İstanbul Anadolu 11. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/536 K.2022/515

T.C. İstanbul Anadolu 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2022/536 Esas

KARAR NO : 2022/515

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 29/07/2022

KARAR TARİHİ : 19/09/2022

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan incelemesi sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili olan davacı ..------ 21.05.2007 tarihinde ------vaadi sözleşmesi ile ----------karşılığında toplamda 110.000 TL bir bedel karşılığında satın almayı taahhüt ettiğini, sözleşmede peşinat olarak belirtilen ---- tutarın yüklenici firmaya/şahsa yani şüpheliye ----- tarihinde elden nakit olarak ödediğini, sözleşme uyarınca ----- firma adına düzenlenen senetlerin ise -----adlı firmaya------------- talimat ve izni ile vade tarihlerine göre ödenerek yükümlü olunan tüm borç ve ödemeler bir tamam olarak yapıldığını,

şüphelilerin tacir sıfatı ile hareket ederek ---- ---- altında bahse konu sözleşme içerisinde bulunan madde 9 gereği taşınmazı ---------- teslim olarak yapıp bitirilerek tapu tescil ve teslimini müvekkili olan davacı adına yapmayı taahhüt ettiklerini,---- tarihinde taraflarca düzenlenen satış vaadi sözleşmesi uyarınca müvekkili olan davacı ...------ ayında dairesini teslim aldığını ve dairesinde oturmaya başladığını,

halen müvekkili olan davacının dava konusu dairede oturduğunu,Fiili teslimin yapılmış olması ve müvekkili olan davacının yaklaşık 14 seneden fazla süredir orada oturuyor olmasının hukuki anlamda zamanaşımını kesmekle birlikte dairenin kendisinin olduğunu da açıkça ispat ettiğini, 14 senelik süreçte taşınmazın elektrik, ----- mükellef olduğu bütün faturaların vergiler müvekkili olan davacı tarafından karşılandığını,

Bu süre zarfında müvekkili olan davacıya karşı müteahhit veya başka üçüncü kişilerce konuttan çıkması veya konutla alakalı mülkiyet iddiası veya herhangi başkaca bir iddiayla hiçbir dava açılmadığını hatta ihtarname bile çekilmediğini, tamamen ----- kendi aralarındaki hukuki davaların , eksik yapılan tamamlanmayan işler ve bahanelerle sürekli müvekkili olan davacının oyalandığını ve dairesinin tapu devrinin yapılacağının söylendiğini, davalı firmaların sözleşme tarihinden sonra maddi sorunlar yaşaması bahane edilerek bahse konu proje ve teslim edilmesi gereken daire müvekkilime eksik ve kusurlu bir biçimde fiziki olarak teslim edildiğini,

lakin taşınmazın tapusu üzerinde bulanan ipotek, hukuk davaları vb. gibi engeller bahane edilerek bugüne kadar müvekkili olan davacı adına tapu devir ve tescil yapılmadığını, müvekkili olan davacının aldığı bir haber ve bilgi neticesinde bahse konu dairenin içerisinde bulunduğu projeyi yüklenici müteahhit sıfatı ile şüphelilere -------- kooperatifinin müvekkili olan davacıya ----------- teslim edilmesi gereken daire ile ilgili satış ve tapu devri imkanı tanıyan bir satış vekaletnamesi verildiğini,

------ tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca bahse konu inşaat ve eklentilerini anahtar teslim olacak şekilde yaparak teslim etmekle mükellef olan şüpheli ----- ---- kooparatifi tarafından satış vaadi sözleşmesi imzalamaya, parça parça hisseli veya hissesiz olarak taşınmazları satmaya yetkili kılındığını, bu kapsamda şüphelilerin müvekkili olan davacıya teslimi yapılmasını sözleşme ile taahhüt ettikleri daireyi 3. Kişilere devir veya---- ettikleri bilgisine ulaştıklarını,

satış vaadi sözleşmesi kapsamında ödemelerinin bir tamam olarak yapıldığı müvekkili olan davacıya fiziki olarak teslim edilmiş olan yaklaşık ---- bulunan müvekkili olan davacının ikamet ettiği dairenin şüphelilerce bir başka nam ve hesaba devir yapılmaya çalışıldığını veya devir edilmiş durumda olduğunu, şüpheli veya şüphelilerin ----- çalışanı veya arkadaşı olduğu ....------- isimli şahsa ivazsız bir biçimde bahse konu taşınmazın tapu devrinin yapıldığını öğrenmiş bulunmakta olduklarını, taşınmazın satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliğinin tapuda yahut noterlikçe resen düzenleme şeklinde yapılması şartına tabi iken.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi ile yüklenici arasında noterlikçe yapılmış ve bu sözleşmeye dayalı olarak yüklenici üçüncü kişiye bağımsız bölümü adi satış vaadi sözleşmesiyle satmayı vaat etti ise bu satış vaadi sözleşmesi geçerli olduğunu, çünkü yükleniciden daire alan üçüncü şahsın yapmış olduğu sözleşme alacağının temliki hükümlerine tabi olup alacağın temlikinin de adi yazılı sözleşme ile yapılmış olmasının yeterli olduğunu, bu kapsamda arsa sahibi olan kooperatifin de huzurdaki davada taraf gösterilme zorunluluğunun doğduğunu, arsa sahibi bağımsız bölümün mülkiyetini hiçbir suretle diğer davalıya devretmediklerini,

yüklenici olan ----- bir ----sahibi olan kooperatiften kendisine düşecek olan daireyi müvekkili olan davacıya hem adi satış sözleşmesi kapsamında hem de alacağın temliki hükümlerine tabi olacak şekilde geçerli bir satış sözleşmesi ile devir taahhüdünde bulunduklarını ileri sürerek fazlaya ilişkin talep ve hakları saklı kalmak kaydıyla.

Öncelikle ihtiyati tedbir taleplerinin kabulü ile dava konusu---- bölüme ihtiyati tedbir konulmasına, taşınmazdaki davalı ... adına kayıtlı bulunan tapunun iptali ile müvekkili olan davacı adına tapuya kayıt ve tescilinin yapılmasına, Tapu iptali ve ya tescil yönündeki talepleri uygun görülmez ise, davaya konu sözleşmedeki bedelin dava tarihinden itibaren faizi ile birlikte, rayiç bedel belli olmadığı takdirde satış bedelinin sözleşmenin düzenlenme tarihinden itibaren en yüksek banka faizi ile birlikte günümüz değerine güncellenerek ve değiştirilerek davalılardan alınarak müvekkili olan davacıya verilmesine,

yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı ----vekili cevap dilekçesinde özetle;Davaya konu geçen ------ şekil şartlarının eksik olduğunu, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerliliğinin resmi şekilde yapılmasına bağlı bulunduğunu, resmi şekilde yapılmayan ---- satış sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları olmadığını, Davacının dosyaya sunduğu ------ yazdığını ancak davacı tarafın bunu kendi elleriyle --- şekilde değiştirildiğini, bu değişikliğe tarafların hiçbir şekilde paraf ve imza atmadığını, Dava dosyasında, müvekkili olan davalıya ödendiği iddia edilen bedeller yönünden tanık ifadesine başvurulduğunu,

buna rağmen ödeme belgeleri , dekontlar , makbuz vs. olmadığını, dolayısı ile bedeli tamamen ödenmeyen bir yer için davacının tescil veya herhangi bir talebi olmasının mümkün olmadığını, Müvekkili ile diğer davalı ---- arasında yaşanan ihtilaf sebebiyle bir takım davalar açıldığını, hatta müvekkili olan davalıya teslim edilmeyen yine bir takım dairelerin müvekkili olan davalının rızası ve izni olmadan başka kişilere teslim edildiğinin de taraflar arasında ihtilaf konusu olduğunu,

müvekkili olan davalı ile davacı arasında geçerli hiçbir sözleşme anlaşma yer teslimi ödeme vs. olmamakla davacının müvekkili olan davalıdan talep edebileceği bir hususta bulunmadığını, Davacının taraflar arasındaki sözleşmenin ----- imzalandığını ileri sürdüğünü, lakin davasını ------- tarihinde açtığını, zamanaşımı söz konusu olduğunu, davacı tarafından dava konusu yapılan 4 no'lu daire, tapu kayıtları incelendiğinde hiç bir zaman müvekkili olan davalının fiilen ve hukuken tasarrufunda olmuş bir daire olmadığını, sözleşmede gözüken --- dairede zaten dava dışı bir kişiye ---- satıldığını,

bu sebeple söz konusu dairenin kendilerine fiilen davalı müvekkil, tarafından teslim edildiği yönündeki iddiaların gerçekle bir ilgili kesinlikle söz konusu olmadığını ve o dairede şayet davacı oturuyor ise bilgilerinin dışında olduğunu savunarak davanın öncelikle zamanaşımına uğramış ve geçersiz sözleşmeye dayanılarak açılmış haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, satış vaadi sözlemesine konu taşınmaza ilişkin tapu iptali tescili aksi halde satış bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Görev hususu kamu düzenine ilişkin olup, yargılamanın her aşamasında re'sen dikkate alınması gerekmekle uyuşmazlığın öncelikle bu yönüyle değerlendirilmesi gerekmiştir. 6102 sayılı T.T.K. 4. maddesinde hangi işlerin ticari dava olarak nitelendirilecekleri belirlenmiş olup, 5. maddesinde Ticaret Mahkemeleri'nin kuruluşu ve hangi mahkemelerin Ticaret Mahkemesi sıfatıyla davaya bakacağı belirlendikten sonra Asliye Ticaret Mahkemesi ile Asliye ve diğer hukuk mahkemeleri arasındaki ilişkinin görev ilişkisi olduğu belirtilmiştir.

Ticari davaları mutlak ticari davalar, nisbi ticari davalar, yalnızca bir ticari işletmeyle ilgili olması durumunda ticari nitelikte kabul edilen davalar olmak üzere ----- toplamak mümkündür. Mutlak ticari davalar, tarafların tacir olup olmadığına ve işin bir ticari işletmeyi ilgilendirip ilgilendirmediğine bakılmaksızın ticari sayılan davalardır. Mutlak ticari davalar, 6102 sayılı TTK'nın 4/1. maddesinde bentler halinde sayılmıştır.

Bunların yanında Kooperatifler Kanunu (m.99), İcra İflas Kanunu (m.154), ------- Kanunu (m.31), ---- (m.22) gibi bazı özel kanunlarda belirlenmiş ticari davalar da bulunmaktadır. Bu guruptaki davaların ticari dava sayılabilmesi için taraflarının tacir olması veya ticari işletmeleriyle ilgili olması gibi şartlar aranmaz. TTK'nın 4/1. bendinde sınırlı olarak sayılan davalar arasında yer alması veya özel kanunlarda ticari dava olarak nitelendirilmesi yeterlidir.

Bu davalar kanun gereği ticari dava sayılan davalardır.

Nispi ticari davalar, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olması halinde ticari nitelikte sayılan davalardır. 6102 sayılı TTK'nın 4/1. maddesine göre, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan ve iki tarafı da tacir olan hukuk davaları ticari dava sayılır. Bu hükme göre bir davanın ticari dava sayılabilmesi için, hem iki tarafın ticari işletmesini ilgilendirmesi, hem de iki tarafın tacir olması gereklidir. Bu şartlar birlikte bulunmadıkça, uyuşmazlık konusunun ticari iş niteliğinde olması veya ticari iş karinesi sebebiyle diğer taraf için de ticari iş sayılması davanın ticari dava olması için yeterli değildir.

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 19/2. maddesi uyarınca, taraflardan biri için ticari iş sayılan bir işin diğeri için de ticari iş sayılması, davanın niteliğini ticari hale getirmeyecektir. Zira, Türk Ticaret Kanunu, kanun gereği ticari dava sayılan davalar haricinde, ticari davayı ticari iş esasına göre değil, ticari işletme esasına göre belirlemiştir. Hal böyle olunca, işin ticari nitelikte olması davayı ticari dava haline getirmez.

------------ davalar, yalnızca bir tarafın ticari işletmesini ilgilendiren havale, vedia ve fikri haklara ilişkin davalardır.

Bu kapsamda Mahkemece ----- yazılan müzekkereye verilen cevapta; davacı ...----- gerçek kişi ticari işletme kaydının bulunduğu ve --------------ile iştigal ettiği bildirilmiştir.

Her ne kadar--------- yazısında davacının ticari işletme kaydı bulunduğu belirtilmiş ise de.

Uyuşmazlığa konu taşınmazın mesleki veya ticari bir amaçla alındığına ya da davacının uyuşmazlık konusu bakımından bu irade ile hareket ettiğine ilişkin dosya kapsamında herhangi bir iddia ve delil bulunmadığı, dava dilekçesinde taşınmazın ikamet amacıyla satın alındığının ve davacının halen de ilgili taşınmazda ikamet etmeye devam ettiğinin beyan edildiği, yine taraflar arasındaki adi yazılı sözleşme ve----- taşınmazın ------ bulunduğunun belirtildiği,

satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlığın --------ticari işletmeleri ile ilgili bulunmadığından eldeki davanın "nispi ticari dava" olarak da nitelendirilemeceği, bu halde uyuşmazlıkta Mahkememiz görevli olmayıp, Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğu anlaşılmıştır.

Bunun yanında, dava dilekçesinde her ne kadar ihtiyati tedbir talebinde bulunulmuş ise de; 6100 sayılı HMK 390. maddesine göre ihtiyati tedbirin, dava açılmadan önce esas hakkında görevli ve yetkili olan mahkemeden, dava açıldıktan sonra ise ancak asıl davanın görüldüğü mahkemeden talep edileceği, görev hususunun kamu düzenine ilişkin olduğu ve görevsiz mahkeme tarafından yapılan değerlendirmenin kamu düzenine aykırılık teşkil edeceği (---------------- hususları dikkate alındığında talep hakkında görevli mahkemesince değerlendirilmesi gerektiği sonuç kanaatine varılmakla aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.