İstanbul 21. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/243 K.2019/149

İstanbul 17. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 16/04/2019 tarihli 2019/421 Esas 2019/424 Karar sayılı görevsizlik kararı ile mahkememize tevzi edilen ve mahkememizde görülmekte olan davanın yapılan yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili 26/12/2018 tarihli dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalılar arasında akdedilen kira sözleşmesi ve bina yönetim sözleşmesinden dolayı uzun süredir devam eden anlaşmazlıkların söz konusu olduğunu, bu anlaşmazlıkların ortak gider ödemeleri ile elektrik ve su giderlerinin ödenmesi noktalarında toplandığını, müvekkilinin sözleşmelere istinaden yükümlülüklerini yerine getirdiğini, ödemelerini yaptığını, hatta davalılardan alacaklı bulunmasına rağmen davalılarca sürekli olarak müvekkiline ihtarnameler keşide edildiğini, müvekkilinin temerrüde düştüğünü,

ödeme yapmaması halinde elektrik ve suyunun kesileceği yönünde bildirimlerde bulunulduğunu, müvekkilinin bu tehditler altında kalarak ihtirazi kayıtlı olarak ödemeler yaptığını, bu ödemelerin mesnetlerinin belirsiz kaldığını, müvekkilinin turizm ve otelcilik sektöründe son derece prestijli olup böylesine önemli bir hizmet sektöründe elektrik su kesintisi yaşanması riskinin alınmasının bir an dahi düşünülemediği,

müvekkilinin müşterilerine verdiği hizmet sürecinde en ufak bir aksama dahi yaşanmamasına özen gösterdiğini, yıllarca titizlikle çalışıp bugünkü marka değerine ulaştırılan otelde elektrik ve su kesintisi yaşanmasının müvekkilinin göze alamayacağı bir durum olduğunu, davalıların neye istinaden hesaplama yaptıklarını açıklamadan müvekkilini elektrik su kesintisi tehdidi altında tutarak haksız şekilde ödeme yapılmasını sağladığını, müvekkilinin kira sözleşmesinden ve bina yönetim sözleşmesinden doğan bütün borçlarını şimdiye kadar ifa ettiğini,

müvekkili ile davalılar arasındaki çekişmenin önlenmesine ve ileride telafisi olanaksız zararların ortaya çıkmasının önlenmesi bakımından elektrik su kesintisi tehditlerinin son bulması için dava sonuna kadar müvekkilinin kiracı sıfatı ile sahip olduğu ...' in elektrik ve suyunun davalılar tarafından kesilmesinin önlenmesi yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep ettiğini, davalılar ...Ticaret A.Ş ve ...' nin,kiraya veren sıfatı ile 28/08/2014 tarihinde kiracı dava dışı ...

A.Ş. İle kira sözleşmesi akdettiğini, daha sonra dava dışı ..., kira sözleşmesinden kaynaklanan hük ve yükümlülüklerini müvekkiline devrettiğini, müvekkilinin 28/08/2014 tarihli kira sözleşmesinin tarafı olduğunu, kira sözleşmesi kapsamında müvekkilinin yapacağı ödemelere ve kiralanan mecurun teslimine ilişkin olarak aralarında 15/11/2016 tarihli tadil protokolü' nü imzalandığını, yine 15/11/2016 tarihinde davalılardan ... A.Ş.

İle müvekkilinin bina yönetim sözleşmesi imzalandığını, yine 15/11/2016 tarihinde ... İli ... İlçesi ... mahallesinde tapuda 144 pafta 994 ada, 52 parsel kain ... olarak tanımlanan ana yapının müşterek maliklerince ... Yönetim Planı oluşturulduğunu, imzalandığını ve tapuda tescil edildiğini, yine 15/11/2016 tarihinde dava dışı ...' a ait olan '...' markasının lisansının dava dışı ... Ticaret A.Ş tarafından davalı ...

Ticaret A.Ş' yi verilmesi amacı ile lisans sözleşmesi imzalandığını, davalılar ... A.Ş ve ... ile müvekkilinin 18/08/2017 tarihinde bir araya gelerek Tadil Protokolü' nü imzaladığını, 15/11/2016 tarihinde ... ili ... İlçesi ...

Mahallesinde tapuda 144 pafta 994 ada, 52 parsel kain ... olarak tanımlanan ana yapının müşterek maliklerince oluşturulan ve imzalanan ...' nda ortak alanların açıklandığını, müvekkilinin ortak gider sorumluluğunun bulunduğu ortak yerlerin izah edildiğini, bu bağlamda yönetim planının ilgili maddelerini dosyaya sunduğunu, davalılardan Yönetim Planına göre ortak giderlere katılmaya ilişkin oranları tespit eden ...

Yönetmeliğinin müvekkiline tebliğ edilmesini istediğini, böyle bir yönetmelik mevcut değil ise müvekkilinin ortak gider talep ederken öncelikle bu ortak gider bedellerine hangi hesaplama yöntemine göre ulaşıldığının kalem kalem açıklanmasını talep ettiğini, ancak davalılarca böyle bir açıklamanın yapılmadığını, davalı yanca hangi esaslara göre hesaplama yapıldığının belirsiz olup müvekkilinin sorumlu olduğu alanların m2 olarak tespit edilmesini ve ortak gider sorumluluğunun hesaplanarak tespitine, çekişmenin önlenmesine karar verilmesini talep ettiğini, Bina Yönetim Sözleşmesi ve Yönetim Planı uyarınca müvekkiline verilmiş olan ortak gider,

aidat, elektrik, su, doğalgaz vs. giderleri bağımsız bölüm maliklerinden toplama ve tahsil edemediği durumlarda hukuki takip başlatma yetkisine sahip olduğunu, buna rağmen davalılarca ortak giderlerin nasıl hesaplanacağını ve oranları düzenleyecek olan ...

Yönetmeliği' nin oluşturulmadığını, üstelik yönetmeliğin hazırlanmak olduğunun söylenerek müvekkilinin devamlı surette oyalandığını, müvekkilinin bu sebeple hesaplama usulü ve oranları belirsiz olan ortak giderleri bağımsız bölüm maliklerinden talep edemediğini, diğer yandan müvekkili tarafından Bina Yönetim Sözleşmesinin 4.20 maddesi uyarınca işletme bütçesi, taraflarca yapılan toplantılar neticesinde hazırlandığını, müvekkilince davalıların onayına sunulduğunu, taraflarca imzalandığını,

söz konusu işletme bütçesi uyarınca müvekkili tarafından kesilen faturaların da davalılarca ödenmiş olup davalıların bu hususu reddetmesinin Türk Medeni Kanunu Madde2 dürüstlük kuralına bariz şekilde aykırı olduğunu, davalıların müvekkilinin yönetim ücretinin ve hizmet harcamalarının mevcudiyetini kabul ettiğini, kısmi ödeme yaptığını, bu ödemenin yapılmasının da davalılarca işletme bütçesi ve müvekkilinin vermiş olduğu hizmetin hiçbir itiraz öne sürülmeden kabul ettiğini gösterdiğini, müvekkilinin hizmet verdiği sürece hiçbir suretle ortak giderleri tahsil edemediğini,

fakat hizmet vermeye devam ettiğinin davalılar tarafından da açıkca ikrar edilmiş bulunduğunu, öte yandan müvekkilinin tüm ortak gider harcamalarını kendi kasasından yapmak zorunda kaldığını, ayrıca Bina Yönetim Sözleşmesi ile kararlaştırılmış olan yönetim ücretini de hiçbir şekilde alamadığını, bu nedenle büyük bir maddi zarara uğradığını, müvekkilinin 30/06/2018 tarihine kadar Bina Yönetim Sözleşmesi ve Yönetim Planı uyarınca Yönetim Şirketi olarak hizmet verdiğini, dolayısıyla davalılarca Bina Yönetim Sözleşmesinin haksız olarak feshedildiği 30/06/2018 tarihine kadar ortak giderleri tahsil etme yetkisinin zaten müvekkiline ait olduğunu,

davalıların müvekkilinden 2017 Eylül-2018 Haziran ayları dahil 10 ay için ortak gider talep etme yetkisinin bulunmadığını, haksız feshin vuku bulduğu 30/06/2018 tarihine kadar ortak giderleri toplama ve talep etme hakkı ve yetkisinin yalnızca müvekkiline ait olduğunu, davalıların böyle bir hakkı ve yetkisinin olmadığını, bu konuyla ilgili olarak davalılara ... 6. Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye sayılı, ... 6. Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye sayılı, ...

6. Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnameleri ile keşide edildiğini, tüm bu izah edilen nedenlerle, müvekkili ile davalılar arasındaki çekişmenin önlenmesi ile ileride telafisi olanaksız zararların ortaya çıkmasının önlenmesi bakımından, müvekkilinin elektrik ve suyunun kesilmesi tehditleri altında kalarak,

ihtirazi kayıtlı olarak ödemeler yapmakta, ancak bu ödemelerin mesnetleri belirsiz kalmaya devam etmekte olduğundan, davalılar neye istinaden hesaplama yaptıklarını açıklamaksızın, müvekkilini elektrik su kesintisi tehdidi altında tutarak haksız şekilde ödeme yapılmasını sağlamakta, müvekkilinin kiracılık ve bina yöneticiliğinden doğan haklarına sataşmada bulunmakta olduğundan, öncelikle elektrik su kesintisi tehditlerinin son bulması için dava sonuna kadar ...' in elektrik ve suyunun kesilmemesini sağlayacak şekilde ihtiyati tedbir kararı verilmesini, davalılar tarafından hiçbir zaman oluşturulmamış ve müvekkiline tebliğ edilmemiş olan ...

Yönetmeliğinde ortak gider oranlarının belirlenmiş olması gerekmekte olup böyle bir yönetmelik mevcut olmadığından ve yazılı ve sözlü tüm taleplerine rağmen davalı yanca müvekkiline iletilmediğinden, davalı yanca hangi esaslara göre hesaplama yapıldığının belirsiz olup müvekkilinin sorumlu olduğu alanların m2 olarak tespit edilmesi ve buna göre ortak gider sorumluluğunun hesaplanarak tespitine, müvekkilinin daha evvel yapmış olduğu tüm ödemelerin tespit edilerek mahsubu ile çekişmenin önlenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

... 17. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 04/01/2019 tarihli arar kararı ile; davalı tarafın elektrik, su kesme gibi tehditleri ihkak-ı hak oluşturduğundan ve davacı taraf bir otel işlettiğinden HMK. Madde 389' daki şartlar gerçekleştiğinden HMK.

Madde 392 gereğince alacağın %15 ' i kadar teminat yatırılması takdir edilerek teminat yatırıldığında veya teminat mektubu ibraz edildiğinde davacı vekilinin tedbir talebinin kabulüne, davalılar tarafından davacı yan ... otelin elektrik ve suyunun kesilmemesini sağlayacak şekilde ihtiyati tedbir kararı verilmesine, HMK 393/1 maddesi gereğince tedbir kararı verildiği tarihten itibaren bir hafta içerisinde teminat yatırılmadığı ve verilen tedbirin uygulanmasının istenilmediği takdirde ihtiyati tedbir kararının kendiliğinden kalkacağına dair karar kurulmuştur.

Davalılar ... ve ... Tic. A.Ş' vekili tarafından ihtiyati tedbir kararına karşı verilen itiraz dilekçesinde; davacının farklı muhataplara yönelik davalarını birlikte ikame etmesinin HMK' nın 110.

Maddesine aykırı olduğunu, ihtiyati tedbiri düzenleyen HMK' nın 390(3) maddesinde davacıya 'yaklaşık ispat şartı' getirildiği gözetilmeden, dosyaya sunulan sözleşmelerle yetinilerek ihtiyati tedbir kararı verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, HMK 389(1) maddesi gereğince ihtiyati tedbir kararının sadece uyuşmazlık konusu hakkında verileceğini, bu nedenle uyuşmazlık konusuna girmeyen hususta ihtiyati tedbir kararı verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, kat maliki olmayan davacının kat malikleri genel kararlarına, işletme projesine,

ortak gider katılım borcuna itiraz etme hak ve yetkisi olmamakla aktif husumet ehliyeti bulunmadığını, davacının husumet tevcihinde hataya düştüğünü, farklı muhataplara ve farklı hukuki ilişkilere ilişkin ve farklı görevli mahkemelerde görülmesi gereken davaların birlikte görülmesinin mümkün olmadığını, davacının iddiasını yaklaşık olarak ispat etmediğini, bu nedenlerle mahkemenin 04/01/2019 tarihli ara kararı gereğince konulan ihtiyati tedbirin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar ... ve ... Tic. A.Ş' nin vekili cevap dilekçesinde; davacının farklı kişilere muhatap davalarını birlikte ikame etmesinin HMK' nın 110. Maddesine aykırı olduğu gibi, davalının husumet tevcihinde de yanıldığını, kiralayan konumundaki müvekkillerinin davacıya karşı ...

Yönetmeliği hazırlamak ve Yönetim Ücreti ödemek yükümlülüğünün bulunmadığını, davacı kira bedelinin düşük hesaplanması, bu yanlışlığın örtbas edilmesi ve neticede düşük kira bedeli ödeme saikiyle sözleşmedeki yükümlülüklerinin ihlal edildiğini, davacı kira sözleşmesinin (7.3) maddesinde ortak gider katılım paylarının tamamını üstlendiği halde 2017 yılından beri kullandığı 51 adet bağımsız bölümün aidatını ödemeyerek kira sözleşmesini ihlal ettiğini, bu nedenlerle ihtiyati tedbirin kaldırılmasını, haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

... 17. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 16/04/2019 tarihli 2019/421 Esas 2019/424 Karar sayılı kararı ile; "davacı ile davalılar arasında hizmet sözleşmesine ilişkin mahsuplaşma talepleri olduğu, uyuşmazlık konusunun bir kira sözleşmesinden kaynaklamadığından mahkemenin görevsiz olduğu, taraflar tacir olduğundan aralarındaki uyuşmazlığa asliye ticaret mahkemesinin bakması gerektiği" gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiş ve dosya mahkememize gönderilerek yukarıdaki esasa kayıt edilmiştir.

... 6. Noterliği’nin ... tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi, ... 6. Noterliği’nin ... tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi, ... 25. Noterliği’nin ... tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi, ... 25. Noterliği’nin ... tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi, ... 6. Noterliği’nin ... tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi, ... 25. Noterliği’nin ... tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi, ... 6. Noterliği’nin ... tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi, ...

31. Noterliği’nin ... tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi, ... 6. Noterliği’nin ... tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi, ... 6. Noterliği’nin ... tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi, ... 31. Noterliği’nin ... tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi, ...

6. Noterliği’nin ... tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi, 28.08.2014 tarihli Kira Sözleşmesi, 15.11.2016 tarihli Tadil Protokolü, 15.11.2016 tarihli Bina Yönetim Sözleşmesi, 15.11.2016 tarihli Yönetim Planı, 15.11.2016 tarihli Lisans Sözleşmesi, 18.08.2017 tarihli Tadil Protokolü dosyamız arasına alınmış ve incelenmiştir.

Mahkememizce taraflara tebligat yapılmış ve duruşma icra edilmiştir.

Davacı tarafa talebini netleştirmesi için süre verilmiş, davacı taraf beyan dilekçesi ve eklerini klasör halinde sunmuş, talebinin; ortak gider aidatına ilişkin fazla ödeme yapıldığı iddiasıyla 308.777,46TL'nın mahsubu ve çekişmenin önlenmesine ilişkin olduğunu bildirmiştir.

Davalı vekili duruşmada; "Bizim müvekkillerimiz mülk sahipleri/kiraya verenlerdir, davacı ile aramızdaki ilişki hasılat kirasından kaynaklanmaktadır, ortak gider aidatına ilişkin talebi müvekkillerden bağımsız olan bina yönetimine yöneltilmelidir, müvekkiller yönetici değiller ve sadece kat maliki olarak toplantıda yer almışlardır, bu nedenle ortak gider aidatının müvekkil alacağından mahsup edilmesi mümkün değildir, husumet müvekkillerimize yöneltilemez, sulh ve arabuluculuğa gitme talebimiz yoktur," şeklinde beyanda bulunmuştur.

Taraflar arasında yapılan sözleşmelerin incelenmesinde; yüklenici ... ile .... ile ... arasında 28/08/2014 tarihli kira sözleşmesi olduğu, 15/11/2016 tarihin de ise Yenigün şirketi ile davacı ... şirketi arasında Bina Yönetim Sözleşmesi ve Kira Sözleşmesi Tadil Protokolü yapıldığı, ... ile ... şirketi arasında da aynı tarihte Lisans Sözleşmesi yapıldığı, 18/08/2017 tarihinde de davacı ile davalılar arasında yeni bir Kira Sözleşmesi Tadil Protokolü yapıldığı, Kira Sözleşmesi Tadil Protokolleri ile ... şirketinin kiracılık haklarını davacıya devrettiği ve davalıların da bunu kabul ettiği, yapılan sözleşmeler ile, 51 adet apart dairesinin otel olarak işletilmesi ve elde edilecek gelirden mal sahibi davalılara belli oranlarda hasılattan pay ödemesinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

İncelenen sözleşmeler ve taraflar arasındaki ilişkinin, ürün (hasılat) kirası şeklinde olduğu, 6098 sayılı TBK'nın 357. Ve devamı maddelerinde düzenlenmiş bir kira ilişkisi ve ödeme şeklinin planlandığı, davacı tarafından da bu işin üstlenildiği ve kiracılık ilişkisinin başladığı, davacıya bina yönetim işinin de verildiği ancak kat malikleri kurulu ile yeni bir yönetim oluşturularak davacıdan aidat talep edildiği ve ödendiği, ödenen aidatlarla ilgili Sulh Hukuk Mahkemesince davanın usulden reddine karar verildiği, mahkememiz önüne gelen somut uyuşmazlığın tamamen kira ilişkisinden kaynaklandığı, bina yönetimi ve aidata ilişkin uyuşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde görüldüğü anlaşılmaktadır.

Davamızın tarafları arasındaki ilişki ürün kirasına ilişkin olup, fazla ödeme iddiasına ilişkin çıkan uyuşmazlığın da kira ilişkisinden kaynaklandığı, bu haliyle kiralara ilişkin her türlü uyuşmazlığın çözümünde HMK'nın 4/1-a maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesinde çözülmesi gerektiği anlaşılmıştır.

Görev kamu düzenine ilişkin olup, ... 17. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 16/04/2019 tarihli 2019/421 Esas 2019/424 Karar sayılı kararı ile yanılgılı değerlendirme sonucunda dosya mahkememize geldiğinden, mahkememizin de görevsiz olması nedeniyle davanın usulden reddi ile yargı yeri tayini için dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.

Başkan ... · e-imzalıdır · Üye ... · e-imzalıdır · Üye ... · e-imzalıdır · Katip ... · e-imzalıdır