İstanbul 15. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/854 K.2025/6

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekilinin dava dilekçesi özetle. 25/02/2013 tarihinde Müvekkili şirket ile ...

Ticaret A.Ş arasında 30/06/2014 tarihinde teslim alınmak üzere 57 no olarak şema üzerinde yeri ve şekli gösterilen 284,52 m² olarak teslim edilecek bir dükkanın satılmasına ve buna karşılık bedelin 30 gün içerisinde müvekkil şirket tarafından ödenmesine dair bir satış sözleşmesi imzalandığını, satış sırasında gösterilen gösterilen belgede dükkanın dikdörtgene yakın düzgün biçimli bir dükkan şeklinde olduğunu, bunun üzerine 25/03/2013 tarihinde müvekkil şirketin sözleşmeye tarafların iradesine uygun şekilde KDV dahil bedelin tamamını ödediğini, ancak teslim tarihi geldiğinde dükkanın müvekkil şirkete teslim edilmediğini,

davalı şirketin çağrısı üzerine müvekkil şirket yetkilisinin dükkanın yapıldığı inşaat sahasına gittiğini, orada şirket yetkilisinin hataya düşürülerek ve hukuken geçerliliği olmayan bir teslim formu imzalatıldığını, ancak şantiye halinin devam ettiğini ve fiili teslim yapılmadığını, 25 Mayıs 2015 tarihinde müvekkil firma tarafından ...

Noterliğinden ... sayılı ihtarnamenin gönderildiğini, satıcı firmanın sms mesajı vasıtasıyla tapunun hazır olduğunu bildirdiğini, taşınmazın eksikleriyle birlikte teslim edildiğinden bahisle sözleşmenin bilirkişi görüşü de alınmak suretiyle incelenerek eksikliklerin ve oluşan zararın teslim tarihi itibariyle hesaplanacak rayiç bedel üzerinden dava tarihi itibariyle faizi ile tazmini ayrıca yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekilinin cevap dilekçesi özetle; Açılan davanın tamamen haksız, hukuka aykırı ve kötü niyetli olduğunu, 25/12/2013 tarihli satım sözleşmesinde dükkanın alıcıya 30/06/2014 tarihinde kaba inşaat olarak teslim edileceğini, taşınmazın tesliminde gecikme yaşanması durumunda uygulanacak hükümler ve gecikme cezası miktarının sözleşmede düzenlendiğini, davacı tarafından sözleşmeye aykırı taleplerin ileri sürüldüğünü, ayrıca mücbir sebepler halinde eksiklik, aksaklık ve ayıbın giderilmesi için geçecek sürenin de teslim süresine eklenmesi gerektiğinden bahisle davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesin talep etmiştir.

-26/08/2019 tarihli bilirkişi heyet raporunda özetle; Sözleşmede vaat edilen mimari şekle göre dezavantajlı mimari şekilde teslim nedeniyle dükkanda meydana gelen değer kaybının 250.000 TL olduğunun, sözleşmeye göre geç teslimden kaynaklanan toplam cezai şart bedelinin 8.535,60 TL olduğunu, dava dilekçesinde talep edilen 30/06/2014 tarihinden itibaren dava tarihine kadar olan toplam kira alacağının 567.676 TL olduğunu ancak sözleşmenin 5.g maddesine göre cezai şart dışında davacının kira talep edip edemeyeceği ve kira süresi konularında takdir ve değerlendirmenin sayın mahkemeye ait olduğunun, dosyada dava konusu dükkanın son projesi olmadığından m² eksikliği yönünden değerlendirme yapılamadığını, davacının davalıdan işletme ruhsatı talep edemeyeceğini bildirmişlerdir.

-11/12/2023 tarihli bilirkişi heyet raporunda özetle.

Sözleşmede vaat edilen mimari şekle göre dezavantajlı mimari şekilde teslim nedeniyle dükkanda meydana gelen değer kaybının sözleşme tarihi olan 25/12/2013 tarihi itibariyle 1.000,000 TL olduğunun, sözleşmeye göre geç teslimden kaynaklanan toplam cezai şart bedelinin 8.535,60 TL olduğunu, dava dilekçesinde talep edilen 30/06/2014 tarihinden itibaren dava tarihine kadar olan toplam kira alacağının 718.520,00 TL olduğunu ancak sözleşmenin 5.g maddesine göre cezai şart dışında davacının kira talep edip edemeyeceği ve kira süresi konularında takdir ve değerlendirmenin sayın mahkemeye ait olduğunun,

dosyada dava konusu dükkanın son projesi olmadığından m² eksikliği yönünden değerlendirme yapılamadığını, davacının davalıdan işletme ruhsatı talep edemeyeceğini bildirmişlerdir.

-12/08/2024 tarihli ek bilirkişi raporunda özetle.

Sayın mahkemece teslim tarihinin 22/07/2015 olarak kabulü halinde kira alacakları hariç toplam 1.008.535,60 alacağa iflas tarihine kadar 1.031.693,33 TL faiz tahakkuk edeceği, İİK 195 maddesine göre iflas masasına 2.040.228,93 TL' nin 4.sırada kayıt ve kabulü gerekeceğini, Sayın mahkemece teslim tarihinin 11/08/2015 olarak kabulü halinde kira alacakları hariç toplam 1.008.535,60 alacağa iflas tarihine kadar 1.031.644,22 TL faiz tahakkuk edeceği, İİK 195 maddesine göre iflas masasına 2.040.179,82 TL' nin 4.sırada kayıt ve kabulü gerekeceğini,

sayın mahkemece davacının kira alacağının olduğunun benimsenmesi halinde ise talep edilebilir asıl alacak toplamının 1.727.055,60 TL olduğunun, iflas tarihine kadar işlemiş avans faizleri toplamının ise Sayın mahkemece teslim tarihinin 22/07/2015 olarak kabulü halinde 1.324.347,53 TL olduğunu İİK 195 maddesine göre iflas masasına 3.051.403,13 TL'nin 4.sırada kayıt ve kabulünün gerekeceğini, sayın mahkemece teslim tarihinin 11/08/2015 olarak kabulü halinde ise 1.324.298,42 TL olduğu İİK 195 maddesine göre iflas masasına 3.051.354,02 TL'nin 4.sırada kayıt ve kabulünün gerekeceğini bildirmiştir.

GEREKÇE

Dava, davalının taahhüt ettiği nitelikte olmayan taşınmazı sattığı ve teslim ettiği iddiası ile, uğranılan zarar nedeniyle maddi tazminat, sözleşmeye aykırılık nedeniyle cezai şart, taşınmazın teslim tarihi 30/06/2014 tarihinden itibaren hesaplanacak kira alacağı istemine ilişkindir.

Yargılama aşamasında davalı iflas etmiş olup, davacının alacağının ihtilaflı alacak olarak sıra cetveline kayıt edildiği anlaşılmakla davaya kayıt/kabul davası olarak devam edilmiştir.

Taraflarca sunulan deliller, alınan bilirkişi raporları tüm dosya kapsamıyla birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasında ... İlçesi, ... Köyü, ... Ada’daki ... Blokta bulunan 284,52 m2 brüt satış alanına sahip 57 nolu dükkânın KDV dahil

2.500.000-TL’ye satışı, dükkanın 30.06.2014 tarihinde teslimi, 90 günlük ilave süre sonunda dükkanın telim edilmemesi halinde en fazla 6 ay için 5-TL/m2-ay gecikme cezası ödeneceği

belirtilen 25.02.2013 tarihli ... Dükkan Satım Sözleşmesi imzalandığı, sözleşme ekinde 57 nolu dükkânın mimari planı bulunduğu, sözleşmede dava konusu dükkânın döşeme, duvar, tavan, cephe

Kaplama ve bitişi imalatlarının tamamlanmamış (natamam) şekilde tesliminin kararlaştırıldığı, dosyadaki projenin onay tarihinin 2014 olup, taraflar arasındaki sözleşmenin yapıldığı

25.02.2013 tarihinde mimari projelerin henüz belediyeden onaylanmadığı, yapılan yazışmalara ve taraflara verilen sürelere rağmen dava konusu dükkânın son projesinin dosyaya sunulmadığı, bu nedenle sözleşmede yazılı ortak alanlar ve tesislerden dolayı dava konusu dükkâna isabet eden ortak alanın bilirkişilerce hesaplanamadığı, bunun sonucu olarak da dava konusu dükkânın toplam brüt alanının belirlenemediği,

sadece duvar kalınlıkları eklenerek bir brüt alan bulunduğu, sözleşmede vaat edilen 284,52 m2 brüt alan ile projedeki alanın (davacıya teslim edilen alanın) karşılaştırmasının yapılamadığı, davacı tarafın toplam (126,95 m2 zemin kat + 102,50 m2 asmakat) 229,45 m2 net alanı almış olarak göründüğünün, duvarlar dahil brüt alanın ise (134,50+102,50=)237,00 m2 olduğunun, sözleşme ekindeki dükkân planları eksik (asma katın planı eksiktir) ve m2’leri okunaklı olmadığından ve ayrıca plan üzerinde ölçü çizgileri bulunmadığından sözleşmede vaat edilen dükkânın kullanım alanı ile teslim edilen dükkânın kullanım alanının

karşılaştırılması yapılamadığının bilirkişi heyeti tarafından tespit edildiği, taraflar arasında 57 nolu dükkânın teslimi ile ilgili olarak 22.07.2015 tarihli ...dükkkân Eksiksiz Olarak Teslim Tutanağı düzenlendiği, tutanakta alıcının geç teslim ve eksik m2 konusunda 11.08.2015 tarihli şerhi bulunduğu, dava konusu dükkânın bulunduğu B Blok için yaklaşık 3 yıl sonra 28.12.2017 tarihinde Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) düzenlendiği, dava konusu dükkânın sözleşme ekindeki planı ile teslim edilen dükkânın planı arasında farklılık bulunduğu,

sözleşmede vaat edilen dükkânın plandaki şekli düzgün, alt ve asma katta tek bölümlü ve dikdörtgene yakın iken teslim edilen dükkânın plandaki şekli ise amuk, iki bölümlü ve biçimsiz olduğu, sonuç olarak, ticari açıdan ve kullanım olarak teslim edilen dükkânın vaat edilene göre dezavantajlı mimaride olduğu, dolayısıyla da bu

özleşmede vaat edilen mimari şekle göre dezavantajlı mimari şekilde teslim nedeniyle dükkânda meydana gelen değer kaybının sözleşme tarihi olan 25.12.2013 tarihi için 1.000.000.-TL olduğu, sözleşmeye göre geç teslimden kaynaklanan toplam cezai şart bedelinin 8.535,60-TL olduğu, dava dilekçesinde talep edilen 30.06.2014 tarihinden itibaren dava tarihine kadar olan toplam kira alacağının ticari faizi ile hesaplanarak kira bedeli 14.200,00-TL/AY (15.10.2020) bedelinden 50 ay + 18 gün kira bedeli hesaplanarak toplam kira bedelinin (14.200.000,00-TL/AY x 50,6 AY= ) 718.520,00-TL olması gerektiğinin bilirkişi heyeti tarafından tespit edildiği;

davacı tarafın ıslah dilekçesi sunduğu ancak harcını yatırmadığı bu nedenle ıslah yapılmamış sayılarak dava dilekçesindeki (uğranılan zarar /değer kaybı nedeniyle 40.000,00 TL maddi tazminat, 8.535,60 TL cezai şart, 11.464,4 TL kira alacağı) talepleriyle bağlı kalınarak dosya iflas hesaplamaları konusunda uzman bilirkişiye tevdi edilerek, iflas tarihine göre davacının alacağı ve ferileri ile takip masrafları konusunda rapor alındığı,

alınan rapor ile geç teslim nedeniyle 8.535,60 TL cezai şart yönünden davacı alacağı (taraflar arasında 57 nolu dükkânın teslimi ile ilgili olarak 22.07.2015 tarihli eksiksiz olarak teslim tutanağı düzenlenmiş olup söz konusu

tutanakta alıcının geç teslim ve eksik m2 konusunda 11.08.2015 tarihli şerhi bulunduğu, teslim tutanağının tarihi ile davacının tutanaktaki yazılı şerhlerinin altında bulunan tarihlerin farklı olması nedeniyle, geç teslim nedeniyle cezai şart hesabının faiz başlangıcı 22/07/2015 tutanak tarihinin dikkate alınarak yapılan hesaplamada) 22/07/2015 teslim tarihinden 30/03/2021 iflas tarihine kadar işlemiş 6.385,07-TL faizi ile birlikte 14.920,67-TL'ye ulaştığı belirtildiğinden, davacının cezai şart istemi yönünden, cezai şart olarak 8.535,60 TL ve bunun iflas tarihine kadar işleyen faizi 6.385,07 TL üzerinden;

Sözleşmede vaat edilen mimari şekle göre dezavantajlı mimari şekilde teslim nedeniyle dükkanda meydana gelen değer kaybı iflas tarihine kadar faizinin hesabında, bilirkişi tarafından teknik raporda belirtilen 1.000.000,00TL üzerinden faiz hesaplaması yapılmış ise de; davacının ıslah harcını yatırmaması nedeniyle ıslah yapılmamış sayılmasına karar verildiği, davacının bu talebinin dava dilekçesinde 40.000,00 TL olarak belirtildiği, bu miktarın iflas tarihine kadar resen avans faizi hesaplandığında, işleyen faizin 40.993,97 TL olduğu anlaşılmakla bu miktar üzerinden; davanın kısmen kabulü ile,

davacının değer kaybı zararı 40.000,00 TL ve bunun iflas tarihine kadar işleyen faizi 40.993,97 TL ve cezai şart olarak 8.535,60 TL ve bunun iflas tarihine kadar işleyen faizi 6.385,07 TL olmak üzere toplam 95.914,64 TL alacağının ... İcra Dairesinin 2021/ ... İflas sayılı dosyasındaki sıra cetveline kayıt ve kabulüne karar verilmiştir.

Kira alacağı talebi yönünden; Sözleşmenin 5.g.maddesinde, cezai şart dışında davacının kira alacağı talep edemeyeceği kararlaştırıldığından, bu talebin reddine karar verilmiştir.

Katip ... · ¸e-imzalıdır Hakim ... · ¸e-imzalıdır elektronik imza ile imzalanmıştır.*