İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2013/79 K.2025/742

T.C. İstanbul Anadolu 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2013/79

KARAR NO : 2025/742

DAVA : Tazminat

DAVA TARİHİ : 04/02/2013

KARAR TARİHİ : 21/10/2025

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin----. Bölge --- Mahallesi -----.

Yol Sokakta 4 pafta 556 ada 11 parselde kayıtlı bulunan gayrimenkulleri üzerinde bulunan imalathane vasıflı kagir bina bulunduğunu, bu binanın 3 katlı toplam 1200 m2 kullanım alanının bulunduğunu, binanın yıkılıp yerine yeni bina yapılması için davalı taraf ile 14.04.2008 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının işe başlamaması ve istemi üzerine 14.10.2009 tarihinde ek sözleşme imzalandığını, buna rağmen davalının işe başlamadığını, akabinde de 15.10.2010 tarihinde davalının sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini, feshin haksız ve hukuka aykırı olduğunu,

inşaat yapılacak gerekçesi ile yıkılan binanın 8.000-10.000 TL kira getirecek konumda olduğunu, müvekkillerinin işbu gelirden mahrum kaldıklarını, eğer sözleşme gerçekleşseydi müvekkillerinin 6 adet yeni daireye sahip olacakların, işbu dairelerin bedelinin tazmini gerektiğini, müvekkillerinin zarara uğradığını beyan ederek 100.000,00 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacılara ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının iddialarının haksız olduğunu, sözleşme konusu olan arsanın üzerinde metruk bırakılan harap bir yapı bulunduğunu, işbu yapının belediye tarafından harabe olarak derecelendirildiğini, bu kapsamda kira gelirinden mahrum kalındığı iddiasının gerçeği yansıtmadığını, taşınmaz üzerinde müvekkilleri tarafından konulmuş şerh bulunmadığını, kagir binanın yıkım masrafının müvekkili tarafından karşılandığını, müvekkilinin belgeleri toplayarak davacı yanın talebi doğrultusunda projeyi hazırladıktan sonra ruhsat izni için belediyeye başvurduğunu, ancak belediyenin ruhsat izni vermediğini,

bu kapsamda ifa imkansızlığı nedeniyle sözleşmenin feshedildiğini, davacı yanan müvekkili tarafından 60.000,00 TL ödeme yapıldığını beyan ederek davanın reddine, davacıların kötü niyet tazminatına mahkum edilmelerine karar verilmesini talep etmiştir-----Belediyesine müzekkere yazılarak dava konusu taşınmazın imar durumu, ruhsat işlem dosyası ve projesi istenilmiş olup gelen yazı cevabı dosyamız arasına alınmıştır.

----- Tapu Müdürlüğüne yazı yazılarak dava konusu taşınmazın tap kaydı istenilmiş olup gelen yazı cevabı dosyamız arasına alınmıştır.

Dosya rapor tanzim etmek üzere inşaat mühendisi, mali müşavir ve sözleşme hukuku alanında uzman bilirkişiye heyet halinde tevdi edilmiş olup heyet hazırlamış olduğu07.12.2012 havale tarihli raporda özetle; taraflar arasında düzenlenmiş olan sözleşmenin 6. Maddesinde %50 arsa sahiplerinin %50 müteahhidin hak sahibi olacağının belirlendiğini, sözleşme ekinde düzenlenen krokide de 2 bodrum, zemin, 3 normal, 1 çatı katından ibaret bir proje olacağının ve bu projede 1 3 5 6 9 nolu daireler ile 10 nolu dubleks dairenin arsa sahiplerine, 2 4 7 8 nolu daireler ile 11 nolu dubleks dairenin müteahhide verileceği hususunda anlaşıldığını,

krokide gösterilen şekilde bina yapılmasına belediye tarafından ruhsat verilmediğini, bu durumda müteahhidin sözleşme ile üstlenmiş olduğu edimini objektif olarak yerine getirmesinin mümkün olmadığını, sözleşmenin hükümsüzlüğüne karar verilmesi halinde davacının zarar tazmininde bulunamayacağını, davalının kusurlu olduğu kanaatine varılması halinde ise menfi zararların istenebileceğini, yani yapılan masrafların, binanın yıkılması neticesinde doğan zararın istenebileceğini, işbu zarar kalemlerini ispat külfetinin davacı yanda olduğunu,

dosyada işbu zarara ilişkin delil bulunmadığını belirtmişlerdir.---- Asliye Hukuk Mahkemesinin ----- Esas sayılı dosyası dosyamız arasına alınmıştır.

İncelemesinde; işbu dosyada alınan raporda feshin haksız olduğu tespitinin yapıldığı anlaşılmıştır.Asliye Hukuk Mahkemesi dosyasında alınan rapor ile mahkememiz dosyasında alınan raporun çelişmesi üzerine dosya çelişkinin giderilmesi için yeni bir bilirkişi heyetine tevdi edilmiş olup heyet hazırlamış olduğu 22.11.2022 havale tarihli raporda özetle;

taraflar arasında sözleşme kurulurken taşınmaz üzerinde yapılacak yapının iki blok halinde veya imar yönetmeliğine göre kademeli olarak yapılması gerektiğinin davacı tarafından bilindiğini, buna rağmen akdedilen sözleşmedeki tek blok ve %50 paylaşım hususunun sonradan ortaya çıkan çekme mesafesi sorunu ile ilgili mercilerin onay vermemesi ve arsada öngörülmeyen durumun ortaya çıkması düzeltilmesinin mümkün olmaması nedeni ile sözleşme şartlarının ortadan kalktığını ve feshin haklı olduğunu bildirmişlerdir.Yargıtay ----.

Hukuk Dairesinin ---- Esas ---- Sayılı ilamı dosya arasına alınmıştır. İşbu ilam ----. Asliye Hukuk Mahkemesinin ----- Esas sayılı dosyasına ilişkin olup incelemesinde; taraflar arasında imzalanan sözleşme kapsamında davalı tarafça yapılan feshin haksız olduğu kanaatine varıldığı ve bu yönde karar verildiği görülmüştür.

Dosya haksız fesih olduğunun kabul edilmesi halinde davacının zararının ne olacağının tespit edilmesi için bilirkişi heyetine tevdi edilmiş olup heyet hazırlamış olduğu 17.02.206 havale tarihli ek raporda özetle; taşınmaz üzerinde bulunan ve sözleşme kapsamında yıkılan binaya ilişkin belediye tarafından “tehlike arz ettiği ve yıkılması gerektiği” tespiti bulunduğundan kira getirisi bulunmayacağı kanaatine varıldığını belirtmişlerdir.Dosya rapor tanzim etmek üzere mimar, inşaat mühendisi ve mali müşavir bilirkişiden oluşan yeni bir heyete tevdi edilerek rapor tanzim edilmesi istenilmiş olup heyet 16.07.2018 teslim tarihli raporunda özetle;

belediyenin 01.02.2010 tarihli yazısında dava konusu taşınmaz üzerinde imar yasağı getirmediğini ancak parsele ait mevcut imar yönetmeliğine uygun proje geliştirilmesi gerektiğini bildirdiğini, bu durumda yüklenici tarafından, tadilat projesi hazırlattırılarak ve belediyenin proje onayı alınarak tadilat projesi doğrultusunda sözleşmenin gerçekleştirilebileceğini, bu nedenle feshin haklı gerekçelere dayanmadığını, dava konusu dosyada ruhsat alınamadığını dolayısıyla inşaata hiç başlanmadığını, inşaatın süresinde tamamlanmama, yarım bırakılması gibi bir durum söz konusu olmadığını,

onaylı bir proje olmadığından arsa sahiplerine verilecek 6 daireye ilişkin kira kaybından kaynaklanan zararların ve teslim edilmeyen daireler yönünden bir tazminat değerinin tespit ve hesaplanmasının yapılamayacağını, sözleşme kapsamında yıkılan binanın metruk yapı olduğunu, gelir getirdiğine ilişkin dosyada delil bulunmadığını belirtmişlerdir.

İtirazlar üzerine dosya aynı bilirkişi heyetine tevdi edilerek ek rapor tanzim edilmesi istenilmiş olup heyet 26.09.2019 teslim tarihli ek raporda özetle; kök rapordaki feshin haksız olduğu yönündeki görüşlerini aynen koruduklarını, belediyeden gelen yazı cevapları ile yıkılan binanın metruk olduğunun kira getirisinin olmadığının sabit olduğunu, onaylanmış bir proje bulunmadığından yapılacak olan daireler için tazminat talebinin mümkün olmadığını belirtmişlerdir.

Dosya daha önce rapor tanzim eden heyette bulunan inşaat bilirkişisi ----- ile dosyaya yeni sözleşme hukuku alanında uzman bilirkişi ------ heyet halinde tevdi edilmiş olup yeni heyet hazırlamış olduğu raporda özetle; sözleşmenin feshinde davalı yanın kusurlu olduğunu, işbu nedenle davacının uğramış olduğu menfi zararlardan davalı yanın sorumlu olduğunu, sözleşme kapsamında yıkılan binan metruk bina olduğundan davacıların eski binanın yıkılmasından doğan herhangi bir kira kaybı olmadığından talep edebilecekleri zarar olmadığını, öte yandan yeni binanın yapılmamasından doğan zararın müspet zarar kapsamında olduğundan talep edemeyeceklerini işbu kapsamda davacıların talep edebileceği alacak bulunmadığını belirtmişlerdir.

Dosya 16.07.2018 teslim tarihli raporu düzenleyen heyete bilirkişi -------’de dahil edilerek yeniden tevdi edilerek sözleşmenin yapıldığı tarihte başka bir yüklenici ile daha elverişli koşullarda sözleşme yapılma fırsatının elden kaçırılması nedeniyle doğan zararın tespit edilmesi istenilmiş olup heyet hazırlamış olduğu ek raporda özetle;

sözleşmenin yapıldığı tarihte başka bir yüklenici ile daha elverişli koşullarla başka bir sözleşme yapma fırsatının kaçırılmasına bağlı zararın hesaplanabilmesi için parsel üzerine inşa edilecek olanı yapının yeni İmar durumunun bilinmesi ve bu imar durumunda ki yapılanma koşullarına göre mimari projenin hazırlanması gerektiğini bunun için öncelikle parsel üzerine inşa edilecek yapı için yapılanma koşullarını ve emsal alan oranını bildiren imar durum belgesinin ve kot-keşsit belgesinin ilgili belediyesinden temin edilmesi gerektiğini, işbu imar durumu ve kot durumuna göre parsel için izin verilen inşaat alanının,

bağımsız bölüm sayısının ve kat adedinin hesaplanması ve bu hesaplamaya göre hazırlanacak mimari proje üzerinden yakın çevresinden temin edilen emsal sözleşmeye göre belirlenen paylaşım oranı üzerinden arsa sahiplerine isabet eden dairelerin belirlenerek değerlerinin hesaplanması gerektiğini, tüm bu çalışmaların yapılabilmesi için öncelikle ilgili belediyesinden parsele ait imar durum belgesinin,

kot-kesit belgesinin alınması ve İşbu imar durum belgesine ve 0.00 yol kotu durumuna göre toplam inşaat alanının ve kat adedinin hesaplanması ve bu inşaat alanına ve bina yüksekliğine uyularak mimari projesinin hazırlanması ve projesine göre çevreden temin edilecek emsal sözleşme ile belirlenen paylaşım durumuna göre arsa sahiplerine isabet eden dairelerin değerinin hesaplanması gerektiğini, parsele ait yeni imar durumuna göre inşaat alanı ve bağımsız bölüm sayısını gösteren mimari projesi olmadan,

zararın tespitinin mümkün olamayacağını belirtmişlerdir.Dosya rapor tanzim etmek üzere İnşaat Mühendisi bilirkişi ----- tevdi edilmiş olup bilirkişi raporunda özetle; sözleşme ekinde bulunan elle çizilmiş bir kesit haricinde, yapılacak binaya dair herhangi bir plan/proje,alan bilgisi,yapı sınıfı vb bulunmadığından kıymet takdirinin teknik olarak yapılamayacağını, onaylı projesi olmayan ve imar durumuna aykırı durumda bulunan dava konusu sözleşmeye ait inşaata hiç başlanmamış olduğundan, süresinde tamamlanamaması gibi bir durum bulunmamakla birlikte mahkemenin takdir etmesi halinde kira bedelinin 90.000,00 TL olacağını, arsadaki metruk bina,

Belediye tebligatında belirtildiği üzere,5 gün içinde yıkılması istendiği, aksi takdirde yıkım masraflarının %20 fazlasıyla tahsil edilerek Belediye tarafından yıkılacağından buradan elde edilecek herhangi bir kira bedeli olmadığını belirtmiştir.

Dosya bu defa inşaat mühendisi bilirkişi ---- ile nitelikli hesap uzmanı ----- tevdi edilmiş olup heyet 14.08.2023 tarihli raporda özetle; davalı müteahhit tarafından 23.12.2009 tarih ve ----- sayılı yazı ile ruhsat müracatında bulunulmuş olup, ------- Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 01.02.2010 tarihli yazısı ile; ‘’.

Adadaki mevcut olan yapı nizamının bozulmaması için uygulama projelerinin ayrı iki blok veya ---- İmar Yönetmeliğinin 6.07.4 maddesine göre kademelendirilerek düzenlenmesi gerektiği’’ hususu bildirilerek, ruhsat başvurusunun reddedildiğini, davalı müteahhit tarafından sözleşmenin, ----. Noterliğinin 15.04.2010 tarih ve ------- yevmiye nolu ihtarnamesi ile feshedildiğini, ra kara gereği.

01.02.2010 tarihi ile 15.04.2010 tarihi arasındaki dönemde, davacı arsa sahiplerinin başka bir yüklenici ile daha elverişli koşullarda başka bir sözleşme yapma fırsatlarının kaçırılmasına bağlı zararların hesaplanması gerektiğini, taşınmazın bulunduğu bölgede, anılan tarihlerde, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin %50 - %50 paylaşım esasına uygun yapılmakta olduğunu, yapılacak olan sözleşmeye esas proje toplam inşaat alanının %50 ‘sine denk gelecek sayıda dairenin davacı arsa sahiplerine ait olacağı gözetilerek,

bu dairelerin bedellerinin hesaplanması gerektiğini, arsa sahiplerinin başka bir yüklenici ile imzalayacakları sözleşmede, ruhsata esas projenin onaylanabilmesi için; mevcut imar durumuna uygun; ikiz (Ayrık nizam), H: 12,50 m., 4 kat irtifalı, ön bahçe 5,00 m., arka bahçe: 3,00 m., yan bahçe: 3,00 m. yapılanma şartlarında ve mevcut olan yapı nizamının bozulmaması için uygulama projelerinin ayrı iki blok veya ----- İmar Yönetmeliğinin 6.07.4 maddesine göre kademelendirilerek düzenlenmesi gerektiğini, ----- İmar Yönetmeliğinin 6.07.4 maddesine uygun, hazırlanmış onaylı bir projenin dosyaya sunulması halinde,

ancak davacı arsa sahiplerinin %50 paylarına düşen daire sayısı ve m2 alanı üzerinden uğramış oldukları zarar hesabı yapılabileceğini bildirmişlerdir.

Bilirkişi raporu doğrultusunda ------ Belediyesine müzekkere yazılarak dava konusu taşınmaza ilişkin projelerin gönderilmesi istenilmiş olup gelen yazı cevabı dosyamız arasına alınmıştır.

Yazı cevabı geldikten sonra dosya aynı bilirkişi heyetine tevdi edilerek ek rapor düzenlemeleri istenilmiş olup heyet hazırlamış olduğu 23.11.2023 havale tarihli ek raporda özetle; kök raporda değişikliğe gitmemişlerdir.Kök ve ek rapor ara kararı karşılar nitelikte olmadığından dosya rapor tanzim etmek üzere dosya yapı maliyet uzmanı bilirkişi ----- ile finansal değerlendirme uzmanı bilirkişi ------ heyet halinde tevdi edilmiş olup heyet hazırlamış olduğu raporda özetle;

taraflar arasında akdedilen gerek 15/04/2008 tarihli sözleşme ve gerekse de 14/10/2009 tarihli ek sözleşmede, parsel üzerinde yapılacak binanın tek bloklu, 2 bodrum+zemin+3 normal+çatı katlı olacağı ve arsa sahibine 6 daire verileceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin imzalandığı 15/04/2008 tarihi, projenin belediye tarafından reddedildiği 01/02/2010 tarihi, 15/04/2010 fesih tarihi ve 04/05/2010 dava tarihlerinde, 13.02.1998/15.03.1999 t.t.li 1/1000 ölçekli ----- Revizyon Uygulama İmar Planı yürürlükte olup ilgili tarihlerde parselin yapılanma koşullarında herhangi bir değişiklik olmadığını,

parselin mevcut imar durumuna ve ------ İmar Yönetmeliğinin 6.07.4 maddesine göre kademelendirilerek oluşturulabilecek projeye ilişkin plan ve kesit çalışması yapılmış olup işbu plan-kesit çalışmasında, parselde yapılacak uygulama projesine göre daire sayının maksimum 10 adet olabileceğinin belirlendiğini, dava konusu sözleşmede ise 6 dairenin verileceğinin kararlaştırıldığını, bu kapsamda daha elverişli koşullarda sözleşme yapma fırsatının kaçırılmadığını belirtmişlerdir.

Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat davasıdır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık; taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle davacının zarara uğrayıp uğramadığı, uğradı ise işbu zararın miktarının ne olduğu, davalı yanın bu zarardan sorumlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Müsbet zarar ise, sözleşme nedeniyle cebe girmesi gereken paranın, girmemesi nedeniyle meydana gelen zarardır. Bu niteliği gereği, müsbet zarar daima ileriye dönük olup, bir beklenti kaybıdır. Diğer bir ifadeyle müsbet zarar, akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarar şeklinde de tanımlanabilir.

Binaların bitirilmiş olması halinde getirmesi beklenen kira geliri kaybı, geciken ifa nedeniyle ifaya bağlı ceza (BK 158/II), seçimlik ceza (BK 158/I), eksik işler bedeli, kâr kaybı, gecikme tazminatı (BK 106/2) müspet zarar; inşaatın yapımı süresince oturulacak ev için ödenmesi gereken kira bedeli ile yıkılan binanın enkaz bedeline yönelik talepler menfi (olumsuz) zarar kapsamındaki alacak kalemlerindendir.

YARGITAY ----Hukuk Dairesi ESAS NO: --- KARAR NO: ----- (ilk derecenin kararında geçiyor bu kısım)Somut olayda, tarafların yapmış olduğu sözleşme kapsamında tarafların 6 daire alacağı hususunda anlaşıldığı, ancak taraflar arasında imzalanan projeye belediye tarafından ruhsat verilmediği,

dava konusu yerde imar yönetmeliği kapsamında en fazla 10 daire yapılabileceği, sözleşmenin yapıldığı tarihte , arsa sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin %50 - %50 paylaşım esasına uygun yapılmakta olduğu göz önüne alındığında, davacının imar yönetmeliğine uygun şekilde başka bir müteahhitle sözleşme imzalaması halinde en fazla 5 daire alacağı bu kapsamda daha elverişli koşullarda sözleşme yapma fırsatının kaçırılmadığı, bu kapsamda davacının bir zararının oluşmadığı tespit edilmiştir.

Davacı yan sözleşme nedeniyle yıkılan bina nedeniyle kira gelirinden mahrum kaldığını iddia etmiş ise de yapılan inceleme neticesinde dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın ruhsatı bulunmadığı, metruk olduğu belediye tarafından tehlike arz ettiği bu nedenle yıkılması gerektiği yönünde karar alındığı anlaşılmakla binadan kira geliri gelmeyeceği kanaatine varılmış olup aksi yönde bir delil davacı tarafından sunulmadığından bu yöndeki talebin reddi gerekmiştir.

Tüm dosya kapsamı yasal deliller, dosyada alınan tüm bilirkişi raporları hep birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşme kapsamında yapılan projeye belediye tarafından ruhsat verilmediği, bunun üzerine davalının sözleşmeyi feshettiği, projede tadilata gitmek yerine sözleşmesi ifa imkansızlığı gerekçesi ile fesheden davalının feshinin haksız olduğu bu kapsamda davacı yanın zararını isteyebileceği anlaşılmakla birlikte tüm dosya kapsamında yapılan inceleme neticesinde zararının oluşmadığı anlaşılmakla davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

KARAR HARCI

2-Alınması gerekli 615,40 TL harcın davacı tarafından peşin olarak yatırılan 1.485,00 TL harçtan mahsubu kalan 869,60 TL nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,

AVUKATLIK ÜCRETLERİ

3-Avukatlık asgari ücret tarifesine göre davalı vekili için takdir olunan 30.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

DİĞER YARGILAMA GİDERLERİ

4-Davacı tarafından sarfedilen yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, 5-Davalı tarafından sarfedilen yargılama gideri bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına, 6-Bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatırana iadesine,Gerekçeli mahkeme kararının taraflara tebliğinden itibaren (2) hafta içerisinde istinaf yolu açık olduğuna dair davacı ve davalı vekilinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.