İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/560 K.2024/894

T.C. İstanbul Anadolu 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2022/560 Esas

KARAR NO:2024/894

DAVA

Alacak (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ: 24/08/2021

KARAR TARİHİ: 07/11/2024

Davacı tarafından ---- Mahkemesine açılan dava aynı Mahkemenin ------- karar sayılı ilamı ile görevsizlik kararı nedeni ile Mahkememize gönderilmiş olmakla yukarıda belirtilen esas numarasına kaydı yapıldığı görülmekle.

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ağırlıklı ofis olmak üzere kira getirili mülklere yatırım yaparak elde edilecek kira gelirleri üzerinden yatırımcılara düzenli ve artan oranda getiri sağlama amacıyla ----- tarafından kurulduğu, yönetilmekte olan gayrimenkul yatırım fonu olduğu, satış ve kira sözleşmesinin tarafi olarak bulunan ------- tapuya tescil ve tescile bağlı değişiklik terkin ve düzeltme işlemleri dışında tüzel kişilikleri bulunmadığı, dolayısı ile her ne kadar satım sözleşmesinde ve kira sözleşmesinde ---- taraf olarak yer alabiliyorsa da mahkemeler önünde temsili ----- tarafından yapılabildiği,

müvekkil şirket ile davalı şirket arasında -------numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve ekinde vaziyet planı, kat planı, bağımız bölüm planı, bağımsız bölüm tapuları, teknik şartnamc, yapı ruhsatı, ödeme planı, ---- imza tarihli ve ---- kira başlangıç tarihli kira sözleşmesi akdedildiği, ----- uyarınca müvekkili şirket, davalı şirketten işbu davaya da konu ---- numarasında kayıtlı,----- numaralı bağımsız bölümleri ---- bedel satın aldığı, aynı----- eki Kira Sözleşmesi ile davalı şirkete 5 yıl süreyle kiraya verdiği,

----- uyarınca davalı şirket tarafından 12 bağımsız bölümün en geç----- tarihinde iskân ruhsatı alıp tapuların müvekkili şirket adına devri gerekirken zamanında iskan ruhsatı alındığına dair müvekkili şirkete herhangi bir bildirimde bulunmadığı, tapu devirleri için de müvekkil şirketi davet edilmediği, bu nedenle davalı şirkete ------- yevmiye numaralı ihtamame gönderilerek hem geç teslim nedeniyle doğan bakiye gecikme cezalarının ödenmesi hem de 15 (on beş) iş günü içerisinde iskanın alınarak müvekkili şirketin tapu devirleri için davet edilmesi ihtar edildiği,

davalı şirket ihtarı üzere ------- yevmiye numaralı ihtarnameyi göndererek bağımsız bölümlere ilişkin iskanın alındığını, tapu nezdinde devir işlemlerinin gerçekleştirmek istediği bildirdiği, bu davet üzerine 19.07.2019 tarihinde bağımsız bölümlerin tapu devirleri gerçekleştirildiği, bakiye satış bedelinin tamamı davalı şirkete ödendiği, müvekkili şirket tarafından davalı şirkete --- tarihinde ödenen --- %2'si — olan ---- tutarında ---- tarih ve ---- numaralı ceza faturası kesildiği, davalı şirket tarafından ----- yevmiye numaralı ihtarnamesi ile haksız olarak iade edildiği,

davalı şirket tarafından fiili teslimden kaçınılması nedeniyle -------- numaralı bağımsız bölümlerin geç teslimi nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 500-TL cezai bedelinin tahsilini temerrüt tarihinden itibaren işleyecek mevduata uygulanan en yüksek faiz talep ettiği, ------- uyarınca Davalı Şirket tarafından 12 bağımsız bölümün en geç 25.06.2019 tarihinde iskan ruhsatı alıp tapuların müvekkil şirket adıma devri gerekirken zamanında iskan ruhsatı alınmadığı için müvekkili şirkete %30 eksik kira bedeli ödediği,

müvekkil şirket, kira sözleşmesini akdederken en geç 25.06.2019 tarihine kadar %30 eksik kira bedeli alacağı düşüncesiyle akdettiği, davalı yanca kusurlu olarak yapı kullanım izin belgesi zamanında alınmadığı, taraflar arasında 19.07.2019 tarihinde bağımsız bölümlerin tapu devirleri gerçekleştirildiği,

bakiye satış bedelinin davalı şirkete ödendiğini belirterek 500.-TL geç teslimden doğan ceza alacağının temerrüt tarihinden itibaren mevduata uygulanan en yüksek faiz ile tahsilini, 500.-TL eksik ödenen kira bedelinin temerrüt tarihinden itibaren mevduata uygulanan en yüksek faiz ile tahsilini, bu sebeple sarf olunacak yargılama masrafi ile vekâlet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

ISLAH

Davacı vekili 11/07/2024 tarihli dilekçesi ile dava değerini 978.000,00 TL'ye artırmış, ıslah harcını yatırmış, ıslah dilekçesi davalıya tebliğ edilmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın dava dilekçesinde de söz edildiği üzere taraflar arasında dava konusu taşınmazlara yönelik ------yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, akabinde yine davanın mahiyetindeki 27.12.2018 tarihli kira sözleşmesi imzalandığı, davacının talebi ise satış vaadi sözleşmesinin ilgili maddesi uyarınca cezai şart bedeli ile birlikte yine satış vaadi sözleşmesinin ilgili maddesi uyarınca iskanın belirtilen sürede alınmamış olması sebebiyle mahrum kalındığı iddia edilen kira bedelinin tahsili olduğu,

hem sözleşmenin mahiyeti hem de tarafların ticari işletmeler olması sebepleri mahkememizin görevsiz olduğu, işbu davanın Asliye Ticaret Mahkemeleri görevinde olduğu, bu sebeple davanın görev yönünden reddine karar verilmesini talep ettiği, davacı tarafından yapılmış olan ----- arabuluculuk numaralı dava şartı arabuluculuk başvuru da ‘’ticari alacak’’ için yapılmış olduğu, anlaşamama ile sonuçlandığı, davacı tarafından satış vaadi sözleşmesi ile satın alınan dava konusu taşınmazlar, yine satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı gün ---- yani natamam halde müvekkil şirket tarafından davacıdan kiralandığı,

davacı taşınmazları ----- olarak görmüş olup müvekkili şirket kiracı olarak taşınmazları teslim aldığı, sözleşmenin kira sözleşmesindeki süreler başlıklı 3. maddesinde “Kiralanan Yer’in Teslimi” olarak 01.01.2019 tarihi yazıldığı, davacı dava konusu taşınmazların tapu devrinin 25.06.2019 tarihinde yapılması gerekirken tapu devrinin 19.07.2019 tarihinde yapıldığını, bu sebeple de kira sözleşmesine istinaden %30 oranında kira bedelinin eksik ödendiğini, ne gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde ne de kira sözleşmesinde tapu devrinin yapılması için herhangi bir süre belirlenmediği,

davacı tarafın iddialarını dayandırmış olduğu ---- 4.5. maddesinde tapunun devredilmesi için herhangi bir süre belirtilmediği, maddenin lafzından da açıkça anlaşılacağı üzere sadece iskanın alınması için 180 günlük bir süre belirtildiği, bu nedenle dava tarafın iddiasına göre tapu devrinin geç yapılmasından ötürü talep ettiği eksik kira bedelleri için sözleşmelerde herhangi bir dayanak nokta ve belirlenmiş cezai şart bulunmadığı, kira faturaları davacı tarafından kesilmekte, akabinde müvekkili tarafından ödenmediği,

faturadan da görüleceği üzere davacı kira faturasını her ay düzenli kestiği fatura kadar kestiği, davacının fatura bedelini eksik kestiğine ilişkin bu zamana kadar müvekkile ulaşmış herhangi bir talebi, düzeltmesi, itirazı bulunmadığı,

davacı tarafa gönderilen -------- yevmiye numaralı ihtarnamesi ile müvekkil şirket tapu devrine hazır olduğunu belirttiği, davacıya gerekli evraklarını hazır ederek müvekkil şirkete uygun olduğu günü bildirmesini talep ettiği, davacının evraklarını hazırlaması ve uygun günü belirtmesini takiben 19.7.2019 tarihinde tapu devri gerçekleştirdiğini belirterek öncelikle davanın görevsizlik nedeniyle reddini, usuli itirazlar çerçevesinde davanın usulden reddini, tüm yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı yan üzerine bırakılmasını talep etmiştir.

Hukuki Nitelendirme, Delillerin Değerlendirilmesi ve NeticeDava, taraflar arasındaki sözleşmeden kaynaklanan cezai şart alacağına ilişkindir.Davacı vekili dilekçesinde özetle; davalı şirket tarafından zamanında iskân ruhsatlarının alınmadığını ve müvekkili şirketin devir için tapuya davet edilmediğini belirterek davalı şirkete ------- yevmiye numaralı ihtarnamesinin gönderildiğini, bu ihtarname ile hem geç teslim nedeniyle doğan bakiye gecikme cezalarının ödenmesini hem de onbeş gün içinde iskânın alınarak müvekkili şirketin tapu devirleri için davet edilmesinin talep edildiğini;Bunun üzerine davalı şirketin,

---- yevmiye numaralı ihtarname ile iskânın alındığını ve tapu devir işlemlerini gerçekleştirmek istediğinin bildirildiği,Bu davet üzerine bağımsız bölümlerin tapu devirlerinin ----- tarihinde gerçekleştirilerek bakiye satış bedelinin tamamının davalı şirkete ödendiğini belirtmektedir.Cezai şart bedeli taraflar arasındaki ilk sözleşmeye göre geç teslim edilmesine bağlı uğranılan kira kaybı ise ikinci sözleşmeye göre talep edilmiştir.----- uyuşmazlığa esas taşınmaz satış vaadine konu yerde mukim taşınmazın ------ iskân belgesi ve onaylı proje örneklerinin gönderilmesinin istenilmiş,

--- içerisinde gönderilmiştir.Ön inceleme duruşmasında uyuşmazlık; taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince davalı tarafın davacı tarafa gecikme tazminatı ödemesi gerekip gerekmediği, sözleşme ile kararlaştırılan gecikme tazminatı ödeme şartlarının somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediği, ayrıca sözleşmenin eki mahiyetinde olduğu belirtilen kiralama sözleşmesinden kaynaklı davacı tarafın bakiye alacağının bulunup bulunmadığı" şeklinde belirlenmiş; ancak Mahkememizce (2) numaralı celsede uyuşmazlığın bakiye kira alacağı talebi bakımından tefrikiyle Mahkememizin ayrı bir esasına kaydına karar verilmiş;

------ numaralı anılı dosyada, "Davacının, satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölüm taşınmazların geç teslim nedeniyle uğranılan kira kaybı bedeli talebi, ------ tarihli kira sözleşmesinden (4 üncü madde) kaynaklandığı anlaşıldığından dava, bu talep kısmı bakımından tefrik edilmiş, her türlü kira ilişkisinden doğan davalara bakma görevi Sulh Hukuk Mahkemelerine ait olduğundan" gerekçesiyle Mahkememizin görevsizliğine karar verilmiştir.Tahkikat aşamasında -----müzekkere yazılarak,

davanın tarafları arasında akdedildiği belirtilen ------ yevmiye numaralı sözleşmenin onaylı sureti ile sözleşmeye ek protokol ve ilgili evrakın birer örneğinin Mahkememize gönderilmesinin istenilmesine; ara karar gereği yerine getirildiğinde, dosyanın, borçlar hukuku alanında nitelikli hesap uzmanı akademisyen ve mali muhasip bilirkişiden oluşacak heyete tevdi ile, sözleşme ile devri taahhüt edilen bağımsız bölümlerin vadesinde teslim edilip edilmediği, edilmediyse sözleşme kapsamında cezai şart mahiyetinde davacı lehine alacağının var olup olmadığı ve var ise miktarı hususlarında rapor tanzim edilmesinin istenilmesine,

bilirkişiye yerinde inceleme yetkisi verilmesine karar verilmiştir.

Temin edilen raporda,"Dava konusu uyuşmazlığın esasını, taraflar arasında akdedilen ------ bölümün en geç teslim tarihinin 01.01.2019 olarak belirlendiği fakat davalının teslimi gerçekleştirmemesinden kaynaklı olarak cezai şart bedeli talebinden oluşmaktadır.

Davacının ödemelerini eksiksiz yaptığının tespit edildiği,Dava konusu ------ tarihinde düzenlendiği, buna göre İskân alımında 4 günlük bir gecikme söz konusu olduğu,Yapı Kullanma izin belgesinin geç alınmasından kaynaklı olarak Sözleşmeye göre cezai şart bedeli: 9.000.000.-TL x (4/30) x %5 = 60.000.-TL olarak hesap edildiği,Teslimdeki gecikme süresi: 4 Ay 21 Gün (4,7 Ay) olarak belirlendiği, sözleşmeye göre gecikme cezası bedeli: 9.000.000.-TL x 4,7 Ay x %2 - 846.000,00-TL olarak hesap ve tespit edildiği,

Sözleşmenin 4.6.

Maddesinde özetle; iskan belgesi alımından sonra 10 gün içinde kat mülkiyetli tapuların Alıcıya devredileceği, aksi halde sözleşmenin feshedileceği ve Madde 4.5. de belirtilen cezaların geçerli olduğu belirtildiği,Buna göre davacının beyanına ve Sözleşmeye göre gecikme cezası bedeli: 9.000.000,00-TL x 0,4 Ay x %2 = 72.000,00-TL olarak hesap edildiği,Davacının işbu dava dosyası kapsamında yukarıda ve teknik değerlendirmeler bölümünde ayrıntılı olarak gösterildiği üzere;

her bir alacak bakımından 60.000,00 TL + 846.000,00 TL + 72.000,00 TL= 978.000,00 TL cezai şart alacağı doğduğu" belirlemelerine yer vermiştir.Tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki sözleşmede davacının edimlerini eksiksiz ifa etmesi karşısında davalı firmanın sözleşmeden kaynaklı edimlerini geç ifa ettiği, taraflar arasında özetle, ---- numarasındaki projeden ------ numaralı bağımsız bölümlerin 9.000.000.-TL*KDV bedel ile satışı, en geç 01.01.2019 tarihinde geçici teslimi, gecikme halinde ilk 90 gün için gecikme cezası ödenmeyeceği,

90 günden sonraki gecikmelerde yapılan ödemeler üzerinden teslim tarihine kadar aylık 962 ceza ödeneceği, Sözleşme tarihinden itibaren 180 gün içinde İskan alınacağı, aksi halde satıcının alıcı tarafından ödenen tüm bedelleri aylık faizleri ile iade edeceği konulu ----- yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin akdedildiği;

Anılı sözleşmenin 4.1.Maddesinde özetle; “alıcının edimlerinin tümünü yerine getirmiş olması halinde Sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin en geç 01.01.2019 tarihinde geçici teslimi...” 4.5.Maddesinde özetle; “... gecikme halinde ilk 90 gün için gecikme cezası ödenmeyeceği, bu dönemde kira bedelinin Alıcı'ya ödeneceği, 90 günden sonraki gecikmelerde yapılan ödemeler üzerinden teslim tarihine kadar aylık %2 ceza ödeneceği... " "Sözleşme tarihinden itibaren 180 gün içinde İskân alınacağı, aksi halde Satıcının Alıcı tarafından ödenen tüm bedelleri aylık faizleri ile iade edeceği...” hususlarının kayıt altına alındığı;

buna göre, taşınmazın cezasız olarak son teslim tarihinin 31.03.2019, teslim tarihinin 21.08.2019 ve teslimdeki gecikme süresinin ise 4 Ay 21 Gün (4,7 Ay) olduğu; teknik rapordaki hesap doğrultusunda sözleşmeden kaynaklanan cezai şarta bağlı alacağın toplam 978000,00 olduğu anlaşıldığından davanın kabulüne karar verilmiş;

talep olunan faiz türü bakımından talepten ayrı değerlendirme yapıldığından "kısmen kabul" şeklinde hüküm tesis edilmiştir.Dava ile talep edilen gecikmeye dayalı olarak tüm cezai şart alacağı bakımından davalı temerrüde düşürülmediğinden faiz başlangıç tarihi dava tarihi olarak kabul edilmiş, tarafların tacir olmaları ve mevduata uygulanan en yüksek faizin işletilmesi gerektiği yönünde bir anlaşmanın bulunmadığı göz önünde bulundurularak belirlenen tazminata ticari avans faizinin işletilmesi gerektiği kabul edilmiştir.