İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/35 K.2025/67

T.C. İstanbul Anadolu 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2022/35 Esas

KARAR NO:2025/67

DAVA

Alacak (Kooperatif Yönetim Ve Denetim Kurulu Üyelerinin Sorumluluğundan Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ: 13/01/2022

KARAR TARİHİ: 05/02/2025

Mahkememizde görülen davanın yapılan açık yargılaması sonunda,

TALEP

Davacı vekili tarafından sunulan dava dilekçesinde özetle.

Davacı müvekkilinin davalı kooperatifin ------ nolu üyesi olduğu,------- bağımsız bölüm tahsis edildiği, Davalı kooperatifin üyelerine -----yılından itibaren tahsis ettiği daireleri fiilen teslim ettiği ve üyelerin fiilen kullanmaya başlamış oldukları, -------- yılından itibaren davalı kooperatifin ferdileşme yaparak bağımsız bölümlerin tapularını ortaklar adına tescil ettiği, Davalı kooperatifçe tahsis edilen 2 adet bağımsız bölümün çekilen ihtarnamelere rağmen dava tarihine kadar teslim edilmediği gibi tapuların da davacı müvekkili adına tescil edilmediği,

davalı kooperatifin diğer kooperatif üyelerine tahsis ettiği bağımsız bölümleri fiilen teslim etmesi ve ferdileşmeye geçerek adlarına tescillerin yapılmış olmasına karşın davalı müvekkile tahsis edilen 2 bağımsız bölümden hiçbirinin fiilen teslim edilmemesi ve adına tescil edilmemiş olması Kooperatifler Kanunun 23. Maddesine göre eşitlik ilkesine aykırı olduğu,

davacı müvekkilinin 2 bağımsız dairenin dava tarihine kadar teslim edilmemesi nedeniyle emsal kira bedelleri de göz önüne alındığında kira getirisi bakımından zararın oluştuğu, bu nedenle dava tarihinden itibaren geriye dönük olarak ------ ayı itibariyle mahrum kalınan kira bedeli tazminatının faiziyle birlikte tahsilinin davalıdan istenmesi gerektiği, tarafları ve konusu aynı olan ve------ tarihleri arasında kira tazminatı istemimiz -------- Sayılı dosyası ilamı ile kısmen kabulüne karar verilmiş olup dosyanın istinaf incelemesi yapılmak üzere --- Adliye Mahkemesinde olduğu,

----------tarihleri arasında her bir bağımsız bölüm için mahrum kalınan kira bedeli tazminatı ayrı ayrı hesaplandığı, davacı müvekkilinin, kooperatif üyeliğinden kaynaklanan tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olduğu,-------bağımsız bölüme ilişki tların tümünü dava tarihi itibariyle bağımsız bölüme ilişkin kooperatife herhangi bir borcu bulunmadığını belirterek davacı müvekkilinin kooperatif üyeliği nedeniyle kendisine tahsis edilen 2 adet bağımsız bölümün teslim edilmemesi nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 142.800,00 TL kira tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar

verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekilince sunulan cevap dilekçesinde özetle; davalı kooperatifin ürettiği konutların üzerinde bulunduğu arsanın pay sahiplerinden olan ve kendisine davanın ihbarı istenen ------- arasında her hangi bir genel kurul kararı alınmadan -------yevmiye nolu kat karşılığı taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup bu sözleşme uyarınca davalı kooperatifin ürettiği ve blokları ve numaraları belirlenen 28 adet daireyi bitirip adı geçen şirkete teslim etmeyi ve iskan almayı taahhüt ettiğini,

bu taahhütünün teminatı olarak bir kısım kooperatif ortaklarına ait sekiz adet daireyi teminat olarak gösterdiğini ancak teminat olarak gösterilen dairelerin tapu kayıtlarına her hangi bir kayıt düşülmeksizin çıplak mülkiyetlerinin şirket üzerinde bırakıldığı,

şirket için üretilecek 28 adet dairenin teslimi ve iskanlarının alınması halinde ferağlarının davalı kooperatife verileceğinin kararlaştırıldığını, bu şekilde şirkete teminat olarak gösterilen daire sahipleri olan kooperatif ortaklarının olurlarının alınmadığını, bu dairelerin ortaklardan ----- nolu daire oldukları, -------- şekilde tapu kaydı adına oluşturulan davacı ------tarihinde --- isimli kişiye satıp tapuda devir işlemini gerçekleştirdiği kooperatif tarafından tutulan defter ve belgelerin ve tapu kayıtlarının incelenmesinden anlaşıldığını,

kooperatif tüzel kişiliği yukarıda belirtildiği şekilde taahhüt ettiği 28 adet daireyi bitirip zamanında teslim ettiği ve----------- yılında İskanlarını aldığı halde sözleşme uyarınca teminat olarak elinde bulundurduğu kooperatif ortaklarına ait sekiz adet dairenin tapuda ferağlarını kooperatife vermesi gereken ---------- teslimde gecikme ve geç iskan alma gibi nedenler öne sürerek bu dairelerin tapularının ferağlarını vermediği gibi yine yukarıda belirtildiği şekilde davacı ----- nolu daireyi ------- isimli kişiye satıp tapuda devir işlemlerini gerçekleştirmiş olduğundan ve tapu kayıtlarında bu dairelerin teminat oldukları yönünde bir kayıt

olmaması nedeniyle satın alan kişinin tapuya in korunacağı göz önünde tutularak-------nolu daireyi satın alan kişi aleyhine tapu iptal ve tescil davasının açılmadığını, şirketin geri kalan yedi daireyi de satmasının önlenmesi için kooperatif tarafından ihtiyati tedbirli olarak tapu iptali ve tescil davası açıldığını, şirketin sattığı---- dairenin elden çıkarılması nedeniyle ayrıca 400.000 TL uğranılan zarar için tazminat davası açıldığını, lalen şirket üzerinde tapu kaydı bulunan ve kooperatif tarafından tapu iptali ve tescil davası olarak açılan yedi adet daireye ilişkin davanın ------ görüldüğünü,

----- kooperatife teslim etmesi gereken davacının sahibi bulunduğu------ dairelerin teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmeye aykırı davranarak kooperatifi ve kooperatif ortaklarını zarara uğrattığı iddiası ile kooperatif tarafından adı geçen şirket aleyhine gecikme tazminatı davası açıldığını, bu davada ----- tazminat talep edildiğini, bu dava aynı zamanda dairelerin sahibi konumunda bulunan davacı ----ihbar edildiğini ve dava sonucunda kooperatifin kazanacağı tazminatın davacıya aynen aktarılacağının belirtildiğini, bu davanın ---- esasında kayıtlı olduğunu,

bu davanın------------- tarihine kadar geçen süre için açılan tazminat davası olması nedeniyle sonucunun beklenip, sonucuna göre hukuki değerlendirme yapılması gerekirken davacının açılan bu davayı yok sayıp kooperatif aleyhine ----- daireyi de dahil ederek 3 adet daire için ------ tarihleri arasındaki 5 yıllık süre için mahrum kalınan kira tazminatı davası açtığını, itirazlara rağmen kooperatifin şirket aleyhine açtığı sözleşmeye aykırılık nedeniyle gecikme tazminatı davasının sonucu beklenmeden ---------- karar sayılı kararı ile sonuçlandırılarak,

davanın kısmen kabulüne karar verildiğini, davalı kooperatif tarafından karara karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup halen istinaf aşamasında olduğunu, bu durumda hem bu davada istinaf mahkemesinin kararının sonuca etkili olması nedeniyle beklenmesi hemde kooperatifin ----- aleyhine açtığı ------- no'lu dava dosyasının sonucunun beklenmesi hukuka uygunluk ve adaletin sağlanması açısından zorunlu bir gereklilik olduğunu, ------ ortaklık payına ilişkin kararın İptali için ------- esas nosunda kayıtlı davayı açmış,

ardından ---- Mahkemesinin ---- esasında kayıtlı dava açarak -----pay ortaklığının karşılığı olarak üretilen aynı numaralı daire kayıtlarının iptalleri ile kendi adına tescili mümkün olmadığı takdirde rayiç bedellerinin kendisine tazminat olarak ödenmesine ve şimdilik her bir daire için ------- olmak üzere üç daire için toplam ---- talep ettiğini, bununla yetinmeyip hemen ardından ----- esasında kayıtlı bu davayı açarak -------- tarihleri arasındaki 3 yıl 3 aylık süre için ----- mahrum kalınan kira kazancı kaybı davası açtığını,

karşılık dilekçelerinin davacıya tebliği ile dilekçede hukuksal kanıtlar bölümünde belirtilen dosyaların birlikte değerlendirilmek üzere İçeriklerinin elektronik çıktı yolu ile bu dava dosyasına getirtilip, uzman bilirkişilerden oluşturulan bilirkişiler kuruluna rapor düzenlettirilerek, sonuçları beklenmesi gereken davalar sonuçlandıktan sonra davacının talebinin dikkate alınmasının mümkün olduğu tespit edilip ilgili dava sonuçlarının beklenmesine ve şimdiye kadar açılan davalar göz önüne alındığında davanın zamansız ve yersiz olarak açıldığı nedeniyle reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE

Dava hukuki niteliği itibariyle, davacının kooperatif üyeliği nedeni ile kendisine tahsis edile ancak tahsisi edilmeyen iki adet bağımsız bölümden kaynaklı kira tazminatının davalıdan istemine ilişkindir.Usulünce duruşma açılarak; tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip ihtilaflı ve ihtilafsız konular ön inceleme duruşmasında resen belirlenerek uyuşmazlığın çözümü doğrultusunda tarafların tüm delilleri tahkikat duruşmalarında toplanıp bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.Tarafların iddia ve savunmalarının değerlendirilmesi sonucunda uyuşmazlığın;

davacının kooperatif üyeliği nedeni ile kendisine tahsis edildiği iddia olunan 2 adet bağımsız bölümün teslim edilmemesi nedeni ile 142.800,00 TL kira tazminatının davalıdan talep edilip edilemeyeceği noktasında toplandığı anlaşılmıştır.Tarafların delilleri toplanarak,

tarafların iddia ve savunmaları, dosya kapsamı ile mahkememizce yapılan ön inceleme duruşmasında zapta geçen beyanlar ve uyuşmazlık tespiti dikkate alınarak davacı alacağının bulunup bulunmadığının tespiti için dosya üzerinde inceleme yapmak suretiyle dosyada mübrez ----- tarihli bilirkişi kök raporu ve -------- tarihli ek rapor tanzim ettirilmiştir.Dosyada mübrez bilirkişi heyeti kök raporunda özetle;

dava konusu taşınmazların özellikleri, konumu, mevki, büyüklüğü, bulunduğu bölge, çevrenin teşekkül tarzı, ulaşım durumu, Belediye hizmetlerinden yararlanma durumu, serbest piyasada oluşan alım satım ve kira rayiçleri, hak ve nefaset ilkeleri göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır.

Dava konusu taşınmazın bulunduğu bölge, konumu, alanı, ulaşım durumu, belediye hizmetlerinden faydalanması, çevresindeki yapılanma özellikleri vs. tüm faktörler tümden dikkate alındığında, kira artış oranlarının yıllık enflasyona ------- endeksli kira artış oranları kullanılmak suretiyle getireceği rayiç kira bedelinin; ----- dava tarihine kadar geçen 3 yıl 2 ay sürede 1 adet daire için 58.607,03 TL olacağı, iki adet dair için toplam kira bedelinin 58.607,03 TL x 2= 117.214,06 TL hesap, tespit ve takdir edildiği görüşlerini bildirmişlerdir.

Dosyada mübrez bilirkişi ek raporunda özetle; heyet olarak kök raporda ecrimisil hesabı yapılırken 05/10/2018 tarihindeki kira bedelinin kök rapor ve belirtilen emsaller dikkate alınarak 05/10/2018 tarihinde 1.300,00 TL/m2 olduğu tespit ve takdir edilerek sonraki dönemlerde kira artış oranlarının yıllık enflasyona------ endeksli kira artış oranları kullanılmak suretiyle getireceği rayiç kira bedeli hesabının yapıldığı, yapılan hesaplama yönteminin ecrimisil hesaplamasında kullanılan yöntem olduğu, davacının bahsettiği gibi her yıl yeni belirlenen kira bedeli üzerinden yapılan bir ecrimisl hesabı olmadığı,

bu nedenle kök raporda yapılan hesaplamada herhangi bir değişiklik olmadığı; -----tarihinden ----- dava tarihine kadar geçen 3 yıl 2 ay sürede 1 adet daire için 58.607,03 TL olacağı, iki adet daire için toplam kira bedelinin : 58.607,03 TL x 2 = 117.214,06 TL hesap, tespit ve takdir edildiği görüşlerini bildirmişlerdir.

Davacı davalı kooperatifin ------ olduğu, davalı kooperatifin ----- adresinde yer alan ----- bölümün davacıya tahsis edildiği, ancak davalı tarafından davacıya teslim edilmediği, taşınmazlar üzerinde keşif kararı verilmiş keşif sonrası bilirkişi raporu alınmıştır. Rapor denetime elverişli olması sebebiyle hükme esas alınmıştır.

Davacının ------- tarihleri arasında 3 yıl 2 ay iki adet konut için toplam kira bedelinin 117.214,06 TL olduğu anlaşıldığından davanın kısmın kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.