine( ciro edilmemesi); diğer davalı yedinde bulunan ve vadesi gelmeyen ödenmemiş toplam miktarı 285.000.-TL olan.

31.01.2017 tarihli, 20.000,00 TL meblağlı, 30.04.2017 tarihli, 30.000,00 TL meblağlı, 31.07.2017 tarihli, 50.000,00 TL meblağlı, 31.10.2017 tarihli, 35.000,00 TL meblağlı, 31.01.2018 tarihli, 150.000,00 TL meblağlı bonoların bedeli (285.000.-TL) İİK. nun 72/2 maddesi uyarınca; %15 teminat karşılığında yapılacak icra takiplerinin tedbiren durdurulmasına karar verilmiştir.

Dosyaya ibraz edilen alıcı davacı ile satıcı ... Ltd. Şti. arasında ; "Bağımsız Bölüm Satış Vaadi ve Alacağın Temliki Sözleşmesi" başlıklı 23/10/2013 tarihli ... nolu bağımsız bölümün kaba inşaat olarak sözleşme ve teknik şartname kapsamında öngörüldüğü şekli ile satış ve teslimine ilişkin genel şartları içerir sözleşme bağıtlandığı anlaşılmaktadır. Sözleşme kapsamında taşınmazın sözleşmede belirlenen 677.000,00-TL bedeli üzeriden 392.000,00-TL'nin ödendiği, birden fazla bonoya bağlı bakiye 285.000,00-TL' nin ise henüz ödenmediği hususunda çekişme yoktur.

Davacı tarafından davalıya gönderilen .... Noterliğinin 30/11/2016 tarih ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile "Taraflar arasında imzalanan adi yazılı Bağımsız Bölüm Satış Vaadi ve Alacağın Temliki Sözleşmesi başlıklı sözleşmenin vekiledeninin ekonomik durumunun işlerinde yaşanan kriz nedeniyle ödeme güçlüğüne düşmesi ve sözleşemeye devamının fiilen mümkün olmaması,

hukuken geçersiz bir sözleşme olması ve ayrıca sözleşmenin 4.3 maddesi uyarınca taşınmazın satıcı tarafından halen teslim edilmemiş olması nedeniyle haklı nedenle feshedilerek sözleşeden dönüldüğü ve vekiledeni tarafından bu tarihe kadar ödenen toplam tutarın gecikmeksizin verilen en geç 7 günlük kesin süre içerisinde ödenmesi ve verilen sürede ... yedinde bulunan tüm senetlerle birlikte vekiledeni hesabına ödenerek senetlerin iade edilmesi" beyanı ile sözleşmenin feshedildiği anlaşılmaktadır.

Dava konusu taşınmazın mevcut durumu hususunda inşaat mühendisi bilirkişi vasıtasıyla mahalinde taşınmaz başında keşif yapılmak suretiyle alınan 09/07/2018 tarihli raporda;

"... İstanbul İli,Kağıthane İlçesi,Kağıthane ... Mahallesi adresindeki ... pafta -... parsel sayılı yerde bulunan,...

Projesi kapsamında Bodrum kat + Zemin kat + 4 Normal katlı yapının,l.bodrum kat 13 nolu bağımsız bölüm için, Davacı ile,davalı arasında Satış Vaadi ve Alacağının Temlik Sözleşmesinin, 23.10.2013 tarihinde bağıtlandığı, sözleşmeye göre Bağımsız Bölümün kaba inşaat olarak 30 ayda teslim edileceği (buna göre teslim tarihinin 23.04.2016 tarihi olduğu ) alıcı tarafın sözleşme gereği.

Sözleşme imzalanmasından itibaren 1.000,00 TL peşin ve 10 taksit halinde 392.000,00 TL ödeme yapıldığı. Satıcı ... A.Ş tarafından 12.03.2015 tarihinde bağımsız Bölümün teslim alınması için bir yazı gönderildiği; alıcı ... tarafından böyle bir yazının kendilerine ulaşmadığı ve ...

A.Ş tarafından bağımsız bölümün, Yapı Yönetimine devir tarihi olan 2017 yılına kadar bir temas kurulmadığı,(alıcı tarafından da bir temas kurulduğuna dair bir bilgi olmadığı ); davacı-alıcı tarafından sözleşme konusu 13 nolu Bağımsız Bölümün eksik işler nedeni ile teslim edilmediği için 02.12.2016 tarihinde davalı ... A.Ş ' ye sözleşmenin Fesih İhtarı Bildiriminde bulunduğu.

02.07.2018 tarihinde yapı mahallinde yapılan keşif sırasında; dava konusu 13 nolu Bağımsız Bölümün Zemin ve Tavan kaplamalarının + Duvar son boya veya dekoratif dekorasyon imalatının yapılmamış olduğu. Yapı Yönetim ilgilisi tarafından,13 nolu Bağımsız Bölüme ait olduğu belirtilen ve 13 nolu Bağımsız Bölümle aynı yüzölçüme ve aynı eksik imalatlara haiz bir deponun varlığının anlaşıldığı" tespit ve rapor edilmiştir.

Taraflar arasında adi şekilde düzenlenmiş Ofis Satış Sözleşmesi mevcuttur. Davacı sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğini .... Noterliğinin 30/11/2016 tarih ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile ihtar etmiş ise de, fesih davalı tarafından kabul edilmemiştir.

Yargıtay İçtihatı Birleştirme Genel Kurulunun 30/09/1988 tarih 1987/2-1988/2 E.K. Sayılı kararında "Kat Mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazın kat mülkiyeti tesis edilmemiş bağımsız bölümünün satımında somut olayın diğer özellikleri de göz önünde bulundurmak suretiyle, adi yazılı şekilde tanzim edilen sözleşmeye geçerlilik tanınabileceği" belirtilmiştir. Dolayısıyla davacının, taşınmazda kat mülkiyeti tesis edilmeden adi yazılı şekilde bağıtlanan sözleşmenin doğrudan doğruya geçersiz ve yok hükmünde olduğuna dayanması yasal zeminde değildir.

İnşaat mühendisi bilirkişi tarafından keşif suretiyle verilen raporda sözleşmenin fesih tarihi sözleşmenin 5. maddesinde bildirilen şartlara göre teslim tarihi yanlış tespit edilmiş olup (bilirkişi raporunda sözleşme tarihi üzerine doğrudan 30 ay eklenmiş ise de sözleşmenin 5.1 maddesine uygun değildir.) dava konusu 13 nolu bağımsız bölümün zemin ve tavan kaplamalarının ve duvar son boya veya dekoratif dekorasyon imalatının yapılmamış olduğu, yine 13 nolu bağımsız bölüme bağlı deponunda aynı eksik imalatlara haiz olduğu rapor edilmiştir.

Yanlar arasında bağıtlanan sözleşmenin 2.1 maddesinde taşınmazın " Kaba inşaat" olarak, 5.1 maddesinde ise de "bağımsız bölümün içi natamam (ince sıva, yer döşemeleri, her türlü dolaplar, duvar ve yer karoları döşemeler, evye ve musluklar, aydınlatma armatörleri, boya ve her türlü dekorasyon imalatı yapılmadan)" teslim edileceği hüküm altına alınmıştır, bu durumda bilirkişinin mahalinde yapıldığı tespit ile sözleşme hükümleri tam olarak uyuşmakta olup, bilirkişinin tespit ettiği eksiklikler zaten sözleşmede tamamlanmayacağı açıkça bildirilen kaplamalar, son boya ve dekoratif imalattan ibarettir.

Dolayısıyla davalı tarafından, süresinde yükümlülüklerin yerine getirilmediğinin ileri sürülmesi de yasal zeminde değildir.

Mahkememizce 07.06.2018 tarihli celsede verilen ara karar ile dava konusu taşınmaz üzerinde inşa edilen projeye dair ilk teslimin yapıldığı tutanağın/belgenin ibrazı istenmiş, davalı vekili tarafından 02.07.2018 tarihli dilekçe ekinde mevcut proje üzerinde yapılan ilk teslime dair 01.04.2015 tarihli teslim tesellüm belgesi ibraz edilmiştir.

Sözleşmede 5.1 maddede gayrimenkul tesliminin 6 aylık temel ve ankraj çalışmasından itibaren 30 ay olduğu bildirilmiş ve teslim süresinin 1 defaya mahsus olmak üzere satıcı tarafından kira kaybı tazminatı ödenmeksizin 6 ay uzatılabileceği hüküm altına alınmıştır. Yine aynı maddede alıcının objektif bakımdan teslime engel olmayacak nitelikte eksik ve kusurların varlığı ileri sürülerek gayrimenkulü teslim almaktan imtina edemeyeceği bildirilmektedir.

5.2 maddede ise alıcının sözleşmede belirtilen teslim tarihinde veya en geç teslim için ön görülen tarihten itibaren 1 ay içinde herhangibir tebligat veya bildirim beklenmeksizin gayrimenkulü teslim almak için satıcıya müracaat edeceği, alıcının teslim tarihinden itibaren 1 ay içinde gayrimenkulü teslim almak için satıcıya müracaat etmemesi ve gayrimenkulü teslim almaması halinde gayrimenkulün alıcıya teslim edilmiş sayılacağı ve satıcının teslim etmemeye bağlı bilcümle yükümlülüklerinin sona ereceği düzenlenmiştir.

Teslim hususu taraflar arasında çekişmeli olmakla, sözleşmenin 5.3 maddesine dayalı olarak yargılama sırasında proje üzerinde yapılan ilk teslime dair belge ibrazı istenmiş, davacı vekili 02/07/2018 havale tarihli dilekçesi ekinde projede 01/04/2015 tarihinde yapılan teslime dair teslim - tesellüm belgesi suretini mahkememize ibraz etmişlerdir.

Davalı vekili, davacıya da sözleşmede belirttiği adresine 12/03/2015 tarihli teslime dair davet mektubu gönderildiğini bildirmiş iseler de, davalı davet mektubunu almadığını ve teslim - tesellüm belgesi imzalamadığını beyanla itiraz etmişler ve dosyada adi mektubun tebliğine ve imzalı teslim - tesellüm belgesine rastlanmamıştır. Davalı şirket tarafından fesih ihbarından sonra, davacıya ...

Noterliğinin ... yevmiye nolu ihtarnamesi gönderilmek suretiyle satın aldığı taşınmazı teslim alması, eksiklikleri varsa derhal bildirilmesi aksi halde bu hususlardaki itirazlarının dinlenemeyeceği ve site yönetimine ödenmesi gereken gider ve aidatlarında ödenmesi hususları bildirilmiş, mevcut ihtar davacıya tebliğ edilmekle davacı tarafından 22/12/2016 tarihli ....

Noterliğinin ... yevmiye nolu cevabi ihtarnamesi ile ve özetle sözleşmenin feshedildiğinin ve davalı şirketin temerrüdünün gerçekleştiğinin bildirildiği anlaşılmıştır.

Ancak yukarıda değinilen sözleşmenin 5.1.2.3 maddelerine göre ve mahalinde yapılan keşif ve davalı şirketin aynı projeden teslim yaptığına dair imzalanmış teslim tesellüm belgesi doğrultusunda, davalı yanın teslim yükümlülüğünü de yerine getirdiği, davacının sözleşme koşullarında davalı şirkete teslim için müracaat ettiğine dair belgeleye de rastlanmadığı ve davacının böyle bir iddiada ileri sürmediği anlaşılmaktadır.

Netice itibariyle, davalı şirketin sözleşme ile yükümlendiği projeyi gerçekleştirip yine sözleşmede bildirilen natamam şekilde alıcılara teslim ettiği, davacının aynı projeden ofis satın almasına ve bonoya bağlı taksitlerin çoğunu ödemiş olmasına rağmen, sözleşmeyi feshettiği ancak açıklanan sebeplerle feshin haklı ve yasal zeminde olmadığı, davacı iddialarının ispatlanamadığı, incelenen sözleşmede taşınmazların süresinde teslim edilmemesinin, "alıcı tarafından fesih" yaptırımına bağlanmadığı,

taşınmazların natamam teslim edilmesi halinde teslim tarihinden itibaren en geç 7 gün içinde alıcının tüm ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlü tutulduğu, ancak dosyada davacı alıcı tarafından bu yükümlülüklerin de yerine getirildiğine dair belge bulunmadığı, sonuç itibariyle; davacının ekonomik zorluğa düşmesi sebebiyle sözleşmeden vazgeçmek istediği, ancak her iki tarafça bağıtlandığı çekişmesiz olan sözleşmenin bağlayıcı olup, davacının dayandığı sebeplerle sözleşmeden dönemeyeceği anlaşılıp kabul edilmekle, davanın reddine karar vermek yasal ve yerinde görülmüştür.

Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...