İstanbul Anadolu 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/925 K.2025/321

T.C. İstanbul Anadolu 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2022/925 Esas

KARAR NO : 2025/321

DAVA

Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan), Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 22/11/2022

KARAR TARİHİ : 16/04/2025

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan), Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

İDDİA, SAVUNMA ve DOSYA KAPSAMI:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Öncelikle davalı ---------- Şirketi adına kayıtlı --------- İli --------- İlçesi ----------- Mahallesi --------- Sokak ---------- Ada ----------- Parselde kayıtlı 3 adet 1+1 dairenin tapu kaydı üzerinde teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesine, davalı ----------Şirketi adına kayıtlı -------- İli --------- İlçesi ---------- Mahallesi ----------- Sokak--------- Ada ---------- Parselde kayıtlı herhangi bir taşınmaz bulunamaması halinde, dava konusu muaccel alacağımızın tahsilini sağlamaya yönelik olarak takdiren teminatsız, olmadığı takdirde mahkemenizce uygun görülecek teminat karşılığında ihtiyati haciz kararı verilmesine,

müvekkilleri taraflar arasındaki sözleşmeden kaynaklı eksik kalan hakediş bedellerine karşılık olmak üzere, davalı ----------- Şirketi adına kayıtlı --------- İli ---------- İlçesi ---------- Mahallesi --------- Sokak ---------- Ada ---------- Parselde 3 adet 1+1 dairenin davalı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkiller adına müştereken tesciline; bunun mümkün olmaması halinde fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak üzere şimdilik 50.000 TL eksik hakedişin davalı yandan tahsili ile müvekkillere ödenmesine, vekalet ücreti ve diğer yargılama giderlerinin davalı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle.

Taraflar arasında imzalanan sözleşmelerin 7. ve 8. maddelerinde yer alan tahkim şartı sebebiyle yetkisizlik kararı verilmesine, Mahkemenin yetkisizlik kararı vermemesi halinde, davacılara 8 adet dairenin (7 daire sözleşme kaynaklı, 1 daire ek protokol kaynaklı) devri yapıldığı dikkate alınarak, başkaca bir daire devir borcu olmadığı gerekçesiyle davanın tümden reddi ile vekalet ücreti ile yargılama giderlerinin davacılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

İNCELEME ve GEREKÇE :Dava, yüklenici tarafından iş sahibine karşı açılmış tapu iptal tescil istemlidir.Davacı edimlerinin karşılığı olarak davalı şirketten alacaklı oldukları %100'ü daire birimi cinsinden ödenmesi gereken bakiye 805.695,00-TL lik hakedişi bulunduğunu ileri sürerek, davalı adına kayıtlı--------- ilçesi, ----------- mah. ---------- sok.--------- ada --------- parselde bulunan -----------blok ------,--------- ve ------------numaralı üç adet 1+1 dairenin tapusunun adına tescilini talep etmektedir.

Davacı ile davalı arasında 22/02/2021 tarihli --------- blok kaba yapı işleri ve kaba malzemeli işçilik. 22/02/2022 tarihli -------- ve --------- blok ince işleri, malzeme ve işçiliği sözleşmesi imzalanmış, kısa bir süre sonra da 01/04/2022 tarihli ek protokol imzalanmış, davacı tarafından ---------- blok (en üst kat hariç) malzemeli tuğla işlerinin yapımı üstlenilmiştir.

22/02/2021 tarihli kaba inşaat işlerine ilişkin sözleşmenin 5. Maddesinde hakedişin %70 ininin daire devri olarak, %30 unun nakit olarak yapılacağı yazılıdır. 22/02/2022 tarihli ince işlere ilişkin sözleşmenin 5. Maddesinde de ödemenin %100 ünün daire olarak yapılacağı kararlaştırılmış, dairelerin ilk sözleşmedeki daireler ile aynı olduğu anlaşılmıştır.

01/04/2022 tarihli ek protokolün 5. Maddesine göre ise , “işveren taşerona yapılan bu duvar işi ve önceki sözleşmelerden arta kalan ödemelere karşılık --------- blok ------------- numaralı (en üst kat arka bahçe dairesi) vermeyi kabul etmiştir”.Davacı dava ile bu üç sözleşmedeki edimlerini yerine eksiksiz getirdiğini, ancak davalının halen daire devir borcunun olduğunu ileri sürmüş, 3 adet 1+1 dairenin tapusunun iptali ile adına tescilini talep etmiştir.Davalı ise, tüm borçların ödendiğini, davalıya ilk iki sözleşme sebebiyle 7 adet, ek protokol gereği de 1 adet olmak üzere 8 adet dairenin devrinin yapıldığını,

başkaca bir borcunun kalmadığını ileri sürmüştür.Dava konusu edilen ------------ blok ------,---------,----------- numaralı taşınmazların dava tarihindeki değeri bilirkişi marifetiyle 3.950.000 TL olarak hesaplanmış, eksik harç tamamlanmış, miktar itibariyle yargılamaya heyet olarak devam edilmiştir.

Davalının tahkim itirazı varsa da, geçerli bir tahkim şartı yoktur. Sözleşmedeki “…tahkimde çözülür, orda da çözülmezse ----------- asliye ticaret mahkemelerinde çözülür” ibaresi belirlilik içermediği gibi tapu iptal tescil istemi kamu düzeninden olup tahkim şartı geçerli değildir.Tarafların delilleri toplanmış, esasa geçilmiştir.Davacının ihtiyati haciz ve ihtiyati tedbir istemi yargılamayı gerektirdiği ve koşulları oluşmadığı için reddedilmiş, red kararı istinaf edilmiş, ------------ sayılı karara istinaf başvurusu reddedilmiştir. Davalının ----------- D iş sayılı dosyasında yapılan işlerdeki ayıp ve kusurların tespiti için alınan bilirkişi raporu dosyaya kazandırılmıştır.

Bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmiş, bir inşaat mühendisi, bir mali müşavir, bir nitelikli hesap uzmanı bilirkişi 07/03/2024 tarihinde kök, tarafların kök rapora itirazlarının karşılanması için 15/10/2024 tarihli ek raporlarını sunmuşlardır.

Her iki raporda da davacının daire alacağı kalmadığı, davacının yaptığı işle ilgili yaklaşık 40.000 TL masrafla giderilebilecek ufak eksik ve ayıplar olduğunu, bunun hak edişten düşülmesi gerektiğini, ayrıca davalının beton ve kalfa ödemesi olarak yaptığı 547.991 TL nin yeni hakkedişten düşülmesi gerektiği, davacının ilk sözleşmeden kalan nakit alacağının ise 892.172 TL olduğu,

bundan 40.000 ve 597.991 TL nin çıkarılması ile davacının 304.181 TL alacağının kalmış olabileceği belirtilmiştir.Taraflar arasındaki sözleşme hükümleri, teslim tutanağı, değişik iş dosyası, tapu kayıtlarına göre devredilmiş daireler bir arada değerlendirildiğinde, tarafların 22/02/2021 ve 22/02/2022 tarihli kaba ve ince işlere ilişkin sözleşmelerde davacıya ödeme amacıyla verilecek dairelerin blokları ve numaraları açıkça belirlenmiştir.

Her iki sözleşmede de aynı yedi dairenin davacıya devredileceği kararlaştırılmıştır. Bunlar: -------- / --------- / --------- /--------- /---------- /--------- / ---------- numaraları dairelerdir. Bu dairelerin tapuda devredildiği her iki tarafın da kabulünde olup ihtilafsızdır.

Taraflar arasında 01/04/2022 tarihli ek protokol düzenlenmiş, bu protokolün 5. maddesine göre “ÖNCEKİ SÖZLEŞMELERDEN ARTA KALAN ÖDEMELERE VE EK İŞLERE KARŞILIK -------- BLOK --------- NUMARALI DAİRENİN (en üst kat arka bahçe dairesi) davacıya verileceği” kararlaştırılmış olup, uyuşmazlık bu maddenin yorumlanmasında toplanmaktadır.

Davacı, ek protokolün, ilk iki sözleşmedeki davalı tarafın ödeme borçlarına etkisinin olmadığını, önceki sözleşmedeki daire teslimi ve nakden ödeme borcunun aynen geçerli kaldığını ileri sürmüş, davalı ise ek protokolle ---------- blok ---------- numaralı daireyi de davalıya devrederek artık hiçbir borcunun kalmadığını savunmuştur.

Bu kapsamda davaya uygulanacak hükümler bakımından öncelikle Türk Borçlar Kanunu 19. Maddesi uyarınca sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, tespit edilecek gerçek ve ortak iradelerinin esas alınması söz konusu olacaktır.

Taraflar arasında iki sözleşmeden sonra ek protokol düzenlenirken 5. Maddede “önceki sözleşmelerden arta kalan ödemeler” denmekle önceki sözleşmelere gönderme yapıldığına göre, artık bu ek protokolün önceki sözleşmelerden bağımsız olduğunu ve önceki sözleşmelerdeki ödemelerin aynen geçerli kalacağını kabul etmek sözleşmeye yansıyan taraf iradelerine uygun değildir.

Ek protokolle önceki sözleşmelerden arta kalan ödemelere ve ek protokoldeki ek işlere karşılık olarak, ---------- Blok ---------- numaralı dairenin (en üst kat arka bahçe dairesi) 16/02/2022 tarihinde davalıya devrinin de yapıldığı görüldüğüne göre davalının edimlerini yerine getirdiği borcunun kalmadığı, davacının tapu iptal tescil isteminin yerinde olmadığı anlaşılmaktadır.

Kaldı ki her üç sözleşmede de daire olarak ödeme yapılacağı durumlarda daireler, blok ve numara olarak açıkça belirtilmiştir. Tarafların daireleri net olarak belirleyerek tereddüte ve yoruma açık bir alan bırakmadıkları görülmektedir.

Davacının dava dilekçesinde ----------- blok --------,---------- ve ---------- numaralı 1+1, üç dairenin devrinin hangi sözleşme maddesine istinaden tescilini talep ettiği, davalının bu daireleri devir borcuna nasıl girdiği, neden bu dairelerin devrinin gerektiği de ispata muhtaç kalmıştır.Açıklanan sebeplere davanın reddine karar vermek gerekmiştir. Açıklanan sebeplerle davanın reddine karar verilmiştir.