İstanbul 8. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/216 K.2024/99

Mahkememizde görülmekte olan tespit-alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesi ile; yüklenici ... İnş. ve Taah. A.Ş. ile arsa sahibi Sınırlı Sorumlu ... arasında ...eyoğlu 56.Noterliği'nin 16/10/2014 tarihli "Düzenleme Şeklinde Tahsis Suretiyle Yapıdan Pay Verilmesi Şeklinde İnşaat Sözleşmesi" akdedildiğini, sözleşmeye göre yüklenici ile arsa sahibi "Kooperatifin sahibi olduğu ... Organize Sanayi Bölgesinde ...

Sitesi olarak kurulu alanda İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, ...-2 Mahallesi mevkii tapusunda kayıtlı ... ada ...parsel sayılı 3532,83 metrekare yüz ölçümlü arsa üzerinde ilişik avam projede gösterilen yapıların inşaası konusunda anlaşıldığını, sözleşmeye göre; yüklenicinin "anahtar teslim" suretiyle edimini ifa edeceğini, anahtar teslimin; fiziki ve hukuki olarak inşaatın tamamlanmış , ruhsat ve kullanma izni alınıp kat mülkiyeti kurulmuş olmasını ifade ettiğini, sözleşmenin noter huzurunda imzalandığı tarihten itibaren yürürlüğe gireceğini, yine sözleşmede;

"inşaatın imar durumuna göre alınmış ruhsat ve müsadere üzerine yapılacak yapıda oluşan bağımsız bölümlerden bütün koşullar yerine getirilmiş olması kaydıyla %50' nin Kooperatife teslim edilmesi karşılığında % 50' ye tekabül eden bağımsız bölümler yükleniciye tahsis ve devir edilecektir.

Bina sözleşme ekindeki teknik şartnameye uygun olarak yapılacaktır." şeklinde açıklama bulunduğunu, yine sözleşmede; "yüklenici edimini anahtar teslimi yapacak şekilde üstlendiğinden ötürü iş bu sözleşme kapsamındaki işle ilgili olarak ve işin hitamına kadar mali, sosyal sigortalar iş ve sair mevzulardan doğan tüm yasal vecibeleri takip etmek ve sonuçlandırmak durumunda olduğundan sözleşme konusu işin yapımından doğan hukuki, mali ve cezai sorumlulukları da sözleşme koşul ve sınırları içerisinde üstlenmiş sayılacağı, işin fenni sorumluluğu ve bütün işlerin mevzuat, plan ve projelerine uygun şekilde yapılmasını sağlamak,

takip etmek ve denetlemek gibi sorumlulukların yükleniciye ait olduğu, inşaat temel ve temel üstü ruhsatlarının alımı için ödenecek vergi ve harçlar ile asansör, ruhsat harçları ve vergileri ile iskan alımı için gerekli her türlü müracaat ve işlemleri de yüklenici tarafından karşılanacağı, sözleşmenin 11. maddesine göre kademeli devir söz konusu olup iskan alınması halinde kalan %5 lik kısmın da yükleniciye devredileceği konusunda da anlaşıldığını, müvekkili şirketlerin İstanbul / Başakşehir İlçesi, ...-2 Mahallesi ...Bulvarı, ... ada ...nolu parsel zemin katta bulunan 7 ve 8 nolu asma katlı iş yerini satın aldıklarını, davalı ...

İnş. ve Taah. A.Ş. ile davacı ... ...ve Tic.

A.Ş. arasında 13/06/2018 tarihli "Satış Ön Protokolü", 05/03/2018 tarihli "Gayrimenkul Satış Sözleşmesi", 25/06/2018 tarihinde "Satış Ön Protokolüne Ek Ön Ödemeye İlişkin Taksitlendirme Protokolü" nün imzalandığını, Gayrimenkul Satış Sözleşmesinde; sözleşmeye ek teknik şartnameye göre taşınmazın satıldığı, Eylül ayında iskanının alınacağı, tapu devrinin 1.500.000,00-TL'lik ödemeden sonra yapılacağı, 25/06/2018 tarihli Protokole göre.

"Gayrimenkul tüm yasal ( projesine ve sair hiçbir eksiklik olmaksızın) unsurlarına haiz olarak alıcıya satılmıştır." hususunun kararlaştırıldığını, yine müvekkili şirketin dava konusu 7 nolu taşınmaz için davalı ... İnş. ve Taah. A.Ş ile davacı alıcı ... Servis ve Tic.

Ltd .Şti arasında 02/06/2016 tarihli Taşınmaz Satışı Sözleşmesi yapıldığını, sözleşmede kar paylaşımına ilişkin maddelerin davalı şirket tarafından yerine getirilmediğini, müvekkili şirketlerin sözleşme kapsamında üstenmiş olduğu yükümlülükleri yerine getirip satış bedellerini nakit, havale, sıralı çekler vermek suretiyle davalı tarafa ödeme yaptığını, davalının ise gerek arsa sahibi ile imzaladığı sözleşme ve gerekse müvekkilleri tarafınca imzalanan sözleşmeler uyarınca iskan ruhsatı almak ve taşınmazları her türlü ayıptan ari şekilde müvekkillerine teslim etmekle yükümlü olduğunu,

müvekkillerinin söz konusu taşınmazları showroom ve araç tamir-bakım servisi olarak kullanma amacı ile satın almış olup davalı tarafın binanın iskanını (yapı kullanma izin belgesi) almaması ve binada projeye aykırı imalatlar yapılması nedeniyle müvekkillerini ağır bir zarara uğrattıklarını, taraflar arasında iskan alınmasına dair başka protokoller de imzalanmış olsa dahi halen iskanların alınamadığını,

davalı yüklenicinin 7 nolu taşınmazdaki 192 metrekarelik eksiklikten sorumlu olup hileli davranışta bulunduğundan 192 metrekarenin dava tarihi itibariyle bilirkişiler tarafından hesap edilecek rayiç değerini müvekkiline ticari temerrüt faiziyle birlikte ödemek zorunda olduğunu, aynı şekilde davalı duvarın yıkılması nedeniyle müvekkil tarafından yapılan masraflardan da sorumlu olduğu, eğer mahkeme rayiç bedele hükmedilmemesi kanaatinde ise taşınmazın satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek,

bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oranın satış bedeline uygulanmak suretiyle tespit edilecek değerin müvekkile verilmesi gerektiğini belirterek açıklanan tüm bu nedenlerle, öncelikle davanın aralarında bağlantı bulunması nedeniyle 6100 Sayılı HMK'nın 166/1 maddesi gereğince İstanbul ...Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ...

Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine, dava konusu İstanbul/Başakşehir İlçesi, ...-2 Mahallesi ...Bulvarı, 1355 ada 1 nolu parsel zemin katta bulunan 7 ve 8 nolu asma katlı iş yerleri için iskan ruhsatı alınmasının mümkün olup olmadığının tespitine, iskan ruhsatı alınması mümkün ise iskan ruhsatı masraflarının bilirkişi marifetiyle tespit ettirilmesini, davalıya uygun bir süre tanınarak tespit edilen bu ücreti depo ettirilmesinin sağlanmasına,

belirlenen süre içerisinde davalı tarafından depo edilmez ise, müvekkiller tarafından davalı yüklenici nam ve hesabına ikmali için nama ifaya izin verilmesini ayrıca sözleşme uyarınca yükleniciye verilmesi gereken bağımsız bölümlerin masrafları karşılamaya yetecek kadarının satışı ve satılacak bağımsız bölümlerden elde edilecek bedelle iskan eksikliğinin yüklenici namına tamamlanması için davacı tarafa izin ve yetki verilmesine, yüklenici adına kayıtlı taşınmazların tapu kayıtlarına 3.kişilere devir ve temlikinin önlenmesi açısındamn teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesine,

eksik ifa niteliğindeki iskan taleplerine ilişkin olarak 6100 Sayılı HMK'nın 107 maddesi gereğince fazlaya dair talep ve dava açma hakları saklı kalmak şartıyla şimdilik 10.000 TL tazminat bedelinin davalıdan tahsiline, davalı yüklenici 7 nolu taşınmazdaki 192 metrekarelik eksiklikten sorumlu olup.

192 metrekarenin dava tarihi itibariyle rayiç değeri hesap edilerek bu bedel ile duvarın yıkılması nedeniyle müvekkilinin yapmış olduğu masraflara karşılık gelmek üzere 6100 Sayılı HMK'nın 107 maddesi gereğince fazlaya dair talep ve dava açma hakları saklı tutularak şimdilik 10.000 TL 'nin ticari temerrüt faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkile verilmesini,eğer mahkeme dava tarihi itibariyle rayiç bedele hükmedilmemesi kanaatinde ise taşınmazın satış tarihi itibariyle gerçek-fiili durumu ayıpsız kabul ederek ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı (192 metrekare azaltılmış) haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek,

bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oranın satış bedeline uygulanmak suretiyle tespit edilecek değerin aynı şekilde ticari temerrüt faiziyle birlikte müvekkile verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı tarafça cevap dilekçesi sunulmamış, davalı vekili duruşmalardaki beyanlarında, iskan alınyana tebligat yasası hükümlerine uygun şekilde dava dilekçesi ve duruşma günü bildirildiği halde; cevap ve delil bildirmemiştir.

Dava, ilk olarak .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyası ile açılmış, bu dosyada verilen 08/10/2021 tarih ve ... Esas 2021/643 Karar sayılı birleştirme kararı ile dosyanın Mahkememizin ... E. Sayılı dosyası ile birleştirilmesine karar verilmiş, Mahkememizin ... esas sayılı dosyası kapsamında 30/03/2023 tarihli duruşma 2 nolu ara kararı ile, dosyanın Mahkememizin ... E. Sayılı dosyasından tefrikine karar verilmiş, dosya Mahkememizin 2023/216 esas sırasına kayıt edilerek yargılamaya devam olunmuştur.

Dava, taraflar arasında akdedilen satış ve inşaat sözleşmeleri kapsamında, tespit ve alacak talebine ilişkindir.

Mahkememizce, .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyasının uyap kayıtları, dava konusu taşınmazların tapu kayıtları, taraflar arasındaki sözleşmeler, taşınmaz satışı ve kar paylaşım protokolü, taşınmazların ruhsat ve iskan bilgileri dosyamız arasına alınmış, taraflarca sunulan diğer beyan ve deliller değerlendirilmiş, mahallinde keşif yapılarak bilirkişi heyetinden rapor temin edilmiştir.

Harita ve kadastro mühendisi ..., .... Mimarlık Fakültesi öğretim üyesi Doç Dr. ... ve... inşaat mühendisliği öğretim üyesi Prof.

Dr. ...'dan oluşan bilirkişi heyeti tarafından düzenlenerek mahkememiz dosyasına sunulan 30/09/2022 havale tarihli rapor ile; yeni bir yapı için yapı ruhsatı alınabilmesi için veya mevcut bir yapıda tadilat yapılabilmesi amacıyla tadilat ruhsatı alınabilmesi için öncelikle yapılmak istenen yapıya veya tadilata ilişkin bir mimari proje veya mimari tadilat projesi hazırlanması, bu projeye göre bir taşıyıcı sistem projesi ve statik hesaplamalar yapılması,

hazırlanan bu proje ile hesaplamaların ilgili belediyesine sunulması sonucunda ruhsat verilip verilemeyeceğine ilişkin değerlendirmenin, ülkemizdeki geçerli İmar Mevzuatı kapsamında ancak ilgili belediyesi tarafından yapılabileceği, benzer şekilde yapı ruhsatı ve eki onaylı projesine göre inşa edilen bir yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izin belgesi (iskân belgesi) düzenlenebilmesi de ilgili onaylı projeye göre inşa edilmiş yapıda ilgili belediyesi teknikelemanlarınca yapılacak inceleme neticesinde ancak ilgili belediyesi tarafından yapılabileceği, ancakbilirkişi heyeti teknik görüşü olarak;

taşınmazın dış sınırlarının, yani taban oturumunun imardurumuna/çapına ve projesine uygun olarak yapılmış olduğu görüldüğünden, bu açıdan projesine uygun olması nedeniyle yapı kullanma izin belgesi düzenlenebileceği, ancak keşif esnasında dışardan yapılan incelemeler sonucunda binanın 4. normal katının üzerinde projede görülmeyen bir çatı katı yapılmış olduğu tespit edildiğinden, söz konusu çatı katı kaldırılarak yapı ruhsatına ve eki projesine uygun hale getirilmeden yapı kullanma izin belgesi düzenlenemeyeceği, bunun yanında mimari projesinde dava konusu taşınmazın 625,38 m2 net kullanım alanlı olduğu

ve keşif esnasında yapılan ölçümler sonucunda fiilen 934,71 m2 net kullanım alanlı olduğunun tespit

edildiği tespit edilmiştir.

Dosya kapsamına celbedilen tapu kayıtlarının incelenmesinden; dava konusu İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, ...-2 Mahallesi, 1355 ada 1 parsel 7 nolu bağımsız bölümün davalı ... Anonim Şirketi tarafından 10/06/2016 tarihinde ... Servis ve Ticaret Limited Şirketi'ne satılarak devredildiği, bu şirket tarafından da 16/02/2018 tarihinde ticaret şirketlerine ayni sermaye konulması suretiyle davacı ...'ne devredildiği, taşınmazın halen ... adına kayıtlı olduğu, dava konusu İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, ...-2 Mahallesi, 1355 ada 1 parsel 8 nolu bağımsız bölümün davalı ... Anonim Şirketi tarafından 25/06/2018 tarihinde ...'ne satılarak devredildiği, taşınmazın halen ... adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.

... Başkanlığı tarafından Mahkememize gönderilen 28/11/2023 tarihli müzekkere cevabı ile, ... OSB Mahallesi 1355 Ada, 1 parsel Başakşehir/İstanbul adresine 25/12/2014 tarih ve 2014/044 sayılı yapı ruhsatı(yeni yapı) düzenlendiği, yapı kullanma izin belgesi düzenlenmemiş olduğu, yapı ruhsat süresi olan 5 yıl içerisinde yapının tamamlanmadığı, bu süreçte herhangi bir tadilat yapı ruhsatının düzenlenmediği, binan imar planlarına ve yönetmeliklere göre tadilen projelendirilerek fiili durumunda projelerine uygun hale getirilmesi ve taşınmaz maliklerinin müracaat etmesi halinde binaya yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenebileceği belirtilmiş, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi(iskan) için istenilen belgelerin neler olduğu belirtilmiştir.

Dosyadaki bilgi ve beyanlar ile ... OSB Başkanlığının müzekkere cevapları dikkate alındığında, dava konusu taşınmazların maliki olan davacılar tarafından, yapı kullanma izin belgesi alınması amacıyla, taşınmazlara yapı kullanma uzun belgesi verecek kurum olan ... OSB Başkanlığı'na herhangi bir başvuru yapılmadığı anlaşılmaktadır.

6100 Sayılı HMK'nin 114/1-h maddesinde hukuki yarar dava şartı olarak kabul edilmiştir. Mahkemenin, her dava açıldığında davacının dava açmakta hukuki yarar bulunup bulunmadığını kendiliğinden incelemesi gerekir.

Medeni usul hukukunda hukuki yarar, mahkemeden hukuksal korunma istemi ile bir davanın açılabilmesi için davacının bu davayı açmakta (veya mahkemeden hukuksal korunma istemekte) bir çıkarının bulunmasıdır. Davacının, dava açmakta hukuk kuralları tarafından haklı bulunan (korunan) bir yararı olmalı, hakkını elde edebilmesi için mahkeme kararına ihtiyacı bulunmalı ve davacı mahkemeyi gereksiz yere uğraştırmamalıdır.

Bu ilkeden hareketle, dava şartı olarak hukuki yararın varlığının mahkemece, taraflarca dava dosyasına sunulmuş deliller, olay veya olgular çerçevesinde, kural olarak davanın açıldığı tarihe göre, kendiliğinden ve yargılamanın her aşamasında gözetilmesi gerekir.

Dava açmaktaki hukuki yarar; hukuk düzenince kabul edilmiş meşru bir yarar olmalı, bu yarar dava açan hak sahibi ile ilgili olmalı ve dava açıldığı sırada halen mevcut bulunmalıdır. Ayrıca açılacak davanın ortaya çıkacak tehlikeyi bertaraf edecek nitelikte olması gerekir. Bir kimsenin hakkına ulaşmak için mahkeme kararının o an için gerekli olması durumunda hukuki yararın olduğundan söz edilebilir. Bir mahkeme kararına ihtiyaç yoksa hukuki yarardan söz edilemez.

Bu sayede, iç hukukumuzun bir parçası olan Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi (İnsan Hakları ve Temel Özgürlüklerin Korunmasına İlişkin Sözleşme)'nin 6.maddesi ve 1982 Anayasası'nın 36. maddesinde düzenlenen “hak arama özgürlüğü” nün dürüstlük kuralına uygun kullanılması sağlanabilecek; bu durum, haksız davalar açmak suretiyle, dava hakkının kötüye kullanılmasına karşı bir güvence oluşturacaktır(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 10/06/2021 tarih ve 2021/1589 E., 2021/3329 K. Sayılı kararı).

Somut olayda, davacı tarafça, dava konusu taşınmazlara ilişkin iskan ruhsatı alınmasının mümkün olup olmadığının tespiti, iskan ruhsatı alınması mümkün ise buna ilişkin talepler doğrultusunda gerekli işlemler yapılmasına yönelik kararlar verilmesi, iskan ruhsatı alınması mümkün değil ise sözleşmeyi feshetme saklı tutularak, eksik ifa nedeniyle tazminat talebi ve piyasa rayiç değerine göre alacak talebinde bulunmaktadır. Dava konusu taşınmazların ...

OSB kapsamında bulunması nedeniyle, taşınmazların yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin(iskan belgesi) ... OSB Başkanlığı'nca değerlendirme yapılarak verileceği/verilmeyeceği anlaşılmaktadır. Ancak dosya kapsamından, taşınmazların maliki olan davacı tarafın, dava konusu taşınmazlar için yapı kullanma izin belgesi almak amacıyla ... OSB Başkanlığı'na herhangi bir müracaatının bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Taşınmazların maliki olan davacıların, önce yapı kullanma izin belgesi alma talebiyle ... OSB Başkanlığı'na, gerekli belgelerle başvuru yapması, buna ilişkin gerekli işlemleri yapması, başvurunun olumsuz sonuçlanması halinde, ilgili yargı mercilerine başvuruda bulunması gerekmektedir.

Davacı tarafça, yapı kullanma izin belgesi alınması amacıyla hiç bir başvuruda bulunulmadan, gerekli yasal prosedürler izlenmeden, doğrudan Mahkemeden yapıl kullanma izin belgesi alınıp alınamayacağının tespiti ve buna bağlı taleplerde bulunulmasında hukuki yarar bulunmamaktadır.

Tüm bu nedenlerle, davacı tarafından açılan davanın, hukuki yarara ilişkin dava şartı yokluğu nedeniyle 6100 sayılı HMK’nın 114/1-h ve 115/2. maddeleri gereğince usulden reddine karar verilerek aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.

Başkan ... · e-imzalıdır Üye ... · e-imzalıdır Üye ... · e-imzalıdır Katip ... · e-imzalıdır