İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/667 K.2021/97

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA VE TALEP

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Müvekkili ile davalı arasında bila tarihli ... Satış Vaadi Sözleşmesinin imzalandığını, buna göre.

Satışa konu ... pafta, ... numarasında kayıtlı 196 nolu taşınmazın Haziran 2013 tarihinde teslim taahhüdünde bulunulduğunu, sözleşmenin 6.4 maddesinde taşınmazın taahhüt edilen tarihte teslim edilmemesi halinde her ay için %0,2 oranında cezai şart aylık kira ve zarar karşılığı olarak anlaşıldığını, davalının taşınmazı taahhüt edilen tarihte teslim etmediğinden, müvekkili şirketin sözleşmenin 6.4. maddesi gereğince davalı aleyhine ...

22. İcra müdürlüğü ... esas sayılı dosyası ile icra takibine geçtiği davalının itiraz etmesi ile takibin durduğunu, takibe yapılan itirazın haksız olduğunu, bu nedenle itirazın iptaline, alacağın %20 sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine, yargılama masrafları ve vekalet ücretinin davalı üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalıya usulüne uygun tebligat yapılmış ise de, davalı tarafça cevap dilekçesi sunulmamıştır.

DELİLLER

... 22. İcra Müdürlüğü'nün ... E sayılı dosyası, taraflar arasında imzalanan sözleşme, bilirkişi raporları.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ KABUL VE GEREKÇE

Davacı tarafından açılan dava, İİK 67.maddesine dayalı itirazın iptali davasıdır.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık, taraflar arasındaki ... Satış Vaadi Sözleşmesi nedeniyle satışa konu ... pafta ... no da kayıtlı 196 nolu taşınmazın taahhüt edilen tarihte teslim edilmemesi nedeniyle davacının davalıdan, geç teslimden kaynaklı aylık kira alacağı bulunup bulunmadığı, alacağı var ise asıl alacak ve işlemiş faiz miktarları, davalı tarafın icra dosyasına yönelttiği icra müdürlüğünün yetkisine yönelik itirazın yerinde olup olmadığı hususlarındadır. Taraflar arasındaki sözleşmenin 13. maddesi ile İstanbul Merkez Mahkemeleri ve İcra Müdürlükleri yetkili kılınmış olmakla davalı tarafın yetki itirazının reddine karar verilmiştir.

İlgili ... 22. İcra Müdürlüğü'nün... E sayılı dosyasının incelenmesinde, davacı alacaklı tarafından davalı borçlu aleyhine başlatılan ilamsız takipte bila tarihli ...

Satış Vaadi Sözleşmesi gereği ödenmeyen kira bedellerine dayalı 42.000,00 TL asıl alacak, 7.858,61 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 49.858,61 TL alacağın asıl alacağına takip tarihinden itibaren işleyecek yıllık %9 yasal faizi ile birlikte tahsili amacı ile 20/07/2017 tarihinde icra takibi başlatıldığı, davalı borçlunun itiraz dilekçesinde özetle, yetki itirazında bulunarak ...

İcra Müdürlüğü'nün yetkili olduğunu, ödeme emrinin kaynağı ve dayanağı borcu kabul etmediklerini, proje aşamasında gecikme yaşanma sebebi müvekkili şirketin kontrolünde olmayan ön göremeyeceği sebepler ortaya çıktığı ve zemin için fore kazık gereksinimlerinin sonradan ortaya çıkması arsa sahibi ile olan hukuki engeller ve yerel belediye tarafından imar izinlerinin durdurulması gibi nedenlerden dolayı inşaatın gecikmeli başladığını ayrıca taraflar arasında imzalanmış sözleşme uyarınca mucbir sebeplerin eklenmesi ile mütaahidin taahhüdünde gecikme bulunduğunu ileri sürdüğü, davacı alacaklının iş bu davayı açmakta hukuki yararı bulunduğu,

takibin yetkili icra dairesinde yapıldığı, geçerli haciz yolu ile ilamsız genel takip bulunduğu, borçlu tarafından yasal süresi içerisinde yapılmış ve takibi durdurmuş geçerli bir itiraz olduğu, davanın bir yıllık yasal süresi içerisinde açıldığı, itirazın iptali davasının koşullarının oluştuğu anlaşılmıştır.

Taraflar arasında bila tarihli ... İli ... İlçesi, Safra Mah. ... Pafta 12249 parsel üzerinde ... Projesi 196 numaralı taşınmaz için gayrimenkul satış sözleşmesi düzenlendiği, Sözleşmede " taşınmazın satış bedeli 312.400,00 TL KDV hariçtir. Sözleşmenin 6.2. maddesi gereği konut, satıcı tarafından temel üstü ruhsatından sonra haziran 2013 tarihinde teslim edilecektir.

Satıcı mucbir sebep, olağanüstü hal, idari mercilerden yasal gereklerden kaynaklanan kendisine bağlı olmayan nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar teslimle mükellef olmayacak olası bu süreler teslim süresine eklenecektir. Alıcı bu sebeplerle oluşacak gecikmelerden dolayı herhangi bir hak alacak tazminat talep edemeyecektir.

6.4. maddesi gereği satıcı konutu taahhüt ettiği tarihte teslim etmediği takdirde satıcı tarafından üç aylık süreden sonra her ay için %2 oranında cezai şart, aylık kira ve zarar karşılığı olarak alıcıya ödeyecektir " hükümlerinin yer aldığı anlaşılmıştır.

Davacı tanığı ... beyanında: Dava konusu gayrımenkul inşaatının ne aşamada olduğu konusunda zaman zaman gidip tespitler yaptığım ve fotoğraflar çektiğim olmuştur, bundan bir ay öncesinde dahi dış cephe tamamlandığı halde içinin tamamlanmadığını gördüm, kapılar dahi takılmamıştı, yerler yapılmamıştı, mutfak dolapları takılmamıştı, demiştir. Davacı tanığı ... beyanında: İş karşılığı olarak ... ile ... Müh. arasında gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır, Haziran 2013'de teslim edilecek iken defalarca yetkililerine ulaşmaya çalışmamıza rağmen hiçbir şekilde karşılık alamadık, zamanında teslim olmadı, halen eksiklikler mevcuttur, kapılar tamamlanmamıştır, taşınmaz oturulabilecek konuma getirilmemiştir, demiştir.

Deliller toplandıktan sonra, tanık beyanları da incelenerek taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesi nedeniyle satışa konu taşınmazın taahhüt edilen tarihte teslim edilmemesi nedeniyle davacının davalıdan geç teslimden kaynaklı, aylık kira alacağı bulunup bulunmadığı,

var ise asıl alacak ve işlemiş faiz miktarları hususlarında rapor düzenlemesi için dosyanın tevdi edildiği mali müşavir bilirkişi ... ve gayrımenkul bilirkişisi ...'dan aldırılan raporda özetle, Dosyadaki belgeler ile tanık beyanlarından davaya konu taşınmazın taahhüt edilen tarihte teslim edilmediği sonucuna varılarak dava konusu taşınmazın 01.10.2013 tarihinden 01.03.2017 tarihine kadar kira bedeli hesaplanmış olup davacının 42 ay x 850,00 = 35.700,00 TL kira alacağına, takip tarihinden itibaren 3095 sayılı yasa gereği yıllık %9 oranından yasal faiz uygulanması gerektiği,

işlemiş faiz talebinin yerinde olmadığı ancak davacının takip öncesi işlemiş faiz talep edebileceği yönünde karar ittihazı halinde 1.246,00 TL takip öncesi işlemiş faiz hesap edildiği beyan edilmiştir.

Bilirkişi Raporu, dosya kapsamına uygun, ayrıntılı, açıklayıcı ve hüküm kurmaya elverişlidir. İtirazın iptali davası yargılama usulü bakımından genel hükümlere tabidir. İspat yükü kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Kanuni bir karineye dayanan taraf sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda ön görülen istisnalar dışında karşı taraf kanuni karinenin aksini ispat edebilir. (HMK m.190). İtirazın iptali davasında ispat yükü kural olarak davacı alacaklıdadır. Ancak borçlunun itirazındaki beyana göre ispat yükü yer değiştirebilir.

Somut olayda, davalı, icra dosyasına itirazında, zemin için fore kazık gereksinimlerinin sonradan ortaya çıkması, arsa sahibi ile olan hukuki engeller, yerel belediye tarafından imar izinlerinin durdurulması gibi nedenlerden dolayı inşaatın gecikmeli başladığını ayrıca mucbir sebeplerin eklenmesi ile mütaahidin taahhüdünde gecikme bulunduğunu ileri sürmüş olup bu itiraz sebeplerini kanıtlamakla yükümlüdür.

Davalı tarafça inşaatın gecikmeli başladığı ifade edilerek sözleşme konusu konutun teslim edilmediği ikrar edilmektedir.

Davacı tanıklarının beyanlarından da dava konusu taşınmaz inşaatında dış cephe tamamlandığı halde içinin tamamlanmadığı, kapıların dahi takılmadığı, yerlerin yapılmadığı, mutfak dolaplarının takılmadığı, Haziran 2013'de teslim edilecek iken zamanında teslim edilmediği, halen eksiklikler bulunduğu, taşınmazın oturulabilecek konuma getirilmediği anlaşılmış, davaya konu taşınmazın taahhüt edilen tarihte tamamlanmadığı ve teslim edilmediği kanaatine varılmıştır.

Davalı tarafça dosyaya konut tesliminin mücbir sebepler nedeniyle yapıldığına dair herhangi bir belge de sunulmadığından davalının itiraz sebeplerini kanıtlayamadığı kabul edilerek taraflar arasındaki sözleşmenin 6.4. maddesinde yer alan davalı satıcı tarafından üç aylık süreden sonra her ay için aylık kira ödeneceği hükmü gereğince, davacının dava konusu taşınmazın 01.10.2013 tarihinden 01.03.2017 tarihine kadar 35.700,00 TL kira alacağı bulunduğu, ihtarname ile davalının temerrüde düşürülmesi şartının gerçekleşmemiş olması dikkate alınarak işlemiş faiz talebinin yerinde olmadığı,

takip tarihinden itibaren 3095 sayılı yasa gereği yıllık %9 oranından yasal faiz uygulanması gerekeceği anlaşılmış, geçerli bir ilamsız genel icra takibinin varlığı, borçlunun yedi günlük süre içerisinde ödeme emrine itiraz etmiş olması, bir yıl içinde açılmış bir itirazın iptali davası bulunması, davacı alacaklının tazminat istemini dava dilekçesinde açıkça talep etmiş olması ve takip konusu alacağın miktarının belli (likit) olması dikkate alınarak borçlunun itirazının haksız olması nedeniyle davanın kısmen kabulü kısmen reddi ile, davalı tarafından ...

22. İcra Müdürlüğünün ... E sayılı icra dosyasına yöneltilen itirazın 35.700,00 TL asıl alacak yönünden iptaline ve takibin bu miktar üzerinden devamına, asıl alacağın % 20 si oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar vermek gerekmiştir.

Katip ... · ¸e-imzalıdır Hakim ... · ¸e-imzalıdır