İstanbul 21. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/623 K.2024/430

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesi ile, Davaya konu taşınmaza ilişkin ... Belediye Başkanlığı tarafından belediyeye ait olan yeşil alan sınırlarının işgal edildiğinden bahisle 27/06/2011 ile 28/06/2016 tarihleri arasındaki dönemlere ilişkin olarak toplam 9.812.723,64 TL bedelli ecrimisil tahakkukunu içerir ihbarname düzenlendiği, ihbarnamenin kat maliklerini temsilen site yönetimi ... Yönetimine tebliğ edildiğini, ... ...

Yönetmi tarafından söz konusu ecrimisil ihbarnamelerine karşı .... İdare Mahkemesinde iptal davaları açıldığını, davalı şirketlerin ağır kusuru nedeniyle müvekkili şirketin ... Belediye Başkanlığına ecrimisil ödemek zorunda bırakıldığını, davalı ... ...

Yönetiminin de yönetim olarak gerekli özeni göstermediği, yasaya aykırı iş ve işlemleri ile müvekkilinin ecrimisil bedelini ödemek zorunda kalmasına sebebiyet verdiğinden ödenen bedeli tazminle sorumlu olduğunu, müvekkili şirketin iş bu ecrimisil bedelinin ortaya çıkmasında hiçbir kusurunun olmadığını, taşınmazda iş bu ecrimisil nedeniyle değer kaybının olduğunu belirterek, müvekkili tarafından 03/07/2019 tarihinde belediyeye ödenen 20.778,00 TL ecrimisil bedelinin işlemiş ve işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesi ile, davacının müvekkili bina yönetimi yönünden ileri sürmüş olduğu iddia ve taleplerin 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında olduğunu, davaya bakmakla görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemeleri olduğundan öncelikle görevsizlik sebebiyle usulden reddi gerektiğini, davacının ileri sürmüş olduğu taleplerin zamanaşımına uğradığını, ...

Belediye Başkanlığı tarafından yeşil alan işgali iddiası ile gönderilen 24/11/2015 tarihli ilk tebligat sonrasında müvekkili yönetim tarafından tüm kat maliklerinin bilgilendirildiğini, konunun kat malikleri genel kurullarında da detaylı şekilde tartışıldığından müvekkili yönetime kusur atfedilmesinin mümkün olmadığını, müvekkili yönetim tarafından ecrimisil ihbarnameleri hakkında yasal süresi içinde dava açıldığını, miktar olarak ciddi bir oranda düşürüldüğünü belirterek,

davanın öncelikle görevsizlik nedeniyle reddine, davacının taleplerinin zamanaşımına uğraması nedeniyle reddi ile müvekkili yönetim yönünden huzurdaki davanın tüm talepler yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE

Dava; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalı ... tarafından davacıya satılan gayrimenkulde davacı yanca yapılan ecrimisil ödemesine ilişkin bedelin ve taşınmazda meydana gelen değer kaybının davalılardan tazminine ilişkindir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlığın halli bakımından dosya Harita ve Kadastro Yük. Müh., İnşaat Müh., ve Jeodezi ve Fotogrametri Müh.'den oluşan bilirkişi heyetine tevdii edilmiş olup, 14.07.2021 tarihli bilirkişi raporu ile; "...sözleşmenin 5.10. maddesine göre, ... Belediyesi tarafından tahakkuk ettirilen davacı payına düşen 20.778 TL ecrimisilden davacı tarafın sorumlu olmaması gerektiği, dava konusu bağımsız bölümde meydana gelen değer kaybının "Gelir İndirgeme (Kapitalizasyonu)” yaklaşımı kullanılarak yapılan hesaplama sonucunda, 25.03.2021 keşif tarihi itibarı ile yaklaşık olarak 88.000 TL olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır..." şeklinde görüş bildirmiştir.

Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş olup, taraflarca bilirkişi raporuna karşı itiraz dilekçesi sunulduğu anlaşılmıştır.

Taraf itirazları birlikte değerlendirilmiş olmakla, kök rapor hazırlayan bilirkişi heyetinden ek rapor hazırlanması için bilirkişi heyetine tevdii edilmiş, 17.05.2022 tarihli bilirkişi ek raporu ile; "...... Belediyesinden talep edilen mimari projeler incelendiğinde; onaylı mimari projenin 01.05.2008 tarihinde tasdikinin yapılmış olduğu, projenin daha sonra tadilat gördüğü ve inşaatın 04.03.2010 tarihli tadilat projesi kapsamında yapıldığı anlaşılmaktadır.

İlk mimari projede havuzun daha iç kısımda yer aldığı ve havuzun sol tarafında kalan bölümde spor sahalarının bulunduğu, son tadilat projesinde ise spor sahalarının kaldırıldığı ve havuzun parselin soluna daha yakın şekilde konumlandırıldığı görülmektedir. Teknik açıdan bakıldığında, satış sırasında inşaatın son tadilat projesine uygun olarak inşa edilmediği, belediye alanına tecavüzün söz konusu olduğu sonucu çıkmaktadır.

Ancak bu durumla ilgili değerlendirmede bulunmamız söz konusu olmayıp, konunun hukuki değerlendirme ve takdir yetkisi Sayın Mahkemeye aittir. Dava konusu taşınmaz gibi site bünyesinde yer alan taşınmazların tercih görmesinin sebebi; otopark, yüzme havuzu, spor alanları, yeşil alan ve sosyal donatı alanlar gibi imkânlara sahip olmasıdır.

Dava konusu taşınmazın konumlu olduğu site bünyesinde otopark, yüzme havuzu, spor alanları, yeşil alan ve sosyal donatı alanlar sosyal tesislerin olmasının, potansiyel alıcı açısından tercihini belirleyen önemli unsurlar olduğu takdir edilmiştir.

Yukarıda izah edilen sebepler de dikkate alındığında, site bünyesindeki satış sırasında durumun mimari projeden farklı olarak yapılıp gösterilmesinden kaynaklı olarak taşınmazın değerinde meydana gelecek değer düşüklüğü oranının %05 oranında olacağı ve 103.000-TL kanaatine varılmıştır. Kök raporda değer azalması 88.000 TL olarak bulunmuştu.

Kök rapor ile ek rapor arasında oluşan bu fark ülkenin son dönemlerdeki ekonomik piyasalardaki istikrarsız durumları ile enflasyon verilerinin ani yükseliş göstermesi, buna paralel olarak da gayrimenkullerdeki olağan dışı yükselişlerden kaynaklanmıştır..." şeklinde görüş bildirmişlerdir.

Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş olup, taraflarca bilirkişi raporuna karşı itiraz dilekçesi sunulduğu anlaşılmıştır.

Bilirkişi heyetinden yeniden ek rapor tanzim edilmesi istenilmiş olmakla; 31.07.2022 tarihli 2. Ek rapor ile; "...Bilirkişi heyetimizce tanzim edilen 17.05.2022 tarihli Bilirkişi Ek Raporunun "Genel Değerlendirme" başlıklı 1. maddesinde " ... Belediyesinden talep edilen mimari projeler incelendiğinde; onaylı mimari projenin 01.05.2008 tarihinde tasdikinin yapılmış olduğu, projenin daha sonra tadilat gördüğü ve inşaatın 04.03.2010 tarihli tadilat projesi kapsamında yapıldığı" belirtilmişti. Ek rapor hazırlanırken ... Belediyesi tarafından gönderilen onaylı mimari projeler incelenmiş ve bu projelerin 01.05.2008 tarihinde tasdikinin yapılmış olduğu, projenin daha sonra tadilat ve inşaatın 04.03.2010 tarihli tadilat projesi kapsamında yapıldığı görülmüştür..." şeklinde görüş bildirmişlerdir.

Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş olup, taraflarca bilirkişi raporuna karşı itiraz dilekçesi sunulduğu anlaşılmıştır.

Gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişiden rapor tanzim edilmesi istenilmiş, 08.08.2023 tarihli bilirkişi raporu ile; "...Rapor Tarihi İtibariyle Değeri: 10.400.000TL Konut Fiyat endeks ile yapılan hesaplama da 10.400.000.-TLX 122,30/763,10-1.665.000.- TL Sözleşme Tarihindeki Değeri : 1.665.000.

TL konutun sözleşme tarihindeki eksiksiz piyasa değeri ( A ) = 1.665.000.- TL Konutun sözleşmede kararlaştırılan değeri ( B ) = 612.830TL, konutun açık ayıplardan dolayı piyasa değeri (C) = 570.000.- TL Ayıplardan dolayı ödenmesi gereken bedel ( D ) D-BxC/A -612.830.- TL x 570.000.- TL /1.665.000.- TL D = 210.000 TL, Açık ayıplardan dolayı sözleşme tarihindeki değer azalması E - B-D E- 612.830TL -210.000TL —402.830TL (4/-) E 5 402.830.-TL.

Olacağı kanaatine varılmıştır..." şeklinde görüş bildirmiştir.

Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş olup, taraflarca bilirkişi raporuna karşı itiraz dilekçesi sunulduğu anlaşılmıştır. Taraf itirazları birlikte değerlendirilmiş olmakla, Gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişiden ek rapor tanzim edilmesi istenilmiş, 21.11.2023 tarihli ek bilirkişi raporu ile; "...kök rapordaki görüşüm değişmemiştir..." şeklinde görüş bildirmiştir. Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş olup, taraflarca bilirkişi raporuna karşı itiraz dilekçesi sunulduğu anlaşılmıştır. Davacı vekili, 28.03.2024 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerinin artırdığını ve eksik harcı ikmal ettiği görüldü.

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalı ... tarafından davacıya satılan gayrimenkulde davacı yanca yapılan ecrimisil ödemesine ilişkin bedelin ve taşınmazda meydana gelen değer kaybının davalılardan tazminine ilişkin açılan davada yapılan yargılamada; alınan bilirkişi raporuna göre gayrimenkulün satışı sırasında inşaatın son tadilat projesine uygun olarak inşa edilmediği, belediye alanına tecavüzün söz konusu olduğu, bu nedenle davalının, davacının belediyeye ecri misil bedeli ödemek durumunda kalması ve taşınmazdaki değer kaybı oranınca kusuru ile meydana gelen zarardan sorumlu olduğu anlaşılmakla;

zararın belirlenmesinde alınan son bilirkişi kök ve ek raporlarının hükme esas alınarak bu oranda davacının ıslah ettiği davasının kabulüne karar verilmek suretiyle aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.