İstanbul Anadolu 10. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/52 K.2024/660

T.C. İstanbul Anadolu 10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2023/52

KARAR NO : 2024/660

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ : 22/03/2022

KARAR TARİHİ : 23/10/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Davalı yüklenicinin --- ili, ---- ilçesi, ----- mah.

3402 ada, 286 pafta, ----- parsel no'lu taşınmazda arsa payı karşılığı inşaat yapım işini üstlendiğini, davalı şirketin 1170 konutluk--- projesindeki ----- no'lu bağımsız bölümü taraflar arasında akdedilen ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile maketten tapu devrini en geç 16.04.2015 tarihinde yapacağı taahhüdü ile KDV dahil 391.437,00 TL bedelle müvekkiline sattığı, davalı şirketin tapu devrini de kapsayacak şekilde talep ettiği tüm vekaletnameleri sözleşme ile birlikte imzalatarak müvekkilinden teslim aldığı, müvekkilinin satış bedeli olan 391.437,00 TL'nin.

196.000,00 TL'sini 09.05.2015 tarihinde, 195.437,00 TL'sini 27.04.2015 tarihinde ----- havale yaparak ödediği, bahse konu dairenin fiili olarak tüm kullanım haklarıyla birlikte 21.03.2018 tarihinde müvekkiline teslim edildiği, halen müvekkilinin zilyetliğinde olduğunu, tapu devri konusunda yalan ve oyalamalarla aldatılan müvekkilinin tapuya gittiği, tapu kaydında, davalı şirketin kendi ihtiyacı için kullandığı krediler nedeniyle davalı banka lehine 28.11.2017 tarihinde 30.000.000,00 TL tutarında müşterek ipotek konulduğunu öğrendiğini,

bunun üzerine davalı firmaya 04.03.2022 tarihinde ihtarname gönderilerek tapunun ipotekten arındırılmış olarak müvekkili adına devir ve tescilinin talep edildiği, davalı şirketin ihtarnameye cevap vermediği gibi gereğinin de bugüne kadar yapıldığı, ----- firması aleyhine aynı olayın aynı konu ve aynı taleplerle açılmış birebir emsal nitelikteki diğer davalarda verilen mahkeme kararlarının tamamının tüketici lehine olduğu, İpotekin, davaya konu dairenin müvekkiline satıldıktan ve tüm satış bedeli ödendikten sonra tesis edildiğini;

davalı bankanın kredi verdiği müşterisinin mali kayıt ve belgelerini incelemiş olsaydı davaya konu dairenin satılmış olduğunu rahatlıkla öğrenebileceğinin aşikar olduğunu, fazlaya dair her türlü talep, dava ve alacak hakları ile davalı firmanın sebebiyet verdiği tüm zararları tazmin hakkı saklı kalmak kaydıyla şimdilik;

-------- nolu bağımsız bölümün davalı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuda kayıt ve tescilini, banka lehine tesis edilen ipotekin fekkini, dava konusu taşınmazın üzerine dava sonuçlanıncaya kadar İhtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı ----- Şirketi vekilinin cevap dilekçesinde özetle; müvekkili bankanın konuyla ilişkisinin günlük, rutin, mutat ve yasal bir bankacılık/ kredi işlemine dayalı olarak gerçekleştirilmiş gerçek bir ipoteğin alacaklısı olduğunu, ortada gerçek bir kredi işlemi ve yine yasal hükümlere göre tesis edilmiş geçerli bir ipotek mevcut olduğu, tapu siciline güvenerek iyi niyetle ayni hak iktisap eden müvekkili bankanın bu hakkının muteber olduğu, huzurdaki davadaki taleplerin müvekkili bankanın haklarını etkilemesinin mümkün olmadığı,

TMK'nın 1023. maddesinde “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3. kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde düzenleme olduğu, somut olayda müvekkili bankanın kredi müşterisi teknik yapıya kullandırdığı krediler nedeni ile doğmuş ve doğacak bilcümle borçlarının teminatlarından birini teşkil etmek üzere davaya konu taşınmazın müvekkili banka lehine ipotek tesis ve tescil edildiği, bu ipoteklerin tesis ve tescil edildiği işlem tarihleri itibari ile taşınmaz üzerindeki hak sahibinin ----- olduğunu, davacının bu taşınmazın maliki olmadığı gibi ipotek akdinin tarafı da olmadığı,

ayrıca ipoteğin tesisine ilişkin resmi senedin de “işlemin akde mani olmasına” dair herhangi bir şerhin olmamasının müvekkili bankanın iyi niyetli olduğunu teyit eden diğer bir unsur olduğu, Yargıtay'ın, ipoteğin tesis edildiği tarihte tapu kaydında herhangi bir takyidat bulunmaması durumunda, kredi alacaklarının teminatlarından birini teşkil etmek üzere tesis edilen ipoteğin geçerli olduğu ve terkinine karar verilemeyeceğini kabul ettiğini; davalının basiretli bir tacir olduğu, müvekkili lehine tesis edilen ipoteğin tarihinin 28.11.2017 olduğu,

davacının davaya konu taşınmazı tapuda teslim aldığı tarih olduğu iddia edilen 21.03.2018 tarihinden çok önce olduğunu; müvekkili bankanın davacı ile diğer davalı arasında bir hukuki ilişkinin bulunup bulunmadığını tespit etme veya bilme imkan ve ihtimali bulunmadığı, haksız ve hukuka aykırı davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı ---- vekilinin cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davacı arasında ----. Noterliği'nin 14.04.2015 tarih ------

yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, taşınmazların süresi içerisinde sözleşme koşullarına uygun olarak eksiksiz ve kusursuz olarak inşa edilip davacıya teslim edildiğini, davacı vekili ---- 21.03.2018 tarihinde imzaladığı “----- Projesi Konut Teslim Tutanağı” ile kusursuz ve eksiksiz olarak teslim aldığını kabul ve beyan ettiği, davacının tapu devir ve teslim edilmemiş olmasına karşın bu hususta herhangi bir ihtirazi kayıt koymadığı,

davacının, taşınmazın tapuda devri için gerekli vekaletnameyi vermediği gibi devir işlemi için resmi merasime de katılmayarak müvekkili şirketin tapuyu devretmesini imkansız kıldığı, tapu devrinin yapılamamasının yegane nedeninin, davacının taşınmaz üzerindeki devir esnasında kaldırılacak olan ipoteği kötüniyetli olarak ileri sürerek tapu merasimine haksız şekilde katılmaması olduğu,

davacı tarafın sözleşme ekinde yer alan ve sözleşme ile üstlenmiş olduğu bir yükümlülük olan tip vekaletnameyi çıkartmadığı halde müvekkili şirketin tapu devrinden sorumlu tutulmasının hukuka aykırı olduğunu, müvekkili şirketin tapu devrini yapmamasının hayatın olağan akışına da aykırılık teşkil edeceğini, davacının hatayla veya ihmalen vekaletname vermemesi ve resmi merasime katılmamış olduğunu, dava konusunun taraflar arasındaki sözleşmeye göre belirlenmesinin gerektiği, sözleşme bedeli dışında güncel değer üzerinden talepte bulunulmasının mümkün olmadığı,

davacı tarafın çeşitli davaları ve bu davalarda alınan bilirkişi raporlarını delil olarak göstererek bu davalardaki hükümler üzerinden karar verilmesini talep ettiğini, ancak bu davaların kesinleşmediğini, davacı tarafın delil olarak gösterdiği dava dosyalarının kesinleşmesi için bekletici mesele yapılmalarını, esasa girilmesi halinde haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava taşınmaz üzerinde bulunan takyidatlardan ari şekilde Tapu İptali ve Tescil istemine ilişkindir.

Mahkememizce taraf delilleri toplanmış alanında uzman bilirkişilerden rapor alınmıştır.

SPK lisanslı gayrimenkul değerleme bilirkişinin 26.04.2021 tarihli raporunda özetle; "....Dava dosyasındaki emsaller, heyetimizce bulunan emsaller, arşiv kayıtlarımızda daha önce hazırladığımız emsaller dikkate alınmış ve irdelenmiş, “EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ” ile;

Nihai takdir ve hukuki değerlendirme Mahkemenize ait olmak üzere; dava konusu taşınmazla ilgili

mahallinde ve dosya kapsamında yapılan inceleme ve değerlendirmeler sonucunda;Davaya konu ---- ili, ----- ilçesi, ----- Nolu bağımsız bölümün;

Dosyasına sunulan taşınmaza ait tapu kayıtlarındaki edinim tarihi 17/04/2015 itibariyle Değeri;

294.738,88 TL

Konut teslim sözleşmesi 21/03/2018 itibariyle değeri; 400.170,91 TL

Satış vaadi sözleşmesindeki teslim tarihi 31/05/2018 itibariyle değeri; 426.159,62 TL

Dava tarihi 23/01/2023 itibariyle değeri; 2.600.000,00 TL ..." olduğu belirtilmiştir. Taşınmaz değeri tespit edildikten sonra dosya heyete tevdii edilmiş olup mahkememizin 14.02.2024 tarihli ara kararı ile mali müşavir ve nitelikli hesaplama uzmanı bilirkişilerden görev tanımı yapılmak sureti ile rapor istenmiştir.

Mali müşavir ve nitelikli hesap uzmanı bilirkişi heyeti raporunda özetle; "....1. Yukarıda “Mali İnceleme” bölümünde açıklanan nedenlerle, davacının inceleme günü ticari defterlerini ibraz etmediği; Davalı şirketin ticari defterlerinin açılış ve kapanış tasdiklerinin süresinde yapıldığı, e-defter beratlarının süresinde alındığı, usul ve yasaya uygun olduğu, davalı şirket defterlerinde davacının nihai cari hesabının 31.12.2016 tarihi itibariyle 391.437,00 TL olarak gözüktüğü, davacı iddiasını doğruladığı,

2. Yukarıda değerlendirme başlığı altında (1) sayılı bentte tanıtılan uyuşmazlık konusunun, bağlandığı teorik sorun kapsamında, (2) sayılı bentte yapılan nitelendirmesinde işaret edilen durumların takdiri Sayın Mahkemeye ait olmak üzere, somut olayın (3) sayılı bentte yapılan incelemesine nazaran:

A) Dava konusu bağımsız bölümün davacı adına tescili talebi ( sözleşmedeki ek diğer mali yükümlülükler —iskan, alım harcı gibi- yerine getirilmesi kaydıyla) olanaklı olmakla beraber, bu hakkın Banka'nın taraf olmadığı sözleşmede kaynaklı “nispi bir hak” olması sebebiyle, TKM.m.1023 hükmü uyarınca tapu sicil kaydına güvenerek ipotek tesis eden ayni hak sahibi Bankaya ileri sürülmesinin kural olarak olanaklı bulunmadığı; hal böyle olmakla beraber, davalı satıcı Şirketin ticari defterlerinin ayrıca Banka tarafından incelenmesi yükümlülüğüne bağlanarak, buna aykırı davranışının kötü niyetli (bilen veya bilmesi gereken kişi) kabul edilerek (TKM.m.1024) vaki ipoteğin yolsuz tescil sonucunu doğurup- doğurmayacağının nihai takdirinin Sayın Mahkemeye ait olduğu:

B) Davacının tapu iptal ve tescil talebinden vazgeçmesi halinde, bir başka anlatımla, talep bulunması halinde TBK.m.112 uyarınca müspet zararı kapsamında dava konusu bağımsız bölümün dava tarihindeki değeri olan 2.600.000,00 TL'yi taşınmazı iade etmesi karşılığında isteyebileceği sonucuna varıldığı..." belirtilmiştir.

Dava konusu gayrımenkulun satım bedelinin davacı tarafından davalıya tamamen ödendiği, dairenin davacıya 21.03.2018 tarihinde fiili olarak teslim edildiği tarafların kabulündedir. Davacının dava öncesi keşide ettiği ihtara rağmen davalının taşınmazın mülkiyetini davacıya tescil ettirmediği açıktır. Davalı tapu maliki ise cevaplarında davacının taşınmaz devri için gerekli vekaletnameyi vermediği için devir işleminin yapılmadığını savunmuş ise de davacının dava öncesi keşide ettiği ihtar ile taşınmaz devrini talep etmiş olması karşısında bu savunmanın yersiz olduğu, kaldı ki açılan davaya rağmen bedeli tam olarak tahsil etmesine rağmen davalının tescil işlemini yapmadığı dolayısı ile savunmalarının yerinde olmadığı sonucuna ulaşılmıştır.

--- BAM --- HD. ----Sayılı ilamında "..Eldeki davanın ayıplardan ari tescil davası olduğu ve ipoteğin fekkinin bu kapsamda ayıp olarak değerlendirilmesi gerektiği, davalı bankanın zorunlu dava arkadaşı olarak davada yer aldığı gözetilerek eldeki davanın taşınmazın aynına yönelik bir dava olduğu ve ayıbın kaldırılmasına ilişkin istemin ikincil bir dava olarak yorumlanmayacağı gözetilmeli dava değeri bu şekilde belirlenmelidir.

Bu durumda dava değeri bilirkişilerce belirlenen dava tarihindeki 325.000 TL dir. Avukatlık Ücreti ve yargılama harçlarının bu değere göre belirlenmesi gerekirken ipotek bedelinin dava değerine dahil edilmesi yanılgılı olmuştur..." gerekçesi ile verdiği kararda ipotekten ari şekilde tapu iptal ve tescil davalarında ayıbın kaldırılması isteminin ikinci bir dava olarak yorumlanamayacağı ve taşınmazın dava tarihindeki değerin harca esas alınması gerektiğini belirtmiştir.

Bu nedenle mahkememizin 14.02.2024 tarihli celsesinde kurulan 4 numaralı ara karardan karar celsesi rucu edilmiştir.

---- Bam --- HD-----Sayılı ilamında "...Davalı bankanın teminat karşılığı kredi vermek için sadece tapu kayıtları ile yetinmesinin mümkün olmadığı, teminatın tapu dışı unsurlar bakımından da ayrıntılı eksper raporları ile desteklediğinin bilinen bir gerçek olduğu, TMK.nun 1023 maddesi gereği sadece tapuda yazan bilgilerin kendisini bağladığını ileri sürerek ipoteğin kaldırılamayacağı tüm haklarda olduğu gibi ipoteğin de sınırı dürüstlük kuralına riayet etmek olduğu,

harici satışla taşınmazın başkasına satılması uygulamada sıkça rastlanılan bir durum olması karşısında yapının içinde yaşayanların haklarını araştırmadan veya beklenen haklarının olup olmadığını sorgulamadan kredi vererek ipotek kurmak basiretli bir tüccarın niteliklerinden olan Bankacılık Kanununda da özenle araştırma yükümlülüğü davalı kredi veren bankaya yüklenmesine karşın bu araştırmanın yapılmadığı, gerekli özenin gösterilmemesi suretiyle sırf tapu kaydında yazılı bilgilere dayanarak ayni hak kurulması dürüstlük kuralı ve iyi niyetle bağdaşmaz.

Yaptırılan bilirkişi incelemesi ile davalı yüklenici şirketin kayıtlarında basit bir inceleme ile bu yerin temliken davacıya satışının yapıldığının ve ödemelerin tahsil edildiğinin anlaşılabileceği vurgulanmıştır.

Dava konusu taşınmaz gibi yüklenicilerin kat mülkiyetine geçmek üzere yaptıkları bu tür daireleri maket halinde bile satışa arzettikleri inşaat şirketlerin bu çalışma tarzını benimsedikleri yaygın ve bilinen bir durum olup davalı bankanın inşaat şirketinin bu tarz satışları olabileceğini öngörüp araştırmasını buna göre yapması kendisinden beklenen özeni göstermesi gerekirken yüzeysel bir araştırma ile bu miktar bir kredi tesisi iyi niyetli olduğunu ispata yeterli görülmemiştir.

Çok daha düşük krediler için bile eksper görevlendirip krediye elverişliliği enine boyuna araştıran kredi kuruluşlarının söz konusu olan yüklenici bir inşaat şirketi olduğunda daha titiz ve araştırmacı olması alacağı riskleri hesaplaması yapılan işin gerektirdiği özendir.

Basiretli bir işadamı gibi hareket etmesi gereken davalı bankanın bu yükleniminin doğal sonucu olarak kredi tesisinden önce inşaat şirketinin mülkiyetinde görünen bu taşınmazı temlik edip etmediğini ve içinde oturan kişinin ne sıfatla burada bulunduğunun tüm yönleriyle ve nitelikleriyle incelediğinin, sözleşmenin imzalanmasından önce satış borcu bulunup bulunmadığını tespit edip ona göre taahhüt altına girdiğinin,

inceleme yaparak krediye uygun ve avantajlı olduğunu gördükten sonra ipotek tesis ederek kredi verdiğinin somut olayda kanıtlanamadığı aksine bu yükümlülüklere uyulmadığının anlaşıldığı görülmektedir..." gerekçesi ile davalı banka aleyhine de vekalet ücreti ve yargılama giderine hükmetmiştir. Bölge adliye mahkemesinden verilen bu kararın temyiz denetiminde Yargıtay ---- HD. ----- Sayılı ilamı ile onandığı görülmüştür.

Bu davanın davalısı huzurdaki davalı şirket olup davamıza emsal teşkil etmektedir. Yargıtay ----. Hukuk Dairesi ----- Sayılı ilamında "....Taşınmazın tapu kaydında, ipotek tesisine ilişkin işlemden önce aile konutu olduğuna ilişkin bir şerh bulunmadığına göre, lehine ipotek tesis edilmiş olan banka iyiniyetli ise bu kazanımının korunacağında kuşku yoktur (TMK. md. 1023). Kanunun iyi niyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyi niyetin varlığıdır.

Ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz (TMK. md 3). Lehine ipotek tesis edilen davalı banka tacirdir. Ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir işadamı gibi hareket etmesi yasa gereğidir (TTK. md. 20/2). BU GEREKLİLİK TEMİNAT OLARAK GÖSTERİLEN TAŞINMAZIN HUKUKİ VE FİİLİ DURUMUNU BİLMEYİ DE İÇERİR. BUNU YAPMAMIŞSA ÖZENLİ DAVRANMAMIŞ DEMEKTİR.

BU BAKIMDAN DAVALI BANKANIN BASİRETLİ DAVRANMADIĞI AÇIK OLUP, İYİNİYET İDDİASI HAKLI DEĞİLDİR. O halde, aile konutu üzerindeki hakların sınırlanması niteliğindeki ipotek tesisine ilişkin işlemin iptali ve sicildeki ipoteğin terkinine karar verilmesi gerekirken, isteğin reddi doğru bulunmamıştır " Belirtmiştir.

Davacı yanca huzurdaki davalı ----... Şirketine karşı aynı hukuki nedenle açılan ve davanın kabulü ile neticelenen birçok emsal istinaf kararı ibraz edilmiş olup tekrara düşmemek amacı ile bunlar alıntılanmayacaktır. İlgili deliller davacı yanca dosyaya eklenmiştir.

Somut olayda davalının ticari defter ve dayanaklarında sabit olduğu üzere davacının 09.02.2015 tarihinde 196.000 TL ödeme yaptığı, 27.04.2015 tarihinde 191.437,00 TL ödeme yaptığı bu ödemelerin davalı ticari defter ve dayanaklarında kayıtlı olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin 12. Maddesi gereği konutun en geç 31.05.2018 tarihinde davacıya teslim edileceğinin düzenlendiği, dosyada mübrez konut teslim tutanağına göre taşınmazın davacıya 21.03.2018 tarihinde teslim edildiği, bu tarihten beri davacı fiili kullanımında olduğu,

raporda tespit edildiği üzere söz konusu projeden satış vaadi sözleşmesi ile konut alan kişilerin davalı defterlerinde açıkça gözüktüğü, hal böyle olunca davalı banka tarafından ipotek tesisinden evvel davalı defterleri incelenmiş veya gerekli araştırma yapılmış olsa idi söz konusu taşınmazın satılmış olduğunun açıkça görüleceği, bankanın basiretli tacir olduğu,

Basiretli davranmayan ,özen sorumluluğunu yerine getirmeyen ve gerekli inceleme ve araştırmayı yapmayan davalı Bankanın TMK'nın 1023' üncü madde korumasından yararlanamayacağı, davalı şirketin maketten konut satan bir yapsatçı şirket olduğunun bilinen bir durum olduğu,buna rağmen bu bağımsız bölümlerin 3. Kişilere satılmış hatta fiili olarak teslim dahi edilmiş olabileceği gerçeğini göz ardı ederek taşınmaz üzerinde bulunan tüm bağımsız bölümler üzerine toplu ipotek tesis ettiği, Davalı Banka ---- ticari faaliyet amacının gayrimenkul projeleri geliştirme ve bunları satış vaadi sözleşmesiyle satmak olduğunu bilebilir durumda olduğu,

Yukarıda alıntılanan emsal yüksek mahkeme kararlarında vurgulandığı üzere basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümlülüğünün banka açısından teminat olarak gösterilen taşınmazın hukuki ve fiili durumunu da bilmeyi de içerdiği, bunu yapmayan davalı bankanın özen yükümlülüğüne aykırı davrandığı sonucunun ortaya çıktığı, bu kabul ile davalı aleyhinde verilen kararların da temyiz denetiminde onandığı, davacı yanca birkaç örneğinin sunulduğu ve dosyada mübrez olduğu,

neticede davacının her iki davalıya karşı yönettiği istemlerde haklı olduğu sonucuna varılmış dava konusu taşınmazın üzerinde bulunan ipotekten ari şekilde davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiş, ipoteğin fekkine karar verilerek buna dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.