İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2014/621 K.2018/402

T.C. İstanbul Anadolu 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2014/621 Esas

KARAR NO : 2018/402

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 16/09/2014

KARAR TARİHİ : 04/04/2018

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA

Davacı vekili dilekçesinde özetle

Davacı kooperatifin tasfiye sürecine girmiş olduğunu, davacı kooperatifin ......,......Mahallesi, .... ada, .....parselin arsa sahiplerine arsalarının karşılığı olarak, bu arsaların üzerinde kooperatifin üreteceği toplam konut sayısının %44 'üne karşılık gelen sayıda konutun arsa sahiplerine verilmesi, %56'sının kooperatife bırakılması hususunda, 17.08.2001 tarihinde, yönetim kuruluna yetki verilmiş olduğunu, buna istinaden yönetim kurulu üyeleri; .......İ ve .......İ'nin, arsa sahipleri .........Makine ve Turizm San. Ve Tic. Ltd. Şti. ve ...... ile ..... Noterliğimin ..... tarih, ....yev numaralı "Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalamış olduklarını,

Arsa sahibi ........'in de katılımıyla, kooperatif temsilcileri;.....İ ve ..... ile arsa sahipleri; ..... Makine ve Turizm San. Ve Tic. Ltd. Şti., ...... ve ......in, . Noterliğinin ..... tarih, ......yev numaralı "Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalamış olduklarını, bir önceki sözleşmeden farklı olarak, daire sayısının 140 adet olarak tespit edilip 56'sının arsa sahiplerine, 86'sının kooperatife ait olacağının, ilave kat ve daire yapılması halinde ilave dairelerin kooperatif ile ..... sahipleri arasında 56/140 oranında paylaştırılacağının kararlaştırılmış olduğunu,

14.06.2008 tarihli genel kurul toplantısında: "14 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılacak 148 adet dairenin 89'unun kooperatif adına temliken alınmasını müteakip bu taşınmazların her türlü edilim ve tasarruflarına yönetim kurulunun yetkili kılınmasına" şeklinde karara bağlanmış olduğunu,

Önceki sözleşmenin tarafı olan......Makine ve Turizm San. Ve Tic. Ltd. Şti. 'nin tapu payının bir bölümünü .... Tel ve Galvanizleme San. A. Ş/ne satıp devretmiş olup, tapuda pay sahibi sıfatını kazanan ...... Tel ve Galvanizleme San. A. Ş.'nin, ........ Noterliği'nil ...... tarih ve ..... yevmiye numaralı işlemi ile yeni bir "Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi" imzalamış olduklarını,

Bu son sözleşmede: inşaatın seviye tespitlerinin yapıldığı. A Blok inşaatının büyük ölçüde tamamlandığı, D Blok inşaatının kaba inşaatının tamamlandığı, C Blok inşaatının 4. Kat tavan kalıplarının çakıldığı ve B Blok inşaatına henüz başlanmadığı, arsa sahiplerine düşecek 59 bağımsız bölümden 28 adedinin -A Blokta .........., B Blokta ...C Blokta .... D Blokta .....) dairelerin- .... Tel ve ........ San. A.

Ş/ne, geri kalanının 31 adedinin diğer arsa sahiplerine ait olacağı, inşaatlar eksiksiz bitirilip iskan alındıktan sonra diğer arsa sahiplerinin payına düşen 31 daire dışında kalan 89 daireyi arsa sahibinin hissesi oranında kooperatife intikal ve ferağ vereceği, kooperatife ait olacak bağımsız bölümlerden: B Blokta ......, C Blokta......, D Blokta .... ..... numaralı bağımsız bölümlerin sözleşmenin teminatını teşkil etmek üzere ....Galvanizleme San. A. Ş.

Üzerinde bırakılacağı, inşaatın eksiksiz teslime edilmesi ve iskaan alınması halinde ferağının verilmesinin kararlaştırılmış olduğunu,

Konutların 2009 yılında sahiplerine teslim edilmiş, 2010yılında iskan başvurusu yapılmış, A Blok dairelerinin yapı kullanma izin belgelerinin 18.06.2013'te, B,C ve D Blok dairelerinin yapı kullanma izin belgelerinin 09.02.2012'de alınmış olduğunu,

Davacı kooperatifin............. Noterliğinin ........... tarih, .......... yev numaralı ihtarname ile mülkiyeti davalı şirkete teminat olarak verilen 8 adet dairenin, mülkiyetinin davacı kooperatife geri verilmesinin istenmiş olduğunu, ancak davalı şirketin; inşaat eksiklikleri, geç teslim, iskanın geç alınması gibi gerekçeler öne sürerek daireleri geri vermediklerini, hatta 8 daireden biri olan C Blok 17 nolu daireyi ........... isimli şahsa satarak etik kurallarını da ihlal etmiş olduğunu,

Açıklanan nedenlerle, mülkiyet tapuları teminat olarak davalı şirkete verilmiş olan ve davacı kooperatifin kendi ortaklarına tahsis ettiği 8 adet dairenin tapu kayıtlarının iptali ile davacı kooperatif adına tescili için dava açma zorunluluğu doğmuş olduğunu belirterek,

•.....İli, ...... İlçesi,....Mahallesi, .... ada, ....parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde bulunan, B Blokta .... C Blokta ...., D Blokta ... numaralı bağımsız bölümlerin, davalı şirket adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı kooperatif adına tapuya tesciline,

•Tapu kayıtlarına ihtiyat-i tedbir konulmasına,

•Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarıyla arz ve talep etmektedir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesi özetle ; Taraflar arasında imzalanmış olan .....Noterliğinin ..... tarih, ..... yev numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre;

"İşin süresinin belediyenin onaylayacağı inşaat ruhsatından itibaren 48 ay olacağı, dairelerin teknik şartnameye ve projesine uygun olarak bitirilmiş ve iskanı alınmış olarak arsa sahiplerine teslim edileceği, aksi halde her ay rayiç kira bedelleri kadar gecikme cezası ödeneceğinin kararlaştırılmış olduğunu,

-Yine taraflar arasında imzalanmış olan ......Noterliği'nin...... tarih,..... yev numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre;

*İnşaatın teslim süresinin inşaat ruhsatından itibaren, arsa sahiplerine ait A Blokta 40 ay, geri kalanının iskan süresi hariç 48 ay olacağı, inşaatın süresinde bitmemesi halinde her ay rayiç kira bedelleri kadar gecikme cezası ödeneceğinin kararlaştırılmış olduğunu,

-Yeni hissedar müvekkil şirket ile davacı arasında akdedilmiş olan ...... Noterliği'nin..... tarih ve ....yevmiye numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre;

*Müteahhidin 01.12.2009 tarihinde inşaatı bitireceği, iskanın inşaat bitiminden 6 ay sonra alınacağı,

*İnşaatın süresinde bitirilmemesi halinde, müteahhidin her geçen gün için, normal dairelerde 20 TL, Dublekslerde 30 TL cezai şart ödeyeceği,

*İskan alındığında 8 adet dairenin ferağının verileceği hususlarının kararlaştırılmış olduğunu,

-Davacının inşaatı 01.12.2009 tarihinde tamamlaması, 01.6.2010 tarihinde iskanı alması gerekirken, seneler sonra inşaatın tamamlanmış olup, 26.11.20irde iskan harcının müvekkili tarafından yatırılmış olup, A Blokta ......, B, C ve D Blokta ise 27.02.2013 tarihinde iskan alınmış olduğunu,

-Davacının süresinde inşaatı tamamlayamadığı gibi alacaklarını da ödememiş olduğunu, bu nedenle davacıya...... Noterliği'nin .... tarih ve .... \ravmiye nolu İhtarnamesinin gönderilerek ; teminatların sözleşme uyarınca irat kaydedildiğinin davacıya bildirilmiş olduğunu,

Davacın eksik bıraktığı pek çok işin müvekkili tarafından 3. Kişilere tamamlattırılmış olduğunu,

Müvekkilinin davacı müteahhitten; cezai şart, gecikme nedeniyle uğranılan zarar, eksik ve ayıplı bırakılan işlerin inşaat giderleri yönünden alacaklı olup, alacaklarının miktarınınr iratolarak kaydedilen dairelerin değerinden fazla olduğunu belirterek,

Haksız açılmış davanın Reddine, mahkeme masraflarının ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini arz ve talep etmektedirler.

DELİLLER VE GEREKÇE

Dava ; Hukuki niteliği itibariyle .............Mah.....Ada, .... Parsel üzerinde bulunan .... Blok.... nolu ...Blok .... nolu, ... Blok ... nolu bağımsız bölümlerin taraflar arasında düzenlenen 18/09/2002 tarihli eser sözleşmesi gereğince davalı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile davacı kooperatif adına tesciline karar verilmesi isteğine ilişkindir.

HMK.nun 115/1.maddesi uyarınca dava şartlarının bulunup bulunmadığı davanın her aşamasında resen araştırılır. Dilekçelerin teatisi aşamasında da mahkemenin bu incelemeyi yapabileceği açıktır.

HMK.nun 114/c maddesi uyarınca mahkemenin görevli olması dava şartı olarak düzenlenmiştir. 26.06.2012 tarihli 6335 sayılı Yasanın 2.maddesiyle değiştirilen TTK.5.maddesinin 3.fıkrası uyarınca, Ticaret Mahkemesi ile Asliye Hukuk Mahkemesi ve diğer mahkemeler arasındaki ilişki görev ilişkisi olup, bu durumda göreve ilişkin usul hükümleri uygulanır.

6102 Sayılı T.T.K.'nun 5/1 maddesi uyarınca Ticari davalara bakma görevi, Asliye Ticaret Mahkemesine aittir. Ticari davalar, mutlak ve nispi ticari davalar olarak ikiye ayrılmaktadır. Nispi ticari davalar, T.T.K.'nun 4/1 maddesinin ilk cümlesinde tarif edilmiş olup, her iki tarafında " ticari işletmesi ile ilgili hususlardan kaynaklanan" hukuk davalarıdır.

Mutlak ticari davalar ise tarafların tacir olup olmadıklarına ve uyuşmazlığın tarafları ticari işletmeleri ile ilgili bulunup bulunmadığına bakılmaksızın yasa gereği ticari dava sayılan uyuşmazlıklardır. T.T.K.'nun 4/1-a ve davamı bentlerinde yazılan uyuşmazlıklar ile diğer yasalarda ticari dava olduğu belirtilen uyuşmazlıklar mutlak ticari davalardır.

T.T.K:'nun 11/1 maddesi uyarınca ticari işletme, " esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız bir şekilde yürütüldüğü" işletme olup, 12/1 maddesi uyarınca da bir ticari işletmeyi " kısmen de olsa " kendi adına işleğten kişi tacir kabul edilmiştir.

Davacı Kooperatif ile davalı şirket arasında üyelik ilişkisi olmadığından Kooperatifler Kanununun uygulanması ile çözülecek bir ihtilaf bulunmadığı, bu nedenle aradaki davanın ticari dava sayılamayacağı.

Davacı şirket Kooperatif ile davalı şirket arasında T.B.K.'nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşlığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmasına, 6102 Sayılı T.T.K.'nun 4. Maddesinde bu madde hükmüne atıf yapılmadığından davanın mutlak ticari dava olmaması, davacı Kooperatif tacir olmadığından davanın nispi ticari dava niteliğinde de bulunmaması nedeniyle mahkememizin görevsizliği nedeniyle davanın usulden reddine, karar kesinleşip talep halinde dava dosyasının görevli İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.