İstanbul 16. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2017/771 K.2018/635

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili mahkememize sunmuş dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin profesyonel bir gayrimenkul şirketi olduğunu, davalının müvekkilinden profesyonel emlakçılık hizmeti talep ettiğini, taraflar arasında bu kapsamda sözleşme imzalandığını ve imzalanan simsarlık sözleşmesi gereğince müvekkilin davalıya ait deponun kiralanmasına aracılık etmek hizmetini yerine getirmesine ve davalının sözleşme konusu mülkü müvekkilinin aracılığı ile dava dışı ... Ltd. Şti.'ne kiralamış olmasına rağmen hizmet bedelinin ödenmediğinden bahisle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdlik 10.000 TL'nin ticari fazi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın dayandığı sözleşmenin kira ilişkisine yönelik olmayıp satış işlemine ilişkin olduğunu, bu sözleşmenin kiralama yetkisi vermemediğini, ayrıca davacının iddia ettiği dava dışı ... firmasına da kiraya verilmediğini, dava dışı ... ile müvekkil arasında kira ilişkisinin bulunmadığını beyanla, haksız ve mesnetsiz davanın reddini talep etmiştir.

TAHKİKAT, DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Mahkememizce delillerin ibrazını müteakip celbi gerekli delillerde celp edilerek dosyamız arasına katılmıştır.

Mahkememizce tarafların ticari defter ve belgeleri ile dosya üzerinde mali bilirkişi ... marifetiyle inceleme icra edilerek konuya ilişkin 28/03/2018 tarihli rapor teminle dosyamız arasına alınmıştır.

Bilirkişi anılı raporunda özetle;

"Davacı ile davalı arasında 01/09/2015 tarihli "... Arazisinin Satışı ile İlgili Gayrimenkul Danışmanlığı Aracılık Hizmetlerinin Sağlanması" başlıklı sözleşme imzalanmıştır. Söz konusu sözleşmenin iş bu dava ile ilgili önemli maddelir aşağıda gibidir.

İşin tanımı başlıklı 2 madde " ... adresinde bulunan 5921 ada 43 nolu parselde yer alan yürütmek ve gayrimenkul danışmanlığı ile buna dayalı aracılık hizmetlerinin sağlanması işidir." hükmüne amirdir.

Hizmetin Kapsamı başlıklı 3 madde " TNL olarak çalışanlarımızın sektördeki bilgi birikimi ve yılların verdiği araştırma tecrübesi ile bağımsız, tarafsız ve gizlilik prensiplerine sadık bir danışmanlık hizmeti vermektedir. TNL, müşteriyi en iyi şekilde temsil etmekle yükümlü olacaktır. TNL tarafından verilecek hizmet ile ilgili sürecin aşagıdaki aşamalardan oluşması planlanmaktadır.

-Potansiyel Alıcıların Tespiti; aday alıcılar ile satış işleminden önceki süreçte görüşmelerin yapılmasını, uygun adaylarla tanıştırılma sonrasındaki ilişkilerin yürütülmesini sağlamak,

-Satış; müşteri tarafından satışına karar verilen aday alıcılar ile pazarlıkların yapılması; taraflar arasındaki ilişkilerin koordinasyonu sözleşme müzakereleri ile aracılık hizmet işlemlerinin gerçekleştirilmesinin koordinasyonu,

-Kapsam Dışı Hizmetler; sürecin içindeki gerekliliklerden doğan hukuk, teknik vergi ve değerleme ile inşaat danışmanlıkları teklife dahil değildir, ancak talep edilmesi halinde TNL'nin profesyonel iş ortakları tarafından bu hizmetlere ilişkin hizmet telifi verilebilecektir." şeklinde ifade edilmiştir.

Hizmet Bedeli-Ödeme Şekli ve Süresi başlıklı 4 madde; " İş bu sözleşme uyarınca temin edilen hizmetlerin karşılığı olarak talep ettiğimiz hizmet bedelimiz sözleşmede adı geçen gayrimenkul için taraflarca tespit edilen satış bedelinin KDV hariç %1'i dir. Yukarıda belirtilen hizmet kalemine ilişkin fatura, satış işlemini müteakip 20 takvim günü içerisinde tanzim edilecek olup, ödemeler de faturaların tebliğ tarihinden itibaren 1 ay içerisinde satışın yapıldığı tarihteki kur üzerinden ( Merkez bankası döviz satış kuşu) TL olarak yapılacaktır..." hükmünü içermektedir.

Hizmet Bedeli- Ödeme Yükümlülüğü başlıklı 5 madde; "Sözleşmesüresince aday olarak tespit edilen ve müşteriye sunulan aday alıcıların sözleşme bitiminden itibaren 8 ay içinde Gayrimenkulü satın almaları durumunda, müşteri sözleşme gereği 4. Maddede belirtilen hizmet bedelini ...'ye ödemekle yükümlüdür. ... tarafındangetirilen aday alıcılar, müşteriye yer gösterme tutanağı düzenlenerek sunulacaktır. Bu tutanak TNL ve müşteri tarafından birlikte tarih belirtilerek imzalanacaktır. Yer gösterme tutanağında adı geçmeyen alıcı adayları için yukarıda belirtilen 8 aylık hüküm geçerli olmayacak ve ...'de bir hak iddiasında bulunamayacaktır.

Hizmetin Süresi başlıklı 6 madde; " Yapılacak sözleşmenin süresi imza tarihinden itibaren 6 aydır. Sözleşme, önceden süre tanınması, hüküm alınması veya başkaca bir merasim uygulaması asla gerekmeksizin süre sonunda kendiliğinden sona erecektir." hükmünü içermektedir.

Yukarıda özetlenen sözleşme ile hüküm altına alındığı üzere, davalı şirketin bilançosunda kayıtlı, ... adresinde bulunan gayrimenkulün davacı tarafoından satışının 6 aylık zaman dilimi içinde yapılması halinde, işbu satış bedelinin KDV hariç %1 oranında davacıya ödeme yapılacaktır. Sözleşmede, satışa konu taşınmazın kiraya verilmesi halinde davacıya yapılacak bir ödemeden bahsedilmediği gibi, ayrıca akdedilen sözleşmenin konusu kiralama olmadığı da açık ve net olarak sözleşmeye derç edilmiştir.

Diğer yandan, sözleşme süresince aday olarak tespit edilen ve müşteriye sunulan aday alıcıların sözleşme bitiminden itibaren 8 ay içinde Gayrimenkulü satın almaları durumunda, müşteri sözleşme gereği 4. Maddede belirtilen hizmet bedelini ...'ye ödemekle yükümlüdür. Ancak işbu sözleşme 01/09/2015 tarihinde yapılmış ve 01/03/2016 tarihinde sözleşme süresi dolmuş olup, sözleşmenin 5. Maddesine göre ek 8 aylık süre sonu olan 01/10/2016 tarihine kadar taşınmaz satışı gerçekleşmemiştir. Taşınmaz, halen şirket envanterine kayıtlı olup, satışı yapılamamıştır.

Davacı vekili, dava dilekçesinde;" bahse konu sözleşmenin ticari ilişkinin temeli haline geldiğini, müvekkilinin davalı şirkete çok sayıda alternatif sunduğunu ve davalı mülk sahibine yönlendirip görüştürdüğünü ve kiracı adayının taleplerini davalı mülk sahibine ilettiğini, şirketin taraflar arasındaki gayrimenkul simsarlık sözleşmesine konu mülkü kiraladığını, müvekkilinin tespit ettiğine göre davalı şirket sözleşmeye konu mülkü bir taşıma firması olan ... Ltd.

Şti.'ne kiraladığını, dilekçe ekinde sundukları e-maillerden de görüleceği üzere davalı mülk sahibi ve kiralayan dava dışı ... şirketi müvekkili olan gayrimenkul simsarlığı şirketine sürekli istenen mülkte mimari revizyon talep ettiğini, davalı şirketin kiralamayı müvekkili sayesinde yaptığı belgelerden açıkça anlaşılmakta olduğunu...v.b. " beyan ile şimdilik 10.000 TL alacaklı talebinde bulunmuştur.

Yukarıda 1. Maddede bahsedildiği üzere, taraflar arasında akdedilen sözleşme, davalıya ait taşınmazın satışına ilişkin olarak düzenlenmiş olup, satış işlemi yapılamaması halinde taşınmazın kiraya verilmesi hususunda sözleşmede herhagi bir hüküm yer almamaktadır.

Davacı vekili " kiracı adayının taleplerini daval ımülk sahisine ilettiğini" ifadesi ile bahse konu taşınmazının dava dışı ... firmasına kiralandığını iddia ederek, kiralamadan dolayı komisyonu hakettiğini ileri sürmüştür. Ancak, dosyaya sunulan e mail yazışmaları, davacı ile dava dışı " ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş." arasında yapılmış olup, davacı ile davalı şirket arasında yapılmış olan sözleşme dışında herhangi bir yazışma dosyada mevcut olmadığı gibi, ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş. Adına davacı ile yazışma yapmış olup, ayrıca davalı şirket adına yetkili olduğuna ilişkin dosyaya sunulmuş bir belge de mevcut değildir.

Diğer yandan, davacı davalı şirketin sözleşme konusu taşınmazı ... firmasına kiralandığını iddia etmiştir. Davalı şirketin defter ve kayıtları üzerinde inceleme yapılmıştır. Davalı şirket tarafından envanterine kayıtlı taşınmazların 2016 ve 2017 yılında kiraya verilmesi nedeniyle kiracılar adına kira faturası düzenlediği ve işbu faturalar incelendiğinde dava dışı ... firması adın adüzenlenmiş herhangi bir faturanın bulunmadığı, ayrıca ilgili yıllara ait kira gelirleri hesapları defter ve bilgisayar ortamında ayrıca incelenmiş ve davalı şirketin ... şirketinden kira geliri elde etmediği görülmüştür." şeklinde mütaalada bulunduğu görülmüştür.

Mahkememiz bedava dışı ... Anonim şirketine yazılan müzekkereye şirketleri adına davalı firmadan herhangi bir kiralamanın yapılmadığı yönünde yanıt verildiği anlaşılmıştır.

Dava; Gayrimenkul tellallığı sözleşmesine istinaden tellaliye ücretinin tahsili istemine ilişkindir. Davalı taraf davanın reddini savunmuştur.

Taraflar arasındaki ihtilaf; sözleşmenin kiralamayı da kapsayıp kapsamadığı; davacı tarafın kiralamayı aracılık edip etmediği; davalının kiralama yapıp yapmadığı; davacı tarafın ücrete hak kazanıp kazanmadığı hususlarında toplanmaktadır.

Tellallık(simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun(TBK) 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir.

Mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu(TTK) 100 vd. maddelerinde düzenlenmiş bulunan ticari işler tellallığı 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu(TTK) tarafından ele alınmamıştır. Böylelikle konuya ilişkin olan özel hüküm genel hüküm ikiliği ortadan kalkmıştır.

TBK. m. 520/1'e göre simsarlığın(tellallığın) tanımı şu şekilde yapılmıştır: "Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir". Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesi, 818 sayılı BK'nun 404 vd maddelerinde, "tellallık" olarak adlandırılıp, düzenlenmiştir.

Bu tanımlardan hareket edilerek simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir:

a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.

b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir.

c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur.

Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK. m. 520/3(BK m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Simsarlık sözleşmesi, vekalet sözleşmesinin konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK. m. 520/2'ye(BK m.404/2) göre "simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır" denilmiştir.

Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. TBK. m. 521-525 arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, TBK. m. 520/2'nin yollaması gereği vekalete ilişkin TBK. m. 502 vd. hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağı TBK. m. 521 'e göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1); "simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi halinde ödenir" (521/2); "simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir" (521/son). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar, söz konusunu hizmeti yerine getirmezse, ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.

BK. m. 521 vd. düzenleme içinde, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekalet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak red etmesi halinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK. m. 175'in kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterlidir. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK. m.521/1 hükmü, emredici değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.

b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.

c) TBK. m. 523'de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir.

Bu genel açıklama çerçevesinde somut olay irdelendiğinde; her ne kadar taraflar arasındaki sözleşme satış yetkisine ilişkin ise de; taraf arasında ticari ilişki başladığından ve çoğun içinde azda vardır kuralı gereğince mahkememiz tarafından davacının davalıya kiralamaya yönelik tellallık hizmeti verip vermediği, hususları irdeleme konusu yapılmış olup davacı tarafından kendisinin aracılığı ile dava dışı ... Anonim Şirketi tarafından davaya konu gayrimenkulün kiralandığı ve dolayısıyla tellaliye ücretine hak kazanıldığı kanıtlanabilmiş değildir. Ayrıca davacı taraf her ne kadar dava dışı ... A.Ş.'nin başka bir grup firması tarafından davaya konu gayrimenkulün kiralandığını bilahare iddia etmişse de bu yöndeki iddia da kanıtlanabilmiş değildir.

Mahkememizce icra edilen yargılama ve tekmil dosya münderecatından edinilen vicdani kanat gereğince; kanıtlanamayan davanın reddine dair aşağıdaki hükmün kurulması cihetine gidilmiştir.

Katip Başkan ...