İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/39 K.2025/194

T.C. İstanbul Anadolu 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2024/39 Esas

KARAR NO:2025/194

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ: 20/04/2021

KARAR TARİHİ: 19/03/2025

Mahkememizde görülmekte bulunan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davanın yapılan açık yargılamasının sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin miras bırakanı olan ---- tarihinde vefat ettiğini ve ilgili mirasçılık belgesi uyarınca geriye mirasçı olarak müvekkillerinin kaldığını, müteveffanın sağlığında ------ pay oranı ile üye olduğunu, üyeliğinin karşılığında yapılacak olan ana yapıdan kendisine düşen pay'ın -------- dairenin tam hissesi ile dükkandan 1/24 pay olduğunu, üyelik işlemi sonrası müteveffanın, ana yapıdaki bodrum,

dükkan ve arsadaki hakları ile üyeliğini koruyarak salt dairesini satış suretiyle devir ve temlik etmek istediğini fakat kooperatif yetkililerince o tarihlerde henüz bağımsız bölümlerin tapusu olmadığı ve üyelik hissesi de 1/24 olduğunu, bu nedenle hissesini de bölemediği için satış ve ortaklık devir işlemini zorunlu olarak 1/24 üyelik hissesinin tamamen devri şeklinde gerçekleştirmek zorunda kaldığını, bu konuda dilerse alıcı ile anlaşma yapabileceği ve tapular çıktıktan sonra o tarihte üye gözüken şahsın bodrum ve dükkandaki 1/24 hissesini kendisine devir ve temlik edebileceğini,

tek yolun bu olduğu konusunda şifahi olarak bilgilendirildiğini, bu yönlendirme neticesinde müteveffanın, ------ üyesi olarak ----- dairenin sahibiyken, sadece bu daire ve dairedeki kooperatif üyeliğini ---- tarihinde dava dışı --------- bir şahsa "anlaşma protokolü" başlıklı belgeye istinaden devir ve temlik ettiğini, tarafların vardığı mutabakat çerçevesindeki işlem sırasında temlikin ve ödenen bedelin sadece daire ile sınırlı olduğunu ve kooperatife ait dükkan, bodrum kat ve arka taraftaki arsayla herhangi bir ilgisinin bulunmadığının net olarak belirtildiğini,

yapılan işlem ve daire ile üyeliğin devir işleminin ilgili kooperatif yönetim kurulu tarafından ---- tarihli karar ile onandığını, sonrasında -------- tarihinde anılan daireyi, zorunluluktan ve dolayısı ile tapular çıktıktan sonra bodrum ve dükkanda adına çıkacak tapuyu müteveffaya devretmesi gerektiğini ifade ettiğini ve bu durum da kendisi tarafından kabul edildiğinden davalı ----- satış ve üyeliğin devri suretiyle temlik ettiğini, işlemin sadece yine daireye ilişkin olduğunu,

devreden ----devralan davalı ----- tarafından kooperatif yönetim kuruluna birlikte yazılan dilekçeden ve bu dilekçe sonrasında davalı ------ tarafından tek taraflı olarak yine yönetim kuruluna hitaben yazılan "devir işleminin sadece C Blok 4 nolu daire ile ilgili olduğu ve kooperatifin malı olan dükkan, bodrum ve arsada hiçbir hakkı olmadığına" dair ifadesini içeren beyan dilekçesi ile sabit olduğunu, yapılan işlem ve daire ile üyeliğin devir işlemi ilgili kooperatif yönetim kurulu tarafından ----- tarihli karar ile onandığını,

aradan geçen süreçte müteveffanın --- yılı içerisinde vefat ettiğini ve kooperatif de ----- yılı başlarında 3194 sayılı yasanın geçici 16. maddesiyle getirtilen imkandan yararlanarak dava konusu dükkanın da bulunduğu ana yapının tamamı için önce ----- ardından kat mülkiyeti tapusunun alındığını, davalının, tapu tarihine kadar --------- daire dışında hiçbir hak iddia etmediğini, hatta bugüne kadar dava konusu dükkan üzerinde hiçbir tasarrufi iş veya işlemde bulunmadığını, söz konusu taşınmaz ile ilgili tüm tasarrufi iş ve işlemleri müvekkillerinin uhdesine bıraktığını ve tapular çıktıktan sonra gereğini yerine getireceğini ifade ettiğini,

tapuların çıkarılma tarihi yaklaştıkça farklı beyanlarda bulunmaya başladığını, davalının tutarsız ve kaçamak beyanlarından şüphelenen müvekkili -------duruma erken müdahale etmek istediğini ve davalıya verdiği sözleri yerine getirmesi için ihtarname keşide ettiğini, tüm bu durumlara rağmen davalı tarafın kendisi ile aynı durumdaki başkaca dava dışı kişilerin aksine kat mülkiyet tapuları çıktıktan sonra yazılı/sözlü verdiği sözlere/taahhütlere uymadığını,

başkaca kişilerin bodrum kattaki dava konusu dükkanın 1/24 hissesini gerçek hak sahiplerine devir ve temlik ettiği halde-------tarihinde kendi üzerine aldığı dava konusu dükkandaki 1/24 hissesini halen dahi müvekkillerine hisseleri oranında devir ve temlik etmediğini beyanla, dava konusu taşınmazın kayıtları üzerine teminatsız ya da mahkemece uygun görülecek teminat karşılığında üçüncü kişilere devri ile haciz yoluyla satışını engellemek için ihtiyati tedbir konulmasını, davanın kabulünü, ----------bağımsız bölüm dükkanın davalı adına olan 1/24 tapu kaydının iptalini,

(mirasçılık belgelerindeki hisseleri oranında) davacılar adına kayıt ve tescilini, bu talepleri kabul edilmediği takdirde müvekkillerinin hisse oranları üzerinden taşınmaz değerinin işlemiş ve işleyecek faizi ile tahsilini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin de davalı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;

davacıların müvekkilinin hissedar olduğu --------dükkanın müvekkili adına olan 1/24 tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini talep ettiğini, davacıların açmış olduğu işbu davanın usul ve yasaya aykırı olduğunu, tapu iptali talep ettikleri---------- numaralı taşınmazın aslında ortak binanın ortak alanına ait olduğunu, davacıların ve daha önce murislerinin baskı sonucunda diğer hissedarları ikna ederek ortak alanın kendilerine ait olması için bina kayıt belgesi düzenlediklerini, ortak alanın oy birliği ile davacılara özgülenmesi gerektiğinden bu süreçte müvekkiline de baskı uyguladıklarını,

ancak müvekkilinin ortak alana ait bu hissesini haklı olarak vermek istemediğini, davacıların bu taleplerinin yasaya aykırı olduğunu çünkü ortak alanda her malikin payının var olduğunu ve her malikin payı oranında ortak alandan yararlanma hakkına sahip olduğunu, müvekkiline burayı satın alırken de aynı baskıyla karşılaştığını, binanın projesinde bodrum katta dükkan olarak gözüken 9 numaralı yerin ortak alan olarak gözüktüğünü, kat maliklerinin oy birliği ile projede değişiklik yapmadıkları müddetçe bu yerin ortak alan olarak kalacağını, imar hukuku kamu düzeninden olduğundan buna aykırı sözleşmelerin geçersiz olduğunu beyanla,

davanın reddi ile dava masraflarıyla ücreti vekaletin karşı tarafa yüklenilmesini talep etmiştir.

DELİLLER

Dava dilekçesi, cevap dilekçesi, davaya konu taşınmazın güncel takyidatlı tapu kaydı ile satış akit tabloları, kooperatife yazılan müzekkere cevabı .

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, kooperatif üyeliğinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde hisse oranında taşınmazın rayiç bedelinin istemine ilişkindir.Tarafların iddia ve savunmalarının değerlendirilmesi sonucunda; uyuşmazlık konusunun tapu iptali tescil olmadığı taktirde bedelin tahsiline yönelik talep koşullarının oluşup oluşmadığı hususunda toplandığı anlaşıldı.

Eldeki davada;------- kararı ile davanın reddine karar verildiği, verilen karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulması sonucu davaya Asliye Ticaret Mahkemesi tarafından bakılması gerektiği gerekçesi ile dosyanın mahkememize geldiği anlaşılmakla, Mahkememiz esas defterinin ------sırasına kaydı yapılmıştır. Görevsiz mahkemede alınan bilirkişi raporunda özetle.

Taşınmazın tapu kaydının davaya konu ---------katlı betonarme apartman ve arsası” vasıflı --------bölüm no.lu konutun tamamının davalı ---------- kayıtlı olduğunu, site yönetimince---- başvurulduğunu, ana taşınmaz için kat mülkiyeti tesis edildiğini ve daha önce ortak alan gözüken bodrum katın da -----arsa paylı bağımsız bölüm olarak tapuda tescil edildiğini, bu bağımsız bölümün maliklerinin de her birinin 1/24 hisse sahibi olan eski kooperatif üyeleri ve--- blokta bulunan toplam 24 bağımsız bölüm malikleri olduğunu ve davalının da burada 1/24 hissedar olduğunu, dosyada bulunan mevcut ---- ve tapu kayıtlarından bunların anlaşıldığını,

dava konusu ---- adresine isabet eden ve tapuda ---------apartman ve arsası vasıflı ana taşınmazda --------arsa paylı dükkan vasfıyla kayıtlı bağımsız bölümün, bulunduğu binanın ve sitenin semtin ve semt içerisindeki konumunun özellikleri, parselin imar imkanları ve gelecek açısından imar verimliliği, teşekkül etmiş serbest piyasa alım satım emsalleri ve rayiçleri ile emlak endeksi ve diğer objektif unsurlar birlikte göz önünde tutularak serbest piyasa alım satım değerinin ----dava tarihinde ---- ve dava konusu --- hisse değerinin de;-----olabileceği hesap etmiştir.

Dosyada murise ait mirasçılık belgesine rastlanmadığı için davacıların payına düşen bedellerin hesaplanmadığı tespit edilmiştir.

Görevsiz mahkemenin 19/01/2023 tarihli duruşma celsesinde tanık ----- beyanında; ----- kooperatif hisseni sadece daireye ilişkin olmak üzere satın alan kişi benim, daire dışında taşınmazın altında bulunan dükkanda da kooperatif hissesinin hakkı vardı , bu hisseye yönelik ödeme yapmadığımdan---- beyden hisseyi devralırken dükkandaki hisseyi devre dışı bırakmıştık, ben de ------taşınmazın hissesini devrettiğimde kendisine yalnızca daireyi devrettiğimi ve dükkandaki hisseyi devre dışı bıraktığımı ve ---------- beyden satın alırken yalnızca daireyi satın aldığımı özellikle söylemiştim, ben taşınmazı 65 bin liraya almıştım,

içini yatırdıktan sonra da 115 bin liraya da sattım, dükkan kiralarını kimin aldığını bilemiyorum." şeklinde beyanda bulunduğu görülmüştür.Görevsiz mahkemenin19/01/2023 tarihli duruşma celsesinde tanık --------- beyanında.

"Saydığınız isimler ile aramda herhangi bir akrabalık bağı bulunmamaktadır, davaya konu bina kooperatif tarafından inşa edildi, hangi yıllar arasında yaptığımı hatırlamamakla birlikte yaklaşık olarak 6 - 7 yıl kadar kooperatif başkanlığı yaptım, hatırladığım bir olay ile bağlantı kuramadığımdan tarih veremiyorum, dava konusu daireyi biliyorum ve binanın altındaki yeri de biliyorum, binanın altına bulunan kısım kooperatif yapılırken garaj olarak düşünülmüştü ancak daha sonra üyelerin ortak kararlarıyla bir iş yerine kiraya verildi, kira gelirini yöneticiler alır ve kooperatif ortaklarına hisseleri oranında dağıtılır,

----- bey daireyi satacağını bana söylemişti, --------- bey de satın alacağı zaman sadece daireyi satın almak istedi, ben bunun problem yaratacağını söyledim, taraflar birbirlerine güvendiğinden sadece daire satışı yapıldı, ancak hisse devri kooperatif 24 kişiden oluştuğundan ve daha fazla üye alınamayacağından hisse bölünmeksizin devir yapıldı, ---- bey daha sonra daireyi ------ sattığında kooperatif başkanı olmam dolayısıyla gelip bana defalarca sordu, ben de ----- beyler arasındaki satışın sadece daireye yönelik olduğu hususunu özellikle belirttim, ------ hanım bunu bilerek taşınmazın devrini aldı,

------ dükkanda hiçbir hakkının olmadığına ilişkin satış yapıldığına dair yazılı belge sunulduğunu hatırlıyorum, dava konusu taşınmazın devir alma bedelini ben bilemem, bildiğim kadarıyla aralarında sözleşme yaptılar ancak tutar hakkında bilgi sahibi değilim." şeklinde beyanda bulunduğu görülmüştür. Tüm dosya kapsamı ve deliller birlikte değerlendirildiğinde.

Somut olayda, davacıların murisinin dava dışı kooperatif üyesi olduğunu, üyeliği karşılığında kooperatife ait ana yapıdan kendisine düşen --- nolu bağımsız bölüm ile ortak alandaki bodrum katta bulunan dükkanın ------- payı olduğunu, davalıya yapılan hisse devrin sadece bağımsız bölüme ilişkin olduğu, ortak alandaki bodrum katta bulunan dükkanın ----ilgili yapılmış bir hisse devir sözleşmesi bulunmadığından davalı adına kayıtlı dükkanın----- payın tapusunun iptali ile davacılar adına tescili olmadığı takdirde taşınmazın bedelinin tazmini amacıyla işbu davanın açıldığı,

davalının ise, kooperatif hisse devrinin bölünemeyeceğini savunmasında bulunarak davanın reddini talep ettiği görülmüştür.Davacılar murisi ------ üye olduğu ve---- daire sahibi olduğu ------- tarihli Sözleşme Protokolü ile dairesini ----- devir ettiği, sözleşme protokolünün -----daireyi devir aldım. ---- kadar ödemeler -------aittir. Daireden başka bir hak talep etmeyeceğim.----- aittir. Taraflar kesinlikle Protokol dışına çıkmayacaktır.

Aksi takdirde ----- huzurunda alıcı haksızlığını kabul eder." şeklinde olduğu ve kooperatife verilen ----- tarihli dilekçede de devir ve kapsamının belirtildiği ve 5. md. de “Henüz tapu işlemi yapılmamış olup-----bulunan dükkan 3/1 hissesi ve bütün blokların altında bulunan -------- aittir.

Ayrıca Kooperatife ait OKUL YERİ olarak ayrılan .... m2 lik parseldeki hisse de ----- aittir “ hükmünün bulunduğu anlaşılmıştır.Taşınmazı muristen devir alan ---- daireyi davalı--- 21.03.2005 de devir ettiği, devir işleminin onayı için ---- verdiği -------- daireyi devir aldım.

Kooperatifin malı olan----" şeklinde olduğu görülmüştür.Kooperatif Kanunu m.19’a göre kooperatif hissesinin bölünemeyeceği ilkesine göre ---------- da belirtildiği üzere Kooperatif Kanunu m.19’a göre kooperatif hissesinin bölünemeyeceği, kişisel hakkın temliki niteliğini taşıyan kooperatif hissesinin devri işleminin bir bütün halinde yapılması gerektiği dolayısıyla aksi yöndeki delillere itibar edilmemiştir.

Bir diğer ifadeyle; bir pay ve bu paya bağlı haklar için kooperatife tek ortak alınabileceği, davalı adına taşınmazın kayıt ve tescil edilmesi karşısında paya bağlı hakların davalıya ait olduğu mahkememizce kabul edilmiştir.

Bunun yanında bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere, ---------------dahilinde yapılan 4 blok şeklinde inşaat için eski ----- parsel için onaylı ruhsat projesinde ortak alan (sığınak vb) gözükmekte ise de ---- yılında kamu oyunda --- olarak bilinen ve 3194 sayılı yasanın Geçici 16. Md. kapsamında yapılan başvuru ile ---- alındığı ve uygun görülerek onaylandığı ve halen ---- kat mülkiyetli iki adet ----- betonarme apartman ve arsa vasıflı ana taşınmazda ----- arsa paylı dükkan vasıflı bağımsız bölüm olarak kayıtlı ve tescilli olduğu yani talep edilen dükkanın imar barışı kapsamında yapılan başvuru ile tescil edilmesi hususları yukarıda

açıklanan nedenlerle birlikte değerlendirilerek davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.