İstanbul Anadolu 10. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/287 K.2023/398

T.C. İstanbul Anadolu 10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2022/287 Esas

KARAR NO: 2023/398

DAVA

İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ: 19/04/2022

KARAR TARİHİ: 27/04/2023

Mahkememize tevzi edilen dava dilekçesi mahkememiz esasının yukarıda belirtilen sırasına kaydedilip incelendi

DAVA

Davacı vekili 19/04/2022 harç tarihli dava dilekçesinde özetle.

Davalı-borçlu aleyhine ------ sayılı dosyası üzerinden 27.01.2022 tarihinde başlatılan icra takibine davalı-borçlu vekili tarafından haksız ve kötü niyetli olarak itiraz edildiğini icra takibinin durdurulduğunu, arabuluculuk sürecinde taraflar arasında anlaşma sağlanamadığını, müvekkili ile ----- arasında Gayrimenkul Projesi kapsamında inşası yapılarak net 217,25 m2 olacak şekilde iki adet gayrimenkulün satışı için 17.02.2020 tarihli "Satış Vaadi Sözleşmesi Ön Mutabakatı" başlıklı içeriği birebir aynı olan iki adet adi yazılı sözleşme imzalandığını,

müvekkili şirket tarafından işbu sözleşmeler gereği 14.02.2020 tarihinde her bir gayrimenkul için ---- dükkân için ön ödemesi" açıklaması ile peşin olarak 50.000, -TL olmak üzere toplamda 100.000, -TL, davalının --------- hesabına ödendiğini, Satış Vaadi Sözleşmesi Ön Mutabakatında yer alan "sözleşmenin konusu ve amacı" başlıklı kısmının ikinci fıkrasında.

"İşbu sözleşme, Türk Borçlar Kanunu'nun 29uncu maddesi uyarınca Taraflar arasında imzalanması amaçlanan satış vaadi sözleşmesinin imzalanmasından önce Tarafların imzalayacakları satış vaadi sözleşmesinin genel şartlarını belirlemek için satış vaadi sözleşmesinin ileride kurulmasına ilişkin mutabık kalınan şartları düzenlemek için tanzim edilmiştir." düzenlemesinin yer aldığını, taraflar arasında imzalanan işbu sözleşmenin ileride taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurulmasına ilişkin bir ön sözleşme olduğunu, ön sözleşmeler kapsamında müvekkili şirketçe davalı yana toplamda 100.000,-TL ödeme yapılmıştır.

Geçersiz sözleşmeler davalı tarafından ifa edilmediği gibi müvekkilimin yapmış olduğu ödeme sebebiyle davalının malvarlığı, müvekkil şirketin malvarlığı aleyhine çoğalmıştır.

Geçerli olmayan, kesin hükümsüz bir sözleşmeye dayanarak sebepsizce zenginleşen davalı borçlunun müvekkil şirketçe ödenen 100.000-TL'yi iade etmesinin gerektiğini, taraflar arasında yapılan sözleşmnin şekle aykırı ve kesin hükümsüz olduğunu, müvekkili şirket tarafından ödenen bedelin ödeme tarihinden itibaren avans faizi ile müvekkiline ödenmesi gerektiğini, hiçbir edimini ifa etmeyen karşı yana -------- yevmiye numaralı ihtarnamenin gönderildiğini ödenen 100.000, -TL bedelin ödeme tarihinden itibaren faizi ile ödenmesi gerektiği,

kabul manasına gelmemekle birlikte sözleşme geçerli olsa dahi sözleşmeden öngörülen yükümlülüklerin yerine getirilmediği bu nedenlerle sözleşme ile bağlı olunmadığı ve/veya sözleşmenin haklı nedenle fesih edildiği davalı borçlu şirkete resmi olarak da bildirildiğini belirterek davalı-borçlunun -------sayılı dosyasına sunduğu itirazın, iptali ile takibin devamına, icra takibine konu alacağımızın (130.002,06 TL) takip tarihinden itibaren işletilecek ticari(avans) faiz ile davalı-borçludan tahsiline, itirazında haksız ve kötü niyetli olan davalı-borçlunun, borç miktarının %20'sinden aşağı olmamak üzere inkâr tazminatına mahkûm edilmesine,

vekâlet ücreti ve yargılama giderlerinin davalı tarafa tahmiline karar verilmesini talep ettikleri ile dilekçeleri ekindeki Satış Vaadi Sözleşmesi Ön Mutabakatı, İhtarname, Banka Dekontları, Arabulucluk Son Tutanağı, Vekaletname görülmüştür.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle. Davalı vekilinin 09.05.2022 tarihinde sunduğu cevap dilekçesinde özetle.

Davacı ile müvekkili şirket tarafından inşa edilen ------ Parselde yer alan üzerinde ofis, dükkan ve ticari nitelikli bağımsız bölümlerin yer alacağı bir gayrimenkul projesinden Bağımsız Bölümün satışı hususunda TBK madde 29 uyarınca ön sözleşme hükmünde 17.02.2020 tarihli adi yazılı Satış Vaadi Sözleşmesi Ön Mutabakatının imza altına alındığını, bağımsız bölüm satış bedelinin KDV dahil 628.069, -TL olarak belirlendiğini işbu bedelin 50.000,-TL'lik kısmın ön peşinat, 107.000,-TL'lik kısmın nakit peşinat olarak 471.069, -TL'lik kısmın ise vadelendirilerek müvekkili şirkete ödemesinin kararlaştırıldığını,

davacı tarafın sözleşme hükümleri ile ilgili müvekkili şirket ile yaşadıkları anlaşmazlıklara dayanarak----- yevmiye numaralı ihtarnamesi ile sözleşmeden döndüğünü bildirdiğini, akabinde--------- Sayılı dosyası ile icra takibi başlattığını, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin taşınmaz satışına dair olduğundan ve geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersiz olduğunu, müvekkili Şirketin tacir tüketici ayrımı yapmaksızın yapı ruhsatı almadan satış vaadi sözleşmesi yapmadığını, ancak davalının kar amacı ve yoğun ısrarı neticesinde "Satış Vaadi Sözleşmesi Ön Mutabakatı"nın taraflar arasında imza altına alındığını,

inşa edilmesi kararlaştırılan projenin henüz yapı ruhsatının alınmadığının davacı tarafça bilindiğini sözleşme maddelerinde belirtildiğini, belirli bir tarihte ruhsat alınacağının vaadedilmemiş olmasına karşın davacı tarafça Sözleşme tek taraflı irade beyanıyla haksız şekilde feshedilerek o güne dek ödediği bedellerin iadesinin talep edildiğini, Sözleşme'nin Fesih ve Cezai Şart başlıklı 6.1inci maddesinde, taraflardan herhangi birinin işbu Satış Vaadi Sözleşmesi Ön Mutabakatı'nı Satış Vaadi Sözleşmesi'nin noter nezdinde imzalanmasından evvel feshetmesi halinde,

diğer tarafın taşınmaz bedelinin %10'u kadar cezai şart ödemesinin kararlaştırıldığını, davacı tarafça huzurdaki davaya konu icra takibi ikame edilerek tüm bedelin anlaşmaya aykırı şekilde müvekkiline süre verilmeksizin iadesinin talep edildiğinden sözleşmede kararlaştırılana aykırı şekilde talep edilen takibe itiraz etme zaruretinin doğduğunu, sözleşme gereğince sözleşmenin feshi durumunda müvekkili şirketin ilgili kesintileri yaptıktan sonra 180 gün içerisinde iade yapmasının gerektiğini -------,

taraflar arsında imza altına alınan sözleşme göz önünde bulundurulduğunda icra takip tarihi itibariyle davacının muaccel bir para alacağından söz edilemeyeceğini, davacının itirazın iptali davasını ikame etmiş olmasının taraflar arasında imza altına alınan sözleşmeye aykırı olduğundan davanın reddinin zaruri olduğunu belirterek huzurdaki davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ettikleri ile dilekçeleri ekindeki Satış Vaadi Sözleşmesi Ön Mutabakatı görülmüştür.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, gayrimenkul satış vaadi ön sözleşmesinden kaynaklı yapılan ödemenin iadesine dayalı genel haciz yolu ile takipte ödeme emrine itirazın iptali ve takibin devamı istemine ilişkindir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237. maddesinde, taşınmaz satışı ve satış ilişkisi doğuran haklar başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, TBK m.237/II’de “Taşınmaz satışı ve satış ilişkisi doğuran haklar” başlığı altında hükme bağlanmış olan ve vaat alacaklısı ile vaat borçlusu arasında ileride satış ilişkisinin kurulmasına yönelik edimler içeren bir sözleşmedir.

Kaynağını TBK m.29’da düzenlenen “ön sözleşme” müessesesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, “tarafların ileride bir taşınmaz satış sözleşmesi kurmaları” amacıyla yapılan bir taahhüt işlemidir.1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını getirmiştir.

Öyle ise, kaynağını TBK 29. mad. yer alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, TBK 237.maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanununun 89.maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.

Aynı şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesine yönelik ön sözleşme mahiyetinde mutabakat yapılması da mümkün olup burada da TBK 29/2 mad. gereği sözleşmenin geçerliliği resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.Somut olayda davacı ile davalı arasında gayrimenkul projesi kapsamında 2 adet gayrimenkulün satışı için 17.02.2020 tarihli satış vaadi sözleşmesi ön mutabakatı başlıklı adi yazılı sözleşme imzalanmıştır.

Davacı şirket bu sözleşme uyarınca üzerine düşen edimlerin ifasını gerçekleştirmiş ve 14.02.2020 tarihinde davalı tarafa 100.000 TL peşinat ödemesinde bulunmuştur. Ancak sözleşmenin 6.3. maddesinde belirtilen 9 aylık süre geçmesine davalı taraf sözleşme ile yüklendiği edimlerini yerine getirmemiştir.

Bu haliyle taraflar arasında ki sözleşme açısından haklı fesih sebepleri oluştuğu düşünülse de şekil kuralının emredici olması ve şekle aykırılığın sözleşmenin geçersizliğini doğurması sebebiyle öncelikli ve resen değerlendirilmesi gerekmekte olup davacı ile davalı arasında adi yazılı bir şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ön mutabakatı resmi şekle uygun olarak yapılmadığı için geçersizdir.

Kaldı ki taraflar arasında bu hususta uyuşmazlık bulunmamaktadır.Hükümsüzlük nedeniyle geçersizliği ileri sürmenin dürüstlük kuralları ile bağdaşmadığı yani hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşıdığı durumlarda dinlenmemesi gerektiği kabul edilmektedir.---------Şeklen sakat bir hukuksal işlemin geçersizliğini ileri sürme açısından gösterilen ölçüt ise şeklen sakat hukuksal işlemin taraflarca ifa edilmiş olmasıdır.

Şekle aykırı olan yapılan sözleşmede öngörülen karşılıklı edimleri yerine getirilmesine rağmen sonradan taraflardan birinin bunun geçersizliğini ileri sürmesi, taraflardan biri böyle bir sözleşme ile öngörülmüş olan edimini yerine getirmişse diğer tarafın artık bu sözleşmenin şekil eksikliği nedeniyle geçersizliğini ileri sürerek karşı edimi yerine getirmekten kaçınması dürüstlük kuralına aykırı olup hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyacaktır.-------- Somut olayda davacı taraf edimlerini süresinde ve usulüne uygun olarak yerine getirmiş olmasına rağmen davalı taraf sözleşme ile yüklendiği edimleri yerine getirmemiştir.

Bu haliyle davacı tarafın sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması mahiyetinde olmayıp sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde taraflar aldıklarını iade ile yükümlü olduklarından davanın kabulüne dair aşağıda ki şekilde karar verilmiştir.

Her ne kadar davalı vekilince sözleşmenin haksız feshi sebebiyle 6.1. maddesi uyarınca cezai şart ödenmesi gerektiği ileri sürülmüş ise de mahkememiz kabulü sözleşmenin geçersizliğine dayalı olduğundan itiraz yerinde görülmemiştir. Kaldı ki taraflar arasında ki sözleşmenin geçersizlik yaptırımına uğramadığı kabul edildiğinde haklı fesih sebepleri oluştuğundan sözleşmenin 6.4. maddesi uyarınca cezai şart hakkı doğmayacaktır.

Sebepsiz zenginleşme nedeniyle iade borcunun doğumu için ayrıca temerrüt ihtarına gerek olmadığı, haksız iktisap tarihinden temerrüt faizine hükmedileceğinden ödeme tarihi olan 14.02.2020 tarihinden itibaren taleple bağlılık ilkesi de dikkate alınarak bilirkişi raporu 8. Sayfasında ki a seçeneğine göre faize hükmedilmiş ve alacağın likit olduğu davalının haksız itirazı nedeniyle icra inkar tazminatı koşulları somut olayda oluştuğundan davacı lehine icra inkar tazminatına karar verilmiştir.

Hüküm; Ayrıntısı ve yasal gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-)Davanın kabulü ile; ----------- sayılı dosyasına yapılan itirazın 100.000,00 TL asıl alacak, 30.002,06 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 130.002,06 TL miktarla iptaline, takibin bu miktar üzerinden devamına,

2-)Alacak belirli ve likit olduğundan kabul edilen asıl alacak miktarı olan 100.000,00 TL üzerinden hesaplanacak %20 icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

3-Harçlar yasası uyarınca alınması gereken 8.880,44 TL harçtan, peşin yatırılan 1.570,11TL harcın düşümü ile geri kalan 7.310,33 TL harcın davalıdan alınarak hazineye İRAD KAYDINA,

4-Davacı tarafından yapılan 1.570,11 TL Peşin harç ve 80,70 TL başvurma harcı 2.000,00 TL bilirkişi ücreti ve 266,50 TL posta gideri olmak üzere toplam 3.917,31 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,

5-Davacı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden yürürlükte bulunan A.A.Ü.T'ye göre 20.500,31 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,

6-Artan gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya İADESİNE,

7- 1.560,00 TL Arabulucu ücretinin davalıdan tahsiliyle hazineye irad kaydına,

Dair; Gerekçeli mahkeme kararının taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde istinaf yolu açık olduğuna dair davacı vekili ve davalı vekilinin yüzlerine karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.27/04/2023