İstanbul Anadolu 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2017/937 K.2019/1099

T.C. İstanbul Anadolu 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2017/776 Esas

KARAR NO: 2019/1070

DAVA

Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)

DAVA TARİHİ: 17/07/2017

KARAR TARİHİ: 17/10/2019

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Müvekkili ile davalı arasında yapılan --------- tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi gereğince, davalı tarafın müvekkiline, --------- sayılı taşınmaz üzerine inşa edeceğini, tek bloktan oluşan park derya apt.

İsimli projenin --- Katında yer alan, ---nolu bağımsız bölüm numaralı daireyi, KDV dahil toplam -----TL sına satmayı kabul ve taahhüt ettiğini, müvekkilininde ---------TL sini ödeyerek taşınmazı tapudan da devir aldığını, adı geçen sözleşmenin, teslim süresi ve cezai şart bölümüne göre (madde 6): Söz konusu daire, 3---- tarihinde teslim edilecektir.

Müteahhit firma müşteriye taahhüt ettiği tarihten sonra daire tesliminde gecikme olması durumunda, müşteri 3 ay süre ile opsiyon tanıyacaktır, şartının olduğunu, bu şarta göre, 3 aylık opsiyon dahil, davalının taşınmazı müvekkiline en geç -------- tarihinde teslim etmesi gerektiğini, davalı tarafın taahhüt ettiği ----- tarihinde taşınmazı müvekkiline teslim etmediği için, müvekkilinin ----- Noteriliğinden keşide ettiği ----------Nolu ihtarname ile eksikliklerin giderilmesini ve geç teslim nedeniyle kira kaybının tarafına ödenmesini talep ettiğini, ancak diğer taraf taşınmazı müvekkiline,----tarihinde 9 ay gecikmeli olarak teslim ettiğini,

yine yukanda adı geçen sözleşmenin teknik şartlar bölümüne göre, (Madde 23): Teknik şartlardaki markalar listesi, öncelikler sırasına göre belirlendiğini, yüklenici, markalardan öncelikle, ilgili cümlenin ilk sırasında yazılı olanı binaya uygulamakla yükümlü olup, bu markanın tedariki veya uygulanmasında zorluklar oluşması veya başkaca bir geçerli nedenle bu markanın uygulamasının istenmemesi halinde, yüklenici sıra ile ikinci sıradaki seçenek olan markayı, aynı şekilde devamında da üçüncü, dördüncü sıradaki seçenek olan markayı binaya uygulayacağını, diğer taraf ise, hiçbir zorunluluk olmadığı halde,

birçok imalatta sözleşmeye uygun olmayan imalatlar yaptığını, daha ucuz ve kalitesiz olanlar kullanıldığını, bazılarında ise, sözleşmedeki marka kullanılmış fakat o markanın imalattan kaldırdığı eski malzemeler kullanıldığını, fazlaya ait diğer tüm dava ve alacak haklarının saklı kalmak kaydıyla, toplam -----TL. kira alacağı ile ----TL hasar bedeli olmak üzere toplam -----TL alacaklarının, faiz ve masraflarıyla birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davacı arasında düzenlenmiş bir sözleşme bulunmadığını, dava dışı ----- tarihinde ----- tarihinde imzalamış olduğu sözleşmeyi İptal ettiği ödemelerini -----adına saydırdığını, müvekkili ile davacı arasında yalnızca tapuda resmi sözleşme yapıldığını, davacı tacirin daireyi olduğu haliyle kabul ettiğini müvekkilinin davacıya herhangi bir taahhüttü olmadığını, davacının bahsini ettiği bilirkişi raporundan ve değişik iş dosyasından müvekkilinin haberdar olmadığını belirterek haksız ve yasal dayanaktan yoksun davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava; Hukuki niteliği itibariyle davacı ile davalı arasında gerçekleşen taşınmaz alım-satımı kapsamında taşınmazın geç teslimi ve süpürgelik ve duvardaki ayıp nedeniyle uğranılmış olan zarar ve kira kaybına ilişkin alacak davasıdır. İstanbul Anadolu 7.Tüketici Mahkemesi'nin ----D.İş sayılı dosyası, 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ---- E. Sayılı dosyası, Anadolu C.Başsavcılığı'nın ------ Sor. nolu dosyası celp edilmiş, taraflarca dosyaya sözleşme örneklerinin ibraz edildiği anlaşılmıştır.

Mahkememizce uyuşmazlığın çözümü için bilirkişi incelemesi yapılması yönünde ara karar kurulmuş olup, Mahkememizce re'sen seçilen bilirkişi heyetinin ----- tarihli raporunda özetle: "Davacı ----- tarihli daire teslim tutanağı ile dava konusu 24 nolu bağımsız bölümü eksiksiz teslim aldığını beyan etmiştir.

Davacı ---- tarihinde tespit yaptırmış,----- tarihinde tespit raporu düzenlenmiş ve ----- tarihinde de dava açmış olduğundan dava dilekçesindeki açık ayıplar yönünden süresinde yasal nitelikli ihbar yapılmadığı bu nedenle açıkça görülen ayıplar açısından (tercih sırasına uymayan markadaki ürünler ve sözleşmeye uygun olmayan malzemeler açısından) talepte bulunamayacağı görüş ve kanaatine varıldığı,

davacının dilekçesinde belirttiği su sızması sonucu süpürgelik ve duvarlarda görülen hasarların gizli ayıp niteliğinde olduğunu, tespit raporunda da açıkça belirtilen söz konusu gizli ayıbın giderilmesi için belirlenen toplam -----TL'nin uygun ve geçerli olduğunu, davacı tarafından davalıya gönderilen --- tarihli ihtarname, ---- olan teslim tarihinden önce olup ihtarnamedeki imalat eksiklikleri ve ayıp iddiaları henüz dairenin teslimi yapılmadığı için geçerli görülmediğini, gayrimenkulun rayiç değeri yönünden yapılan değerlendirmede,

yerinde tespit yapılarak---- tarihli tespit raporunda belirlenen -----TL aylık kira bedelinin heyetimizce de uygun ve geçerli olduğu, sayın Mahkemece dava dışı---- arasında düzenlenen ----- tarihli sözleşmenin ve içeriğinin geçerli görülmesi halinde dava konusu dairenin sözleşmeye göre teslim edilmesi gereken tarih olan ---- tarihi ile teslim edilen ----tarihi arasındaki rayiç kıra bedelinin;- AY ---------TL olarak hesaplandığı" görüş ve kanaati ile raporu Mahkememize sunmuşlardır.

Uyuşmazlığa temel olan Gayrimenkul Satış Sözleşmesi incelendiğinde, sözleşmenin davalı ile dava dışı ----- arasında akdedildiği, alıcı müşterinin ----- olduğu görülmüş---------- tarihli davalı şirkete gönderdiği yazısında özetle; davalı şirket ile yapılmış bulunan gayrimenkul satış sözleşmesinin ve eklerinin iptal edilerek, aynı daireyi şahsının değil de ortağı bulunduğu -------------adına almaya karar vermeleri nedeniyle hesaptan yapılmış ön ödemenin özge inşaat adına yapılmış sayılmasını rica ettiklerini beyan ettikleri görülmüştür.

Davalı vekilinin tüm beyan ve savunmaları sözleşmenin -------- tarafından iptal edildiği ve davacı şirket ile yeniden sözleşme yapılmadığı, bu nedenle sözleşme hükümlerine dayanılarak alacak talep edilmesinin mümkün olmadığı yönündedir. Gerçekten de davacı ile davalı arasında akdedilen bir sözleşme olmadığı, sözleşmenin dava dışı ------- ile yapıldığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

Zira ----- savcılık aşamasında vermiş olduğu ifadesi aynen:---------- tarafından --------- yapılacak olan binadan - daire satın almak istedim. Bunun için bankaya kredi başvurusu yaptığımda bana şahsım adına bu kadar kredinin çıkmayabileceği belirtilerek yine ben ve eşim ---- ortağı olduğumuz bize ait ---------- adına kredi başvurusu yaptığımız takdirde kredinin çıkacağı banka tarafından bildirilince ben de durumu müşteki şirket yetkilisi ---- bildirdim.

Bu şekilde daha önce şahsım adına yaptığımız sözleşmenin imza kısmına şirketimin kaşesini bastım. Zaten şirketin yetkilisi benim. Dolayısıyla müştekinin de bilgisi dahilinde hem müştekideki nüshaya hem de bendeki nüshaya şirket kaşesini bastım. " şeklinde olup, şirketin kaşesinin önceki sözleşmeye basıldığı ifade edilerek ikinci bir sözleşmenin olmadığı ikrar edilmiştir. Bu ikrar HMK 199. Maddesi gereği belge niteliğinde bulunmaktadır.

Ayrıca davalıya gönderilen ----- tarihli bildirimde sözleşmenin iptalinin talep edildiği görülmekle, davalı şirketin bilgisi dahilinde ilk sözleşmeye davacı şirketin kaşesinin basıldığına ilişkin hiçbir delil sunulmamış ve ilk sözleşme de iptal edilmiştir. Davacı şirket ile dava dışı şirket yetkilisi ayrı kişilikler olup, davacının davalının bilgisi ve rızası olmaksızın şirket kaşesini basması davalı açısından sonuç doğurmaz.

Bu nedenle geç teslim nedeniyle kira alacağına yönelik sözleşme hükümlerinin eldeki davada uygulanma ve alacak talebinde bulunma imkanının olmadığı anlaşılmıştır. Yine taraflar arasındaki sözleşme geçerli sayılsa bile bu kez sözleşmenin kanunen geçerli şekil şartlarına uyup uymadığının tartışılması gerekir. Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi (BK 213) gereğince, taşınmaz devrine ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerekir. Anılan hüküm geçerlilik şartıdır.

Yasa'nın bu maddesinde öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler hüküm doğurmaz. Davaya konu gayrimenkul satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. Her ne kadar daha sonra taşınmazın resmi şekilde devri yapılmış ise de alıcı davacı tarafından tapu siciline adi yazılı sözleşmeye ilişkin bir şerh konulmadığı gibi, geçersiz sözleşmedeki cezai şart hükümlerine resmi satış akdinde de yer verilmemiştir.

Hal böyle olunca geçersiz olan adi yazılı satış sözleşmesindeki cezai şarta ilişkin hükümler de geçersiz olup davacının kira alacağı talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.----------------

Davacının hasara ilişkin talebi değerlendirildiğinde; delil tespiti dosyasında bilirkişinin tespit ettiği ayıpların giderilmesi bedeli olarak -------- Mahkememizce seçilen bilirkişi tarafından da uygun ve geçerli olduğu belirlenmiştir. Bilirkişi raporu Mahkememizce hükme esas alınmış olup, davacının konutta sızıntı nedeniyle süpürgelik ve duvarda görülen hasardan kaynaklı ayıp sebebiyle uğradığı zarar olan ------TL'nin davalıdan tahsiline karar vermek gerekmiştir.

Öte yandan davalı vekili rapora itiraz dilekçesinde ayıba ilişkin davacının yasal süresi içerisinde bildirimde bulunmadığını beyan etmiştir.

Yerleşik Yargıtay İçtihatlarında da belirtildiği gibi ayıp ihbarının süresinde yapılmadığı def'inin Mahkemece re'sen gözetilmesi mümkün olmadığı gibi, davalı vekili cevap dilekçesi ve ikinci cevap dilekçesinde süresinde ayıp ihbarı yapılmadığı def'inde bulunmamış, bilirkişi raporuna itiraz dilekçesinde yapmış olduğu savunma iddia ve savunmanın genişletilmesi ve değiştirilmesi yasağı kapsamında olduğundan dikkate alınmamıştır. (Yargıtay ---.

Hukuk Dairesi'nin ------ E. ------ K. Sayılı ilamı: "Ne var ki, ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığının da mahkemece re'sen gözetilmesi mümkün değildir. Diğer bir anlatımla, ayıp ihbarının yapılıp yapılmadığı mahkemece re'sen gözetilmeyip, yüklenicinin bu hususu def'i olarak ileri sürmesi gerekir. Gerek Dairemizin gerekse Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun kararları da bu yöndedir." )

Tüm dosya kapsamı, toplanan deliller, delil tespiti ve alınan bilirkişi raporu birlikte değerlendirildiğinde, davacı ile davalı arasında taşınmaz alım satımından kaynaklı ticari ilişki olduğu, taşınmazın geç teslimine dayalı kira bedeli ve ayıp nedeniyle uğranılan zarara ilişkin açılan eldeki davada taraflar arasında akdedilmiş bir sözleşme bulunmadığı,

sözleşmenin davalı tarafın rızası ile davacı şirket tarafından kaşelendiği kabul edilse dahi bu kez resmi şekilde yapılmadığından cezai şarta ilişkin hükmün de uygulanabilir olmadığı anlaşılmış, davacının kira bedeline yönelik alacak talebinin reddine karar verilmiş, gizli ayıp niteliğindeki sızıntı sebebiyle süpürgelik değişimi ve boya masrafı olarak bilirkişilerce tespit edilen -----TL bedelin talep gibi dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.