İstanbul Anadolu 11. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/232 K.2023/772

İstanbul Anadolu 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2023/232

KARAR NO : 2023/772

DAVA : Tespit

DAVA TARİHİ : 31/03/2023

KARAR TARİHİ : 22/11/2023

Mahkememizde görülmekte olan Tespit davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;

Davalı ----- ilçesi, ----. 0 ada, 8069 parsel sayılı arsanın maliki olduğunu, davalı arsa sahibi ile davalı ---- Adi Ortaklığı Ticari İşletmesi arasında, ----- sahibi olduğu bu arsada bir Ticaret Merkezi inşaa edilmesi ve inşaa edilen bağımsız bölümlerin satışı ile hasılatlarının paylaşılmasına ilişkin olarak -----.

Noterliği 26/03/2018 tarih ve ---- yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadı ve / Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi / Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, davalı firmalar arasında akdedilen iş bu sözleşmeye göre arsa üzerinde yüklenici tarafından bir proje inşa edilecek ve projedeki bağımsız bölümlerin satışının arsa sahibi adına yine yüklenici tarafından gerçekleştirileceğini, bu satışlardan gelen hasılatın ise %58'i arsa sahibi ----- %42'si yüklenici olan ----- Ortaklığı'na ait olacağını,

inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 48 ay sonra halen satışı yapılmamış olan bağımsız bölümlerin ise aynı oranlarda taraflar arasında paylaştırılacağını, akabinde iş bu sözleşmeye göre -----satış yetkisi alan-----Adi Ortaklığı tarafından, davalı ----ise arsa sahibi/işveren olduğu "---- ilçesi, ----Mah.

0 Ada, 8069 parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki-----projesi kapsamında ------sayılı bağımsız bölümün iyi niyetli 3. Kişi olan müvekkiline 789.000,00 TL karşılığında satıldığını, müvekkilinin ödeme yükümlülüklerini eksiksiz ve zamanında yerine getirdiğini, müvekkili tarafından ödenen satış bedellerinin arsa sahibi ile yüklenici arasında sözleşmedeki oranlar üzerinden davalılarca paylaşıldığını, müvekkilinin bedelini ödediği bağımsız bölümü devralmak için görüşmeler yaptığını,

dava konusu bağımsız bölümün davalı arsa sahibi tarafından 3. Kişilere satılmasının kuvvetle muhtemel olduğunu belirterek dava konusu bağımsız bölüm üzerine davalıdır şerhi konulmasına, davalı-----Adi Ortaklığı ile müvekkili arasında akdedilen -----. Noterliği 01/10/2019 tarih ve ---- yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi'nin ilgili tapu kütüğüne şerh ve tescil edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı -----vekili cevap dilekçesinde özetle;

Davacı ile diğer davalı yüklenici arasında akdedilen ve davaya konu şerhi talep edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine müvekkilinin taraf olmadığını, müvekkili ile diğer davalı yükleniciler arasındaki hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmesi niteliği gereği yükleniciye tapu talep hakkı vermediğini, hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmeleri niteliği gereği arsa sahibinin mutabakatı olmaksızın 3. Kişilere satış yapılamayacağını, somut olayda müvekkilinin şerhi talep edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine mutabakatı ve muvafakatinin olmadığını,

kaldı ki müvekkilinin diğer davalı yükleniciler ile aralarında akdedilen hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmesini geriye etkili şekilde feshettiğini, dava konusu sözleşmenin mahiyeti ve niteliği itibariyle eser sözleşmesi olduğunu,----- Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ---- sayılı dosyası ile inşaatın geldiği aşamanın henüz %55.6 oranında tamamlandığının tespit edildiğini, davacı tarafından yanlış bağımsız bölüm için talepte bulunulduğunu, davacının bağımsız bölüm için satın alma yaptığı tarih itibari iye 725.112,06 TL eksik ödemesinin olduğunu,

ayrıca hasılat paylaşımlı sözleşmede iskontolu satış şeklinde bir madde bulunmadığı gibi olmayan bir madde üzerinden iskonto yapılmasına yönelik müvekkilinin rıza göstermiş olmasının hatta ve hatta bunun düşünülmesi dahi kabul edilebilir olmadığını, müvekkilinin bugünkü piyasa koşullarında zararının maddi boyutunun 10 milyar TL'ye kadar ulaştığını, müvekkilinin 3. Kişiler ile arasında akdedilmiş herhangi bir sözleşmenin olmadığını, yine alıcılar ile yüklenici arasında akdedilen satış vaadi sözleşmelerinin yapılması için müvekkili tarafından verilen bir vekaletname bulunmadığını gibi hiçbir satış vaadi sözleşmesinde imzasının bulunmadığını,

davacıların da dava dilekçesinde müvekkili ile yüklenici arasında yapılan sözleşmeden haberdar olduklarını açıkça ikrar ettiklerini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İhbar olunan -----vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz üzerine satış vaadi sözleşmesinden önce ipotek şerhinin tesis edildiğini ipotek tesisinden sonraki bir tarihte yüklenici-alıcı arasındaki hukuki ihtilaf nedeniyle banka aleyhine dava açılmasının mümkün olmadığını, dava konusu taşınmaz üzerine ipotek tesis tarihinin davacı ile yüklenici davalı arasında imzalanan düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinden çok önce olduğunu ve dava konusu ihtilafın davacı alıcı, davalı arsa sahibi ve davalı yüklenici firma arasında olduğunu, müvekkili bankanın uyuşmazlık konusunda bir sorumluluğunun ve rolünün bulunmadığını,

ipoteğin fek edilmemesinde müvekkili bankanın sorumluluğunun bulunmadığını belirterek davanın müvekkili banka yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.İhbar olunan ----- vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili bankaya ihbar edilen davanın anılan yasa hükmüne uygun olarak ihbar edilmemiş bulunduğundan ve ihbar gerekçeleri bildirilmediğinden davanın ihbarının usulüne uygun bulunmadığını, davanın müvekkili bankaya ihbarın kabul etmediklerini, dava konusu taşınmaz üzerine arsa sahibi ile olan kredi ilişkisi kapsamında ipotek tesis edildiğini,

müvekkili bankanın taraflar arasındaki sözleşme şartlarının yerine getirip getirilmediğini kontrol yükümlülüğünün bulunmadığını, -----. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin---- esas sayılı dosyasının bekletici mesele yapılması gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İhbar olunan ---- vekili cevap dilekçesinde özetle;

Davanın ihbarının usule aykırı olduğunu, ihbar gerekçelerinin bildirilmediğini, bu nedenle davanın müvekkili bankaya ihbarının kabulünün mümkün olmadığını, davanın ihbarı ile müvekkili bankaya taraf sıfatı kazandırılmasının hukuken mümkün olmadığını müvekkili banka hakkında bu yöntemle hüküm kurulabilmesinin de mümkün olmadığını, müvekkili banka lehine tesis edilen ipoteğin kapsamında bulunan borç ve risklerin halen mer'i olduğunu ve ipotek, davacının taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden uzun zaman önce tapuya şerh edildiğini,

dava konusu taşınmaz üzerinde müvekkili banka lehine tesis edilen ipoteklerin ----- firmasının müvekkili bankaya olan doğmuş doğacak tüm borçlarının teminatını oluşturmak üzere kurulduğunu, kanuna aykırı şekilde yapılan davanın ihbarını kabul etmediklerini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İhbar olunan -----vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili bankanın davacı tarafından iddia edilen vakıada taraf olmadığını davanın husumet yönünden reddinin gerektiğini, dava konusu taşınmaz üzerinde müvekkili bankanın ipoteğinin olmadığını, davacının davayı somutlaştırma yükümlülüğünün yerine getirmediğini belirterek davanın müvekkili banka tarafından ve davanın usulden reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, TMK 1009 maddesi uyarınca gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi davasıdır. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın, davacının davalı yüklenicilerden satın aldığı taşınmaza ilişkin düzenlenen Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi tapuya şerhi şartlarının bulunup bulunmadığına ilişkin olduğu tespit edildi.

Davalı---- ilçesi, -----.

0 ada 8069 parsel sayılı arsanın maliki olup, davalı arsa sahibi ile davalı ---- Adi Ortaklığı Ticari İşletmesi arasında, ----- sahibi olduğu bu arsada bir Ticaret Merkezi inşaa edilmesi ve inşaa edilen bağımsız bölümlerin satışı ile hasılatlarının paylaşılmasına ilişkin olarak ---- Noterliği 26.03.2018 tarih ve -----yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve / Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi / Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığı, akabinde, işbu sözleşmeye göre ---- Adi Ortaklığı tarafından, davalı ----ise arsa sahibi/işveren olduğu -----Mah.

0 ada, 8069 parselde” kayıtlı taşınmaz üzerindeki ---- Projesi kapsamında ----- sayılı bağımsız bölüm, 3. Kişi olan davacıya ---- Noterliği 01/10/2019 Tarih ve -----Yevmiye numaralı Düzenlenme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile 789.000,00 TL (KDV ve sözleşmenin 5.2.

Maddesinde belirtilen masraflar hariç) bedel karşılığında satıldığı, Sözleşmeden kaynaklı ödemelerin tamamlandığına dair yüklenici ----- Adi Ortaklığından alınan "Borcu Yoktur" yazının dosyaya sunulmuş olduğu, davacı beyanına göre, davaya konu bağımsız bölümün bulunduğu ----- projesi tamamlamış olup, projedeki bağımsız bölümlerin kat irtifak tapuları arsa sahibi -----adına çıktığı, fakat davacı adına tapu devrinin yapılmadığı,yapı kullanım ruhsatının çıktığı, kat irtifaklarının kurulduğu, dava konusu bağımsız bölümün 3. Kişilere devrinin önünden bir engel bulunmadığı, davacının beyanına göre taşınmazı fiilen kullandığı,

gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi halinde, davacının kişisel hakkı güçlenecek olup, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebileceği, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesine göre, arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerhedilebileceği,

Tapu Kanunu 26. Maddesi uyarınca "Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir." şeklinde düzenlendiği, davacının satış vaadi sözleşmesinden doğan haklarının korunması adına taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesinde hukuki yararının bulunduğuna kanaat getirilmekle davanın kabulüne karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.