İstanbul 18. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2017/715 K.2020/36

Taraflar arasında görülen davanın mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda:

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Müvekkili ile davalı şirket arasında ... ili, ... İlçesi, ... Çiftliği mevkiinde kain tapunun ... pafta, ... ada, ... parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde inşa edilmiş ... blok ....

Katta ... numara ile gösterilen bağımsız bölüm için 25.03.2015 tarihli satış sözleşmesi düzenlendiğini, söz konusu sözleşmeye göre Müvekkilinin konutun bedelini muhataba ödeyeceğini, muhatabın da 337.419 TL bedel mukabilinde sözleşmede belirlenen 01.02.2016 teslim tarihinde konutu müvekkiline teslim edeceğini, müvekkilinin üzerine düşen yükümlülükleri harfiyen ve zamanında yerine getirdiğini, müvekkilinin sözleşme bedeli olan 337.419-TL’yi 27.05.2015 tarihine kadar davalı şirket’in banka hesabına yatırdığını, ancak sözleşmede 01.02.2016 olarak belirlenen teslim tarihinde konutu teslim etmediğini,

müvekkilinin konutu 09.03.2017 tarihinde teslim aldığını, müvekkilinin gecikmeden ötürü teslim aldığı tarihine kadarki süre için mahrum kalmış olduğu, elde edemediği kira bedeli alacağının söz konusu olduğunu, yine sözleşmenin 1. maddesinin 2. Bendine aykırı olarak teslim tarihinden itibaren olan 6 aylık süre projenin peyzaj ve çevre düzenlemesinin bitmesi gereken süre olduğunu, 13 aydan daha uzun bir sürede geç olarak teslim edilen konutun geç teslim tarihinden itibaren 6 ay sonrasında dahi peyzajın tamamlanmadığını;

sözleşmede satıcının belirlenen tarihte teslim yapmaması durumunda teslimde gecikilen ilk üç ay için satıcıdan herhangi bir talepte bulunulamayacağı, üç aylık sürenin sonunda da konutun teslim edilememesi halinde aylık %0,2 (binde iki) oranında gecikme cezası talep edilebileceği kararlaştırılmışken, alıcı mali yükümlülüklerin herhangi birini kısmen veya tamamen ya da süresinde yerine getirilmemesi halinde satıcıya geciken süre ve bedel için aylık %2 (yüzde iki) oranında gecikme faizi ödeyeceğinin kararlaştırıldığını.

Yargıtay içtihatlarında hakim olan görüşün; gayrimenkul satış sözleşmesinde, sözleşmede belirtilen sürede taşınmazı teslim edemeyen satıcı, tüketicinin uğradığı zarar ve yaptığı kira masraflarına katlanmakla yükümlü olduğuna ilişkin olduğunu, TBK m 28’de de açıkça belirtildiği üzere sözleşme maddesinde gabinin söz konusu olduğunu, sözleşmedeki hükümlerin taraflara yüklediği yükümlülüklerin eşit olması gerektiğini, zira sözleşmedeki orantısızlığın hukuka aykırı olduğunu, müvekkilinin, üzerine düşen yükümlülükleri zamanında yerine getirmeseydi %2 gecikme faizi ödeyecekken,

davalı şirketin sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemesi neticesinde % 0,2 gecikme faizi uygulanmasının ciddi bir orantısızlık olduğunu belirterek sonuç olarak; fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla, sözleşmede belirtilen konutun geç tesliminden dolayı şimdilik 1.000,00- TL gecikme tazminatının (kira mahrumiyeti) ihtarname tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, yargılama giderleri ve ücreti vekâletin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 18/04/2019 tarihli ıslah dilekçesi ile, bilirkişi raporu doğrultusunda toplam 3.801,59 TL gecikme cezasının ihtar tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının talebinin niteliğinin dava dilekçesinden anlaşılamadığını, davacının talebinin niteliği ve tutarının davacıya açıklattırılmasını, davacının taleplerinin haksız, iddialarının da dayanaksız olduğunu, sözleşmenin 12. Maddesinde mücbir sebep halinin düzenlendiğini, ...'nın ... ili için hava şartları nedeniyle inşaat işlerinde çalışmaya elverişli olmayan günler olarak kabul ettiği sürelerin de mücbir sebep olarak kabul edilerek her ne ad altında olursa olsun hiçbir ceza veya tazminat yükümlülüğü altına girilmeksizin bu sürelerin konutun anahtar teslim süresine eklenmesi gerektiğini,

müvekkilin kontrolü dışında meydana gelen, işin yapımının doğasından kaynaklanmayan ve teslimin gecikmesine etki eden nitelikteki olayların mücbir sebep kabul edilerek sözleşmelerin 12. maddesi uyarınca anahtar teslim süresine eklenmesi gerektiğini, nurol park projesi şantiyesinde 0.02.2016 tarihinde büyük bir yangın çıktığını, yangın nedeniyle önemli hasar meydana geldiğini, şantiyede işler durduğundan, bu sürenin anahtar teslim süresine eklenmesi gerektiğini, projenin inşaatında yüklenici olarak faaliyet gösteren firmalardan, ...

Ltd. Ştl, ... Ltd. Şti, ... A.Ş.'nin mali sıkıntıları nedeniyle yapımına başladıkları taahhütleri altındaki işleri tamamlayamadıklarını, bu firmaların çalışanlarının ücretlerini alamamaları gerekçesi ile işleri yavaşlattığını, hatta bazı günler hiç çalışmadıklarını, bu durumda davacının geç teslimden kaynaklanan gecikme cezası (kira kaybı) talebinin haksız olduğunu, davacının mahrum kalınan kira adı altında talep ettiği tutarın da kabulünün mümkün olmadığını,

taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 4.4. maddesine göre konutun mücbir sebepler dışında sözleşmede belirtilen teslim tarihine kadar teslim edilememesi halinde alıcıya ilk üç aylık sürenin sonundan itibaren gecikme cezası talep etme hakkı tanındığını, bu maddenin son cümlesi ile de alıcının talep edebileceği bu gecikme cezasının dışında satıcıdan her ne isim altında olursa olsun başkaca hak, alacak ve talebi olmayacağının hüküm altına alındığını, kabul anlamına gelmemek üzere, bir an için davacı iddialarının doğru olduğu düşünülse dahi, davacı gecikme cezası talep edebileceğini,

ancak her ne surette olursa olsun mahrum kalınan kira adı altında herhangi bir talepte bulunamayacağını belirterek, sonuç olarak; haksız ve dayanaksız olarak ikame olunan işbu davanın reddi ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya tahmiline karar verilmesini savunmuştur.

DELİLLER

Sözleşme sureti, Teslim Tutanağı, Emsal Kira Sözleşmeleri, Peyzaj Fotoğrafları, bilirkişi incelemesi, Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi, Konut teslim tutanak örneği,Yangına ilişkin fotoğrafları içeren CD, Şantiyede çıkan yangına dair rapor, tanık beyanları, Anahtar Teslim Tutanağı,... Noterliğinden ... yevmiye numarası ile gönderilmiş olan ihtarname , Kira Kontratı

GEREKÇE

Dava gayrimenkul satış sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı istemine ilişkindir.

Tarafların iddia ve savunmaları doğrultusunda mahkememizce belirlenen uyuşmazlık noktalarında gecikmenin sözleşmede kararlaştırılan mücbir sebeplerden kaynaklanıp kaynaklanmadığı, mücbir sebebin hani tarihte oluştuğu, mücbir sebebin kabul edilmesi halinde kaç günlük gecikmenin mücbir sebep olarak değerlendirlmesi gerektiği, mücbir sebep dışındaki gecikmeden dolayı takdiri mahkemeye ait olmak üzere davacının uğradığı zararın (gecikme cezası ve rayiç kira bedeli ayrı ayrı hesaplanmak suretiyle) bir gayrimenkul değerleme uzmanı, bir inşaat mühendisi, bir finans uzmanı/hukukçu bilirkişisinden rapor aldırılmasına karar verilmiş olup, alınan raporda özetle;

Taraflar arasında ... Noteri 25.05.2015 tarih ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi imzalandığı, Sözleşmede satış bedelinin Katma Değer Vergisi (KDV) dahil 337.419,00 TL olarak belirlendiği,KDV'siz satış bedeli tutarının 285.949,00 TL olarak belirlendiği,Sözleşmede Konutun Alıcıya teslimi taahhüt edilen 01 Şubat 2016 tarihi olarak belirlendiğinin tespit edildiği,

Sözleşmenin 4.4 maddesinin 12. Maddesinde düzenlenen mücbir sebepler dışında sözleşme de belirtildiği şekilde teslim tarihine kadar teslim edilmemesi durumunda alıcı, teslimde gecikilen ilk üç ay için satıcıdan herhangi bir talepte bulunamayacağı, bahsi geçen bu üç aylık sürenin sonunda da Konutun teslim edilememesi halinde Alıcı.

Satıcı'dan o tarihe kadar yapmış olduğu ödemeler toplamı üzerinden aylık %0,2 (binde iki) oranında gecikme cezası talep edebileceği, Alıcı'nın talep edebileceği bu gecikme cezasının dışında.

Satıcı'dan her ne isimde olursa olsun başkaca hak, alacak ve talebi olmayacaktır şeklinde düzenlendiği; sözleşmenin 12. maddesinde mücbir sebep hallerinin belirlendiği, Ayrıca, ... tarafından İstanbul İli için hava şartları nedeniyle inşaat işlerinde çalışmaya elverişli olmayan günler olarak kabul ettiği süreler de mücbir sebep olarak kabul edilerek her ne ad altında olursa hiçbir ceza veya tazminat yükümlülüğü altına girilmeksizin Konutun "Anahtar Teslim" süresine ekleneceği , sözleşmede belirtilenlerle sınırlı olmamak üzere Satıcı'nın kontrolü dışında ortaya çıkan her türlü mücbir sebep,

Proje' ye etkisi oranında Konut' un "Anahtar Teslim" süresine eklenecek ve Alıcı'nın herhangi bir muvafakatine gerek kalmaksızın Sözleşme' de belirtilen tüm sürelere ilave edileceğinin kararlaştırıldığı,

Sözleşmenin 12.1 ve 12. 2 maddelerine göre ... tarafından ... İli için hava şartları nedeniyle inşaat işlerinde çalışmaya elverişli olmayan günler olarak kabul ettiği sürelerin hesaplanarak (Davalının Şantiye defterinde çalışılamayan günler ile çakışan günlerin dahil edilmemesi kaydıyla) Sözleşmede taahhüt edilen Teslim süresi olan 01.02.2016 tarihine 3 ay eklenmesi ile bulunan teslim süresinin eklenerek teslim süresinin bulunması gerektiği,

Sözleşmenin 4.4 maddesinin "Alıcının teslimde gecikilen ilk üç ay için talepte bulunamayacağı, bahsi geçen üç ay sonunda konutun teslim edilememesi halinde alıcı, satıcıdan o tarihe kadar yapmış olduğu ödemeler toplamı üzerinden aylık %0,2 (binde iki) oranında gecikme cezası talep edebilir, gecikme cezası dışında Satıcı'dan her ne isim altında olursa olsun başkaca hak, alacak ve talebi olamayacaktır" şeklinde düzenlendiği,

bu durumda, Sözleşme Hükümlerine göre, Taahhüt edilen teslim tarihi olan 01.02.2015 tarihine gecikmeden dolayı talepte bulunamayacağı üç aylık sürenin eklenmesi ile bulunacak tarihten sonra olan gecikmeler için gecikme faizi talep edebileceği, davalının sözleşmenin 12. Maddesine göre mücbir sebep olarak gösterdiği günlerin eklenmesi gerektiği, mücbir sebepler yüzünden meydana gelen gecikmelerin eklenmesi ile bulunan tarihe göre %0,2 gecikme tazminatının oluşup oluşmadığının tespit edilmesi gerektiği, fiili teslim tarihi,

mücbir sebepler yüzünden oluşan gecikmelerinde eklenmesi ile bulunan tarihten sonra ise bu iki tarih arasındaki süre için gecikme tazminatının hesaplanması gerektiği kanaatine varıldığı,

Sözleşmeye göre taahhüt edilen teslim tarihi olan 01.02.2016 tarihine 3 ay eklendiğinde bulunan 01.05.2016 tarihinden sonra davacının %0,2 oranında gecikme cezası talep etme hakkının olduğu, mücbir sebepler hariç konutun 312 gün geç teslim edildiği, davacının, iddia ettiği mücbir sebeplerden dolayı olan gecikmelerin mahkemece kabul görmediği takdirde 4.4 maddesine göre Aylık %0,2 oranında 312 günlük gecikme cezasının 5.947,72 TL + KDV toplam 7.018,32 TL olacağı kanaatine varıldığı,

Emsal daireler üzerinde yapılan inceleme neticesinde, dava konusu ... blok ... Katta ... Numara ile ifade edilen dairenin aylık kirasının ortalama olarak 1.550,00 TL olabileceği kanaatine varıldığı,

Yangının işçi barakalarında çıktığı, şantiye bölgesinde çalışmayı engelleyecek bölgede oluşmadığı, yangın sonrası davalının işçiler için kamp yeri ve servis araçları kiralayarak işçileri şantiyeye taşıdığı, yangın nedeni ile çalışılmayan günlerin Şantiye defterinde belirtildiği bu nedenle ayrıca yangın nedeni ile çalışılmayan gün olarak bir hesaplama yapılmayarak Şantiye defterinde belirtilen çalışılmayan günlerin dikkate alınması gerektiği kanaatine varıldığı,

İnşaatta düşen bir işçinin ölümü nedeni ile bir buçuk gün şantiyede çalışma olmadığı ve bu durumun şantiye defterinde çalışılmayan gün olarak belirtildiği, bu nedenle ölüm nedeni ile ayrıca bir mücbir sebep olarak hesaplama yapılmaması gerektiği kanaatine varıldığı,

Davalının dava dosyasına sunduğu Şantiye defterine göre 01.08.2013-29.02.2016 inşaat döneminde 148 gün değişik sebeplerden çalışılmadığı, resmi tatil, seçimler, üniversite sınavları ve bisiklet yarışı gibi nedenlerle çalışılamayan günlerin mücbir sebep sayılamayacağından şantiyede çalışılamayan 148 günden düşülmesi gerektiği, mücbir sebep sayılamayacak günlerin toplam yedi (yedi) gün olduğu, 148 günden düşüldükten sonra kalan 141 günün sözleşmenin 12. Maddesinde belirtilen mücbir sebeplerden sayılarak teslim süresini belirlenmesinde taahhüt edilen süreye eklenmesi gerektiği kanaatine varıldığı,

Sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihi olan 01.02.2016 tarihine sözleşmenin 42. Maddesine göre 3 ay eklendiğinde tazminat talep edilemeyecek teslim tarihinin 01.05.2016 tarihi olduğu tespit edildiği, tazminat talep edilemeyecek teslim tarihine mücbir sebeplerle çalışılamayan 141 günün sözleşmenin 4.2. ve 12. Maddesi gereği eklendiğinde, tazminat talep edilemeyecek olan teslim tarihinin 19.09.2016 tarihi olacağının tespit edildiği,

davacının, cezai şart talep edebileceği sürenin, Tazminat Talep edilemeyecek tarih olan 19.09.2016 tarihi ile fiili teslim tarihi arasındaki süre olan 171 gün başka bir deyişle 5 ay 19 gün olacağı, davacının, davalıdan 171 gün (beş ay 19 gün) karşılığı aylık %0,2 oranında, davalının tanzim etmiş olduğu 285.948,30 TL üzerinden toplam 3.221,68 TL Gecikme cezası + KDV toplam 3.801,59 TL talep edebileceği,

Davalının iddia ettiği mücbir sebeplerden dolayı olan gecikmeler mahkeme tarafından kabul görmediği takdirde teslimdeki 312 günlük gecikme için davacının talep ettiği kira mahrumiyeti tutarının 16.120,00 TL+ KDV toplam TL olacağı, mücbir sebeplerden dolayı olan gecikmeler kabul edildiği taktirde davacının mahrum kaldığı kira geliri olarak davalıdan 171 gün (beş ay 19 gün) karşılığı hesaplanan tutarın 8.731,67 TL+ KDV toplam 10.303,37 TL olacağı, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 4.4 maddesinde davacının %0,2 gecikme tazminatı dışında herhangi bir isim altında tazminat talep edemeyeceği hüküm altına alındığı, kira nedeni ile kar mahrumiyeti talebinin kabulünün Sayın Mahkemenin takdirinde olduğu hususları rapor edilmiştir.

Tüm dosya kapsamından; taraflar arasında akdolunan sözleşmenin 42. Maddesine göre, taahhüt edilen teslim tarihi olan 01.02.2016 tarihine 3 ay eklendiğinde bulunan 01.05.2016 tarihinden sonra mücbir sebepler hariç konutun 312 gün geç teslim edildiği, ancak bu gecikme süresinin 141 gününün mücbir sebepten kaynaklı olarak meydana geldiği ve TBK m 119/2 gereği davalı bu gecikmeden sorumlu tutulamayacağından bu sürenin toplam gecikme süresinden düşümü ile davacının dava ve ıslah dilekçesi doğrultusunda 171 gün (beş ay 19 gün) karşılığı hesaplanan 3.221,68 TL Gecikme cezası + KDV toplam 3.801,59 TL'nin ihtarnamenin davalıya tebliğ tarihi olan 28/06/2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... · e-imzalıdır Hakim ... · e-imzalıdır